臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第672號
上 訴 人
即被上訴人 李莉莉
李莉苓
李祥偉
共 同
訴訟代理人 賴中強律師
劉博文律師
陳廣祐律師
複 代理人 黃羽岑律師
洪宜辰律師
被上訴人即
上 訴 人 賀鳴珩
訴訟代理人 徐紹鐘律師
張本皓律師
陳昭龍律師
複 代理人 吳昱均律師
上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國109年3月
25日臺灣臺北地方法院106年度訴字第3252號第一審判決，各自
提起上訴，上訴人李莉莉等並為訴之追加，本院於114年6月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於本訴駁回李莉莉、李莉苓、李祥偉後開第二項之
訴及該部分假執行之聲請，暨本訴訴訟費用之裁判均廢棄。
二、賀鳴珩應再給付李莉莉、李莉苓、李祥偉新臺幣壹佰玖拾玖
萬捌仟零肆拾參元，及其中壹佰陸拾貳萬壹仟壹佰伍拾貳元
自民國一O九年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
三、賀鳴珩應將新北市○○區○○○段○○○○○地號土地如附圖甲所示乙
部分土地（面積：785.90平方公尺）返還李莉莉、李莉苓、
李祥偉。
四、賀鳴珩應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○地號土地如附圖乙（
1）、（2）所示A2（面積：204.74平方公尺）、B2（面積18
1.02平方公尺）、C2（面積160.95平方公尺）、A3（面積：
167.76平方公尺）、B3（面積：16.09平方公尺）之建物遷
讓交付李莉莉、李莉苓、李祥偉。
五、李莉莉、李莉苓、李祥偉其餘上訴駁回。
六、賀鳴珩之上訴（含本訴及反訴）駁回。
七、第一審本訴訴訟費用，由賀鳴珩負擔五分之四，餘由李莉莉
、李莉苓、李祥偉連帶負擔。第二審訴訟費用，關於李莉莉
、李莉苓、李祥偉上訴部分，由賀鳴珩負擔五分之四，餘由
李莉莉、李莉苓、李祥偉連帶負擔，關於賀鳴珩上訴部分（
含本訴及反訴），由賀鳴珩負擔。
八、本判決第二項於李莉莉、李莉苓、李祥偉以新臺幣陸拾陸萬
陸仟元為賀鳴珩供擔保後，得假執行；但賀鳴珩如以新臺幣
壹佰玖拾玖萬捌仟零肆拾參元為李莉莉、李莉苓、李祥偉預
供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於李莉莉、李莉苓、李祥偉以新臺幣貳拾玖萬
參仟柒佰元為賀鳴珩供擔保後，得假執行；但賀鳴珩如以新
臺幣捌拾捌萬零玖佰玖拾參元為李莉莉、李莉苓、李祥偉預
供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項於李莉莉、李莉苓、李祥偉以新臺幣伍佰捌拾
捌萬參仟伍佰元為賀鳴珩供擔保後，得假執行；但賀鳴珩如
以新臺幣壹仟柒佰陸拾伍萬零肆佰壹拾玖元為李莉莉、李莉
苓、李祥偉預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但
請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，
不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款
、第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀同法第25
6條規定即明。本件上訴人即被上訴人李莉莉、李莉苓、李
祥偉(下分稱其名，合稱李莉莉等)本訴上訴聲明㈢原為：被
上訴人即上訴人賀鳴珩(下稱其名)應自民國106年7月1日起
至返還新北市○○區○○○段000地號土地如原判決附圖二所示乙
部分土地（面積共785.9平方公尺，下稱系爭乙部分土地）
及新北市○○區○○○段000地號土地上如原判決附圖三所示A2、
B2、C2、A3、B3之建物（下稱系爭房屋）止，應按月再給付
李莉莉等新臺幣（下同）15萬4,800元，及各該月末日至清
償日止，按週年利率5％計算之利息(見本院卷一第145至146
頁)。賀鳴珩反訴上訴聲明㈡原為：李莉莉等就系爭乙部分土
地應以被繼承人李可吉（下稱其名）於104年6月25日出售予
李莉苓之同一條件（即價金132萬6,000元）與賀鳴珩訂立買
賣契約，並應於賀鳴珩給付價金時，將系爭乙部分土地移轉
登記予賀鳴珩。反訴上訴聲明㈣原為：李莉莉等應連帶給付4
