臺灣高雄地方法院民事判決
114年度重訴字第83號
原 告 鄒皓雲
訴訟代理人 梁智豪律師
被 告 張福仁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上未保
存登記之鐵皮建物（門牌號碼：同區通化街70巷7之1號）騰
空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣40萬元，及自民國113年3月1日起至
騰空遷讓返還第一項房地時止，按月給付原告新臺幣1萬600
0元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項前段、第二項後段已屆期部分，於原
告以新臺幣431萬4900元為被告供擔保後，得假執行。但被
告如以新臺幣為1294萬4700元為原告預供擔保，得免為假執
行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原
為原告父親即訴外人鄒鍵華(下稱鄒鍵華)所有，系爭土地上
之同段423建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0○0號，
下稱原建物）係於民國52年間辦理建物保存登記，至94年時
已老舊不堪。鄒鍵華於94年1月1日與被告書立原證1所示協
議書（下稱系爭協議書），約定由鄒鍵華出資新臺幣（下同
）80萬元在系爭土地上、原建物之原址整建翻修未辦保存登
記之鐵皮建物（門牌號碼仍與原建物同，下稱系爭建物），
其中鄒鍵華以現金出資40萬元、另40萬元則由被告暫先墊付
，雙方約定系爭建物興建完成後，以每月租金1萬3,000元出
租予被告（下稱系爭租約），惟承租前4年（共48個月），
得扣除其中8,000元作為抵償被告前墊付之40萬元，即自94
年1月1日起至97年12月31日止，每月僅收取5,000元，合計
抵償金額為38萬4,000元（計算式：8,000×48=384,000），
約與40萬元相當，是系爭建物係由鄒鍵華單獨出資興建後，
由鄒鍵華原始取得系爭建物所有權，該原建物於興建成鐵皮
屋後應已不復存在。
㈡鄒鍵華嗣於104年間死亡，系爭土地、建物由原告單獨繼承，
因前開不定期租賃仍存續，故被告改向原告每月以現金支付
調整後租金1萬6,000元。嗣被告於112年10月8日向原告表示
其欲退休、不欲繼續承租系爭土地、建物（下合稱系爭房地
），兩造因此於112年10月8日合意終止系爭房地租約，嗣後
兩造另協議原告除同意免除被告自112年10月8日至113年2月
29日（共5個月）止搬遷期內之租金，並由原告另支付被告5
0萬元作為被告按期於113年2月29日前搬遷補償之條件，並
於113年2月29日將系爭房地騰空返還原告（下稱系爭協議）
，原告依約分期給付40萬元予被告，詎屆期後，被告拒絕履
行，原告自得依民法第259條、第179條規定，請求解除系爭
協議，並請求被告返還原告依約已付40萬元。
㈢又系爭租約業已於112年10月8日即告合意終止，惟被告現仍
無權占用系爭房地，並於門外之土地上堆置物品，爰依民法
第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭土地
、建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，退步言
之，縱鈞院認定兩造未為前揭合意終止系爭租約，然被告自
112年10月至114年5月已共計20個月租金未付，原告已於114
年4月23日發函催告被告給付租金，被告業於同年5月12日收
受上開催告函，仍未置理，原告自得另依民法第440條規定
終止租約。並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請
求被告應將系爭土地、建物騰空遷出，並將系爭土地、建物
返還予原告。再者，被告於系爭租約終止後即113年3月1日
起仍繼續占有使用系爭房地，自屬無法律上之原因，而受有
相當於租金之利益，原告自得於系爭租約終止後，另依不當
得利之法律關係，請求被告自113年3月1日（扣除112年10月
8日起至113年2月29日止，共5個月搬遷期後）起按月返還相
當於租金之不當得利1萬6,000元，為此爰依民法第259條規
定、第767條、第455條規定及不當得利之法律關係提起本訴
等語，並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物騰
空遷出，將系爭土地、建物返還原告。㈡被告應給付原告40
萬元，並自113年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房地時止，
按月給付原告16,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告則以：
㈠系爭土地上原建物已陳舊，被告係在鄒鍵華允諾下進行拆除
並興建系爭建物。系爭協議書雖記載由鄒鍵華出資80萬元，
