臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第629號
上 訴 人 李辰浩
李銣琳
李雅娟
李寶珠
李銣珮
共 同
訴訟代理人 王維立律師
賴邵軒律師
鄒純忻律師
共 同
複 代理 人 郭驊漪律師
參 加 人 智寶建設股份有限公司
法定代理人 楊國志
訴訟代理人 吳文華律師
被 上訴 人 協坤建設股份有限公司
法定代理人 詹濱州
訴訟代理人 張克豪律師
複 代理人 朱浩文律師（言詞辯論終結後解除委任）
上列當事人間第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國113年2
月19日臺灣新北地方法院112年度重訴字第376號第一審判決，提
起上訴，本院於114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等與參加人智寶建設股份有限公司於民國10
5年4月28日簽訂原證1之智寶建設菁峰華廈委建契約書（下
稱系爭契約），即約定由伊等出資委託參加人在坐落基地即
桃園市○○區○○段00○00○00地號土地興建如原判決附表所示之
門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號0至0樓、000號0至0樓
房屋（含共有部分及停車位，下合稱系爭房屋），則雙方就
系爭房屋有承攬關係存在，伊等自為系爭房屋所有權人。又
伊等雖與參加人於107年3月2日簽訂借名協議書（下稱系爭
借名契約），然僅由伊等借用參加人之名義辦理起造人登記
，與系爭房屋之所有權無涉，則參加人固實際興建系爭房屋
，惟伊等原始取得系爭房屋所有權而為實際所有權人，俟系
爭房屋興建完成後，伊等業已終止系爭借名契約，並於110
年9月30日簽署終止借名契約，參加人即負有移轉系爭房屋
予伊等之義務。詎伊等與參加人正準備辦理系爭房屋所有權
移轉登記時，因參加人對被上訴人有關於合建帳務糾紛之債
務，遭被上訴人聲請對參加人為假扣押，經原法院以112年
度司裁全字第21號裁定准許在案，並經原法院以112年度司
執全字第54號假扣押執行事件（下稱系爭執行事件）受理，
而囑託臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）以113年司執助
字第36號執行事件將系爭房屋辦理查封登記完畢。惟伊等既
為系爭房屋之實際所有權人，自有排除強制執行之權利，爰
依強制執行法第15條規定，求為命：系爭執行事件關於系爭
房屋之執行程序應予撤銷之判決（原審判決駁回上訴人之訴
，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡
系爭執行事件就系爭房屋所為執行程序應予撤銷。
二、參加人輔助上訴人陳稱：伊未經上訴人之同意，逕於辦理變
更起造人同意書等文件上蓋印及簽名，並向桃園市政府建築
管理處申請變造系爭房屋之起造人為伊，且為免遭上訴人發
覺，乃向上訴人表示，將系爭房屋借名登記於伊名下，並以
伊名義辦理起造人登記，可使其等避免相關義務，且嗣後會
再以其他形式將系爭房屋移轉登記予上訴人，故雙方遂於10
7年3月2日簽立系爭借名契約，系爭房屋所有權始登記在伊
名下。又因上訴人自始未知伊有未經同意蓋印及簽名，且伊
既曾向上訴人表示欲以借名登記方式暫登記於伊名下，致上
訴人未能檢具相關證明辦理建物所有權第一次登記，惟嗣伊
於辦理系爭房屋之所有權移轉登記時，遭系爭執行事件將系
爭房屋為查封登記，致伊未能辦理所有權移轉登記等語。
三、被上訴人則以：由上訴人與參加人簽立之系爭契約條款，及
參加人將系爭房屋置於其591不動產交易網站上銷售，並以
參加人之名義作為投資建設及企劃銷售單位，與參加人前於
系爭執行事件之履勘期日自承系爭房屋係與地主合建等情，
足見參加人係與上訴人為合建分售之買賣關係，而非單純委
建之承攬關係，上訴人並未因原始取得而為系爭房屋之所有
權人，自無從主張有足以排除強制執行之權利。縱認系爭房
屋係上訴人借名登記予參加人，而上訴人為實質所有權人，
然上訴人應承擔借名登記後可能產生之交易風險，倘有任何
爭議，亦僅屬其雙方之內部關係，上訴人應自行向參加人主
張損害賠償之責，無從在所有權移轉登記未完成前，逕以所
有權人之身分就系爭房屋主張任何權利等語，資為抗辯。並
答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第272、284、429至430頁）
㈠系爭房屋坐落之基地即桃園市○○區○○段00地號土地，是由同
段00、00、00地號土地合併而成，合併前之土地所有權人分
