臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第1109號
原 告 勝山工程有限公司
法定代理人 陳建守
訴訟代理人 趙堅廷
湯瑞科律師
被 告 吳眞瑜
訴訟代理人 柯志穎
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一一二年一月十二日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及每日按千分
之一計算之違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前向伊購買位於高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○
號A15房屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱系爭不動產）
，約定總價新臺幣（下同）898萬元，並於民國110年11月12
日簽定房屋買賣契約書（下稱房屋契約）、土地買賣契約書
（下稱土地契約，合稱系爭契約）。嗣伊將系爭房屋建造完
成、取得使用執照（建號:高雄市○○區○○段000○號），並將
系爭不動產移轉登記被告、將系爭房屋交付被告占有使用，
依約被告本應給付契約全額款項，但被告尚餘30萬元未給付
，業經伊催繳仍未清償，爰依系爭契約法律關係、民法第36
7條及第250條之規定起訴。聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告交付之系爭房屋有附表所示之缺失，並未達 到完工階段，伊自得於原告改善附表所示缺失前主張同時履 行抗辯權，拒絕給付尾款；縱認原告已完工，系爭房屋仍有 附表所示瑕疵，伊亦得主張依附表「被告主張減少價金金額 」欄所示金額請求減少買賣價金而拒絕給付尾款等語，資為 抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的
物之義務；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或 契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第348條、3 67條、369條分別定有明文。經查：
⒈系爭契約關於付款期程部分，於系爭房屋契約第4條末段約定 「付款辦法如附件一之分期付款表金額交付之。」（見本院 卷一第19頁），惟系爭房屋契約附件一所示分期明細表僅記 載訂金（10萬元）、簽訂金（38萬元）之金額及付款日期， 並未將後續款項之金額及應付日期記載明確（見本院卷一第 47頁），而系爭土地契約第3條關於土地價款部分僅記載土 地部分之總價，並無付款期程之記載，系爭土地契約附件一 所示土地價款分期明細表亦無記載各付款期程（見本院卷一 第67、85頁），堪認系爭契約就系爭尾款之付款條件、付款 期程並無特別約定，則參諸上開民法規定，原則上買受人於 出賣人依約交付標的物並使其取得所有權後，即有給付價金 之義務。兩造簽立系爭契約，約定由被告以前述價格向原告 購買系爭不動產，原告將業已竣工並取得使用執照之系爭不 動產所有權登記於被告名下，並將房屋交付被告占有，即已 履行民法第348條所規定出賣人之給付義務，而被告尚有系 爭尾款未支付，經被告催告仍未給付等事實，為被告所不爭 執（見本院卷一第261、269頁），原告主張被告應依約給付 系爭尾款30萬元，應屬有據。
⒉又「甲方（即被告）應繳之各款項應於接獲乙方（即原告） 按付款表規定或本合約有關規定時間通知之日起7日內以現 金或即期銀行本票繳付，逾期1星期未繳付者，乙方得按當 時銀行信用放款利率按日加計滯納金，逾期15日倘未繳付者 ，除加計滯納金外，另再按每日日息千分之一加計違約金， 並即視為甲方違約。」，為房屋契約第14條第2項及土地契 約第9條第2項所約明（見本院卷一第37、77頁），而原告於 111年12月26日以書面通知被告於收受通知5日內交付尾款30 萬元，被告於111年12月27日收受該催繳通知，迄今仍未交 付尾款30萬元等情，有原告提出應收帳款書面通知單暨回執 在卷可佐（見本院卷一第119-121頁），是被告於112年1月2 日即陷於給付遲延，原告請求被告給付30萬元，及自112年1 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及每日按 千分之1計算之違約金，應屬有據。
㈡被告雖以系爭房屋有附表所示之缺失，並未達到完工階段， 伊自得於原告改善附表所示問題之前主張同時履行抗辯權， 拒絕給付尾款等語置辯。惟按因契約互負債務者，於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給 付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。所謂
同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務 ，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有 密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然 其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關 係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年度台上字 第850號民事判決意旨可參）。又物之出賣人就其交付之買 賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行 責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法 第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒 絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「 相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠 償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之 範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高 法院111年度台再字第31號判決意旨參照）。經查： ⒈被告主張原告就系爭不動產尚有如附表編號1至3所示3樓後房 浴室乾溼分離、房子後方圍牆及車庫鐵捲門未施作之瑕疵。 查房屋契約附件四「工程材料規格表」固有記載「項目16. 乾式分離」、「項目34.圍牆」、「項目37.車庫鐵捲門」（ 見本院卷一第59頁），惟房屋契約第6條已約明兩造同意以 主管機關核發使用執照之日為完工日（見本院卷一第25頁） ，而系爭不動產既已取得使用執照，即屬完工，則被告抗辯 系爭不動產未完工等語，並非可採。
