臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上字第447號
上 訴 人 盧榮村
訴訟代理人 蘇志淵律師
段瑋鈴律師
被上訴人 陳瑞鋒
訴訟代理人 洪誌謙律師
複代理人 吳秉翰律師
上列當事人間回復原狀等事件，上訴人對於中華民國113年6月19
日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1315號第一審判決提起上訴
，本院於114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人在原審聲明：「被上訴人應將占用臺中市○區○○路000
巷00號科博苑社區（下稱系爭社區）甲棟突出物二層水錶室
(下稱系爭水錶室)之加壓馬達（即被上訴人專用之加壓馬達
，下稱系爭馬達）拆除，並將占用部分返還系爭社區全體共
有人。」（原審卷第169頁）；嗣於本院審理時補充更正訴
之聲明為：「被上訴人應將安裝於系爭社區之系爭水錶室內
如附件紅框內所示之系爭馬達拆除，並將該馬達占用部分返
還系爭社區全體共有人。」（本院卷第216頁第5-13行），
核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上之陳述者，合於
民事訴訟法第256條規定，先予敘明。
貳、上訴人主張：
上訴人為系爭社區門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號14樓
之5房屋（含14、15層，即甲棟頂樓D戶）所有權人，被上訴
人為系爭社區同址15樓之3房屋（即甲棟頂樓C戶）所有權人
。系爭社區起造建商未經系爭社區全體區分所有權人（下稱
系爭社區區權人）及管理委員會（下稱系爭社區管委會）之
同意，亦未經頂樓全體住戶同意，於系爭水錶室內設置含系
爭馬達在內之共4座加壓馬達，供兩造所在之甲棟頂樓4戶住
戶專用，並由頂樓4戶住戶自行繳納各自專用之加壓馬達電
費，違反公寓大廈管理條例第33條第2款規定。系爭馬達並
無合法權源占用系爭社區共用部分，已侵害全體共有人之權
益，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請
求被上訴人拆除系爭馬達並將占用部分返還全體共有人等語
。並聲明：㈠被上訴人應將安裝於系爭社區之系爭水錶室內
之系爭馬達拆除，並將該馬達占用部分返還系爭社區全體共
有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣經原審駁回上訴人之
請求，上訴人不服，提起上訴，並在本院上訴聲明：除原判
決廢棄外，其餘同前揭訴之聲明㈠㈡所載。
參、被上訴人抗辯：
系爭馬達為系爭社區之建商起造時即設置於系爭水錶室內，
屬系爭社區約定專用部分，非由被上訴人所設置，上訴人提
起本件訴訟欠缺當事人適格。又原始承購系爭社區房屋區權
人默示同意系爭馬達設置於系爭水錶室而成立默示分管契約
（下稱系爭默示分管契約），上訴人為甲棟頂樓D戶權利義
務之繼受人，應受系爭默示分管契約之拘束；被上訴人並非
無權占用等語。並在本院答辯聲明：上訴駁回。如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項（原審卷第80-81頁、第133頁；本院卷第21
6頁）：
一、上訴人為系爭社區內系爭建物之所有權人；被上訴人為同址
15樓之3房屋即頂樓C戶之所有權人。
二、現況如附件（即原審卷第31頁）所示系爭馬達設置於系爭社
區共用部分之系爭水錶室內，專供被上訴人使用，被上訴人
並對之有事實上處分權。
伍、兩造爭執事項（原審卷第81頁）：
一、被上訴人是否當事人適格？
二、上訴人請求拆除系爭馬達並返還占用部分，有無理由？
陸、本院之判斷：
一、被上訴人具有當事人適格：
㈠按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之
資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關
係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當
事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務
人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上
有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院110年
度台上字第2954號判決意旨參照）。
㈡上訴人在本件訴訟主張其為系爭社區之區權人，被上訴人專
