臺灣臺中地方法院民事判決
114年度豐簡字第133號
原 告 林若慈
訴訟代理人 全恒生
被 告 林明震
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0000號之房屋騰空遷讓返
還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣16萬8,000元，及自民國114年2月2日
起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬6
,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決及到期部分得假執行。但被告如以新臺幣81萬8,700
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文
。經查，原告起訴原訴之聲明第二項請求：被告應給付之前
積欠原告房租3個月新臺幣（下同）16萬8,000元，並自民國
113年12月3日起至遷讓房屋（即門牌號碼臺中市○○區○○路00
00號房屋，下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告5萬6,000
元。嗣於114年3月18日言詞辯論期日當庭以言詞變更為：被
告應給付原告16萬8,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6,000元（
見本院卷第83頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開
規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠緣原告前於113年6月14日透過張峻瑋即張曜晏向被告買受臺
中市○○區○○路0000號房屋即系爭房屋及坐落之土地，雙方並
簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告買受系
爭房屋後，被告再透過張峻瑋向原告承租系爭房屋，兩造遂
於113年7月4日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租
賃期間自113年7月15日起至115年6月15日止，每月租金5萬6
,000元，被告應於每月15日前繳付當月之租金。詎被告自11
3年9月起至同年11月止之租金16萬8,000元均未給付予原告
，已累積積欠租金達2個月以上。嗣原告於113年10月30日寄
發存證信函催告被告應於113年11月10日前清償積欠租金，
然被告並未置理，原告復於113年12月3日提起本件訴訟，並
以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，是系
爭租約既已終止，被告已屬無權占有，即應遷讓返還系爭房
屋，並給付113年9月至同年11月積欠之租金16萬8,000元。
又被告於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，可獲得相
當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是被告於
遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於
租金之不當得利5萬6,000元。為此，爰依系爭租約、民法第
767條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語
。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告
應給付原告16萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6,000。
㈡原告以900萬元向被告買受系爭房屋，已於113年6月24日匯款
260萬元至顧浚耀之帳戶，代為清償被告積欠顧浚耀之款項
；於113年6月24日匯款260萬元予被告；於113年6月27日匯
款156萬9,570元至新鑫股份有限公司（下稱新鑫公司），代
為清償被告積欠新鑫公司之款項；並已代被告繳納其向彰化
第六信用合作社（下稱彰化六信）貸款金額之部分，嗣因被
告未提供貸款餘額證明，致原告無法再向其他銀行辦理貸款
結清被告與彰化六信間之貸款餘額。
二、被告則以：系爭房屋及坐落之土地原為被告所有，因被告於
112年至113年間財務困難，遂透過陳碧霞與萬順當鋪員工張
峻瑋接洽，向萬順當鋪借款260萬元，然被告繳納4個月本息
後，認負擔仍過重，原欲請求萬順當鋪降低利息，惟並未洽
談成功。嗣張峻瑋介紹顧浚耀與被告洽談，兩人遂就系爭房
屋及坐落之土地為附買回條件之約定，內容為顧浚耀以700
萬元代為清償被告積欠萬順當鋪、彰化六信、新鑫公司及合
迪股份有限公司等債務，被告則將系爭房屋及坐落之土地過
戶予顧浚耀後，顧浚耀再以每月5萬6,000元之租金將系爭房
屋出租予被告，並約定被告於2年內買回系爭房地。系爭買
賣契約雖為被告所簽立，惟當初並不是與原告談買賣，買賣
金額實際上亦非900萬元，縱認買賣價金為900萬元，原告仍
尚未全數給付完畢，亦未代為結清被告與彰化六信間之貸款
債務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
判決，願供擔保請求免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造於113年6月14日簽立系爭買賣契約，由原告向
向被告買受系爭房屋及坐落之土地，兩造復於113年7月4日
簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自11
3年7月15日起至115年6月15日止，每月租金5萬6,000元，被