別依序為上訴人李辰浩、李銣琳、李雅娟。
㈡上訴人以系爭房屋起造人名義，申請取得桃園市政府核發之
（104）桃市都建執照字第會壢00000號建造執照，嗣於系爭
房屋興建過程中，參加人於107年3月12日申請變更系爭房屋
起造人為參加人（負責人：楊國志），經桃園市政府107年3
月14日府都建施字第0000000000號函准予備查，參加人於系
爭房屋興建完成後，以系爭房屋起造人名義於108年11月26
日申請使用執照，經桃園市政府108年12月16日府都建施字
第0000000000號函核發（108）桃市都施使字第壢00000號使
用執照。
㈢系爭房屋於110年2月18日辦理建物第一次保存登記，登記所
有權人為參加人。
㈣被上訴人與參加人間因合建契約帳務糾紛未明，參加人於111
年11月2日設定抵押權予第三人、擔保消費借貸債權450萬元
，被上訴人遂聲請假扣押，經原法院以112年度司裁全字第2
1號裁定准許在案。
㈤被上訴人收受上開裁定後，查詢參加人名下財產，得悉系爭
房屋登記為參加人所有，被上訴人爰依上開裁定聲請對參加
人名下之系爭房屋、金融機構存款、信託專戶債權為強制執
行，經系爭執行事件所受理，並囑託桃園地院將系爭房屋辦
理查封登記完畢。
㈥原證1、2、4之形式上係為真正。
㈦上訴人有支付如上證2所示之3,000萬元予參加人。
五、得心證之理由：
㈠上訴人主張為系爭房屋所有權人，為無理由：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項亦有明定。又我國
民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不
動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準（
最高法院102年度台上字第2071號判決意旨參照）。
⒉系爭房屋原雖以上訴人為起造人申請取得建造執照，然於興
建過程中申請變更起造人為參加人，嗣系爭房屋興建完成後
，於110年2月18日辦理建物第一次保存登記，登記為參加人
所有；被上訴人前持原法院以112年度司裁全字第21號裁定
聲請對參加人名下之系爭房屋為強制執行，經系爭執行事件
囑託辦理查封登記完畢等情，為兩造所不爭執（不爭執事項
㈡、㈢、㈣、㈤參照），堪信為真。且系爭執行事件關於系爭房
屋之執行程序，於桃園地院以113年司執助字第36號執行事
件辦理查封登記完畢後，經上訴人聲請停止執行，桃園地院
裁定准予上訴人供擔保停止執行，該強制執行程序尚未終結
乙節，經調取原法院112年度司執全字第54號全卷核閱屬實
，並有桃園地院113年度聲字第146號裁定在卷可稽（見本院
卷第287至292頁），堪以認定。
⒊上訴人雖主張：伊委由參加人建造系爭房屋，雙方所簽立委
建契約書之性質為承攬契約，系爭房屋為伊出資興建，伊為
系爭房屋實際所有權人，參加人僅係借名登記為系爭房屋之
起造人，不影響系爭房屋所有權之認定云云。為被上訴人所
否認，並以前詞置辯。經查：
⑴上訴人與參加人簽定原證1之系爭契約（見原審卷第25至33頁
、第215至227頁），業據被上訴人不爭執其形式真正（不爭
執事項㈥參照），上訴人已支付參加人3,000萬元，並提出上
證2之匯款申請書、工程款收據等附卷為憑（見本院卷第63
至74頁），且為被上訴人所不爭執（不爭執事項㈦參照）。
參加人於本院審理中亦自承確有收受上訴人所交付上證2之3
,000萬元等語（見本院卷第430頁）。是上訴人與參加人有
簽立系爭契約，上訴人並因而交付3,000萬元予參加人乙節
，堪以認定。
⑵又系爭房屋起造人變更登記為參加人；系爭房屋於110年2月1
8日辦理建物第一次保存登記時，登記為參加人所有等情，
為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈢參照），且參加人確有將
系爭房屋刊登於591不動產交易網站上對外銷售，並於投資
建設及企劃銷售單位標示參加人，有591不動產交易網站平
台資料在卷可稽（見本院卷第301至309頁），益徵參加人係
以系爭房屋所有權人之身分對外銷售。上訴人雖稱其出資興
建系爭房屋，原為變更前起造人，應由其原始取得系爭房屋
所有權云云。然查，觀諸上訴人與參加人於107年3月2日簽
立之借名協議書（見原審卷第35至36頁）第1條約定：「座
落基地為桃園市○○區○○段00○00○00地號土地上所興建之房屋
，所有權係歸屬於甲方（即上訴人，下同）所有，但雙方協
議將前開不動產借名登記於乙方（即參加人，下同）之名下
，並以乙方名義辦理起造人登記」、第2條約定：「甲方得
隨時終止本協議。一旦終止，乙方應立即無條件配合辦理前