用之系爭馬達無權占用屬共用部分之系爭水錶室，依民法第
767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被上訴人拆除
系爭馬達並將占用部分返還全體共有人，可見上訴人係以自
己為實體法上之請求權人，而被上訴人為給付義務人，即為
適格之當事人。至於上訴人在實體法上對於被上訴人之前開
請求權是否存在，係屬訴訟實體上有無理由之問題。故被上
訴人抗辯上訴人提起本件訴訟欠缺當事人適格云云，並不可
採。
二、上訴人主張系爭馬達並無合法權源占用系爭水錶室云云，為
被上訴人所否認，並抗辯系爭社區區權人已成立系爭默示分
管契約，並非無權占用等語。經查：
㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交
易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可
認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各
共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人
所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得
認有默示分管契約之存在（最高法院99年度台上字第790號
判決意旨參照)。
㈡上訴人主張系爭馬達設置於系爭社區共用部分之系爭水錶室
內，專供被上訴人使用，被上訴人對之有事實上處分權一節
；而被上訴人則不爭執其為對系爭馬達有事實上處分權，專
供被上訴人使用，且系爭馬達之啟用、運轉等電費係由其個
人自行負擔等事實（原審卷第89頁、本院卷第86頁），足認
上訴人主張被上訴人為系爭馬達之事實上處分權人一節，堪
以採憑。
㈢又上訴人自陳其有向臺中市政府住宅發展工程處及系爭社區
管委會反應系爭馬達因震動而妨礙安寧一事，系爭社區管委
會乃在民國110年11月8日通知甲棟頂樓4戶區權人進行協調
等情，有上訴人提出之110年7月6日函（下稱乙函，原審卷
第21-22頁）、110年10月12日陳情函（下稱丙函，原審卷第
23-25頁）為證；上訴人再陳稱甲棟頂樓A戶已將該戶專用之
加壓馬達遷回該戶專有部分，安裝於室內洗衣陽台處，並由
上訴人支付拆除及重新安裝費用新臺幣(下同)2萬2000元（
本院卷第89-90頁）；而甲棟頂樓B戶之加壓馬達雖仍安裝於
系爭水錶室內，但已經與上訴人協調加裝減噪設備與計時器
，由上訴人支付費用1萬1000元（本院卷第90頁）；上訴人
所有甲棟頂樓D戶之加壓馬達已遷回該戶之室內洗衣陽台處
（本院卷第90頁）；另上訴人為善意解決爭議，委請系爭社
區管委會在111年6月24日函（下稱丁函）請被上訴人將系爭
馬達遷回自戶，並由上訴人負擔拆遷全額費用等語（原審卷
第13頁），有上訴人提出之丁函為證（原審卷第35頁），為
被上訴人所不爭執，堪認在上訴人向系爭社區提出協調遷移
系爭水錶室內之加壓馬達之前，原甲棟頂樓D戶之區權人或
上訴人，與甲棟頂層另3戶即被上訴人（甲棟頂樓C戶）、甲
棟頂樓A、B戶之區權人已有長期使用始造建商設置於系爭水
錶室之加壓馬達之情事；且經上訴人提出協調後，其中上訴
人及甲棟頂樓A戶區權人願意將該戶之加壓馬達遷至自宅，
而B戶、C戶（即被上訴人）之加壓馬達則仍設置於系爭水錶
室內。故上訴人主張被上訴人專用之系爭馬達設置於系爭水
錶室一事，堪以採憑。
㈣上訴人陳稱其並非向建商購得甲棟頂樓D戶之原始所有權人，
而係系爭社區之第二手所有權人，起造建商在系爭水錶室設
置4座加壓馬達，各供頂樓4戶住戶專用等語（原審卷第11、
81、84頁）；被上訴人亦陳稱系爭馬達是建商原始起建設置
等語（本院卷第81頁）；並參以系爭社區管委會113年4月9
日函文（下稱甲函）說明：「系爭馬達確認為始造建商之原
始設置，非住戶私人加設於系爭水錶室內；系爭社區大廈建
造時，因考量位處頂樓之供水壓力不足，故於屋頂突出層第
二層設置加壓馬達，供系爭社區15樓各區分所有權人提供加
壓馬達所需之電力，且系爭馬達係裝至於15樓之3水錶之後
」等語（原審卷第311頁），並有甲函檢附之系爭水錶室平
面圖為憑（原審卷第315頁），則系爭社區始造建商在設計
及興建系爭社區時，因考量頂層供水壓力不足而在系爭水錶
室設置4座加壓馬達，各提供頂樓4戶住戶專用，堪認系爭社
區之始造建商與當時頂層之承購戶約定設置加壓馬達於系爭
水錶室，以供各頂層住戶之建物使用。
㈤再者，被上訴人抗辯系爭馬達安裝在系爭水錶室已近10年之
久，在上訴人購得並入住甲棟頂樓D戶前，並無任何區權人
反對系爭馬達安裝在系爭水錶室一節，為上訴人所不否認；
且依甲函載明略以：截至109年1月8日以前，針對始造建商
將加壓馬達設置於系爭水錶室皆無其他區權人表達反對或拆
