臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第426號
原 告 蔣雅庭
訴訟代理人 戴連宏律師
複 代理人 許博堯律師
林蕙姿
被 告 林益紹
訴訟代理人 施瑞章律師
複 代理人 石育綸律師
被 告 莊清原
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年5月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積：1413.62
平方公尺），應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示
之應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二所示之「訴訟費用負擔比例」欄負
擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告莊清原經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣兩造共有臺中市○○區○○段000地號土地（下稱
系爭土地），面積1,413.62平方公尺，系爭土地之使用分區
為農業區，屬未臨接道路之都市計畫農業區建地目土地，非
農業發展條例第3條第11款之耕地，並無因物之使用目的或
法令規定不能分割之情形，且兩造亦無以契約約定不分割之
期限，惟兩造無法達成分割協議。如以被告林益紹所主張按
臺中市豐原地政事務所（下稱豐原地政事務所）收件日期文
號民國113年5月10日豐土測字第092900號土地複丈成果圖（
下稱附圖一）及附表一所示之分割方案，亦無法改變原告所
分得之土地仍為袋地，又附圖一所示編號A、B部分土地雖未
臨路無法指定建築線之建築用地，惟依臺中市建築管理自治
條例第10條第3項規定，仍可申請建築執照，但合計樓地板
面積受限於660平方公尺，將形成兩造在分得土地向主管機
關搶先建築之後果，是應以變價分割為公平適當之分割方案
。為此，爰依民法第823條第1項規定請求分割系爭土地等語
。並聲明：請求就兩造共有系爭土地准予分割（主張變價分
割）。
二、被告則以：
㈠被告林益紹部分：
⒈被告為系爭土地如豐原地政事務所收件日期文號113年1月8日
豐土測字第005000號土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示建
物甲、乙、丙、丁、己（共用門牌號碼臺中市○○區○○街000
巷00弄00號）之事實上處分權人；而被告前將被告所有鄰近
系爭土地之臺中市○○區○○段000地號土地出租予佳興通運有
限公司（下稱佳興公司），而由佳興公司搭建如附圖二所示
建物戊（門牌號碼：臺中市○○區○○○道0段000號），惟建物
戊有部分搭建於系爭土地，是如將系爭土地採被告所主張按
附圖一及附表一所示之原物分割方案，即可由被告同意佳興
公司維持建物戊原本使用及收益狀態；且系爭土地南方之同
段286、287地號土地均為被告所有，其上並建有門牌號碼為
臺中市○○區○○○道0段000號之房屋，是被告按上開方案分得
土地後，亦得一併利用。又系爭土地地形完整，原告就系爭
土地之持份僅有24/1000，雖以原物分配方式將使原告分得
細小、零碎之土地，惟基於原告與被告莊清原之合作關係，
如由原告及被告莊清原合併分割取得如附圖一所示編號B部
分，並按渠等應有部分比例繼續維持共有；編號C部分則劃
設私設道路對外通行，由兩造按系爭土地應有部分比例維持
共有，可提升系爭土地之利用價值，且對於原告及被告莊清
原並無任何不利之處，被告亦同意於鈞院准予原物分割後將
如附圖一所示編號B、C上之建物全數拆除。
⒉系爭土地本屬袋地，縱採變價分割方式，系爭土地由第三人
取得後，對外亦無連接道路而仍屬袋地，同屬不確定狀態。
又系爭土地為都市計畫法之農業區土地，本應受臺中市建築
管理自治條例第10條第3項之限制，不因採變價分割或原物
分割方案而有所不同。況本件採原物分割方案並無事實上或
法律上之困難，自應以原物分配方式分割系爭土地等語，資
為抗辯，並聲明：兩造共有系爭土地准予分割，並依附圖一
及附表一所示方案分割。
㈡被告莊清原部分：同意以變價分割作為系爭土地之分割方案
，拍賣所得金額由兩造依系爭土地持分比例分配等語。並聲
明：同意原告分割系爭土地之請求。
三、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，
依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於
協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因
任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各
共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物
分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有