然鄒鍵華實際並未支付任何費用，原告應提出鄒鍵華交付40
萬元款項之證明，實係施工期間原建物拆除之費用25萬元及
系爭建物建造費用160萬元均由被告負擔。被告承租系爭建
物之前4年每月租金僅5,000元，係鄒鍵華欲使被告同意承租
而提出之優惠條件，因斯時原建物不堪使用，被告須拆除原
建物後重建新廠房始符合需求，若無此租金優惠，則被告於
系爭建物施工期間除無法正常營運外，另須自行墊付工程款
，倘墊付之工程款還得扣抵每月租金，等同毫無優惠，不符
社會上經濟活動常理，此觀系爭協議書第2款約定內容，並
未記載被告墊付之40萬元費用須用於扣抵租金自明。
㈡被告年事已高且膝下無子女，無其他可供養老之房屋，亦無
足夠之財力。系爭建物既是被告工作場所，亦是被告多年來
生活起居之唯一住所，被告絕無可能拒絕給付租金或主動提
出解除租賃契約。係因有房仲業者欲向原告收購系爭土地，
原告便向被告提出騰空遷讓廠房並返還系爭房地之請求，為
保障被告之權益，兩造於112年10月8日雙方簽立協議承諾確
認書（下稱系爭確認書），內容載明兩造就系爭協議書合約
生效日起至今所有問題均達成共識，原告同意支付被告500
萬元，於原告履行系爭確認書所載義務後，被告同意將系爭
房地騰空遷讓返還予原告，系爭確認書簽立後，兩造間之租
賃關係即轉換為買賣關係，因原告僅交付40萬元現金予被告
，被告自得拒絕履行遷讓返還義務等語置辯，並聲明：㈠原
告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠系爭土地為原告所有，系爭土地上之原建物已由被告拆除，
並另興建未保存登記之系爭建物。
㈡系爭建物興建時，被告有為原告之父鄒鍵華暫先墊付40萬元
元。
㈢鄒鍵華生前於94年1月1日與被告書立系爭協議書，約定系爭
建物興建完成後出租予被告，被告承租系爭房地前4年之租
金為每月5,000元。
㈣鄒鍵華於104年間死亡，被告每月改向原告支付系爭房地租金
1萬6,000元。
㈤被告現仍占用系爭房地。
㈥被告已收受原告給付40萬元。
四、本件之爭點為：㈠系爭建物係由鄒鍵華或被告出資興建？原
告是否因繼承而取得系爭建物事實上處分權？㈡原告依民法
第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物
騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，有無理由？1.
兩造間就系爭房地成立之租賃契約是否已告終止？倘已告終
止係何時終止？2.原告占有系爭房地有無正當權源？㈢原告
依民法第179條規定，請求被告自113年3月1日起至騰空遷讓
返還系爭土地、建物之日止，按月給付原告1萬6000元，是
否於法有據，並相當？㈣兩造間有無成立於112年10月8日終
止系爭租約後，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於11
3年2月29日遷出系爭房地之協議？倘有，原告得否請求解除
上開協議？並依民法第259 、179 條規定，請求被告返還原
告依系爭協議給付之40萬元？茲分別論述如下：
㈠系爭建物係由鄒鍵華或被告出資興建？原告是否因繼承而取
得系爭建物事實上處分權？
1.按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉；房屋
稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，
亦非即為房屋所有權之證明（最高法院70年台上字第3760號
、85年度台上字第247號裁判意旨參照）。是未辦保存登記
建物之所有權人應為出資興建之原始建築人。本件系爭建物
為未辦理第一次所有權登記之建物，為兩造所不爭執，故依
上開說明，系爭建物之事實上處分權係屬於出資興建之原始
建築人。
2.原告主張：系爭建物由鄒鍵華出資興建後，由原告繼承取得
，惟為被告所否認，並抗辯：被告始為出資興建系爭建物之
人云云，經查：
⑴原告就其主張，並提出鄒鍵華與被告簽立之系爭協議書為證
，依系爭協議書之內容所載：「一、茲有地主系爭土地坐落
三民區中華路一小段0000-0000地號面積275.00平方公尺，
現要在該地整建翻修鐵皮屋一座，工程費總計新台幣捌拾萬
元整，由乙方（按即被告，下同）代甲方（按即鄒鍵華，下
同）支付新台幣肆拾萬元整。二、承租人先付工程款新台幣
肆拾萬元整共4年期限，每月再支付租金5,000元整予甲方。
附註：甲乙雙方協議任何一方提前解約，每年依換算拾萬元
整抵付預先工程款，剩餘之款再無息退還。三、自民國九十
四年一月一日起至民國九十七年十二月三十一日止四年期滿
，每月租金調整為新台幣壹萬參仟元整，期限三年協議人：
鄒鍵華、張福仁（按即被告）。」等語，有系爭協議書在卷
可稽（見審訴卷第19頁），又審酌被告不爭執系爭協議書之
真正，並自承曾與鄒鍵華簽署系爭協議書，系爭協議書係由
被告交付原告等情（見本院卷第28頁、第114頁），堪認，
鄒鍵華確曾就系爭建物之出資與被告達成協議，並書立系爭
