臺灣雲林地方法院民事判決
114年度訴字第264號
原 告 帥天宮
法定代理人 李茂興
訴訟代理人 林金陽律師
被 告 簡和美
曲巧妮即曲筱範
許泰浤即許萬堃
許萬海
許恬
許家蓁即許素華
上 一 人
訴訟代理人 吳召仁
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年7月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積352.25平方公
尺土地，應分割如雲林縣虎尾地政事務所複丈日期民國114
年5月29日之土地複丈成果圖所示，即：
㈠編號A部分面積88.06平方公尺土地，分歸原告取得。
㈡編號B部分面積88.06平方公尺土地，分歸被告簡和美取得。
㈢編號C部分面積176.13平方公尺土地，分歸被告曲巧妮即曲筱
範、許泰浤即許萬堃、許萬海、許恬、許家蓁即許素華共同
取得，並按被告曲巧妮即曲筱範應有部分17613分之11741；
許泰浤即許萬堃、許萬海、許恬、許家蓁即許素華應有部分
各為17613分之1468之比例保持共有。
二、訴訟費用由兩造依附表「訴訟費用負擔比例欄」所示之比例
負擔。
事實及理由
一、原告主張：
坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積352.25平方公尺土地（
為乙種建築用地，下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人
之應有部分如附表所示。兩造間就系爭土地並未定有不分割
之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，因共有人間
無法協議分割，為使土地充分有效利用，請求法院裁判分割
。而原告及被告簡和美所有系爭土地之應有部分換算面積各
僅為88.6平方公尺，面積甚小，若不按應有部分分足面積，
即難於興建房屋，而如依雲林縣虎尾地政事務所(下稱虎尾
地政)複丈日期為民國114年5月29日土地複丈成果圖(下稱附
圖)所示方法為分割，被告曲巧妮即曲筱範、許泰浤即許萬
堃、許萬海、許恬、許家蓁即許素華等5人(下稱被告曲巧妮
即曲筱範等5人)所分得之共有土地係依其等目前之使用情形
為原狀分配，且被告曲巧妮即曲筱範等5人所共有之門牌號
碼雲林縣○○鎮○○000號未保存登記建物(下稱系爭建物)僅東
北端鄰接被告簡和美分得土地之極小部分受影響，又系爭建
物屬老舊磚造瓦房，故為謀求兼顧各共有人之均衡利益，爰
主張依各共有人應有部分面積分足，此符合各共有人利用土
地之最佳經濟效益。爰聲明及主張系爭土地依附圖所示方法
為原物分割。
二、被告部分：
㈠被告簡和美則以：我沒有蓋房子，我都在外面租房子住，我
希望能在系爭土地分割取得之土地上蓋房子，我同意原告之
分割方案，請求依該附圖所示方法為分割。
㈡被告曲巧妮即曲筱範等5人則以：
⒈雲林縣○○鎮○○段000地號土地(下稱同段377地號土地，為交
通用地)與系爭土地相鄰(以下合稱係爭二筆土地)，系爭二
筆土地於110年11月10日由原告、被告簡和美、被告曲巧妮
即曲筱範共同簽訂預定買賣協議書(下稱系爭預定買賣協議
書)，三方亦為「口頭契約」，內容為因系爭二筆土地上當
時有房屋阻礙丈量，無法精算，原告聲明先共同簽訂系爭
預定買賣協議書，爾後倘被告曲巧妮即曲筱範及簡和美尚
需增加系爭二筆土地之應有部分，由原告依系爭預定買賣
協議書以每平方公尺新臺幣(下同)2萬0,900元釋出系爭二
筆土地之應有部分，原告並聲明其宮廟主體位於系爭二筆
土地旁，因現有廚房空間不足，僅有必要取得約15坪(即約
