臺灣雲林地方法院民事簡易判決
114年度虎簡字第31號
原 告 卓煜明
卓松樺
共 同
訴訟代理人 王博鑫律師
被 告 江雨潔
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年7月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落雲林縣○○鎮○○段000○000地號土地上如附圖即雲林
縣西螺地政事務所民國114年4月28日土地複丈成果圖所示編號Ａ
部分面積179.57平方公尺及編號Ｂ部分面積278.49平方公尺之鋼
鐵造廠房騰空遷讓返還予原告卓煜明。
被告應給付原告卓煜明新臺幣111,000元，及自民國114年2月1日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國114年3月28日起至遷讓返還第一項廠房之日止，按
月給付原告卓松樺新臺幣2萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之
法院管轄，民事訴訟法第10條第1項、第2項定有明文。本件
原告卓煜明起訴請求被告遷讓返還門牌號碼雲林縣○○鎮○○里
○○00○0號房屋（下稱系爭房屋），原告卓松樺則起訴請求被
告給付無權占用系爭房屋之不當得利，因該不動產係坐落於
本院轄區，故本院就本件訴訟自有管轄權。
二、原告卓煜明之民事起訴狀原聲明求為判決：㈠被告應將系爭
房屋騰空遷讓返還予原告卓煜明；㈡被告應給付原告卓煜明
新臺幣（下同）111,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本
送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告卓煜
明12萬元（見本案卷第13頁）。嗣於民國114年2月19日提出
民事追加暨聲請調查證據㈡狀，追加卓松樺為原告，且追加
、變更上開聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返
還予原告卓煜明；㈡被告應給付原告卓煜明171,000元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
；㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告卓煜明10萬元；㈣被告應自起訴狀繕
本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
卓松樺2萬元（見本案卷第97至101頁、第135至139頁）。又
於114年6月19日以民事變更訴之聲明狀，變更上開聲明求為
判決：㈠被告應將坐落雲林縣○○鎮○○段000○000地號土地上如
附圖即雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政事務所）民國
114年4月28日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積179.57平
方公尺、編號Ｂ部分面積278.49平方公尺之鋼鐵造廠房（下
稱系爭租賃物）騰空遷讓返還予原告卓煜明；㈡被告應給付
原告卓煜明111,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌
日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月給付原告卓煜明10萬元
；㈣被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭租賃
物之日止，按月給付原告卓松樺2萬元（見本案卷第193至19
5頁）。原告所為上開追加、變更之訴與原訴均是請求被告
將系爭租賃物返還，及依原告卓煜明與被告於107年7月7日
所簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定，請求被告給
付積欠之租金及違約金並賠償律師費用，暨請求被告按月給
付相當於租金之不當得利，追加、變更之訴與原訴有其社會
事實上之共通性及關聯性，兩者訴訟及證據資料相同，其等
請求之基礎事實同一，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，
合於民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款、第7款
規定，應予准許。
三、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款
所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
四、原告起訴主張：原告卓煜明於107年7月7日將原告卓松樺所
有系爭房屋含住家、辦公室及倉庫即系爭租賃物出租予被告
，原告卓煜明與被告並簽訂系爭租約，約定租期自107年7月
7日起至108年7月6日止，每月租金2萬元並定期於每月7日前
繳納，嗣租期屆滿後，被告依系爭租約條件繼續承租。又系
爭租約第6條約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時
，除經甲方（即原告卓煜明，下同）同意繼續出租外，應即
日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或
主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連
帶保證人丙方，決無異議。…」、第12條約定：「乙方若有
違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲
方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償
」、第20條約定：「租金若達兩個月未繳，甲方可終止契約
，乙方不得請求賠償或異議」。詎被告自113年8月起，即未
依約按月繳納租金，屢經原告卓煜明催討，被告仍未給付所
積欠租金，原告卓煜明爰依系爭租約第20條約定、土地法第
100條第3、5款及民法第440條、第455條等規定，以本件起
訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示，並請求被告
遷讓返還系爭租賃物。又被告自113年8月7日起即積欠原告
卓煜明租金，迄至本件起訴狀作成之日即113年11月14日止
，已積欠原告卓煜明租金共4期計8萬元，經扣除24,000元之
押租保證金後，尚積欠原告卓煜明租金56,000元，且原告卓
煜明因本件訴訟委任律師處理，已先行繳納律師費用55,000
元，原告卓煜明自得依系爭租約第12條約定，請求被告給付
該律師費用，兩者合計共111,000元；復被告自系爭租約終
止迄今，仍未返還系爭租賃物，原告卓煜明得依系爭租約第
6條約定，請求被告自系爭租約終止後至遷讓返還系爭租賃
物日止，按月給付原告卓煜明租金5倍之違約金10萬元。另
系爭租約既已終止，被告仍繼續占有使用系爭租賃物，自屬
無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告卓松樺受有
無法使用收益系爭租賃物之損害，故原告卓松樺爰依民法第
179條不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止後至
遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告卓松樺2萬元。
並聲明：㈠被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告卓煜明
；㈡被告應給付原告卓煜明111,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴
狀繕本送達翌日起至遷讓系爭租賃物之日止，按月給付原告
卓煜明10萬元；㈣被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓
返還系爭租賃物之日止，按月給付原告卓松樺2萬元；㈤上開
第㈡、㈢及㈣到期部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
五、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或
陳述。
六、本院之判斷：
㈠原告主張原告卓煜明於107年7月7日將原告卓松樺所有系爭房
屋含住家、辦公室及倉庫即系爭租賃物出租予被告，原告卓
煜明與被告並簽訂系爭租約，約定租期自107年7月7日起至1
08年7月6日止，每月租金2萬元並定期於每月7日前繳納，嗣
租期屆滿後，被告依系爭租約條件繼續承租，惟被告自113
年8月7日起，即未依約按月繳納租金，屢經原告卓煜明催討
，被告仍未給付所積欠租金，迄至本件起訴狀作成之日即11
3年11月14日止，已積欠原告卓煜明租金共4期計8萬元，經
扣除24,000元之押租保證金後，尚積欠原告卓煜明租金56,0
00元，且原告卓煜明因本件訴訟委任律師處理，已先行繳納
律師費用55,000元等事實，已據其提出與所述相符之系爭租
約、原告卓煜明與被告之LINE對話紀錄、台中淡溝郵局第00
0629號存證信函、臺中英才郵局第002420號存證信函、環海
法律事務所之收據、系爭租賃物之照片、系爭房屋之房屋稅
籍證明書、西螺鎮埤頭段467地號土地登記第一類謄本、系
爭租賃物之空照圖、系爭房屋之建物所有權狀等為憑（見本
案卷第21至41頁、第55至60頁、第103至107頁），且經本院
會同原告及西螺地政事務所測量人員勘驗系爭租賃物，並囑
託該測量人員測繪系爭租賃物如附圖所示，有本院勘驗筆錄
、國土測繪圖資服務雲之地籍圖及空照圖、現場照片及附圖
等在卷可稽（見本案卷第157至166頁、第175頁），復有雲
林縣○○鎮○○段000地號及同段103建號之土地建物查詢資料等
附卷可佐（見本案卷第211至214頁），堪信為真實。
㈡原告卓煜明請求被告遷讓返還系爭租賃物部分：
按租金若達兩個月未繳，甲方可終止契約，乙方不得請求賠
償或異議，系爭租約第20條約有明文。次按出租人非因承租
人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，或承租
人違反租賃契約時，不得收回房屋，土地法第100條第3款、
第5款定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得
定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不
為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之
總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月
時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃
物，民法第440條第1、2項、第455條前段亦分別定有明文。
另土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就
未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法
律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號原判
例意旨參照），上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而
設，為強制規定，自不得以約定排除之。本件被告自113年8
月7日起即未依約繳納每月租金，迄至本件起訴狀繕本送達
之日（於114年1月21日寄存送達於被告住所轄區派出所，依
法於同年月31日發生送達之效力，見本案卷第81頁本院虎尾
簡易庭送達通知書）止，所積欠之租金已達6個月，經扣除
押租保證金24,000元後，仍達2個月以上，原告卓煜明自得
終止系爭租約並收回系爭租賃物，則原告卓煜明以本件起訴
狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，並請求被告遷讓
返還系爭租賃物，自屬有據。
㈢原告卓煜明請求被告給付積欠租金56,000元及律師費用55,00
0元共111,000元部分：