協議書以為佐證。又依前揭系爭協議書所載文義，系爭建物
之興建總價應為80萬元，除由鄒鍵華出資40萬元外，另由被
告代鄒鍵華出資40萬元，鄒鍵華與被告約定之代墊工程款清
償方式則為以民國94年1月1日至97年12月31日（共計48個月
）止，被告減免每月租金8,000元之方式為抵償，以此計算
，抵償金額合計為38萬4,000元（計算式：8,000×48＝384,00
0），若提前解約鄒鍵華則與被告約定，按剩餘期間以每年1
0萬元償還應支付予被告之代墊工程款40萬元。另參以，依
被告所提出之答辯狀，被告於系爭建物興建完成後持續承租
系爭房地，迄至112年10月間兩造始有另外之協議等情，參
互以觀，堪認，系爭建物係由鄒鍵華生前所出資興建，工程
款總計為80萬元，協議由被告代墊工程款40萬元部分，鄒鍵
華業已民國94年1月1日至97年12月31日（共計48個月）止，
被告減免每月租金8,000元之方式為抵償完畢，是原告主張
系爭建物係由鄒鍵華出資興建，並由鄒鍵華原始取得系爭建
物事實上處分權等語，堪信為真，被告辯稱系爭建物由其單
獨出資興建，並為其所有云云，則難認為可採。
⑵原告又主張：其為鄒鍵華現存唯一繼承人（另一繼承人鄒鍵
華之配偶董鴻愛，業已死亡），系爭建物由其繼承等情，業
經本院調閱系爭建物房屋稅稅籍資料（系爭建物納稅義務人
即原告）（見審訴卷第37-39頁）、戶役政資訊網站查詢（
親等關聯資料）可稽（參見證物袋），核與原告主張相符，
堪信為真，則原告主張：系爭建物為鄒鍵華生前出資興建，
其死亡後由原告繼承系爭建物事實上處分權等語，堪認屬實
。
㈡原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將
系爭建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，有無
理由？1.系爭租約是否已告終止？倘已告終止係何時終止？
2.原告占有系爭土地、有無正當權源？
1.系爭租約是否已告終止？倘已告終止係何時終止？
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定
有明文。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求
返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1項前段、中段定有明文。又原告以無權占有為原因，
提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占
有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應
就其占有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字
第2030號判決意旨參照）。
⑵原告主張：系爭租約已於112年10月8日即告合意終止，嗣後
兩造並協議給予被告5個月之搬遷期，搬遷期內免付租金，
被告如按期於113年2月29日前搬遷，原告願給付50萬元予被
告，原告業已給付40萬元予被告等語，並提出收據、證人張
素華、袁國謙之證詞為證，依前揭收據所載，被告確已收受
原告40萬元，被告亦不爭執已收受40萬元（見審訴卷第23頁
、本院卷第78頁）。又依證人李素華於本院證稱：原告於11
2年10月8日當日曾告知我，因被告年紀大不想再租屋，想回
家鄉，因此兩造達成終止系爭租約之合意，且欲給予被告5
個月搬遷期，不用付租金，因原告係於深圳任職，不在家，
台灣事務都由伊代理，原告要求我每個月支付10萬元予被告
，一共5個月，原告告訴我5個月以後即113年2月29日要搬空
等語（見本院卷第79-80頁）。證人袁國謙則於本院證稱：
原告有委託我擬存證信函，內容是經雙方協議終止租約，由
原告付50萬元，已付40萬元，剩餘10萬元於被告112年2月底
交屋時交付，因原告長年在國外，所以委託我點交房屋並交
付10萬元給被告，被告後來也有打電話給我要10萬元，我就
說那房子要點交給我，我才能交付10萬元，就沒有後續了，
點交切結書我有看到是原告當場交給被告，該切結書內容為
系爭建物要點交原告，現場沒有清空的廢棄物交由原告處理
等語（見本院卷第82-83頁），另參以，被告自承於112年10
月起即未繳租金，並已收受原告40萬元等語（見本院卷第46
頁、本院卷第78頁），由前揭證人證詞、被告陳述，參互以
觀，堪認，兩造應已於112年10月8日終止系爭租約，並另協
議5個月搬遷期免租金，被告倘如期搬遷，原告願另給付被
告50萬元。原告始會分別命其妻即證人李素華給付40萬元予
被告、並委託證人袁國謙書立存證信函、點交切結書、若成
功點交後，則交付尾款10萬元予被告，原告主張系爭租約業
已於112年10月8日終止租約，並成立內容為於112年10月8日
終止系爭租約後，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於