50平方公尺土地)，作為擴建廚房便於放置桌椅使用，其餘
所有之土地(約48平方公尺)，可作為調整土地權利應有部
分使用。原告長年照護信眾及遊客，無私奉獻社區服務，
社會形象良好，頗具公信力，基於原告上述承諾，被告曲
巧妮即曲筱範遂與原告簽訂系爭預定買賣協議書，惟原告
嗣以管理者改選為由，不履行該口頭契約，是其所提出各
共有人按應有部分分足之分割方案，有違誠信原則。
⒉被告曲巧妮即曲筱範、許家蓁即許素華於93年後長期居住在
系爭建物，考量被告許家蓁即許素華為身心障礙人士，謀
生不易，以及以系爭建物為其等生活唯一住所，與系爭建
物屋齡較高等事實，應審慎衡量系爭建物於系爭土地分割
後，其基地坐落他人土地而迫使面臨強拆之損害，倘系爭
建物於強拆時坍塌或造成結構安全重大損害(損其梁柱結構
)，基於安全考量仍需原狀重建，而其重建費用預估高達14
0萬元，面臨高額重建費用壓力，亦對被告許家蓁即許素華
躁鬱症患者造成極大精神傷害，是附圖之分割方案將使居
住人即被告曲巧妮即曲筱範、許家蓁即許素華受其損害遠
大於原告所分得之利益，故應認系爭土地之各共有人均受
原物之分配顯有困難，並得以金錢補償之。而系爭土地依
「内政部不動產交易實價查詢服務網」查詢結果及系爭預
定買賣協議書之買賣價格，於111年11月11日市價為每平方
公尺2萬0,900元整(即每坪6萬9,000元整)，又依「内政部
地政司公告土地現值及地價查詢」查詢結果，系爭土地於1
11年1月至114年1月期間，土地漲幅共2.469%，計算該漲幅
後，系爭土地於114年6月市價應為每平方公尺2萬1,416元
整，另「內政部不動產實價登錄查詢服務網」於113年6月
至114年6月間同段(使用地類別：乙種建築用地)市價查詢
結果，上述漲幅後之價格，落於合理價格區間，符合市場
行情。分割方案可依相關實價資訊計算金錢補償，即以每
平方公尺合理價格2萬1,416元為計算。
⒊又如依附圖之分割方案，由原告分得編號A部分及被告簡和
美分得編號B部分土地之地形方正(前後寬比值為1)，利用
效益佳，惟由被告曲巧妮即曲筱範等5人分得編號C部分土
地變成前寬後窄畚箕形(前後寬比值為1.5)，即各共有人分
得之土地形狀差距甚大，並造成編號C部分土地價值損失預
估高達53萬元，即原告主張之分割方案除違反誠信原則外
，又以滿足個人利益最大化之目的，使他人權益受其損害
，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之
基本内涵所必然之解釋，亦即違反民法第148條規定，不應
採納。
⒋另系爭二筆土地之共有人及應有部分均相同，可同時分別裁
判分割，倘此次分割僅就系爭土地為分割，將來有申請建
築時，仍須取得共有人及應有部分過半數之土地使用權同
意書，並未真正達到分割之目的，雖同段377地號土地之土
地使用類別為「交通用地」，其請求分割受民法第823條第
1項但書限制(因土地使用目的不能分割或契約訂有不分割
期限者)，然「交通用地」雖受土地法第14條第1項之限制
，惟土地法第14條第1項第5款所稱公共交通道路，並不包
括「尚未徵收開闢之計畫道路」，即未徵收亦未經開闢之
計畫道路用地(交通用地)之分割，並未違反土地法第14條
第1項規定。是被告所提同時就系爭二筆土地為分割之方案
經多方衡量，依公平原則、比例原則劃分，可使共有人分
得利用效益相近之土地，請予採行等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地為乙
種建築用地，原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之