物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共
有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配
時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者
，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其
他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同
之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，
民法第824條第1至5項定有明文。經查：原告主張系爭土地
為兩造所共有且應有部分為如附表二「共有人應有部分比例
」所示；又系爭土地並無不得分割之約定，亦無因物之使用
目的有不能分割之情事，兩造間復無法達成分割協議等情，
業據原告提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、臺中
市豐原區都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書
、系爭土地土地登記簿等件為證（見本院卷一第37頁至第41
頁、第103頁），並經本院先行調解多次未果，兩造於最末
次則均未到場調解，復為被告所不爭，自堪信為真實。則原
告依上開規定，自得請求裁判分割。
㈡再按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割
共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配；另
定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方
法適當者為限。再共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之
聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平
決定。是以法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，
惟應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係，及共有物之
性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等諸
般情事，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為其
判斷基準。再按分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法
院於裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目
的不能分割（如共同使用之道路）或部分共有人明示仍願維
持共有關係等情形外，應將土地分配與各共有人單獨所有，
不得創設新的共有關係（最高法院91年度台上字第1795號判
決意旨參照）。
㈢經查，系爭土地係屬都市計畫案名：臺中市豐潭雅神地區都
市計畫主要計畫案、土地使用分區：農業區、地目：建之袋
地，有原告所提出地籍圖謄本、臺中市豐原區都市計畫土地
使用分區（或公共設施用地）證明書、系爭土地土地登記簿
各1份在卷可稽（見本院卷一第37頁至第41頁），且為被告
所不爭執，合先敘明。再按實施區域計畫特定農業區、一般
農業區之甲種建築用地及屬都市計畫法臺中市施行自治條例
第四十條規定之農業區土地，其建築總樓地板面積六百六十
平方公尺以下且非供公眾使用之建築基地得免臨接道路。但
於中華民國一百零二年十月十六日後分割基地或增建、改建
建物者，應合併計算總樓地板面積。前二項基地進出通路之
範圍及其通行權利應由土地所有權人、起造人自行協調解決
，臺中市建築管理自治條例第10條第3項、第4項定有明文。
又系爭土地上現坐落附圖二所示甲、乙、丙、丁、戊、己建
物等情，業據本院至現場履勘並有本院113年2月23日勘驗筆
錄及現場照片為佐（見本院卷一第318頁至第376頁），復經
豐原地政事務所繪製附圖二為憑（見本院卷一第380頁），
其中建物甲、乙、丙、丁、己係被告林益紹擁有單獨之事實
上處分權，目前均為閒置中，共用門牌號碼為：臺中市○○區
○○街000巷00弄00號；建物戊則係由佳興公司所使用，門牌
號碼為：臺中市○○區○○○道0段000號。
㈣觀諸被告林益紹所提附圖一分割方案，其中，附圖一所示區
塊A分歸被告林益紹單獨所有，區塊B分歸原告與被告莊清原
按應有部分比例維持共有，區塊C作為私設道路由全體共有
人按應有部分比例維持共有（見本院卷一第426頁）。針對
被告林益紹上開分割方案，業經原告於審理程序中表示不同
意與被告莊清原維持共有，亦不同意原物分割（見本院卷一