開不動產之起造人變更、所有權移轉或清償銀行貸款、塗銷
抵押登記等手續」，可見除系爭房屋起造人名義外，亦有約
定系爭房屋之所有權借名登記予參加人。參加人亦自承：伊
為避免未經上訴人同意蓋印及簽名乙節遭上訴人發覺，遂向
上訴人表示借名登記於參加人名下，並以參加人名義辦理起
造人登記，可以使上訴人避免相關義務，故於107年3月2日
雙方簽立借名協議書，系爭房屋所有權因而登記在參加人名
下等語（見本院卷第368頁），上訴人已同意變更起造人名
義為參加人，並將系爭房屋借名登記予參加人所有。參以參
加人負責人楊國志於強制執行程序之履勘期日陳稱：建物在
108年蓋好，與地主合建，目前尚未售出等語，有桃園地院1
13年度司執助字第36號執行事件113年2月26日執行筆錄為證
（見本院卷第233至239頁）。顯非上訴人所述，僅就系爭房
屋起造人名義為借名登記，不及於系爭房屋所有權。而上訴
人雖提出與參加人簽立之終止借名契約（見原審卷第55至56
頁），主張該借名登記關係於110年9月30日已終止，伊自可
行使系爭房屋所有權云云。然借名登記關係終止後，借名人
僅取得返還借名登記標的物之返還請求權，非當然回復所有
權，在標的物為不動產之情況下，其所有權之變動依民法第
758條須經登記，故在出名人將借名登記之不動產移轉登記
返還予借名人前，該所有權登記並不失其效力。而系爭房屋
現仍登記於參加人名下，有系爭房屋最新建物登記資料在卷
可參（見本院卷第413至421頁），且為兩造所不爭執（見本
院卷第430頁），上訴人主張其與參加人借名登記關係終止
後，即為系爭房屋所有權人，自無理由。
⒋從而，因上訴人與參加人間就系爭房屋有借名登記關係，系
爭房屋已登記為參加人所有，在未辦理所有權移轉登記前，
上訴人無從對第三人即被上訴人主張其為系爭房屋所有權人
。
㈡上訴人依強制執行法第15條規定，請求撤銷系爭執行事件就
系爭房屋所為執行程序，為無理由：
⒈按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於
強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，
強制執行法第15條定有明文。又強制執行法第15條所定之第
三人異議之訴，係以排除執行標的物之強制執行為目的，故
該條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者
，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在
情形之一者而言，若為執行標的之不動產係登記於執行債務
人名下，縱令該第三人與執行債務人間有借名登記或信託登
記之法律關係，第三人僅依借名登記或信託登記關係，有請
求執行債務人返還該不動產所有權之債權而已，並無足以排
除強制執行之權利（最高法院102年度台上字第1056號、103
年度台上字第2142號判決意旨參照）。
⒉上訴人既無從對被上訴人主張為系爭房屋所有權人，自無從
依強制執行法第15條規定，排除系爭執行事件就系爭房屋之
強制執行程序。是上訴人對被上訴人提起第三人異議之訴，
請求撤銷系爭執行事件就系爭房屋所為之執行程序，為無理
由。
六、綜上所述，上訴人依強制執行法第15條規定，請求撤銷系爭
執行事件就系爭房屋之執行程序，即無理由，不應准許。原
審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不
當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列；至於上訴人雖另具狀表示，參加人已自承未經上
訴人同意，擅自辦理系爭房屋第一次所有權登記，系爭房屋
確係上訴人自己出資委由參加人代為建築，被上訴人無從主
張土地法第43條規定，而聲請再開辯論。然因上訴人嗣後已
同意將系爭房屋所有權借名登記予參加人，在未辦理所有權
移轉登記前，上訴人無從主張為系爭房屋所有權人。則參加
人是否擅自以上訴人印章、簽名辦理系爭房屋第一次所有權
登記，即非本件應審究之範疇，亦不影響本院前開認定，自
無再開辯論之必要，上訴人所請不應准許，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 7 月 2 日 民事第二庭
審判長法 官 紀文惠 法 官 賴武志 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 2 日
書記官 高婕馨
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