113年2月29日遷出系爭房地之系爭協議等情，堪信為真。
⑶被告另抗辯：縱系爭租約已告終止，然原告給付被告50萬元
之原因為兩造有另成協議，協議之內容為被告同意於原告給
付500萬元後自系爭建物搬遷，被告還是繼續幫原告看管房
子，還要每個月繳納地租8,000元，該8,000元自原告把房子
賣出去扣除，從要給被告500萬元裡面扣除，故被告占用系
爭房地仍有正當權源云云，並提出協議承諾確認書一份為證
，惟該協議承諾確認書之內容為：協議人鄒皓雲以上簡稱甲
方、協議人張福仁以上簡稱乙方，雙方就94年1月1日簽訂協
議書達成共識，茲甲方同意新台幣伍佰萬元付予乙方，雙方
就付款明細、日期，進行登錄，以資確定權利。第一訂50萬
、5 個月、第二期200萬、建商確予時付予、等最久一年後
可協商，第最後付款建商收購完成，甲方鄒皓雲10月8日23
（即2023年），乙方張福仁10月8日/2023年，玉采裝潢工程
行（按即被告經營之工程行）等語（見審訴卷第155頁），
原告固不爭執曾與被告一同簽立上開協議承諾確認書，惟主
張：伊等簽立系爭協議書之原因與系爭租約無關，而係原告
委任被告出售系爭房地，如得以3500萬元之價格出售系爭房
地，原告同意給付被告500萬元等語，被告就此原告主張則
以：原告跟我說永慶房屋找到他說要買土地，建商指的是就
是「南合興公司」，原告委託我去跟南合興公司洽談，洽談
結果是南合興公司拒絕購買，因為隔壁地主不願意出售等語
（見本院卷第28頁），另參以，證人李素華關此部分亦於本
院證稱：據原告告知上開協議承諾確認書的內容是為了要委
託被告買賣土地，仲介費用是500萬元，但是當時我認為那
個協議太潦草，所以原告當時有再打電話給被告，要求將合
約擬定完整以後再行簽署，但是沒有在另外簽一個合約，就
我所知，後來沒有仲介成功等語（見本院卷第81頁），衡酌
上情，被告抗辯：兩造達成協議由原告給付500萬元後自系
爭建物搬遷等內容，與上開協議承諾確認書之文義不符，自
難以上開協議承諾確認書佐證被告抗辯為真，又審酌前揭原
告主張之「委任被告仲介出售系爭房地，若成功並願給付50
0萬元予被告」一節，核與上開協議承諾確認書所載「原告
願給付被告500萬元、最後付款建商收購完成」等語相符，
且原告之主張、證人李素華證述、被告自承曾就系爭房地出
售尋找建商南合興公司惟因鄰地不願出售而無結果等情，大
致吻合，堪認，上開協議承諾確認書之簽立，應係原告為委
任被告仲介出售系爭房地，若仲介成功，報酬為500萬元，
與被告抗辯原告同意被告可繼續占用系爭房地無關，故被告
所辯依上開協議承諾確認書，兩造另有協議，被告占用系爭
房地仍有正當權源云云，尚難認為可採。
⑷依上所述，原告主張：系爭租約已於112年10月8日即告終止
，被告於租約終止後迄今尚未自系爭房屋遷出，仍無權占用
系爭房地等語，堪信為真。至被告就此另抗辯：系爭租約終
止後，兩造另有成立協議，被告占用系爭房地具正當權源，
並無可採，亦如前述，則原告依前揭民法第455條規定，原
告請求被告遷讓返還系爭房地，於法即屬有據，應予准許。
至於原告關此另以民法第767條規定為請求，即無再加審酌
之必要。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告自113年3月1日起至騰空
遷讓返還系爭土地、建物之日止，按月給付原告1萬6000元
，是否於法有據，並相當？
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地
，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院6
1年台上字第1695號判決要旨參照)。
2.查系爭租約已於112年10月8日即告終止，已如前述，被告自
承：迄今仍占用系爭房地，並未搬離等語（見本院卷第78頁
），本件被告於租期屆滿後仍占用系爭房地自屬無權占用，
亦如前述，被告因此受有相當於租金之不當得利，且已致原
告受有損害。又審酌系爭房地於98年起之租金為1萬3,000元
，有系爭協議書在卷可稽（見審訴卷第19頁），鄒鍵華於10
4年間死亡後，被告改向原告支付系爭房地之租金為1萬6000
元等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第78頁），以此觀之
，原告主張以1萬6000元計算，被告占用系爭房地每月應給
付相當於租金之不當得利金額，尚屬相當。則原告依不當得
利之法律關係，請求被告返還自113年3月1日起至返還系爭
房地之日止，按月給付原告1萬6000元相當於租金之利益，
於法即屬有據，應予准許。
㈣兩造間有無成立於112年10月8日終止系爭土地、建物租約後
，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於113年2月29日遷
出系爭土地、建物之協議？倘有，原告得否請求解除上開協
議？並依民法第259、179條規定，請求被告返還原告依系爭