,195萬6,238元，及其中1,000萬元自第一審民事反訴準備七
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，及其中3,195萬6,238元自第一審民事反訴準備八狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息(見本院
卷一第146至147頁)。嗣因新北市○○區○○○段000地號土地於1
13年9月間重測並分割登記為同段748、748-1地號土地(見本
院卷六第51、53頁)，經本院囑託地政事務所將原審測繪之
土地複丈成果圖（即本院卷二第303、305、306頁）套繪至
最新地籍圖後，系爭乙部分土地及系爭房屋坐落土地為748-
1地號(見本院卷六第227至233頁)，兩造於114年4月24日將
聲明內容之748地號更正為748-1地號(見本院卷六第195頁)
，屬更正事實上之陳述。另李莉莉等更於本院審理中追加請
求賀鳴珩返還系爭乙部分土地及遷讓交付系爭房屋(見本院
卷六第86頁)；賀鳴珩則減縮反訴上訴聲明㈣之請求金額為3,
530萬0,838元(見本院卷六第87頁)，追加請求部分與原請求
之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，
可認請求之基礎事實同一；賀鳴珩減縮上訴聲明部分已生撤
回上訴之效力，該部分非本院審理範圍，均合於首揭規定，
應予准許。
貳、實體方面：
一、李莉莉等本訴主張：現登記為新北市○○區○○○段000地號及74
8-1地號土地（下合稱系爭土地)為李可吉生前所有，李可吉
與賀鳴珩於93年12月29日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租
約），由賀鳴珩向李可吉承租系爭乙部分土地並興建房屋，
租賃期限自94年1月1日起至106年1月1日止，每月租金12萬
元，並依系爭租約第3條按消費者物價指數變動幅度滾動調
整租金。另賀鳴珩依系爭租約第8條，應負擔於租賃期間內
使用租賃標的及其上建物設施之水電瓦斯費用。詎賀鳴珩自
105年起，僅於105年1月、4月、7月、10月、106年1月、4月
各給付7萬5,000元，共45萬元，共積欠租金129萬2,400元未
付（計算式：14萬5,200元【調整物價指數後之每月租金】×
12月－45萬元＝129萬2,400元），亦未負擔電費，且於租期屆
至後仍由李可吉代墊系爭房屋之電費共27萬0,403元。賀鳴
珩更未於系爭租約屆至時，依系爭租約第9條返還系爭乙部
分土地及交付系爭房屋，無法律上原因而受有繼續占用系爭
乙部分土地及系爭房屋之利益，應自106年1月1日起至106年
6月30日止，以每月30萬元計算相當於租金之不當得利180萬
元（計算式：30萬元×6＝180萬元），及自106年7月1日起至
返還系爭乙部分土地及交付系爭房屋之日止，按月給付相當
於租金之不當得利30萬元，經李可吉起訴請求並於原審審理
中死亡，伊為李可吉之繼承人而依法承受訴訟，系爭土地現
更登記為伊公同共有，爰依系爭租約第3條、第8條、民法第
179條、第231條第1項規定，請求賀鳴珩給付積欠租金、代
墊電費及相當於租金之不當得利，並追加依民法第455條前
段、第767條第1項前段、系爭租約第9條，擇一請求賀鳴珩
返還系爭乙部分土地及遷讓交付系爭房屋等語。對賀鳴珩所
提反訴則以：李莉苓於104年6月25日與李可吉就系爭土地訂
立買賣契約（下稱系爭買賣契約）並移轉登記所有權，係為
保護李可吉免於家族糾紛，待紛爭落幕即於106年4月17日與
李可吉合意解除系爭買賣契約，並將系爭土地回復登記予李
可吉所有，賀鳴珩未因系爭買賣契約之簽立及系爭土地所有
權移轉登記而受有損害，不得依系爭租約第6條請求損害賠
償額預定性之違約金3,530萬0,838元。又賀鳴珩並無於聲請
假處分時行使優先購買權，於106年6月6日行使優先購買權
時，已非系爭乙部分土地承租人，系爭買賣契約更已不存在
。再者，違反土地法第104條第2項後段及民法第426條之2第
3項規定（即未以書面通知優先購買權人即為所有權之移轉
登記），並不構成侵權行為。賀鳴珩自105年1月1日起遲延
給付租金2個月以上，伊得依系爭租約第7條沒收系爭租約之
押金200萬元等語，資為抗辯。
二、賀鳴珩則以：李可吉與李莉苓訂立系爭買賣契約並於104年7
月2日移轉所有權登記，未以書面定相當期間通知行使系爭
乙部分土地之優先購買權。伊於聲請假處分時及106年6月6