除遷移至他處之意等語（原審卷第311-313頁），足認系爭
社區在始造建商將加壓馬達設置於系爭水錶室後迄至上訴人
在109年1月8日因買賣而登記取得甲棟頂樓D戶（見上訴人提
出之D戶房地登記謄本，原審卷第17-20頁）前，當時系爭社
區區權人均無反對在系爭水錶室內安裝頂層各住戶之加壓馬
達之表示。
㈥上訴人雖主張其他樓層住戶並不知悉系爭馬達安裝在系爭水
錶室，亦未經系爭社區住戶之同意及分管云云，並以證人吳
明芬、洪健禧為證。惟查，證人即系爭社區區權人吳明芬在
本院證稱：我是系爭社區3樓之1住戶，當時我買房時，並沒
有去系爭水錶室，我有打開水龍頭，水龍頭的水量，是可用
的。我買的是低樓層，只有停水，沒有水壓的問題，所以我
沒有向建商問水壓的問題，而且我也不會去管社區其他住戶
水壓的問題。頂樓水錶室加壓馬達的設置，對我的戶別沒有
影響，因為加壓馬達設置在頂樓，有裝加壓馬達的，也只有
頂樓的那幾戶而已。我從入住到現在，不會去干涉去裝加壓
馬達等語（本院卷第173-178頁）；及證人即系爭社區住戶
洪健禧在本院證稱：是我兒子買系爭社區房子，我過來跟兒
子住，我當時跟房仲看屋時，沒有到社區頂樓的水錶室；我
不知道頂樓有加裝加壓馬達，頂樓的水錶室設置加壓馬達，
對於我的日常生活沒有影響，我也不會干涉加壓馬達的事情
等語（本院卷170-173頁）。依前揭2位證人所述，可知其2
人固不知悉系爭水錶室有安裝系爭馬達一事，惟其等就系爭
社區之系爭水錶室共用部分並不受系爭馬達影響，亦不會干
涉系爭馬達事情，而未予聞問樓層較高住戶因水壓不足而安
裝加壓馬達一事，且其等於知悉系爭水錶室有安裝加壓馬達
後，亦無向系爭社區管委會提出反對裝設之意見。
㈦此外，依上訴人提出之乙函、丙函，上訴人在110年7月6日之
乙函陳稱：「本人盧榮村……自去年底（指109年年底）遷入
科博苑社區（指系爭社區），據悉前因中部地區供五停二，
社區欲關閉頂樓加壓馬達，始發覺專供頂樓各住戶使用之加
壓馬達設置於水錶間佔用公共空間，且部分加壓馬達因無人
維護呈現故障狀態。因此本人當時即主動提議將頂樓各戶包
含本戶專用之加壓馬達遷回各區分所有權人專有部分，由各
該區權人善盡管理、維護及修繕之責」等語（原審卷第21頁
），上開乙函內容亦載於110年10月12日之丙函（原審卷第2
3頁），則依上訴人前揭自行所撰寫之乙、丙函，自稱其因
系爭社區為因應前揭臺中地區民生供水遭限制而欲關閉系爭
水錶室內之加壓馬達時，始知悉頂樓各戶之加壓馬達安裝在
系爭水錶室，可見上訴人在109年底遷入系爭社區居住後，
直至系爭社區因應前揭「供5停2」之民生用水措施而關閉系
爭水錶室內之加壓馬達前，上訴人在現實上亦有持續使用始
造建商就該D戶安裝於系爭水錶室內之加壓馬達之情事。
㈧綜上各節，原承購甲棟頂樓之各住戶同意始造建商在系爭水
錶室設置加壓馬達，以供頂層各住戶之建物使用；而上訴人
購置甲棟頂樓D戶前，原甲棟頂樓之全體住戶亦已長期使用
設置於系爭水錶室之加壓馬達；另上訴人在109年年底遷入
該D戶居住後亦有持續使用該戶安裝於系爭水錶室內之加壓
馬達之事實；又系爭社區各該樓層住戶對於始造建商為因應
頂層建物因水壓不足而在系爭水錶室安裝加壓馬達以供頂層
各該住戶使用一情，依交易上之慣例，並未聞問或為反對，
而有默許之意思，則被上訴人抗辯系爭社區之始造建商在起
造時，即將系爭馬達設置於系爭水錶室之被上訴人所有甲棟
頂樓C戶之水錶上，為原始承購系爭社區房屋之區權人所默
示同意，而成立系爭默示分管契約一情，堪予採認。
三、上訴人主張縱有系爭默示分管契約存在，其不受該分管契約
之拘束云云。被上訴人則抗辯上訴人應受該契約拘束等語。
經查：
㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已
按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
（最高法院108年度台上字第2265號判決意旨參照)。
㈡上訴人雖舉出證人劉鎮城、吳明芬、洪健禧，欲證明其購屋
前並不知悉系爭馬達安裝於系爭水錶室，且系爭社區亦無召
開區權會同意設置或分管系爭馬達在系爭水錶室，其不受系
爭默示分管契約之拘束云云。查：
⒈證人劉鎮城在原審證稱：一般仲介帶看，不會去看水電錶，
水電錶室鑰匙都在守衛那邊，管理員也不太可能會隨便借鑰
匙給外人，包含屋頂樓層都沒有沒上去等語（原審卷第267
頁）。
⒉證人吳明芬證稱：系爭社區管委會只是在協調移走加壓馬達
的事情，並沒有召開區權會以議案處理等語（本院卷第175
、177頁）。
⒊證人洪健禧證稱：就我知道社區住戶沒有開過區權會決議讓
系爭水錶室裝設加壓馬達的事等語（本院卷第171頁）。
⒋綜據上開證人之證詞，固可證明仲介人員並未帶上訴人到系
爭水錶室看過及系爭社區亦無召開區權會同意設置或分管系
