臺灣高等法院臺中分院民事判決
114年度上字第196號
上 訴 人 陳宛庭即○○不動產
訴訟代理人 鄧雲奎律師
蕭博仁律師
簡詩展律師
被 上訴 人 何品蓮
訴訟代理人 胡達仁律師
上列當事人間給付懲罰性違約金事件，上訴人對於中華民國114
年3月24日臺灣臺中地方法院113年度訴字第1353號第一審判決提
起上訴，本院於114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但係對於在第一審已
提出之攻擊或防禦方法為補充，不在此限，民事訴訟法第44
7條第1項第3款定有明文。上訴人提起上訴後，以其曾欲交
付定金即買方所提出斡旋金予被上訴人，惟遭被上訴人以簽
約時再收取為由拒絕，主張被上訴人有收取定金後，無故默
示解除契約，即有兩造所簽立專任委託銷售契約（下稱系爭
銷售契約）第10條第2款之情形，仍應依該條本文約定給付
違約金，核屬其在原審主張有交付定金予被上訴人之攻防方
法為補充（見原審卷第346頁），應准予提出。
乙、實體部分：
壹、上訴人主張：伊配偶即訴外人李○林（原名李○霖）於民國11
3年2月15日以○○號○○不動產名義，與被上訴人簽立系爭銷售
契約，代為銷售坐落臺中市○○區○○段0000地號、0000地號、
0000地號、0000地號、0000地號、000地號土地（面積合計
約1045坪）、權利範圍（下稱持分）均為1/2（下合稱系爭
土地），銷售價每坪新臺幣（下同）12萬元，委託銷售總價
6270萬元，仲介費另計2％，委託銷售期間自113年2月19日起
至113年3月10日止，並經兩造同意延長至同年3月15日。嗣
伊於113年3月4日覓得買家即訴外人楊○勳，旋於翌日欲將定
金即買家合夥人即訴外人蔡○濱交付之斡旋金面額300萬元支
票（下稱系爭支票）交予被上訴人收受，並於同年8日發律
師函催告被上訴人出面與買家簽訂買賣契約，詎被上訴人於
113年3月15日下午3時30分許與買家進行簽約時，其女兒即
訴外人林○真卻不同意800餘萬元之土地增值稅列入契約條文
而以代理人地位拒絕簽約，其後，伊雖與林○真洽商修改買
賣契約書條文，最終作成113年4月26日買賣契約書版本（下
稱終版契約書），並於同年3月21日、4月23日以律師發函催
告被上訴人出面與買家簽約，然遭被上訴人一再惡意拒絕，
被上訴人係無故默示解除系爭銷售契約、不動產買賣契約，
依民法第101條第1項、系爭銷售契約第10條第1、2款約定，
應視伊已完成仲介責任，被上訴人需支付委託銷售價格6270
萬元之4％之服務報酬即懲罰性違約金予伊（原審為上訴人敗
訴之判決，上訴人提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄
。㈡被上訴人應給付上訴人250萬8000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢上訴人
願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以：上訴人並未於同年3月10日委託期間屆滿前
覓得符合伊出售條件之買家，伊雖於委託期間屆滿後之同年
月15日與上訴人及買方代書洽談土地買賣簽約，然因上訴人
表示伊就系爭土地持分僅有1/2，故買家交付之定金支票先
由買家代書保管，若買家嗣後未能最遲於113年4月14日向系
爭土地其他共有人購得另1/2持分，本件買賣應無條件解除
，買家可向代書取回全數定金，並將此載明於113年3月15日
之不動產買賣契約書（下稱首版契約書）第8條第5項、第6
項中，然此約定已逾越系爭銷售契約之授權條件及銷售期間
，伊不同意買方條件而未成立買賣契約。又伊未指派林○真
與上訴人接洽修訂土地買賣契約書內容，上訴人與林○真之
於委託銷售期間屆滿後所為簡訊對話紀錄對伊不生效力，況
終版契約書亦未依上開對話內容修改，並未達成共識。再者
，伊於委託期間並未解除系爭銷售契約，且系爭土地買賣契
約並未成立，自無從解除之，上訴人依民法第101條第1項、
系爭銷售契約第10條第1、2款約定，請求伊給付服務報酬即
懲罰性違約金，並無理由。縱認有理由，該違約金數額亦過
高，應酌減至1元等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如
受不利判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項如下（見本院卷第102至103頁；本院依判決
格式修正或增刪文句）：
一、○○不動產為獨資商號，上訴人自111年12月30日起迄今均登
記為其負責人（見原審卷第245頁）。
二、上訴人為證人李○林（原名李○霖）之配偶，且為訴外人李○
豪之母，李○林、李○豪於97年3月27日起至自111年12月30日
期間，均曾登記擔任過○○不動產商號負責人，即103年4月29
日商業登記抄本負責人為李○霖、108年3月6日商業登記抄本
負責人為李建富、111年12月30日商業登記抄本負責人為上
訴人（見原審卷第241至245頁）。
三、李○林於113年2月18日以「李○霖即○○不動產」之名義與被上
訴人簽訂系爭銷售契約，並由李○林持「李○霖」、「○○不動
產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售系爭土地，委
託期間113年2月19日至113年3月10日，得經書面同意延長之