日函知李可吉，願以系爭買賣契約之同等條件購買系爭乙部
分土地，則溯及自104年6月25日起為系爭乙部分土地所有人
，李莉莉等自不得請求伊給付105年間積欠租金或自106年1
月1日起之相當於租金之不當得利。另伊於系爭租約期間屆
滿後仍繼續給付租金，出租人無反對之意思，應成立民法第
451條不定期租賃關係，伊占用系爭乙部分土地有法律上原
因。又李可吉曾同意為伊支付電費。另伊得以反訴請求返還
之已付租金132萬1,200元及系爭租約之押金200萬元，與本
訴請求數額及伊行使優先購買權之應付價金為抵銷等語置辯
。並於原審提起反訴，主張：李莉苓與李可吉於106年4月17
日合意解除系爭買賣契約及移轉系爭土地所有權登記，屬通
謀虛偽意思表示而無效，並惡意侵害伊之優先購買權，伊已
於聲請假處分時及106年6月6日行使優先購買權，得依土地
法第104條、民法第426條之2、第184條第1項前段、後段、
第2項、第87條、第148條規定，請求以系爭買賣契約之同一
條件與伊訂立買賣契約，李莉莉等應於伊給付價金同時，移
轉登記系爭乙部分土地所有權予伊。另伊於104年6月25日即
為系爭乙部分土地之所有人，李莉莉等應返還伊給付之租金
及押金，依系爭租約第4條、民法第179條後段、第184條第1
項前段、後段、第2項請求李莉莉等連帶給付332萬1,200元
（計算式：132萬1,200元＋200萬元＝332萬1,200元）。另系
爭租約第6條屬懲罰性違約金，李可吉既於系爭租約期間訂
立系爭買賣契約及移轉所有權予李莉苓，自應賠償系爭房屋
價值2倍之懲罰性違約金3,530萬0,838元等語。
三、原審就本訴部分為李莉莉等一部勝訴、一部敗訴之判決，即
判命賀鳴珩應給付81萬2,851元，及自109年2月20日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，應自106年7月1日起至
返還系爭乙部分土地之日止，按月給付14萬5,200元，及自
各該月末日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回
其餘之訴，並分別為准、免假執行之宣告；就反訴部分則為
賀鳴珩全部敗訴判決。李莉莉等不服其本訴敗訴部分，全部
提起上訴，並追加請求賀鳴珩返還系爭乙部分土地及遷讓交
付系爭房屋。賀鳴珩不服其本、反訴敗訴部分，全部提起上
訴，並減縮反訴上訴聲明。李莉莉等於本院上訴及追加聲明
：㈠本訴上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第二、三項之訴及
該部分假執行之聲請均廢棄。⒉賀鳴珩應再給付292萬8,800
元，及其中92萬8,800元自106年8月16日起，其中162萬1,15
2元自109年2月20日起，各至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。⒊賀鳴珩自106年7月1日起至交付系爭乙部分土地及
系爭房屋止，應按月再給付15萬4,800元，及各該月末日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋願供擔保，請准
就第二、三項聲明宣告假執行。㈡本訴追加聲明：⒈賀鳴珩應
返還系爭乙部分土地。⒉賀鳴珩應遷讓交付系爭房屋。賀鳴
珩於本院之本、反訴上訴聲明：㈠本訴上訴聲明：⒈原判決不
利於賀鳴珩部分廢棄。⒉上開廢棄部分，李莉莉等於原審之
訴及假執行之聲請均駁回。㈡反訴上訴聲明： ⒈原判決關於
駁回後開第2、3、4項反訴之訴及該部分假執行之聲請均廢
棄。⒉李莉莉等就系爭乙部分土地，應以系爭買賣契約之同
一條件（即價金132萬6,000元）與賀鳴珩訂立買賣契約，並
應於賀鳴珩給付價金時，將系爭乙部分土地移轉登記予賀鳴
珩。⒊李莉莉等應連帶給付332萬1,200元，及自106年1月2日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋李莉莉等應連
帶給付3,530萬0,838元，及其中1,000萬元自第一審民事反
訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，及其中2,530萬0,838元自第一審民事反訴準備八
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。⒌願供擔保，請准宣告假執行。李莉莉等於本院本、反訴
之答辯聲明：㈠本訴部分：上訴駁回。㈡反訴部分：上訴駁回
