臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度上易字第59號
上 訴 人 朱翊婕
兼 上
法定代理人 黃憶芳
上 訴 人 郭美伶
共 同
訴訟代理人 黃韡誠律師
龔柏霖律師
被上訴人 朱慧萍
朱姵縈
共 同
訴訟代理人 陳清朗律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國114年1月22日臺灣屏東地方法院113年度訴字第71號第一審判
決提起上訴，本院於114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系
爭土地）及其上同段324建號建物即門牌號碼屏東縣○○鎮○○
路000號房屋（下稱146號房屋），原為訴外人曾林嶸蘭所有
。曾林嶸蘭於民國73年3月21日將上該土地、146號房屋以買
賣為原因分別移轉登記予訴外人朱柏驊、朱煥忠。後朱煥忠
於104年9月17日死亡，由朱柏驊及被上訴人以分割繼承各取
得146號房屋權利範圍1/3所有權；另朱柏驊於110年間死亡
，由上訴人朱翊婕、黃憶芳共同繼承系爭土地及146號房屋
權利範圍1/3（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）。朱翊婕、
黃憶芳於111年1月26日將系爭房地以新臺幣（下同）85萬元
出賣予上訴人郭美伶，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），且於111年2月21日辦理移轉登記（下稱系爭移
轉登記）。依民法第425條之1規定，被上訴人就系爭土地有
法定租賃關係存在，依土地法第104條第1項前段規定，自得
對土地主張優先購買權；另依土地法第34條之1第4項規定，
被上訴人就系爭房屋雖僅存有債權性質之優先購買權，然為
符合土地法第104條基於使房、地產權合一之規範目的，應
就房屋一併為之，被上訴人行使土地法第104條第1項前段對
土地之優先購買權後，自得依同項後段以基地所有權人身分
行使房屋之優先購買權，惟上訴人訂立系爭買賣契約時，並
未通知被上訴人行使優先購買權，爰依民事訴訟法第247條
、土地法第34條之1第4項、第104條規定，提起本訴，求為
確認被上訴人對系爭房地有優先購買權存在；郭美伶應塗銷
系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳就上該房地應以系爭買賣
契約之同一條件與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給
付85萬元之同時，將房地所有權移轉登記予被上訴人之判決
。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提
起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人對於土地固有民法第425條之1規定法
定租賃關係存在，惟土地法第104條第1項所規定之優先承買
權，應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，本件
係基地及其上房屋同時出賣，無上該規定適用。況朱翊婕、
黃憶芳將房地出賣與郭美伶時，被上訴人非土地所有權人，
無土地法第104條第1項後段優先購買權。又土地法第34條之
1第4項規定之優先承買權，屬債權性質，系爭房屋業於111
年2月21日移轉登記為郭美伶所有，自不得對抗郭美伶而請
求塗銷，被上訴人主張就房屋有優先承買權，並無理由等語
，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審
之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地及146號房屋原為曾林嶸蘭所有，而屬同一人所有。
㈡曾林嶸蘭於73年3月21日分將土地、146房屋以買賣移轉登記
予朱柏驊、朱煥忠，斯時土地、房屋分屬不同人所有。
㈢朱煥忠於104年9月17日死亡，146號房屋於104年10月5日繼承
登記為被上訴人及朱柏驊共有，應有部分各1/3。
㈣朱柏驊於110年間死亡，系爭房地由朱翊婕、黃憶芳共同繼承
。
㈤朱翊婕、黃憶芳未通知被上訴人行使優先購買權利，將系爭
房地以85萬元售予郭美伶，並於111年2月21日以買賣為原因
將房地所有權移轉登記予郭美伶。
四、本件爭點：被上訴人依土地法第104條第1項前、後段及第34
條之1第4項規定，請求確認對系爭房地有優先購買權存在；
郭美伶應塗銷系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳應與被上訴
人訂立同一條件之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之
同時，將上該房地之所有權移轉登記予被上訴人，有無理由
？
五、本院之判斷：
㈠被上訴人對於系爭土地有無土地法第104條第1項前段之優先
購買權存在？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
購買之權。其順序以登記之先後定之（第1項）。前項優先
購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視
為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契
約者，其契約不得對抗優先購買權人（第2項）。土地法第1
04條定有明文。該規定目的在使基地與其上房屋合歸一人所
有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完
整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟
上之效用，並杜當事人間之紛爭；依其立法目的預設之規範
價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃
關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院86年
度台上字第1251號、99年度台上字第775號、112年度台上字
第2340號判決意旨參照）。又土地法第104條第1項所定之承