協議給付之40萬元？
1.按「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」民法
第256條分別定有明文。次按當事人約定債務人遲延給付時
，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內
仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖
較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，
債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除
契約（最高法院90年台上字第1231號判決意旨參照）。
2.查原告主張：兩造間有於112年10月8日終止系爭租約後，另
達成協議除給予5個月搬遷期免租金外，由原告另給付被告5
0萬元後，被告應即於113年2月29日遷出系爭房地之協議存
在一節，業據其提收據、證人李素華、袁國謙之證詞為證，
堪信為真，業如前述（參見前述爭點一部分論述）。關此部
分，原告又主張：兩造簽訂上開協議後，原告已依約給付40
萬元，然被告未依約於113年2月29日自系爭房地遷出，故應
認系爭契約無法履行係因可歸責於被告之事由所致，原告自
得因被告違約而請求解除系爭契約，並依民法第259條規定
，請求被告返還已付40萬元，惟為被告所否認，經查：關此
部分爭議，原告另舉證人袁國謙之證詞為證，查證人袁國謙
於本院證稱：原告有委託證人於112年2月底點交系爭房地，
並給付50萬元中之尾款10萬元予被告，被告後來有打電話給
我跟我要10萬元，我就說那房子要點交給我，我才能交付10
萬元，就沒有後續了。因為被告沒有點交房屋給我，我不可
能交付10萬元給被告。點交切結書是原告當場交付給被告，
我有看到，但確切日期我不記得，只記得是存證信函寄發的
前後等語（見本院卷第82-83頁），以此觀之，被告並未依
約於112年2月底點交系爭房地，並經原告委託證人袁國謙以
存證信函向被告催告。又審酌，被告亦不爭執仍占用系爭房
地（見本院卷第78頁），益見，被告確已違反上開協議約定
，並未依約遷讓返還系爭房地。嗣後，原告業已於114年4月
22日言詞辯論程序，當庭向被告為解除上開協議之意思表示
，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第30頁），就被告違
約一事，原告暨已委託證人袁國謙發函催告履行，惟為被告
所拒，嗣後原告始於本件前揭114年4月22日庭期，當庭，向
被告為解除上開協議之意思表示，依上開說明，於法應屬有
據。
3.按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領
之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自
受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使
用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付
物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或
有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其
返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能
返還者，應償還其價額。」民法第259條定有明文。查上開
協議業經原告合法解除，已如前述，則原告依民法第259條
第1項第1款請求被告返還依上開協議已交付被告之40萬元，
於法亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條規定、民法第259條、民法第
179條規定，訴請：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物
騰空遷出，將系爭房地返還原告。㈡被告應給付原告40萬元
，並自113年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房地時止，按月
給付原告16,000元。均有理由，應予准許。又兩造均陳明願
供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，
爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方
法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第三庭法 官 林綉君
以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 1 日
書記官 張傑琦