告自113年9月起至同年11月止之租金16萬8,000元未給付予
原告事實，業據原告提出系爭租約、存證信函、臺中市政府
地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭房屋之建物登記第一類謄
本、系爭買賣契約等件為證（見本院卷第15頁至第25頁、第
41頁至第45頁、第161頁至第175頁）。
㈡按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。出
租人得收回房屋，土地法第100條第3款有明文規定。而承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支
付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，
不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支
付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第
2項、第455條前段亦分別定有明文。次按當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條
前段定有明文。一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主
張，即不得不更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證
明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張
者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責
任分擔之原則。原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於
抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其
抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。
㈢按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373
條前段之規定，應以標的物已否交付為斷。再按物之出賣人
負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第34
8條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之
占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉
得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付
為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效
力（最高法院99年度台上字第626號判決意旨參照），此無
論占有物為動產或不動產，均有其適用。另所謂占有改定，
係讓與人仍繼續占有標的物，由讓與人與受讓人間訂立契約
，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第761條第2
項定有明文。經查，被告對於系爭租約及系爭買賣契約為被
告所親自簽立並不爭執（見本院卷第84頁、第347頁），針
對原告主張被告積欠113年9月、10月、11月房租共計16萬8,
000元亦表示自己確實未給付上開金額（見本院卷第85頁）
。則兩造就系爭房屋既已簽立系爭買賣契約及系爭租約，及
原告為系爭房屋所有權人，原告於113年6月14日系爭買賣契
約簽立後，復於同年7月4日與被告簽立系爭租約，由被告自
同年7月15日繼續占有系爭房屋至115年6月15日，斯時乃由
買受人即原告取得間接占有系爭房屋，即以「占有改定」方
式代替現實移轉占有之交付，系爭房屋既已完成交付，堪認
原告對於系爭房屋自有收益權存在。又被告於系爭租約之租
賃關係成立後積欠原告113年9月、10月、11月房租租金，經
原告為催告限期繳納及終止系爭租約後，原告基於系爭房屋
所有權人及出租人之身分，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返
還予原告並給付租賃關係存續期間積欠之租金，尚屬有據。
㈣又按通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非
真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意
人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛
偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人
與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證
責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任。被告
對於原告上開請求雖以前揭情詞置辯，惟兩造間究竟有無被
告所述附買回之契約關係存在、原告於簽立系爭買賣契約及
系爭租約時對此附買回一事是否知情等，自應由主張此有利
於己事實之被告，針對此部分抗辯內容盡其舉證之責。經查
：
⒈證人賴怡君具結證稱：我現在是在黃彥鈞地政士事務所工作
，我認識原告，原告是我之前的同事，被告是之前設定事件
有見過一次面，當時被告系爭房屋要設定抵押權給顧浚耀，
我有處理過，只有那時見過面，之後就沒有交集。我知道張