租人（基地承租人）或出租人（即基地所有權人）之優先承
買權，均係以基地出租人出賣其基地或基地承租人出賣其房
屋予第三人時，即應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始
有適用；如房屋及其所屬土地同時出賣讓與，而無基地出租
人出賣其基地或承租人出賣其房屋予第三人之情形，自無該
優先承買權規定之適用（最高法院103年度台上字第2263號
判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張依土地法第104條第1項規定，請求確認就訟爭
土地有優先購買權存在，係以該土地及其上146號房屋，原
為曾林嶸蘭所有，屬同一人所有。曾林嶸蘭於73年3月21日
將土地、146號房屋以買賣為原因分別移轉所有權予朱柏驊
、朱煥忠，朱柏驊與朱煥忠就系爭土地成立法定租賃關係，
就朱柏驊而言，朱煥忠為民法第425條之1規定之法定租賃權
人；朱煥忠後於104年9月17日死亡，朱柏驊及被上訴人以分
割繼承登記，各取得146號房屋權利範圍1/3所有權，並繼受
朱煥忠對朱柏驊之法定租賃關係；朱翊婕、黃憶芳將土地出
賣，被上訴人得主張優先購買權云云。惟查，朱翊婕、黃憶
芳與郭美伶於111年1月26日就系爭房地簽訂買賣契約，約定
買賣總價款為85萬元，買賣標的為前該土地（權利範圍全部
）及系爭房屋（即146號房屋應有部分1/3)，為兩造所不爭
執（見不爭執事項㈤），買賣契約之標的物既非僅就土地或
僅就建物為出賣，揆之前揭最高法院判決意旨，顯然與土地
法第104條第1項得行使優先購買權之要件不符；況且朱翊婕
、黃憶芳將房地所有權移轉予郭美伶，因買賣契約履行之結
果，土地及其上建物即歸於相同之買受人即郭美伶所有，就
土地之利用與所有權歸於同一主體，自無藉由土地法第104
條第1項所規定優先購買權，達成土地與建物歸於相同買受
人之目的，無適用土地法第104條第1項規定之餘地。被上訴
人主張基於法定租賃權人地位，對土地得行使土地法第104
條第1項優先購買權云云，尚非可取。
㈡被上訴人對於系爭房屋有無土地法第34條之1第4項、第104條
第1項後段之優先購買權存在：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，固為土地法第34條之1第4項明文。惟土地法
第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，未如同土地法
第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第三人
訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定。故
該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應有部分
時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言
，此項優先購買權係屬債權性質，共有人倘違反法律規定將
其應有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得
主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，即已不能回復
原狀（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號
判決先例、94年度台上字第2037號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張其係146號房屋之共有人，依土地法第34條之1
第4項規定，於朱翊婕、黃憶芳出售146號房屋之應有部分即
系爭房屋時，得主張優先承買權，雖為上訴人所不爭執（見
本院卷第93至94頁）；然郭美伶已於111年2月21日因買賣為
系爭房屋應有部分之所有權移轉登記，復為兩造所不爭（見
不爭執事實㈤)，依前揭說明，土地法第34條之1第4項所規定
優先購買權僅具有債權效力，被上訴人於買賣標的物即訟爭
房屋為移轉於買受人郭美伶前，僅能對出賣人即朱翊婕、黃
憶芳主張，於房屋移轉於郭美伶後，即不得對郭美伶主張優
先購買權，朱翊婕、黃憶芳既將系爭房屋所有權移轉登記予
郭美伶，被上訴人不能以其優先購買權對抗郭美伶，自不得
主張請求郭美伶塗銷該房屋之所有權移轉登記，並依土地法
第34條之1第4項規定，請求上訴人應將系爭房屋以相同之出
賣條件與被上訴人締約，被上訴人主張就上開房屋有土地法
第34條之1第4項優先購買權存在，核屬無據。
⒊被上訴人另主張其對訟爭土地有法定租賃關係，於行使土地
法第104條第1項前段之優先購買權後，得依同項後段以基地
所有權人身分行使房屋之優先購買權云云。惟按不動產物權
之取得或變動，我國法律係採物權法定主義及公示主義，其
因法律行為而致不動產物權得喪者，依民法第758條規定，
須以依法完成登記為前提，本件被上訴人於朱翊婕、黃憶芳
於111年1月26日將系爭房屋出賣予郭美伶時，僅為房屋之共
有人，並未登記取得土地所有權而為所有權人，其既非土地
法第104條第1項後段規定「房屋出賣時，基地所有權人有依
同樣條件優先購買之權。」所指之「基地所有權人」，自無
該規定之適用，被上訴人援引土地法第104條第1項後段，主
張得以基地所有權人身分行使優先承買權，並非可採。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第104條第1項前、後段及第34
條之1第4項規定，請求「確認對系爭房地有優先購買權存在
；郭美伶應塗銷系爭移轉登記；暨朱翊婕、黃憶芳應與被上
訴人訂立同一條件之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金
之同時，將房地之所有權移轉登記予被上訴人」，不應准許
。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，
改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進 法 官 蔣志宗 法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 書記官 黃璽儒