爭馬達在系爭水錶室等事實，然證人吳明芬亦證稱：我買的
是低樓層，只有停水，沒有水壓的問題，所以我沒有向建商
問水壓的問題；我知道好像在某層樓以上會有水壓的問題等
語（本院卷第178頁），可見消費者購買房屋時通常會注意
該房屋之水壓問題，水壓過低將導致出水量小，影響淋浴、
洗衣等用水體驗，甚至可能無法正常使用熱水器。而水壓過
高則將增加水管爆裂、漏水等風險，長期下來也可能損害水
管、蓮蓬頭等設備，故水壓過低或過高均會影響居住品質和
用水設備，故消費者於購屋時，留意或注意社區大樓或住宅
安裝加壓馬達，並以之檢驗水壓充足與否，為一般消費者於
購屋時之可得而知事項；再者，上訴人在109年年底遷入系
爭社區後，有持續使用始造建商就該D戶安裝於系爭水錶室
內之加壓馬達，嗣經協調而將其所有該D戶安裝於系爭水錶
室內之加壓馬達遷回其住宅室內洗衣陽台處等事實，已如前
述，依上訴人購置房屋之一般消費者經驗及實際使用加壓馬
達之生活經驗，應認上訴人在購得甲棟頂樓D戶時，通常可
自行查明而知悉加壓馬達設置於系爭水錶室之事實。
⒌又上訴人既為原甲棟頂樓D戶所有權人之繼受人，依上開說明
，即應受系爭默示分管契約之拘束。上訴人逕以其不知悉系
爭馬達設置在系爭水錶室及系爭社區並無召開區權會同意設
置或分管系爭馬達在系爭水錶室等事由，而不受系爭默示分
管契約之拘束云云，即無足採。
四、上訴人再主張縱認系爭馬達設置於系爭水錶室內，係基於系
爭默示分管契約，然該分管契約已違反公寓大廈管理條例第
33條第2款規定而無效云云。被上訴人則抗辯本件並無公寓
大廈管理條例第33條第2款規定之適用等語。經查：
㈠「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，
不生效力：……二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物
、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，
設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層
者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區
分所有權人會議陳述意見。」，公寓大廈管理條例第33條第
2款規定參照。上開規定係為保護各該利害關係樓層之區權
人，避免其他樓層事不關己之區權人以多數決之方式強行通
過，致區權會之決議事項發生侵害該頂層或設置樓層之區權
人之權益。
㈡系爭馬達設置於系爭水錶室內，係始造建商在興建系爭社區
時即已裝設一節，為兩造所不爭執，已如前述，可見系爭馬
達並非是經系爭社區區權會之決議而裝設，故上訴人主張系
爭默示分管契約違反上開規定而無效云云，核屬無據。
五、上訴人在原審主張其將依訴訟進行程度，再審酌依侵權行為
法律關係追加因系爭馬達之震動噪音所致之損害賠償及精神
慰撫金等語（原審卷第15頁），經本院予以闡明後，上訴人
表明關於陳稱其因系爭馬達之低頻震動噪音而長期干擾睡眠
，產生嚴重心理壓力、壓迫感，並有精神衰弱、憂鬱、心神
不寧部分，與本件訴訟請求權基礎即民法第767條第1項前段
、中段、第821條等規定並無直接關聯性，本件還是依前揭
規定為請求，並未以侵權行為為主張等語（本院卷第105-10
6頁），故本院自不予審酌上訴人前揭所稱侵權行為法律關
係及損害賠償、精神慰撫金等部分，附此敘明。
六、綜上，被上訴人使用之系爭馬達既因系爭社區區權人間有默
示分管協議而占用系爭水錶室如附件所示範圍，即非無權占
有。上訴人主張系爭馬達無權占用系爭水錶室一節，核屬無
據。從而，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821
條規定，請求被上訴人拆除系爭馬達，並將占用部分返還全
體共有人，並無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決
，併駁回其假執行之聲請，均無不合，上訴意旨指摘原判決
不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，不另論述。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 29 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭 法 官 鄭舜元 法 官 林孟和正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 何佳錡
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日