臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1469號
原 告 王紹勳
訴訟代理人 李進田
訴訟代理人 劉家榮律師
上 一 人
複代理 人 陳富絹律師
被 告 林天寶
訴訟代理人 林天賜
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年6月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路0000號0樓房屋（下
稱系爭房屋）及坐落基地（高雄市○○區○○段○○段000000○000
000地號土地，與系爭房屋下合稱系爭房地），由其兄長即
訴外人林天賜為代理人，委託訴外人台灣房屋仲介股份有限
公司（下稱台灣房屋）出售。原告在台灣房屋仲介人員即訴
外人吳美玲大力鼓吹下，於民國111年2月11日與被告簽立買
賣契約書（下稱系爭契約），並以新臺幣（下同）1080萬元
買受系爭房地，兩造均已履行系爭契約完畢。兩造簽立系爭
契約時，特別約定系爭房屋之頂樓水塔上存有該大樓管委會
與訴外人台灣大哥大電信股份有限公司簽約設置之基地台裝
置，將於111年6月合約期滿後拆除，原告同意屆時授權由林
天賜處理，然被告並未特別提及有關頂樓增建部份（下稱系
爭違建）應如何處理。又被告為取信原告，於系爭契約標的
現況說明書第30項備註載明「頂樓有增建，向建商買使用權
」，且於磋商買賣期間數次保證，系爭違建可放心使用，更
提出被告與其前手間之買賣契約，其上明顯標示系爭違建由
7樓住戶使用，以證明系爭契約標的包含系爭違建，並向原
告保證不用擔心被拆除之風險(下稱系爭保證)，復一再以系
爭違建之裝潢為賣點，致原告誤信上情，以遠高於同棟其他
樓層售價220萬元，與被告簽訂系爭契約。
㈡詎原告入住系爭房屋後，經該大樓管理委員會主任委員即訴
外人謝昭蓉出示系爭違建於94年3月經高雄市政府工務局（
下稱工務局）限期拆除之函文，並告知被告及林天賜早已知
悉此事，原告始驚覺受騙。另觀諸同大樓5樓房地於111年2
月買賣實價登錄價金僅為860萬元，然系爭房地買賣總價高
達1080萬元，均可證原告確係誤信被告之保證，始同意以高
於其他樓層220萬元之價格購買系爭房地。被告出售系爭房
地時，明知系爭違建早於94年3月經工務局來函限期拆除，
為順利成交脫手，竟故意隱瞞此重大交易事項，而未事前告
知原告，而系爭違建經工務局派員勘查後，認屬實質違建，
依建築法相關規定須限期拆除，且不得補申請建築執照。嗣
工務局來函通知原告需自行拆除系爭違建，原因雇工拆除系
爭違建，支出拆除工程費用87萬1,150元，亦足徵被告未依
系爭契約約定，給付合法且可供正常使用之房屋，顯然未依
債之本旨履行系爭契約，自屬有瑕疵且不完全之給付，被告
應就原告所受之損害，負賠償責任，且原告之請求權並無民
法第365條之除斥期間限制，應適用民法第125條消滅時效之
規定。
㈢系爭違建遭拆除後，已不能回復原約定之「頂樓增建」狀態
，且無法補正，應屬可歸責於被告事由，致不完全給付，是
原告依民法227條第1項、第2項、第226條第1項之規定，請
求被告賠償系爭房屋因拆除系爭違建後所減損之價值220萬
元(即原告買賣時多支付之價金)，並請求被告償拆除系爭違
建所支出之工程費用87萬1150元。從而，原告共計得請求被
告賠償307萬1150元（計算式：220萬元＋87萬1150元＝307萬1
150元），爰依上開法律係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被
告應給付原告307萬1150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房地係林天賜借名登記於被告名下，並由林天賜管理、
使用、收益，系爭契約亦由林天賜代理被告簽訂。簽約時，
林天賜與吳美玲均詳實告知頂樓有系爭違建，原告亦多次前
往現場會勘、確認，系爭契約實乃雙方合意下簽訂，況頂樓
增建之事亦於系爭契約第1條第4款及標的物現況說明書第28
項詳實記載。再者，原告前於112年5月間以被告及林天賜涉
犯詐欺取財罪嫌，提起刑事告訴，案經臺灣高雄地方檢察署
檢察官於112年6月26日為不起訴處分，惟原告不服，聲請再
議，亦經臺灣高等檢察署高雄檢察分署於112年7月月26日駁