⒉又被告雖主張原告就系爭不動產尚有圍牆未施作之瑕疵，惟 原告自陳已有在系爭不動產之社區周圍設置圍牆，僅在原告 及其他住戶自行增建部分未施作圍牆，為被告所不爭執（見 本院卷一第406頁），可見原告固有施作圍牆之義務，惟系 爭契約並未約定如何設置，亦無具體圖說約定設置之範圍， 又未見被告舉證證明原告負有依其指定位置設置圍牆之義務 ，足認原告之所以未能在系爭不動產外圍設置圍牆，應係可 歸責於被告自行增建之行為因而未予施作，是原告主張未施 作圍牆係因被告在系爭不動產增建致無法施作圍牆等語，尚 非無據。至被告主張原告未施作系爭房屋3樓後房浴室乾溼 分離及車庫鐵捲門部分，惟系爭契約並未約定乾溼分離應施 作之位置，又車庫鐵捲門非屬構成系爭不動產主要建物結構 之範疇，縱無該等項目或構成瑕疵給付，亦不影響系爭不動 產正常居住使用之功能，與原告已完工系爭不動產，而已履 行移轉登記及交付主要建物之給付義務相較亦非屬相當，僅 被告得否請求修補瑕疵之問題，尚不得作為拒絕給付系爭尾 款之同時履行抗辯事由，是被告主張上開項目實與系爭不動 產是否完工無涉，故被告據此主張同時履行抗辯，即屬無據
。
㈢至被告另以系爭房屋仍有附表所示瑕疵，伊亦得依附表「被 告主張減少價金金額」欄所示金額主張減少價金而拒絕給付 尾款等語置辯。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速 檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵 時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應 即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕 疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權， 於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交 付時起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第3項、第359 條及第365條第1項分別有明文。查原告於112年3月4日交付 系爭房屋予被告佔有，有交屋證明及協議書在卷可稽（見本 院卷一第309頁），又原告係於113年4月11日提起本件訴訟 ，有起訴狀上本院收狀戳在卷可憑（見本院卷一第7頁）， 則自交屋迄原告提起本件訴訟，已1年有餘；而被告係於本 件訴訟中始向原告主張減少價金請求權，亦即係在113年4月 11日之後，又其主張附表各項瑕疵之通知時間如附表「被告 主張通知瑕疵時間」欄位所示，均顯罹於上開民法第365條 規定之通知後6個月除斥期間，是被告主張系爭房屋有如附 表所示瑕疵而欲請求減少價金云云，即無可採。四、綜上所述，依系爭契約法律關係、民法第367條及第250條之 規定，請求被告給付30萬元，及自112年1月12日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，及每日按千分之1計算之違 約金，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝 訴部分依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準 用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保， 得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日 高雄簡易庭 法 官 林 容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日 書 記 官 冒佩妤 附表：
編號 被告主張瑕疵內容 被告主張發現瑕疵時間 被告主張通知瑕疵時間 被告主張減少價金金額 1 3樓後房浴室乾溼分離未施作 施工中就有提醒訴外人即原告員工呂尚儒 112年3月13日存證信函 3項預估50萬元 2 房子後方圍牆未施作 施工中就有提醒呂尚儒 112年3月13日存證信函 3 車庫鐵捲門未施作 施工中就有提醒呂尚儒 112年3月13日存證信函 4 2至3樓網路電話線查修 112年1月8日 112年1月8日 2,000元 5 1樓馬桶堵塞疏通修理 112年3月25日 112年3月25日 2,000元 6 1樓馬桶排水管滲漏水拆除換新及管路查修 112年6月5日 112年6月25日 18,000元 7 2樓前浴室馬桶排水管滲漏水拆除換新及管路查修 111年11月16日112年6月25日 111年11月16日、112年6月25日 18,000元 8 3樓前浴室馬桶滲漏水拆除換新及管路查修 112年6月25日 112年6月25日 18,000元 9 3樓後房窗框漏水注射工程修繕 112年7月28日 112年7月28日 16,000元 10 2、3樓前浴室蓮蓬頭管路漏水檢修 111年11月21日、112年8月28日 111年11月21日、112年1月16日、112年8月28日 2,000元 11 2樓前浴室、3樓後浴室洗臉盆下地排水孔水泥堵塞修繕 111年11月21日、111年12月11日 111年11月21日、111年12月13日、112年1月15日 2,000元
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