臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度原上易字第3號
上 訴 人 簡秀眞
兼訴訟代理人 蔡群皞
被 上訴人 孟祥紅
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年1
月24日臺灣橋頭地方法院113年度原訴字第17號第一審判決提起
上訴，本院於114年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○段0000○號建物
（門牌號碼高雄市○○區○○○路000號6樓，下稱系爭房屋），
係被上訴人與上訴人蔡群皞之子蔡紀豪共有，應有部分各1/
2。被上訴人於民國109年3月間將系爭房屋出租予蔡群皞，
約定每月租金新臺幣（下同）25,000元，用以給付房貸，由
蔡群皞按月向貸款銀行繳納，被上訴人並與蔡群皞簽立協議
書，約定如超過1個月未繳納，即得請求蔡群皞搬離系爭房
屋（下稱系爭協議書）。詎蔡群皞自110年7月起即未給付租
金，迄今逾20期未付，被上訴人屢次催繳均未獲置理。蔡群
皞與其母親即上訴人簡秀眞居住在系爭房屋，被上訴人於11
3年6月7日以存證信函催告上訴人繳款，復於113年7月29日
以存證信函向上訴人終止租賃契約，限期於113年8月31日前
搬離房屋，上訴人迄今仍未遷出。爰依民法第455條、第767
條第1項及第821條規定，請求上訴人騰空遷讓返還房屋，並
依民法第421條、第439條規定及協議書第1條約定，請求蔡
群皞給付積欠之20期租金共50萬元。聲明：㈠上訴人應將系
爭房屋騰空遷讓返還被上訴人及全體共有人；㈡上訴人蔡群
皞應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（113
年10月9日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願
供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人係與蔡群皞簽訂租約，簡秀眞僅為蔡
群皞之占有輔助人，被上訴人不得請求簡秀眞遷讓系爭房屋
。又上訴人就蔡群皞未給付20期、每期25,000元之租金固無
爭執，惟被上訴人亦未繳納房貸，且蔡紀豪與被上訴人共有
系爭房屋，被上訴人僅有1/2租金請求權，蔡群皞僅須給付
租金25萬元。又蔡紀豪於112年8月間死亡，由其外公蔡銘城
繼承取得系爭房屋1/2所有權，上訴人自112年8月取得蔡銘
城同意，有系爭房屋一半之合法使用權，上訴人並按時繳納
房屋之水、電、瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅，足證上訴
人有合法占用權源等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將房屋騰空遷讓返還被上訴人及共有人全
體，蔡群皞並應給付被上訴人50萬元本息。上訴人不服提起
上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執
行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠蔡群皞於108年5月30日與被上訴人結婚，嗣於108年7月1日兩
願離婚。簡秀眞為蔡群皞之母親。
㈡系爭房地於109年2月13日以買賣為原因，登記所有權人為蔡
群皞之子蔡紀豪與被上訴人共有，應有部分各1/2。蔡紀豪
於112年8月24日死亡。
㈢上訴人迄今仍居住於系爭房屋。
㈣蔡群皞以每月25,000元向被上訴人承租系爭房屋，且未給付2
0期租金（見本院卷第65頁）。
五、本院判斷：
㈠系爭房屋原為被上訴人與蔡群皞之子蔡紀豪共有，應有部分
各1/2，嗣蔡紀豪於112年8月24日死亡，由蔡銘城繼承取得
蔡紀豪之應有部分等情，有建物登記謄本、土地建物查詢資
料可參（見原審審訴卷第19頁、本院卷第69頁），而蔡群皞
就其與被上訴人訂立租約，由蔡群皞以每月25,000元向被上
訴人承租系爭房屋，並無爭執（見本院卷第65頁），其並與
被上訴人簽立系爭協議書，協議書第1條約明蔡群皞應自109
年9月起按月於每月10日前支付房貸25,000元，有協議書可
參（見原審審訴卷第23至24頁），被上訴人並陳明租金25,0
00元係以房貸25,000元為標準（見原審訴字卷第77頁），堪
認被上訴人與蔡群皞訂立租約，由蔡群皞以每月25,000元租
用系爭房屋，並將該租金用以繳納房貸。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民
法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。蔡群皞與被
上訴人於協議書約定，蔡群皞應於每月10日前繳納房貸25,0
00元以代給付租金，如前所述，而蔡群皞自110年7月起未將
25,000元存入系爭房屋貸款銀行帳戶，合計已逾20期租金未
給付，為蔡群皞所不爭執（見原審訴字卷第104頁、本院卷
第65頁），並有該銀行存摺存款歷史明細可參（見原審審訴
卷第31至36頁），系爭房屋因未按時繳納房貸，業經債權銀
行聲請強制執行受償（尚未拍定），蔡群皞未履行支付租金
之義務，被上訴人依民法第439條規定及協議書約定，請求
蔡群皞給付其所欠繳之租金50萬元（每月25,000元×20），
應予准許。至蔡群皞雖辯稱：被上訴人亦未繳納房貸，且被
上訴人僅有1/2租金請求權，其僅須給付租金25萬元等語。
然蔡群皞係與被上訴人訂立租約，出租人為被上訴人一人，
蔡群皞即有按約定租金數額給付出租人之義務，且被上訴人