（見原審卷第17至19頁）。
四、蔡○濱於113年3月4日與李○林簽立斡旋金收據（按係由李○林
簽署「李○霖」姓名及蓋印李○林印文），表示欲購買系爭土
地，並約定買賣條件為由買方付契稅及代書費、賣方付增值
稅，且因上開土地為共有，買賣時2位持分人同時賣出，方
可成立（見原審卷第97頁）。
五、李○林於113年3月8日以「李○霖即○○不動產」之名義，委託
律師發函予被上訴人（見原審卷第63至64頁）。
六、兩造於113年3月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號
之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣
條件未達成合意而未簽訂買賣契約。
七、李建富於113年3月19日以「李建富即○○不動產」之名義與劉
思賢簽訂專任委託銷售契約書，並由李建富持「李建富」、
「○○不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售標的
物為系爭6筆土地（1045坪，應有部分1/2），委託銷售總價
6270元，委託銷售期間113年3月19日至113年4月10日，得經
雙方書面同意延長之（見原審卷第278、279頁）。
八、李○林於113年3月21日、113年4月23日以「李○霖即○○不動產
」之名義，委託律師發函予被上訴人（見原審卷第71至73頁
）。
肆、得心證之理由：
一、上訴人於113年3月10日委託期間屆滿前，尚未覓得符合被上
訴人出售條件之買家：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
時，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院102年度台
上字第905號、第1292號判決意旨參照）。查系爭銷售契約
第3條約定，託銷售期間至113年3月10日，得經委託人及受
託人雙方以書面同意延長之（見不爭執事項三，原審卷第17
頁），且兩造於113年3月10日約定委託銷售期間屆至前，並
未以書面延長之，為兩造所不爭執（見本院卷第170頁），
揆諸前開說明，堪認被上訴人抗辯稱兩造並未延長委託銷售
期間，洵屬有據。上訴人主張兩造有口頭約定延長委託期間
云云，要無可採。是系爭銷售契約應於113年3月10日屆滿而
失其效力，合先敘明。
㈡次按買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，
為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約
之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或
其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸
契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達
成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度
台上字第1182號判決意旨參照）。又不動產之買賣，除標的
物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負
、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第
1357號判決意旨參照）。準此，不動產買賣之成立，當事人
間除須就標的物及其價金須達成合意，如就付款方法、稅負
等事項而列為必要之點者，亦應達成合意，始認買賣契約業
已成立。
㈢查系爭銷售契約第1條約定委託銷售標的物為系爭土地；第2
條除約定銷售價每坪12萬元，委託銷售總價6270萬元外，並
以加註「賣清」；第5條則約定：「買賣成交時，受託人得
向委託人收取服務報酬，其金額為實際成交價額之2%。前向
受託人之服務報酬，於買方付清備證款時，委託人應付受託
人50%服務費，經買方付清點交款時，委託人付清服務費」
，有系爭銷售契約在卷可稽（見原審卷第17頁），且該第2
條約定「賣清」之意，係指賣方不負擔買賣之稅負如土地增
值稅、鑑價費、規費等，為兩造陳明在卷（見本院卷第97頁
），由此可見被上訴人委託上訴人居間銷售系爭土地之條件
，除售價為每坪12萬元外，被上訴人不負擔任何稅負、鑑定
費、規費等，即應由買方負擔土地增值稅等費用，係交易之
重要事項，為系爭土地買賣契約成立之必要之點，上訴人須
覓得符合被上訴人前述銷售條件之買方，並處理買賣相關事
宜，且兩造約明以系爭土地成交總價2%作為上訴人服務報酬
計算基礎，並於買方付清備證款時給付50%之服務報酬，顯
見上訴人並非僅須向被上訴人報告訂約之機會為已足，而須
斡旋於被上訴人與買方之間，媒介說合使雙方達成共識並成
立買賣契約，核系爭銷售契約之性質屬媒介居間契約無訛。
㈣上訴人主張其於113年3月8日前已為被上訴人覓得買家楊○勳
，並提出楊○勳之合夥人蔡○濱與李○林簽立之斡旋金收據為
證（見原審卷第97頁），然觀之該收據記載之承買條件為總
價6300萬元，賣方付增值稅，且系爭土地2位共有人同時賣
出方可成立，核與被上訴人前述出售條件，並不相符，足見
上訴人主張其於113年3月8日前已為被上訴人覓得符合出售