按租金應於每月7日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得
藉詞拖延，系爭租約第4條約有明文。次按承租人應依約定
日期，支付租金，民法第439條前段亦有明文。本件系爭租
約已約定被告應於每月7日前繳納每月租金2萬元，惟被告自
113年8月7日起即未依約繳納租金，迄至本件起訴狀繕本送
達日即114年1月31日止，共積欠原告卓煜明租金共6期租金
（即113年8、9、10、11、12及114年1月）計12萬元，經扣
除被告已付之押租保證金24,000元後，尚積欠原告卓煜明租
金96,000元，則原告卓煜明依系爭租約之約定，請求被告給
付積欠之租金56,000元，應屬有據。另按乙方若有違約情事
，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟
所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償，系爭租
約第12條亦約有明文。原告卓煜明因本件訴訟委任律師處理
，已先行繳納律師費用55,000元，已如上述，則原告卓煜明
依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費用55,000元，
亦屬有據。故原告卓煜明請求被告給付積欠之租金56,000元
及律師費用55,000元共111,000元，均屬有據。
㈣原告卓松樺請求被告按月給付不當得利2萬元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念，是就房地所有權人而言
，應認係受有相當於租金之損害，自不待言。另城市地方供
營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，
非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法
第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議
意旨參照）。本件系爭租約既已於114年1月31日合法終止，
已如上述，則被告已無占有使用系爭租賃物之合法權源，而
被告仍將所有物品置放在系爭租賃物內且未將系爭租賃物遷
讓返還原告，顯屬無權占用原告卓松樺所有系爭租賃物，依
上開說明，被告於占用期間，即受有相當於租金之利益，原
告卓松樺亦因此受有損害。又系爭租賃物包含住家、辦公室
及倉庫，並非單純供居住之房屋，約定之租金應不受土地法
第97條規定之限制，而系爭租約第3條已約定系爭租賃物之
租金每個月為2萬元，足認被告占有系爭租賃物每月可得相
當於租金2萬元，應屬可採。故原告卓松樺依據不當得利之
法律關係，請求被告給付自民事追加暨聲請調查證據㈡狀繕
本送達被告之翌日即114年3月28日（該書狀於114年3月17日
寄存送達於被告之住所及居所轄區派出所，依法於同年月27
日發生送達被告之效力）起至被告返還系爭租賃物之日止之
相當於租金之不當得利每月2萬元，應屬有據。至於原告卓
松樺逾此部分之請求，尚難認有據。
㈤原告卓煜明請求按月給付違約金10萬元部分：
按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將
租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張
任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保
證人丙方，決無異議，系爭租約第6條固有明文。惟依其內
容「租期屆滿」、「甲方同意繼續出租」等用語，可知本條
約定係就定期租約於租期屆滿時所為之違約金約定，且觀諸
系爭租約全部內容，並無約定出租人在可歸責於被告情形下
之提前終止租約情形，得請求被告給付違約金，或有準用系
爭租約第6條約定之情形。而本件原告卓煜明與被告間之租
約乃屬不定期租賃契約，原告卓煜明是因被告積欠租金達2
期以上，主張終止系爭租約並請求返還系爭租賃物，並非定
期租約之租期屆滿情形，故原告卓煜明主張系爭租約之終止
有系爭租約第6條違約金約定請求之適用，尚難認有據。
㈥按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及
第203條分別定有明文。本件原告卓煜明請求被告給付積欠
之月租金56,000元部分，屬給付有確定期限之債務，被告於
各期租金應給付之日屆滿時即各期每月8日起，即負遲延責
任；另原告卓煜明請求被告給付律師費用55,000元部分屬給
付無確定期限之債務，於起訴狀繕本送達被告時起，被告即
負遲延責任。而原告卓煜明之民事起訴狀繕本是於114年1月
21日寄存送達於被告住所之轄區派出所，有本院虎尾簡易庭
送達通知書在卷可稽（見本案卷第75頁），依法於同年月31
日發生送達於被告之效力，是原告卓煜明請求上開積欠之租
金56,000元及律師費用55,000元共111,000元，自起訴狀繕
本送達翌日即114年2月1日起至清償日止，按年息5％計算之
利息，即無不合，應予准許。
七、從而，原告卓煜明依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告
遷讓返還系爭租賃物，並給付111,000元及自114年2月1日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；及原告卓松樺依不當得
利之法律關係，請求被告自114年3月28日起至遷讓返還系爭
租賃物之日止，按月給付2萬元，均為有理由，應予准許。
至於逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，因本院已職權為假
執行之宣告，爰不為准駁之諭知。至於原告敗訴部分，其假
執行之聲請失所依附，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日
虎尾簡易庭 法 官 廖國勝
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法
院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日
書記官 林惠鳳