峻瑋，他是有巢氏的張先生，之前我在包珠慧地政士事務所
上班時，我的老闆買賣二手房屋有找過張峻瑋，委託他賣房
子。我知道系爭房屋要出售是因為張峻瑋跟我說的，張峻瑋
跟我說被告要賣房子，依據我的工作經驗推測，應該是被告
向顧浚耀借錢後，貸款利息繳不出來，所以才要賣房子，但
是詳細過程我不清楚，當時張峻瑋只是單純問我，有沒有人
要買房子。原告當時是透過我得知系爭房屋要出售，因為原
告娘家在東勢還是石岡，我告訴原告那個地方有一間房子要
賣，問原告有沒有興趣。我那時就把張峻瑋的電話給原告，
我本身只負責前端的牽線，讓他自己與張峻瑋聯繫，後續買
賣事宜，我就不知道了等語（見本院卷第284頁至第286頁）
。
⒉證人顧浚耀具結證稱：我與原告及被告皆不認識，但我認識
張峻瑋，因為我是投資客，如果張峻瑋有好的物件，就會介
紹給我。我沒有與被告見過面，一開始，張峻瑋找我說有個
物件因欠人家錢被設定抵押權，請我幫他把這個物件前面的
貸款清償，換成由我設定為系爭房屋之抵押權人，我當時為
了賺取利息，就透過代書助理賴怡君去處理，我借給被告26
0萬元，以每月2.5％之利息計算，同時於113年1月26日在系
爭房屋上完成抵押權之設定。我看過鈞院卷第89頁的紙張，
這個紙條上草擬的內容不是我寫的，但我有簽名，之所以會
寫這些內容是因後來被告無力償還，我想要買被告系爭房屋
，我當時是透過張峻瑋與被告談，請被告把房子賣給我，我
幫被告償還債務，這只是一般的買賣契約，我再回租給被告
，非附買回契約。那時有預估如果我買下系爭房屋後，被告
若要繼續住在那裡，每月應給付我多少租金，上面寫的兩年
期間就是當時我與被告約定要租給被告的期間，每月租金為
5萬6,000元，但後來因與被告價錢談不攏，我就作廢了。鈞
院卷第91頁系爭房屋買賣同意書上的簽名也是我的，當時有
在113年6月11日與被告約定，以700萬元為代價，協助被告
清償抵押於系爭房屋上之貸款，以買得系爭房屋，但被告那
時一直反反覆覆價錢談不攏，後來被告不以這個價錢賣給我
，我們的買賣關係就破局了，我最後也沒有買系爭房屋。11
3年6月24日被告還清對我的260萬元借款債務，我就把系爭
房屋抵押權塗銷，我不清楚是被告自己清償還是其他人幫他
清償的。後來被告系爭房屋為何被原告買走我不清楚也與我
無關，我也沒有從中獲利等語（見本院卷第286頁至第290頁
）。
⒊證人張峻瑋具結證稱：我不認識原告，但我認識被告，顧浚
耀我也認識，我之前開有巢氏房屋，當時如果有接到比較好
的物件，或是有人缺錢，我就會向顧浚耀調錢，由顧浚耀擔
任金主，如果賣方的房子不錯，我就會用調到的錢買下來，
整理一下轉給其他買方。後來因景氣不好，我把有巢氏房屋
收掉，之後我在網路上看到萬順當鋪有在徵人，我就去應徵
業務員。去年我在萬順當鋪工作時，被告因財務周轉有問題
來當鋪詢問借錢的事情，被告當時是透過一個叫陳碧霞的女
生介紹我給被告認識的，我問他要用什麼借錢，被告就表示
他要用不動產來借貸，我就告訴被告，我們只有汽機車抵押
借款，沒有以農地或房屋抵押借款之方式。陳碧霞那時有問
我說外面是不是有一些金主有在提供資金來設定不動產抵押
，我當下就想到之前經營有巢氏房屋期間認識的顧浚耀，一
開始我聯絡顧浚耀他並沒有馬上答應，是之後陸續商談，才
約定由顧浚耀貸款260萬元給被告，每月利息算2.5分，每月
多少錢我不記得了，當時有約定由我向被告收錢，扣除8,00
0元後再轉交給顧浚耀。鈞院卷第151頁的簽收單我看過，這
是顧浚耀借錢給被告後請賴怡君幫顧浚耀設定抵押權在系爭
房屋上。鈞院卷第89頁的紙張是我寫的，因為被告在借到錢
之後的四個月就沒辦法繳利息，於是被告請我問顧浚耀可不
可以再借錢給他，或是把系爭房屋賣給顧浚耀，當時因系爭
房屋還住著被告的母親、太太等人，所以被告那時有詢問說
系爭房屋如果要賣給顧浚耀，是否可以再出租給被告，但被
告反反覆覆，一下說系爭房屋要被法拍了，一下說系爭房屋
被查封了，一下說系爭房屋要賣600多萬元，一下說系爭房
屋要賣900多萬元，所以顧浚耀後來就說系爭房屋他不要買
了，這個買賣就破局了，鈞院卷第91頁系爭房屋買賣同意書
就是當時顧浚耀與被告協談買賣系爭房屋時的約定內容，但
後來因買賣破局就沒有進行了。因買賣破局，我對顧浚耀感
到不好意思，我就找之前經營有巢氏房屋認識的人，想辦法
趕快找人來買系爭房屋。當時有問到賴怡君，賴怡君說跟她
一起工作的同事，也就是原告，因住在東勢，對系爭房屋有
興趣，我就請被告簽署鈞院卷第93頁的委託保管書，幫被告
查看看系爭房屋貸款數額為多少。後來我把原告與被告約好
，雙方私下談，雙方約定以總價900萬元購買系爭房屋及坐
落之土地，也就是鈞院卷第161頁至第175頁此份不動產買賣
契約書。那時被告有請我向原告夫妻提出附買回系爭房屋之
條件，我就告訴被告可以按照當時與顧浚耀談過的條件用5
萬6,000元出租給被告，但我當時沒有把被告要附買回系爭
房屋的事情告訴原告夫妻，他們並不知情這件事，另鈞院卷
第145頁及第273頁內容是因當時被告對於向新鑫公司借貸多
少錢都不清楚，我就告訴被告簽授權書給我，我幫他查詢借
款總額，被告簽授權書給我後，我打電話給新鑫公司詢問被
告欠款情形，之後就由原告負責償還等語（見本院卷第291
頁至第296頁）。
㈤是依上開三位證人所證述之內容，被告因自身財務周轉困難
，透過陳碧霞之介紹找上當時在萬順當鋪工作之張峻瑋，因
萬順當鋪無辦理不動產抵押貸款，張峻瑋為協助被告順利借
得貸款，便私下透過自身之人脈聯繫顧浚耀，由顧浚耀於11
3年1月26日以金主身分貸予被告260萬元，同時由顧浚耀透
過代書助理賴怡君於被告所有之系爭房屋辦理抵押權之設定
，有系爭房屋地籍異動索引、簽收單各1份存卷可考（見本
院卷第131頁至第139頁、第151頁），而此筆260萬元借貸並
非被告所述由萬順當鋪借出，亦有萬順當鋪114年4月15日函
文1份回覆本院稱被告與萬順當鋪無任何典當質押行為附卷
可佐（見本院卷第259頁）。嗣因被告無法清償對顧浚耀之