。賀鳴珩於本院本訴之答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回
。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查李可吉與賀鳴珩於93年12月29日簽立系爭租約並經公證，
由賀鳴珩承租系爭乙部分土地並給付押金200萬元，賀鳴珩
更在系爭乙部分土地興建系爭房屋而為系爭房屋之事實上處
分權人。李可吉與李莉苓則於104年6月25日就系爭土地成立
系爭買賣契約，並於104年7月2日將系爭土地所有權移轉登
記予李莉苓。李莉苓於106年4月24日將系爭土地所有權移轉
登記於李可吉。賀鳴珩曾於106年6月6日以律師函向李可吉
行使優先購買權。系爭房屋於104年7月2日之價額為1,765萬
0,419元等情，為兩造不爭，堪信為真實。
五、本院之判斷：
李莉莉等本訴主張系爭租約期間屆至，賀鳴珩積欠租金及代
墊電費，更受有占用系爭乙部分土地及系爭房屋之相當租金
之不當得利，應返還系爭乙部分土地、遷讓交付系爭房屋、
給付積欠租金及代墊電費暨相當租金之不當得利；賀鳴珩則
反訴主張其就系爭乙部分土地之優先購買權遭侵害，其因行
使優先購買權，自104年6月25日起即為系爭乙部分土地之所
有人，李莉莉等不得保有其交付之租金及押金，而請求李莉
莉等與其以系爭買賣契約同一條件簽立系爭乙部分土地之買
賣契約，並移轉登記系爭乙部分土地所有權，連帶給付其先
前交付之租金及押金暨懲罰性違約金，各為對造所否認，相
互以前揭情詞置辯，則本件應審究者為：㈠李可吉與李莉苓
於106年4月17日合意解除系爭買賣契約，並將系爭土地回復
登記予李可吉所有，是否出於通謀虛偽？㈡賀鳴珩於聲請假
處分時及106年6月6日函知李可吉，是否合法行使土地法第1
04條、民法第426條之2之優先購買權，而自104年6月25日起
為系爭乙部分土地之所有人？㈢賀鳴珩請求李莉莉等以系爭
買賣契約之同一條件與其訂立買賣契約，並於其給付價金同
時，移轉系爭乙部分土地所有權，有無理由？㈣賀鳴珩依系
爭租約第6條請求李莉莉等連帶給付3,530萬0,838元，有無
理由？㈤李莉莉等請求賀鳴珩返還系爭乙部分土地及遷讓交
付系爭房屋，有無理由？㈥李莉莉等請求賀鳴珩給付積欠租
金、代墊電費及相當租金之不當得利，是否有理由？數額為
何？㈦賀鳴珩得否請求返還已付租金132萬1,200元及押金200
萬元？得否以前開數額抵銷李莉莉等請求之數額？李莉莉等
得否依系爭租約第7條沒收押金200萬元？茲分敘如下：
㈠李可吉與李莉苓於106年4月17日合意解除系爭買賣契約，並
將系爭土地回復登記予李可吉所有，是否出於通謀虛偽？
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，民法第87條第1項前段定有明文。其次，第三人主
張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應
負舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原
告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事
實為真實，即令被告就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院108年度台
上字第1048號判決意旨參照）。賀鳴珩主張李可吉與李莉
苓於106年4月17日合意解除系爭買賣契約之債權行為及將
系爭土地回復登記予李可吉所有之物權行為，屬通謀虛偽
意思表示，即應就此負舉證責任。
⒉查李可吉於104年6月25日將重測前新北市○○區○○段○○○○段0
000地號土地（即系爭土地）以總價265萬2,000元出售予
李莉苓，並於104年7月2日移轉所有權與李莉苓，嗣由李
莉苓於106年4月20日至地政事務所辦理系爭土地所有權移
轉登記與李可吉，並檢附其與李可吉於106年4月17日訂立
之合意解除買賣契約書等情，有新北市新店地政事務所10
7年7月17日新北店地籍字第1074020639號函檢附之買賣登
記申請原卷資料在卷可參（見原審卷二第75至137頁）。
⒊而賀鳴珩主張前開合意解除買賣契約之債權行為及將系爭
土地所有權自李莉苓移轉登記與李可吉之物權行為，均出
於李可吉與李莉苓通謀虛偽之意思表示，無非係以前開債
權行為及物權行為之時點緊接賀鳴珩聲請假處分事件之時