應有部分如附表所示等情，有系爭土地登記第一類謄本在卷
可稽(本院卷第55頁至第57頁)，堪信屬實。又系爭土地現尚
無申請建築或套繪為已建築基地之紀錄，有雲林縣○○鎮○○00
0○00○00○○鎮○○○0000000000號函(本院卷第37頁)、雲林縣政
府113年12月20日府建管二字第1130590004號函附卷可憑(本
院卷第77頁)，而兩造就系爭土地並無不分割之約定，且系
爭土地依其使用目的亦無不能分割之情形，亦為兩造所不爭
執，是原告以兩造不能協議分割，訴請裁判分割系爭土地，
即屬有據，應予准許。
㈡次查，系爭土地之西側地籍線明顯長於東側地籍線，系爭土
地之北側地籍線亦長於南側地籍線，系爭土地之南側臨接原
告所建之廟宇，西側則臨接對外道路，系爭土地之最北側並
蓋有現狀呈L型相連之磚造鐵皮頂及瓦頂平房(有東西向及南
北向之部分)，此即被告曲巧妮即曲筱範等5人共有之系爭建
物，而系爭土地之南側現況則均為空地等情，此經本院會同
兩造及虎尾地政測量人員至現場勘驗明確，並有地籍圖謄本
、本院勘驗筆錄、現場照片、國土測繪圖資服務雲地籍圖及
空照圖、虎尾地政複丈日期為114年1月24日土地複丈成果圖
、Google街景翻拍照片附卷可憑（本院卷第17頁、第73頁至
第74頁、第111頁至第113頁、第115頁至第125頁、第131頁
至第132頁、第223頁、第249頁），是系爭土地之整體地形
、臨路交通及使用現狀，均堪認定。
㈢按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人之意願、各共有人
之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用、
各共有人分割後所得之利用價值、前景及符合公平經濟原則
，其分割方法始得謂為適當。次按法院定共有物之分割方法
，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共
有人之利益，本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事
人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院96年度台上字第
2251號判決意旨參照）。而查，系爭土地之南側鄰接原告所
建之廟宇，最北側則有被告曲巧妮即曲筱範等5人共有之系
爭建物，被告簡和美對於規劃由其分得系爭土地中間之位置
，於調解程序表示並無意見(本院卷第164頁)。是本件兩造
就分割方案之爭議厥為：系爭土地究應以原告及被告簡和美
所主張之各共有人「按應有部分面積分足」之分割方法為適
當?或應如被告曲巧妮即曲筱範等5人所主張「全面保留系爭
建物」(即以「貼齊系爭建物現況邊界」為分割線，見本院
卷第247頁之附圖)，再由被告曲巧妮即曲筱範等5人對原告
及被告簡和美就減少分配面積部分為金錢補償之分割方案為
適當?本院審酌後，認仍應以原告及被告簡和美所主張如附
圖所示之分割方案為適當，理由如下：
⒈查系爭土地為「乙種建築用地」，可供建築使用，已如前述
，分割時自應優先考量分割後之各宗土地是否方整，以及其
利用價值及利用前景，固有地上物之保留雖係分割時應考量
之重要因素，然仍應以土地之利用價值為先，並綜合評估共
有人本身實際可分得之應有部分面積、該地上物之屋齡及剩
餘價值、將來可能面臨拆除之範圍及面積、其他共有人有無
實際利用之規劃、對其他共有人之影響等因素，以為取捨判
斷，藉以調和全體共有人間之利益。而被告簡和美陳稱：我
沒有蓋房子，我都在外面租房子住，我希望在系爭土地分割
取得之土地上蓋房子等語(本院卷第284頁)，明確表示因自