回再議在案，可證被告及林天賜均無詐欺取財之意圖。再者
，原告為有相當社會經驗及智識之人，涉獵不動產投資項目
已有多年，對不動產投資利弊均有相當程度熟稔，對系爭房
地於簽約時應已考量風險評估，系爭房地於交屋後均由原告
全權管理、使用、收益，其是否因再增建、改建或整建而影
響其他住戶致遭檢舉不明，原告逕以違建查報前之整修估價
費用算入拆除費用，非被告應負之瑕疵擔保責任，原告請求
損害賠償無理由。
㈡被告於82年間即已取得系爭違建，經依工務局處理違章執行
要點認定為既存建築，94年查報時依既有違建列管拍照，直
至出售予原告止，均無增建、改建等情事，原告買受系爭房
地，並已完成移轉登記及點交程序，其後不得再要求被告賠
償損害。其次，系爭房地出售時，林天賜即已告知原告買賣
價金不包含系爭違建、建設公司前曾告知系爭違建歸被告使
用等情，原告雖提出同大樓其餘樓層實價登錄買賣價格差額
主張其受有損害，然不動產買賣價格影響因素頗多，原告不
得以此認定被告出售價格過高，致其受有損害。況原告於11
1年7月21日再以1240萬元出售系爭房地，而當時系爭違建業
已拆除，原告尚獲利達160萬元，益徵系爭違建未包含於系
爭房地買賣價金，其存在與否並不影響系爭房地總體價格，
且依不動產市場規則，未保存登記建物出售時大多未列入買
賣價金範疇、銀行貸款之估價亦不採計，原告從事不動產投
資多年應知悉上情，是其請求實無理由等語置辯。並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，願供擔
保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事
項如下：
㈠被告為系爭房地之登記所有權人，授權其兄長林天賜為代理
人，委託台灣房屋出售系爭房地，台灣房屋指派仲介人員吳
美玲負責該委託銷售案。
㈡系爭違建之所在為頂樓，為二層樓建築，屬於被告約定專用
部分，被告於80年間所增建。
㈢被告曾於94年3、4月間接獲高雄市工務局公函，略為：限期
被告於94年5月2日自行僱工拆除系爭違建，逾期未辦，將於
94年5月3日起強制執行拆除等語，被告未依限拆除，高雄市
工務局雖於94年5月3日、95年1月13日、95年8月14日派工執
行，但因故未強制拆除，其後迄至兩造就系爭房地買賣成交
、過戶，高雄市工務局均未曾再通知要定期執行拆除作業。
㈣兩造於111年2月11日簽訂系爭買賣契約，原告以總價1080萬
元購買系爭房地，價金已付訖，系爭房地所有權於111年4月
14日亦已辦理移轉登記予原告。
㈤被告並將系爭違建之事實上處分權讓與原告。
㈥高雄市工務局於111年5月10日接獲匿名電話檢舉系爭違建有
重新裝潢情事，故於111年6月7日派員現場勘查後，對原告
開具處理新違章建築處分書，又於111年7月7日在系爭違建
張貼停工通知單，111年7月14日通知原告將定期拆除系爭違
建，原告因此自行僱工辦理拆除作業。
㈦原告於111年7月21日將系爭房地以1240萬元出售第三人，於1
11年8月9日完成所有權移轉登記。
四、本件爭點在於：本件原告依不完全給付、給付不能相關規定
，請求被告給付系爭違建價值、僱工拆除費用，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠兩造於111年2月11日由台灣房屋仲介簽立系爭契約，由原告
以1080萬元向被告購買系爭房地，其買賣標的物尚包括系爭
違建，雙方均已履行契約義務，原告業取得系爭違建事實上
處分權。又系爭房屋頂樓位置，屬於被告約定專用部分，被
告於80年間增建二層樓建築即系爭違建。被告曾於94年3、4
月間接獲高雄市工務局內容為限期自行拆除系爭違建，逾期
即強制拆除之公函，惟事後迄至本件交易之時，均未有強制
拆除舉動，惟原告取得系爭違建事實上處分權後，高雄市工
務局於111年5月10日接獲匿名電話檢舉系爭違建有重新裝潢
情事，於111年6月7日派員現場勘查，對原告開具處理新違
章建築處分書，又於111年7月7日在系爭違建張貼停工通知
單，111年7月14日通知原告將定期拆除系爭違建，原告因此
自行僱工辦理拆除作業，又原告於拆除前之111年7月21日將
系爭房地以1240萬元出售第三人，並於111年8月9日完成所