點乙事為據。惟保全事件之相對人原則上係於所屬法院之
民事執行處執行准許裁定時始知該事件之繫屬，而賀鳴珩
對李可吉及李莉苓聲請假處分事件，分別於106年5月9日
及106年4月19日獲准許裁定，有臺灣臺北地方法院（下稱
臺北地院）106年度全字第227號裁定（下稱第227號裁定
）及106年度全字第180號裁定（下稱第180號裁定）附卷
可參（見原審卷一第31至33頁及第40至42頁）。惟第227
號裁定時間晚於106年4月17日及20日；第180號裁定之相
對人姓名，則因假處分聲請狀記載有誤而為「李麗玲」，
另參酌裁定正本之製作及送達時間，賀鳴珩無從於106年4
月20日之前即執第180號裁定對李莉苓聲請為執行，則李
可吉與李莉苓於106年4月17日訂立合意解除買賣契約書及
李莉苓於106年4月20日至地政事務所辦理土地所有權移轉
登記之前，應不知賀鳴珩已向法院聲請為前揭保全處分。
賀鳴珩僅以李莉苓之職業，即推論前述合意解除買賣契約
書及土地所有權移轉登記，均係獲悉前開保全事件而為，
僅為個人臆測，並無實據為憑，尚不可取，是賀鳴珩以上
述臆測進而主張李可吉與李莉苓訂立合意解除買賣契約書
之債權行為，及將系爭土地回復登記李可吉所有之物權行
為，係出於通謀虛偽云云，難認可採。
㈡賀鳴珩於聲請假處分時及106年6月6日函知李可吉，是否合法
行使土地法第104條、民法第426條之2之優先購買權，而自1
04年6月25日起為系爭乙部分土地之所有人？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權，土地法第104條第1項前段固定有明文。惟
土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先
買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人
以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有
支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權
之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間
有買賣契約之存在為要件（最高法院67年度第5次民事庭
庭推總會議決議㈠參照）。是以土地法第104條所定優先購
買權之行使，既須以基地有效出賣予第三人為基礎，苟基
地所有人與第三人間尚無買賣契約，或其等間買賣契約係
無效而自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高
法院103年度台上2478號判決意旨參照）。又優先購買權
之性質屬形成權，以書面為優先購買權行使之表示者，以
該表示之通知到達不動產出賣人時發生效力。再按土地法
第104條第1項旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸
於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並
避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地
，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，
但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得
事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記
為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造
完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍
無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（
最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。可知民
法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租
人之優先購買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房
屋所有權與土地利用權得為結為一體，係基於物之經濟效