第507頁），被告林益紹雖表示針對原告不願與被告莊清原
維持共有會再另行提出分割方案（見本院卷一第507頁、第5
85頁），惟迄至本件言詞辯論程序終結時仍未見其提出。而
對於原告所稱系爭土地若採被告林益紹所提分割方案，將致
分得系爭土地之人後續因臺中市建築管理自治條例第10條規
定而產生競相建築之疑慮，經臺中市都市發展局（下稱臺中
市都發局）歷次函覆本院表示：「按臺中市建築管理自治條
例第10條第3項規定略以：『二、㈠…屬都市計畫法臺中市施行
自治條例第四十條規定之農業區土地，其建築總樓地板面積
六百六十平方公尺以下且非供公眾使用之建築基地得免臨接
道路。但於中華民國一百零二年十月十六日後分割基地或增
建、改建建物者，應合併計算總樓地板面積。』及第10條第4
項規定：『前二項基地進出通路之範圍及其通行權利應由土
地所有權人、起造人自行協調解決。』故有關上開建築基地
得免臨接道路由土地所有權人、起造人自行協調解決之條件
，其總樓地板面積660平方公尺合併計算檢討方式，應以分
割編號A、B、C等3筆土地合併計算。㈡倘未來建築僅先以A、
B土地為建築基地，則申請時僅就A、B土地建築物檢討，合
併計算樓地板面積若小於660平方公尺則符合免臨接道路條
件，而爾後C土地申請建築時，則須與A、B土地建築物合併
檢討小於660平方公尺，才亦能符合免臨接道路條件。三、
另有關來函所述本市○○區○○段000地號土地為都市計畫農業
區建地目，應符合都市計畫法臺中市施行自治條例第40條之
規定」、「三、有關上開總樓地板面積660平方公尺合併計
算檢討方式，本局係於建造執照審查時，由建築師於申請建
造執照時應以上開規定覈實簽證檢討，至於是否需先協商分
配建築樓地板面積涉及私權，非屬建築法規定範疇」、「二
、經查旨揭地號土地使用分區為農業區，倘非做農業區容許
使用及是否適用臺中市建築管理自治條例第10條規定，應先
釐清該土地是否符合都市計畫法臺中市施行自治條例第40條
『農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興
建住宅使用之建築用地或已建築供居住使用之合法建築物基
地者…』之規定，先予敘明。三、另查旨揭地號土地未臨接本
府套繪有案之現有巷道，A、B兩部分土地倘符合上開都市計
畫法臺中市施行自治條例第40條規定者，其申請建築基地若
未臨接道路，則應受臺中市建築管理自治條例第10條總樓地
板面積660平方公尺之限制，若申請建築基地已臨接道路，
道路包含計畫道路、經指定建築線之現有巷道、以私設通路
連接至建築線…等，則不受上開總樓地板面積660平方公尺之
限制規定，倘C部分擬作為道路使用其性質應符合道路之規
定始得適用」，此分別有臺中市都發局113年7月2日中市都
建字第1130145057號函、113年10月29日中市都建字第11302
47650號函及113年12月25日中市都建字第1130298135號函各
1份在卷可考（見本院卷一第464頁至第468頁、第560頁至第
561頁、本院卷二第25頁至第26頁）。
㈤是依上開函文內容，系爭土地係屬都市計畫法臺中市施行自
治條例第40條所定「農業區土地在都市計畫發布前已為建地
目、編定為可供興建住宅使用之建築用地或已建築供居住使
用之合法建築物基地」，依同條第1款規定，系爭土地建蔽
率最高為60％、容積率最高為180％【即依被告林益紹所提分
割方案，編號A、B部分原可興建之最高樓地板面積各為1158
.678平方公尺（計算式：依附圖一所示編號A、B部分面積各
643.71平方公尺×180％＝1158.678）】，惟受限於系爭土地本
身屬袋地，因無對外連接道路而無法指定建築線建築， 然
其建物之興建例外在符合臺中市建築管理自治條例第10條第
3項建築總樓地板面積未超過660平方公尺之條件時，得免臨
接道路，而此總樓地板面積660平方公尺之計算，係以系爭
土地分割後有建築需求之每筆土地合併計算之。從而，原告
主張系爭土地在沒有對外連接道路而仍屬袋地之情形下進行
分割，將產生兩造後續各自於所分得土地部分興建建物而相
互競逐法規所限制總樓地板面積尚非無據，復依被告林益紹
所提分割方案，其中附圖一所示編號C雖係作為私設道路使
用，然此私設道路仍屬未臨接對外道路之情形，被告林益紹
所提分割方案，仍係以系爭土地為袋地下進行分割，此有待
後續編號C與被告林益紹所有同段287地號部分土地私設道路
相連後，始能對外通行至現有道路豐原大道7段。又兩造對
於被告林益紹所有之同段287地號土地是否可以設置道路供
系爭土地通行至豐原大道7段，經兩造對於通行方案多次協
商，並經豐原地政事務所協助繪製通行成果圖後仍未能達成
共識，有本院114年1月23日勘驗筆錄、現場照片及豐原地政
事務所收件日期文號114年1月16日豐土測字第009800號土地
複丈成果圖附卷可參（見本院卷二第45頁至第51頁、第61頁
），而被告林益紹亦因其所有之同段287地號土地屬農業用
地，此筆土地上已有其所興建並完成套繪之農舍，若將同段
287地號土地部分供道路通行之用，因此部分供臨地通行使
用之土地非屬農業使用，而與農業用地興建農舍辦法第2條
第1項第5款所規定農業用地應確供農業使用不符，將有致此