借款本金與利息，顧浚耀便提議以700萬元作為買賣價金向
被告購買系爭房屋，並將此700萬元價金作為清償所有被因
向他人借貸而有設定抵押權於系爭房屋上之借款債務，又被
告表示因被告與其家人有繼續居住使用系爭房屋之需求，顧
浚耀便再與被告約定以每月5萬6,000元之租金，由被告向顧
浚耀繼續承租系爭房屋，有證人顧浚耀及張峻瑋當庭所確認
系爭房屋出租予被告之手寫紙張、房屋買賣同意書等件在卷
可憑（見本院卷第89頁至第91頁）。後因顧浚耀與被告對於
系爭房屋買賣條件無法達成共識，顧浚耀即表示無意購買系
爭房屋，張峻瑋遂請託認識之人協助尋找有意願購買系爭房
屋者，嗣賴怡君告知張峻瑋，原告有意購買系爭房屋，兩造
便在張峻瑋居間協商下先後於113年6月14日與113年7月4日
簽立系爭買賣契約及系爭租約（見本院卷第21頁至第25頁、
161頁至第175頁）。並由原告於113年6月24日以「林若慈買
房期款」存入260萬元現金至被告帳戶，同日另以「買屋代
位清償」存入260萬元現金至顧浚耀帳戶，顧浚耀並於當日
將系爭房屋抵押權設定予以塗銷，113年6月27日原告再協助
被告清償新鑫公司156萬9,570元借款、有系爭房屋地籍異動
索引、臺灣土地銀行匯款申請書、被告帳戶存摺明細、臺灣
土地銀行存摺類存款憑條、新鑫公司清償簡訊、新鑫公司11
4年4月22日民事陳報狀及檢附之臺灣土地銀行匯款申請書與
清償匯款紀錄、新鑫公司113年6月27日抵押權塗銷同意書、
國泰世華商業銀行存款憑證（客戶收執聯）等件附卷可稽（
見本院卷第131頁至第139頁、第145頁至第149頁、第273頁
至第277頁、第327頁至第329頁、第361頁至第364頁）。
㈥本院綜衡上情，認原告確實有在系爭買賣契約簽立後，本於
與被告間之買賣關係，以系爭房屋之買賣價金協助被告清償
借貸債務，又被告所辯稱與原告間針對系爭房屋存在附買回
之法律關係，惟按所謂附買回契約，實為保留買回權利之買
賣契約，與讓與擔保之法律關係，固均為融通資金方式之一
，然在保留買回權利之買賣契約中，雙方僅發生買賣關係，
而不發生借貸關係，如出賣人於買回期限屆至時不行使買回
權利，雙方並無其他權利或義務。而所謂讓與擔保，係指債
務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之權利移
轉於擔保權利人，於債務清償後，標的物還於債務人或第三
人，債務不履行時，擔保權利人就該標的物受償之非典型擔
保。故依被告所抗辯之附買回關係下，被告仍有基於系爭買
賣契約，將系爭房屋出賣並移轉所有權予原告，至兩造間有
無約定被告得於一定期間內買回系爭房屋，兩造是否有以系
爭租約作為被告每月給付原告5萬6,000元之買回條件，而認
兩造對於本件租賃關係存在通謀虛偽意思表示，綜觀系爭買
賣契約及系爭租約文字內容，皆無任何附買回約定之相關記
載，是此部分主張之附買回約定事實是否屬實，依現有證據
資料尚無法逕予認定，又原告對於被告所主張附買回之法律
關係是否知情，亦非無疑，而被告對此有利於己之事實復未
能提出更進一步確切事證以實其說，以使本院對被告之抗辯
內容形成有利心證，則此部分舉證不足之不利益自應由被告
承擔，被告所為之抗辯並不可採。
㈦職是之故，原告依系爭租約、民法第767條第1項所有物返還
請求權之規定，請求被告於租賃關係終止後將系爭房屋騰空
遷讓返還，並給付原告所積欠之3個月租金16萬8,000元應屬
有據，得以准許。至被告辯稱原告未將系爭買賣契約價金90
0萬元全數給付完畢，及未代為清償被告與彰化六信間之全
部貸款債務，因此部分係被告得以系爭房屋出賣人之地位，
依兩造間系爭買賣契約之權利向原告為請求，並無礙於本院
對本件法律事實所為前述內容之判斷，附此敘明。
㈧按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條訂有明文。且以不當得利之法則請求返還
不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害
為其要件，其得請求返還之範圍，為不當得利受領人所受之
利益。查本件原告以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約
之意思表示，被告於收受起訴狀繕本後，仍持續占有使用而
未依約遷讓返還系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害。
依上開說明，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告
返還其所受之不當得利。從而，原告請求被告給付自起訴狀
繕本送達被告翌日（即114年2月2日）起至騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付5萬6,000元，為有理由。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係、民法第767條第1項
及不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原
告，並給付原告16萬8,000元，及自114年2月2日起至騰空遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6,000元，為有理
由，應予准許。
五、本件係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明
如受不利判決，願供擔保請求免為假執行（見本院卷第84頁
），核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
豐原簡易庭 法 官 林冠宇
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 紀俊源