用考量，可避免拆屋還地，違章建築並無礙租地建屋之本
質，違章建築之基地承租人，仍有優先購買權。另優先購
買權非屬不得拋棄之權利，各優先購買權人於知悉買賣條
件後即得放棄優先購買權（最高法院100年度臺上字第153
0號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第2條：「租賃期限：十二年，自94年1月1日起
至106年1月1日止」，有系爭租約附卷可稽（見106年度北
簡字第8560號卷，下稱北簡卷，第9頁），則依李可吉與
賀鳴珩立約時真意，租約應於105年12月31日屆滿而終止
。系爭租約第5條：「甲方（即李可吉）保證乙方（即賀
鳴珩）於其所承租之○○市○○○路00號之房屋建地使用面積
內所改建房屋，自本契約訂立日起四個月內，若遇政府阻
礙干擾而不能建造時，乙方支付之建造費用、押金及租金
，甲方無條件退還，逾期則由乙方自行負責，甲方無須賠
償任何損失。」（見北簡卷第9頁），可見賀鳴珩係向李
可吉租用基地建築房屋。又系爭房屋未經辦理保存登記及
賀鳴珩為系爭房屋事實上處分權人乙節，為兩造不爭，而
違章建築得為交易、讓與之標的，自無礙租地建屋之本質
，是縱系爭房屋為違章建築，不能因此即謂賀鳴珩不得行
使優先購買權。
⒊賀鳴珩雖主張其於106年4月14日聲請假處分時即行使優先
購買權云云，查賀鳴珩於106年4月14日以「李麗玲」為相
對人向臺北地院聲請假處分，請求裁定就「李麗玲」名下
系爭土地之二分之一，不得為讓與、設定抵押、出租及其
他一切處分行為，有民事假處分聲請狀影本在卷可參（見
本院卷六第13至35頁），前開假處分聲請狀第11頁雖記載
「聲請人（即賀鳴珩）就此僅表明願以實際成交之同等價
格行使優先購買權」等語（見本院卷六第23頁），惟此書
狀係向臺北地院提出，相對人更為「李麗玲」，自非向李
可吉行使優先購買權之意思表示，賀鳴珩前開主張，尚不
可取。
⒋按契約之合意解除，性質為契約行為，即以第二次契約解
除第一次契約，一經當事人雙方就解除契約意思表示一致
，即生合意解除契約之效力（最高法院91年度台上字第92
號判決意旨參照）。次按契約之解除，出於雙方當事人之
合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民
法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之
規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利
之規定請求返還其利益（最高法院107年度台上字第2128
號判決意旨參照）。而李可吉與李莉苓於106年4月17日合
意解除系爭買賣契約，並由李莉苓於同年月20日至地政事
務所辦理系爭土地所有權移轉登記與李可吉，業如前述，
則李可吉與李莉苓於106年4月17日就解除系爭買賣契約之
意思表示一致時，即生合意解除系爭買賣契約之效力。賀
鳴珩係於106年6月6日以律師函向李可吉為行使優先購買
權之意思表示，有106年6月6日106甄律函字第1060606號
函附卷可參（見原審卷一第43至44頁），惟系爭買賣契約
已於106年4月17日經李可吉與李莉苓合意解除，則賀鳴珩
行使該形成權時，已不存在系爭買賣契約，自無從因此取
得系爭乙部分土地之所有權。至於李可吉與李莉苓合意解
除系爭買賣契約後，係適用民法第259條之規定或依不當
得利之規定，以決返還或回復原狀之範圍，屬李可吉與李
莉苓之間內部關係，縱李可吉與李莉苓之間並不當然適用
民法第259條規定，仍無礙系爭買賣契約於106年4月17日
已合意解除而不存在。
⒌賀鳴珩另主張：李可吉於簽立系爭買賣契約及移轉系爭土
地所有權與李莉苓過程，並未依法通知其行使優先購買權
，甚而不實填載移轉登記申請文件，係以不正當方法阻礙
土地法第104條及民法第426條之2優先購買權之停止條件
成就，應適用或類推適用民法第101條第1項規定，視為條
件已成就，賀鳴珩於106年6月6日行使優先購買權時，發
生優先購買效力云云。惟民法第101條第1項所謂條件，係
指當事人意定附加之條件，其是否成就繫於將來不確定之
事實者而言。查系爭租約第14條：「甲方（李可吉）於租
期屆至後三年內出租或出售租地時，乙方（即賀鳴珩）得
以同價享有優先承租或承購權。」（見北簡卷第9頁），
則系爭租約係約定賀鳴珩就系爭乙部分土地於租期屆至後
3年內擁有優先承租或購買權利，至於賀鳴珩於系爭租約
期間對於基地之優先購買權，則應依土地法第104條及民