條件之買家，要難採信。再者，系爭土地增值稅高達811萬7
658元，為上訴人陳明在卷（見原審卷第221頁），然上訴人
稱由買方所擬定之113年3月15日頭版契約（即被證2）第伍
條第四項條文，卻約定土地增值稅之稅額計入價款中，修正
提高總價，改以乙方（即被上訴人）負擔增值稅由信託專戶
中繳納；且於第捌條第五、六項約定：「甲方（指買方，契
約未載姓名）同意另行向共有人購買應有持分，最遲應於11
3年4月14日購得」、「如本條第四項、第五項約定有任何一
項條件於最遲期限無法成就，雙方同意無條件解除契約，已
付價款支票無息返還甲方，雙方不受本約第柒條違約罰則之
處罰」（見原審卷第151、153、390頁），由此可見買方於
擬定首版契約時，確實未同意被上訴人前述「賣清」之出售
條件，並增加買方未購得系爭土地另一半持分，買賣契約無
條件解除之不利賣方之條件，兩造亦不爭執買賣雙方於113
年3月15日會面磋商，因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣
契約（見不爭執事項六），益徵於系爭銷售契約屆滿時，上
訴人並未覓得符合被上訴人出售條件之買家，且未媒介說合
使買賣雙方達成共識以成立買賣契約至明。上訴人主張其於
113年3月8日已完成銷售仲介任務，自無可採。
二、被上訴人並無違反系爭銷售契約第10條第1、2款之情形，上
訴人訴請被上訴人給付違約金，為無理由：
㈠按「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之
義務，委託人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應
全額一次付與予受託人：㈠委託期間內，若委託人要求解約…
。㈡收取買方定金後，因可歸責於委託人之事由而解除不動
產買賣契約者。」，系爭銷售契約第10條（違約之處罰）第
1、2款定有明文。次按因條件成就而受不利益之當事人，如
以不正當行為，阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法
第101條第1項定有明文。又所謂默示之意思表示，係指依表
意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，
若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意
思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上
字第762號判決先例意旨參照）。
㈡上訴人主張其於收受買方楊○勳之斡旋金即系爭支票之翌日，
曾欲交付定金即系爭支票予被上訴人卻遭拒絕，且其分別於
113年3月8日、3月21日及4月23日委託律師發函通知被上訴
人出面與買方簽約，被上訴人卻一再惡意拒絕，顯有無故默
示解除系爭銷售契約、不動產買賣契約之意思表示云云，並
經上訴人之配偶證人李○林於原審到庭證稱其欲將系爭支票
交給被上訴人，但林○真說簽約時才交付等語（見原審卷第3
92頁）。然查，系爭銷售契約、前述律師函均係李○林以「
李○霖即○○不動產」之名義所為，為兩造所不爭執（見不爭
執事項三、五、八），顯見李○林就此事件涉入甚深，其所
為不利被上訴人之證詞是否公正可採，非無疑義。復觀以上
訴人提出之斡旋金收據第2條約定斡旋成功則斡旋金轉為簽
約金（見原審卷第97頁），上訴人既未能媒介說合使被上訴
人與買方達成共識並成立買賣契約，已如前述，則系爭斡旋
金支票自無從轉為簽約金或定金由被上訴人收受之理。是上
訴人以被上訴人拒絕收受系爭支票，應視為已收受定金云云
，自無可採。
㈢再者，上訴人所覓得之楊○勳並非符合被上訴人出售條件之買
家，且兩造之系爭銷售契約已於113年3月10日屆滿而失其效
力，業經本院認定如前述，被上訴人自不受系爭銷售契約之
拘束，縱被上訴人未依律師函之要求，於113年3月30日、4
月26日出面與買方磋商簽約，亦係其權利之正當行使，無足
以間接推知其有默示解除系爭銷售契約之意，更非係以不正
當行為阻止上訴人報酬請求權之發生，況被上訴人與買方並
未成立買賣契約，被上訴人自無從解除不動產買賣契約。是
以，上訴人主張被上訴人有系爭銷售契約第10條第1款、第2
款之無故解除契約之違約情形在，應給付上訴人違約金，核
屬無據。就上訴人請求之違約金額是否過高一節，本院即不
再贅述，附此敘明。
伍、綜上所述，上訴人主張被上訴人有系爭銷售契約第1、2款之
無故解除契約之違約情形，依民法第101條第1項、系爭銷售
契約第10條本文約定，請求被上訴人給付上訴人258萬8000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計
算之利息，均無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之
判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判
，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 施懷閔 法 官 廖純卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 蕭怡綸中 華 民 國 114 年 7 月 9 日