是否繳納房貸，與蔡群皞違反繳付租金之義務無涉，不能以
此免除蔡群皞給付租金之義務，其前揭所辯，自非可取。
㈢又依民法第440條第1項、第2項規定，承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約。依系爭協議書第1條約定，
蔡群皞若超過1個月未繳房貸，被上訴人有權請其搬出住處
（見原審審訴卷第23頁），蔡群皞未依約給付租金，其積欠
被上訴人20期租金，合於協議書約定，並該當遲付租金總額
達2期以上得終止租約之規定。又被上訴人已於113年6月7日
以高雄地方法院郵局863號存證信函催告上訴人於15日內繳
納租金，及於113年7月29日以前金郵局614號存證信函通知
上訴人終止租約，限上訴人於113年8月31日前搬離返還系爭
房屋等情，經其提出上該存證信函為憑（見原審審訴卷第25
至30頁），上訴人於本院雖辯稱未收受上該存證信函，然被
上訴人已分別於113年6月18日將上該863號存證信函，及於1
13年8月7日將上該614號存證信函置於系爭房屋所在大樓管
理室、房屋信箱及房屋鐵門，有被上訴人提出送達存證信函
之影片、管理室寄放物品登記表照片可參（見原審訴字卷第
65頁光碟），足見系爭房屋租約已於113年8月31日經被上訴
人終止，上訴人自租約終止後，對於系爭房屋已無合法占用
權源。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之
全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為
共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別
定有明文。依前開說明，上訴人自租約終止後，對於系爭房
屋已無合法占用權源，被上訴人本於所有權及為共有人利益
，依前揭規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋予全體共有人
，自屬有據。
㈤上訴人雖辯稱：蔡紀豪於112年8月間死亡，由蔡銘城繼承取
得系爭房屋1/2所有權，上訴人自112年8月取得蔡銘城同意
，有系爭房屋一半之合法使用權，上訴人並按時繳納房屋之
水、電、瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅，上訴人有合法占
用權源等語。惟各共有人按其應有部分，對於共有物之全部
雖有使用收益之權。然共有人對共有物之特定部分使用收益
，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之
全部或任何一部有自由使用收益之權利。上訴人就其所主張
有取得蔡銘城同意使用系爭房屋一節，並未舉證以實其說，
已難逕信，且上訴人占用系爭房屋居住使用，蔡銘城亦無權
自行將系爭房屋特定部分或全部交由上訴人使用，上訴人徒
以經蔡銘城同意使用房屋作為有合法占用權源之依據，自無
可採。又上訴人因居住系爭房屋而繳納水、電、瓦斯、管理
費，合乎事理，且其縱令有繳房屋稅及地價稅，並非即可據
以推認其有合法占用權源，上訴人此部分辯解，亦屬無據。
㈥簡秀眞另以其為蔡群皞之占有輔助人，不得請求其遷讓房屋
等語置辯。惟按所謂占有輔助人，重在其對物之管領係受他
人之指示；至是否受他人之指示，應自其內部關係觀之，所
謂內部關係，即民法第942條所指之受僱人、學徒或其他類
似之關係。又主張自己係他人之占有輔助人者，應從其內部
關係證明其使用系爭房屋係受他人之指示，否則難謂其為占
有輔助人而為對他人判決之效力所及（最高法院87年度台上
字第308號判決意旨參照）。查，簡秀眞雖為蔡群皞之母親
，然其為得獨立生活之成年人，且原未與蔡群皞居住，係獨
自居住於屏東老家，嗣於購買系爭房屋隔年之110年間始搬
入系爭房屋居住，其原在屏東老家做生意，居住系爭房屋時
亦曾在該屋賣水餃，後雖因腿腳較無力氣復健，而未販售水
餃，惟就日常生活仍有自理能力，且有自主能力，經上訴人
陳明（見本院卷第66至67、92頁），簡秀眞既有自主決定能
力，難認其係因蔡群皞指示而搬入系爭房屋，上訴人復未舉
證證明簡秀眞使用同住系爭房屋係受蔡群皞之指示，以蔡群
皞占有輔助人之身分占有系爭房屋，難認簡秀眞為蔡群皞之
占有輔助人，上訴人此部分抗辯，自非可取。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，
請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人與全體共有
人，及依民法439條規定、協議書第1條之約定，請求蔡群皞
應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1
0月9日起（見原審審訴卷第55頁送達證書）至清償日止，按
年息5%計算之利息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，
並為附條件准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘
原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認
不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 原住民族法庭
審判長法 官 許明進 法 官 蔣志宗 法 官 周佳佩以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。 中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 蔡佳君