法第426條之2而定。而土地法第104條及民法第426條之2
係規範承租人於出租人出賣基地時，有依同樣條件優先購
買之權，則承租人取得出賣基地之優先購買權，係因法定
要件合致而來，而非當事人意定附加之條件。又承租人須
以意思表示為優先購買權之行使，更得拋棄優先購買權，
系爭租約並未就賀鳴珩行使土地法第104條及民法第426條
之2之優先購買權附加條件，並無民法第99條規範之附停
止條件之法律行為，縱存在賀鳴珩前開主張之情況，亦非
得適用或類推適用民法第101條第1項規定，賀鳴珩前開主
張，亦不可取。
⒍按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之
規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目
的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損
害他人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院11
1年度台上字第2577號判決意旨可參）。查李祥偉與李莉
萍（即李可吉長女，經李可吉於106年7月5日聲明不得繼
承遺產，見原審卷二第343頁）、廖瑞興（李莉萍與廖瑞
興於104年7月8日結婚、同年9月25日離婚）於104年7月8
日發生爭執，李莉萍即將新北市○○區○○○路00號大門上鎖
，廖瑞興則以鑿土器作勢攻擊李祥偉及敲打客廳大門，分
別於106年6月12日及106年4月5日遭判處強制罪及恐嚇危
害安全罪，有刑事判決在卷可參（見原審卷一第88至97頁
），李祥偉更因此獲得李莉萍、廖瑞興不得對李祥偉、李
可吉實施家庭暴力、騷擾、接觸、跟蹤、通信、通話之通
常保護令之核發，有通常保護令附卷可參（見原審卷一第
87頁至第87頁反面），則李莉莉等抗辯李可吉與李莉苓訂
立系爭買賣契約前後，家族成員間因故多有爭執乙節，應
非虛構。而李可吉出生於6年，於前開家族成員發生紛爭
之際，年近百歲，確有不堪承受家族紛爭叨擾之情況，則
李莉莉等人抗辯：為免李莉萍及廖瑞興因名下財產而干擾
李可吉，故由李可吉出售名下系爭土地與李莉苓等語，尚
非全然不可採信，可見李可吉與李莉苓訂立系爭買賣契約
及移轉所有權，具有避免家族成員爭產而干擾李可吉之考
量。又李可吉與李莉苓簽立合意解除買賣契約書之債權行
為，及將系爭土地回復登記李可吉所有之物權行為，難認
係出於通謀虛偽，均如前述，自無所謂專以損害賀鳴珩為
主要目的而行使權利之情況。又賀鳴珩無法因106年6月6
日行使優先購買權而取得系爭乙部分土地所有權，係因系
爭買賣契約於斯時早經李可吉及李莉苓合意解除，而合意
解除買賣契約並非係於獲悉賀鳴珩對李可吉、李莉苓聲請
為假處分後而為，亦如前述，則賀鳴珩主張李可吉與李莉
苓對其構成侵權行為，而應依民法第184條第1項前段、後
段、第2項規定，負共同侵權行為之賠償責任，而應回復
至賀鳴珩得行使優先購買權之情形云云，難認有據。
⒎至於賀鳴珩所陳之臺灣新北地方法院93年度訴字第684號判
決及本院94年度上字第854號判決之個案事實，係關於土
地法第34條之1第4項之共有人之優先購買權，該事件時序
係出賣應有部分之共有人通知其他共有人行使優先購買權
，受通知之共有人也依法行使優先購買權，出賣人竟抗辯
：原與訴外人簽立之買賣契約於通知他共有人後，受通知
之共有人行使優先購買權之前，業已解除等語，惟經法院
認定出賣人前開抗辯不可採（即法院並未認定出賣應有部
分之共有人原與訴外人簽立之買賣契約已經解除），前開
個案事實迥異於本件賀鳴珩行使優先購買權時，系爭買賣
契約已因李可吉與李莉苓合意解除而不存在之情況，自無
從援引前開個案認定結果以為本件之判斷。
㈢賀鳴珩請求李莉莉等以系爭買賣契約之同一條件與其訂立買
賣契約，並於其給付價金同時，移轉系爭乙部分土地所有權
，有無理由？
查賀鳴珩於聲請假處分時，並無針對系爭乙部分土地行使優
先購買權；其於106年6月6日行使優先購買權時，系爭買賣
契約已因李可吉與李莉苓於106年4月17日合意解除而不復存
在，自無從因行使優先購買權而為系爭乙部分土地之所有人
，則賀鳴珩請求李莉莉等以系爭買賣契約之同一條件與其訂
立買賣契約，並於其給付價金同時，移轉系爭乙部分土地所
有權，自無理由。
㈣賀鳴珩依系爭租約第6條請求李莉莉等連帶給付3,530萬0,838
元，有無理由？
⒈按我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損