有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約
書、訂金支票、被告與前手買賣契約書、高雄市工務局94年
3月公函及處理新違章建築處分書暨違章建築拆除通知單(見
審訴卷第15至20、21、23至44、47、51至52、53頁)、高雄
市工務局113年4月16日高市工務隊字第11370278300號函、1
13年8月22日高市工務隊字第11370641500號函暨所附人民陳
情案件處理聯單(見本院卷第121至122、185至186、191頁)
、不動產交易實價查詢資料、土地建物查詢資料及異動索引
(見本院卷第395至398、407至424、423至448頁)等在卷可參
，可信真實。
㈡按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可
歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，
並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務
不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人
之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不
能免責。次按債權人如已證明因可歸責於債務人之事由，致
其因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付
）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人
抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其
負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責。最高法院分別
著有100年度台上字第1000號、108年度台上字第2143號民事
判決可供參照。故債權人主張債務人應負債務不履行責任者
，須債權人先已證明有債之關係存在，因可歸責於債務人之
事由而不履行債務，債權人因而受有損害，始得依相關法律
規定請求損害賠償，債權人先就前開成立要件事實為舉證後
，倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致
，即應由其負舉證責任。
㈢本件兩造均不爭執買賣系爭房地時，買賣標的包括系爭違建
在內，惟原告主張：被告有向原告保證不必擔心系爭違建被
拆除，但系爭違建遭高雄市工務局函令限期拆除，原告為此
自行僱工拆除，是被告違反其所為保證，應依不完全給付、
給付不能之規定，賠償原告關於系爭違建買賣價值220萬元
及所支出拆除費用871,150元等語，被告否認曾為系爭保證
，則依上開說明，應由原告先就兩造間有其所述系爭保證約
定之存在負舉證責任。經查：
1.原告聲請傳喚證人即台灣房屋所屬仲介人員吳美玲為證，據
證稱：我因系爭房地買賣而認識兩造，我是負責與賣方(即
被告)接洽，但買方(即原告)也是委託我們公司負責，是不
同同事。我有至現場看過，系爭房屋位於頂樓，也有系爭增
建，增建物裡面舊舊的，有放置雜物，但我沒仔細看是什麼
東西，每次去都匆匆出來，也沒仔細看是起居室或雜物間，
屋主託售時，有說除7樓之外，有附上增建的資料及1樓的使
用權，交給代書處理，這些資料我只有稍微瀏覽。我忘記屋
主委託出售價格，也忘記買方有無詢問過系爭違建可否保留
使用，三方簽立合約書時有討論到系爭違建使用狀況，但我
忘記有無談到屋主保證永久使用，不會被拆，我也沒有向買
方說屋主曾有如此保證，我和我同事都不會這樣講，增建的
誰敢保證一定不會被拆。兩造成交價1080萬元，我也不知道
有無高於市價，因此房價有起落，這個價格是雙方合意，有
喜歡才去做買賣，我不知道成交價有無細分增建部分、房屋
主體、及停車位價格，這要看代書當時有無幫他們做這樣的
區分等語(見本院卷第86至90頁)、又證稱：我們讓買方看現
場，當時只有說7樓部分有權狀，建商有允諾7樓住戶可以使
用頂樓，另外還有1樓的停車空間，這是賣方提供的資料，
賣方當初開價1000萬元以上，買賣房子買方喜歡價錢接受就
可以買了，我沒有詢問為何買方願意以比實價登錄高的價格