部分土地因非供農業使用而使同段287地號土地於扣除農舍
用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地面積低於
同段287地號土地面積90％，有臺中市政府農業局114年3月25
日中市農地字第1140012245號函1份在卷可憑（見本院卷二
第69頁），故主張兩造所協商之通行方案不可行。
㈥本院兼衡本件分割共有物訴訟當事人之聲明、共有物之性質
、經濟效用及全體共有人利益等，認被告所抗辯系爭土地本
即屬袋地，在無法臨接道路之情形下，不論分割前後皆會受
臺中市建築管理自治條例第10條建物總樓地板面積不得超過
660平方公尺之限制尚非全然無理，然系爭土地在本件訴訟
繫屬後，經兩造協商長達近2年之久，仍無法針對系爭土地
如何對外連接至豐原大道7段達成共識，則此部分通行問題
，勢必有待兩造當事人後續透過行政方式，甚或訴訟上另行
解決，惟本院當前對於系爭土地仍有予以適切分割之責。從
而，本院認基於系爭土地之特殊性質，系爭土地既已由法律
賦予其在現階段袋地之情況下仍得免臨接道路進行建築，惟
建物總樓地板面積須受不得超過660平方公尺之限制，則為
發揮系爭土地在未能臨接道路期間仍得進行建築之經濟效益
，以發揮建築面積整體使用規劃之效果，系爭土地應以分歸
應有部分比例較多之被告林益紹或被告莊清原單獨取得最為
妥適，惟被告林益紹對於單獨取得系爭土地所有權已明確表
示不同意（見本院卷一第507頁），至被告莊清原雖曾在兩
造協商過程中表明同意以每坪18萬元購買系爭土地全部，然
在兩造間針對系爭土地通行問題未獲解決之情形下，被告莊
清原亦表示無單獨取得系爭土地全部之意願（見本院卷二第
117頁）。
㈦本院綜衡上情，審酌兩造之意願（即原告與被告莊清原均表
示同意變價分割）、系爭土地之性質與現況及系爭土地分割
後之經濟效用等因素，認以將系爭土地變價分割較為妥當。
再衡以採變價分割方式，於自由市場良性公平競價情形下，
將使系爭土地之市場價值極大化，並得確保系爭土地之價值
公平分配予各共有人。且按民法第824條第7項之規定：「變
賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優
先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，
核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變
賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為
使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並
兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於該項增訂以變價分配
時，共有人有依相同條件優先承買之權；但為避免回復共有
狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定
，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之；準此，倘被告認
有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，
行使依相同條件優先承買之權利。故系爭土地採變價分割，
所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配，應屬妥
適，並符合公平。
四、綜上所述，原告請求系爭土地准予變價分割，所得價金按如
附表二所示應有部分比例分配，為有理由，應予准許。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割，依前開說明，
認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當，爰
判決如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日 豐原簡易庭 法 官 林冠宇如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日 書記官 紀俊源 附表一：臺中市○○區○○段000地號土地分割明細表共有人 分割前應有部分 共有土地分割後 編號 面積(㎡) 持分比例 林益紹 2分之1 A 643.71 全部 莊清原 1000分之476 B 643.71 由莊清原、蔣雅庭按原應有部分比例維持共有：莊清原(125分之119)、蔣雅庭(125分之6) 蔣雅庭 1000分之24 全體共有人 C 126.2 由兩造按原應有部分比例維持共有：林益紹(250分之125)、莊清原(250分之119)、蔣雅庭(250分6) 合計 1413.62 附表二：
臺中市○○區○○段000地號土地 編 號 共有人 應有部分比例（訴訟費用負擔比例） 1 林益紹 1/2 2 莊清原 476/1000 3 蔣雅庭 24/1000 合 計 1/1