害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權
人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，
此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目
的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求
違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而
當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之
，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠
償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2
項規定自明(最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參
照)。又損害賠償額預定性違約金，於一旦有債務不履行
之情事發生，債權人不待舉證證明其損害額之多寡，固得
請求債務人給付，惟債權人無損害時，即不能請求（最高
法院99年度台聲字第1299號民事裁定）。
⒉查系爭租約第6條：「租賃存續期間內，甲方（即李可吉）
若將租賃標的另租他人或轉售他人時，甲方應依當時地上
物價值之兩倍賠償乙方（即賀鳴珩）損失。」（見北簡卷
第9頁）。而賀鳴珩係向李可吉承租系爭乙部分土地興建
系爭房屋，業如前述，前開約款係以李可吉於系爭租約期
間將系爭乙部分土地另租或轉售時應賠償賀鳴珩之損失，
既未明訂為懲罰性違約金，更未約定賀鳴珩仍得就同一事
由再請求賠償因債務不履行而生之其他損害，是堪認系爭
租約第6條所約定者乃損害賠償總額預定性質無誤，賀鳴
珩主張屬懲罰性違約金云云，自無足取。又李可吉雖於系
爭租約期間將包含系爭乙部分土地在內之系爭土地出售與
李莉苓，惟賀鳴珩並未舉證其因此受有損害，則賀鳴珩本
於前開約款請求李莉莉等連帶給付3,530萬0,838元，並無
理由。
㈤李莉莉等請求賀鳴珩返還系爭乙部分土地及遷讓交付系爭房
屋，有無理由？
⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後
，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過
後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非
含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於
訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，
承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不
生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立
新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占
有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。查
系爭租約明訂租賃期限為12年，業如前述。又系爭租約第
9條約定賀鳴珩於租期屆至應即返還租地（見北簡卷第9頁
）。李可吉於106年6月30日提起本件訴訟，即主張賀鳴珩
於106年1月1日起應給付相當租金之不當得利，更有民事
起訴狀附卷為憑（見北簡卷第2至5頁），是系爭租約並無
民法第451條租賃契約默示更新規定之適用，賀鳴珩抗辯
：應成立民法第451條不定期租賃關係云云，尚不可取。
⒉按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全
文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其
他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表
示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認