購買，買賣雙方、代書簽約時，我有在現場，但是坐在後面
，沒有介入參與討論，他們談話內容，聽得不是很清楚等語
(見本院卷第90至93頁)，是據證人吳美玲上開所證，尚無法
證明被告曾為系爭保證。
2.原告又聲請傳喚證人即承辦代書賴淑華為證，據證稱：系爭
房地的簽約是我處理的，但我不會去看現場，不動產現況說
明書有寫到系爭違建，簽約時屋主有拿其與前手買賣契約書
、頂樓略圖、1樓略圖、違建照片等，但我不知道他拿的目
的，是否要提供參考，我不太記得。簽約當時屋主有告知有
系爭違建，但我不記得屋主或仲介人員有向買方保證系爭違
建可永久使用、不會被拆除，本件買賣總價1080萬元，但沒
有就主建物、增建、停車位細分各項單價。買賣時，我沒有
聽到屋主說系爭增建沒問題，可以安心購買，我們代書到場
時就是協助簽約事宜，當時也沒有講到系爭增建已被列為違
建要遭拆除等語(見本院卷第143至145頁)，是證人賴淑華所
為證述，亦不足以證明被告有為系爭保證之情。
3.原告又以同棟大樓5樓房屋連同坐落基地(下稱同棟5樓房地)
於111年2月間出售價格僅為860萬元，系爭房地卻以1080萬
元成交，原告知有系爭違建卻仍願以高於市價200多萬元之
價格承買，可證被告確有為系爭保證，原告始願買受等語。
查原告於111年2月間以1080萬元買受系爭房地，同棟5樓房
地係於111年6月間以860萬元成交，固有不動產實價登錄資
料在卷憑參(見審訴卷第49頁)，但影響不動產成交價格之因
素，並非單一，除有屬於客觀條件之一般因素(指對於不動
產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經
濟等共同因素)、區域因素(指影響近鄰地區不動產價格水準
之因素)、個別因素(指不動產因受本身條件之影響，而產生
價格差異之因素)，尚有屬於主觀條件之因素，諸如：急買
急賣需求、市場預期心理、價值觀及偏好、親友關係買賣、
風水迷信、投資自用目的等(可參考不動產估價技術規則第2
條、第11條及第23條之規定)，易言之，實價登錄資料僅可
作為日後同區域或鄰近區域買賣交易之參考，但成交價格仍
可能受上開主觀因素之影響，並非一定反應客觀市價，是原
告僅以系爭房地交易後，同棟5樓房屋之成交價格較低，以
為系爭違建價值達220萬元及被告有為系爭保證之承諾之佐
證，自有未足。何況原告於高雄市工務局111年7月14日公告
將強制拆除系爭違建後，猶於111年7月21日將系爭房地以12
40萬元出售第三人，第三人又旋於111年11月11日以1380萬
元轉售他人，此為兩造所未爭執，並有不動產實價登錄資料
在卷可為參照(見本院卷第395至398頁)，原告、第三人2次
轉售價格均遠高於原告買受價格，顯然有無系爭違建並未影
響系爭房地之售價，是原告主張系爭違建之價值為220萬元(
即系爭房地成交價1080萬元-同棟5樓房地成交價860萬元＝22
0萬元)，尚屬無據，且原告據此所為關於其以高價買受系爭
違建，以推論被告曾為系爭保證之主張，更無足採。
4.綜上，原告未舉證證明被告曾對原告為系爭保證之情，則原
告據此主張被告違約，請求債務不履行損害賠償，自無理由
，不能准許。
六、據上所述，本件原告基於債務不履行法律關係，請求被告給
付307萬1150元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月2日(
見審訴卷第119頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息，為無理由，應予駁回，且因其訴經駁回，關於假執行之
聲請即失依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與
判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明
。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 3 日 民事第五庭 法 官 楊境碩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 3 日 書記官 陳鈺甯
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