身將來有在系爭土地上興建房屋藉以安身立命之需求，不願
再減少自身可分得面積之土地，而原告亦表示無意繼續出售
自身土地，並主張兩造所分得之土地才「皆」可以興建房屋
，始符合共有人利用土地之最佳經濟效益等語(本院卷第275
頁)，顯見被告簡和美本身有在系爭土地上興建房屋藉以安
身立命之強烈需求，原告亦不排除將來亦有興建其他建物或
地上物之可能，兩人均有實際利用系爭土地之規劃及需求，
倘若僅考量系爭建物過往既存之占用情況，要求其他共有人
直接退讓，致其餘共有人將來興建自身建物時受制因此受有
不利，尚難謂符合公平性。惟此際仍應考量既存建物之客觀
價值及共有人受影響之情形衡量判斷。而查，系爭建物係由
東西向及南北向之鐵皮頂及瓦頂二平房組成，呈Ｌ型，外觀
顯已老舊，有現場照片及Google街景翻拍照片可證(本院卷
第73頁、第123頁至第125頁、第249頁)，客觀剩餘價值應屬
有限，且依虎尾地政所製附圖所標示之情況，如以平行系爭
土地南側地籍線為分割線及按應有部分面積分足之方式進行
分割，系爭建物受影響將來可能遭主張拆除之部分，僅有系
爭建物之南北向平房之南側一小部分(即附圖所示斜線部分
，面積為11.40平方公尺)，而系爭建物之東西向平房部分仍
可完整保留，此有虎尾地政所製附圖及面積計算表在卷可考
（本院卷第185頁至第186頁)，此雖不能謂無影響被告曲巧
妮即曲筱範等5人之既有使用利益及生活方式，且未來可能
有拆除或重建費用之產生，然仍極大部分保留系爭建物，不
致全面破壞系爭建物之使用價值，且此風險無非係系爭建物
之所有人擁有之應有部分面積不足以支撐系爭建物之全部所
發生，非可歸責於其他共有人，於考量全體共有人之利益與
系爭建物之客觀價值及保留間，已經有所取捨。況經本院向
虎尾地政確認附圖所示編號A、B、C部分之臨路面寬，由被
告簡和美取得之編號B部分，臨路面寬僅有4.61公尺，由原
告取得之編號A部分，臨路面寬僅有5.05公尺，有虎尾地政1
14年7月2日虎地二字第1140002333號函附卷可參(本院卷第2
69頁至第271頁)，臨路面寬已屬有限，是原告及被告簡和美
均主張就應取得之面積不再退讓，不願接受金錢補償，應非
基於損害被告曲巧妮即曲筱範等5人為目的刻意主張，而係
擔憂其等分得土地未來之利用價值、經濟價值及利用前景評
估後所為之主張，尚難認其等有權利濫用之情形。
⒉被告曲巧妮即曲筱範等5人雖主張：原告與被告簡和美、被告
曲巧妮即曲筱範於訂立系爭預定買賣協議書時，曾有「口頭
契約」，爾後倘被告曲巧妮即曲筱範、簡和美尚需增加系爭
二筆土地之應有部分，由原告依系爭預定買賣協議書以每平
方公尺2萬0,900元整釋出系爭二筆土地未使用之部分等語，
然其等主張前與原告有「口頭」約定原告願以「相同價格」
由原告繼續釋出原告未使用部分土地之情，為原告及被告簡
和美均堅詞否認(本院卷第284頁)。而觀諸系爭預定買賣協
議書，內容亦僅載有：「立協議書人曲筱範、簡和美(買方)
、帥天宮(賣方)雙方訂立預定買賣合約，土地座落虎尾鎮興
安段377、380地號權利範圍各5/6，今雙方協議由帥天宮與
原所有權人完成移轉登記後，再由帥天宮出售曲筱範權利範
圍2/6；簡和美權利範圍1/4；帥天宮剩餘持分權利範圍1/4
，帥天宮出售價格與原買入價格相同，買方各自將購買土地
所需給付價格匯入帥天宮指定帳戶內，恐口無憑，特例此協
議書為証。」(本院卷第225頁)，並未見有何原告應允將來
同意以同一價格「繼續」出售系爭土地「剩餘部分」之記載
。又買賣之預約雖不以書面為其要式，然仍須具體內容已屬
確定，且已有彼此相互受拘束之意向，倘內容仍屬不確定(
如單純估計)，僅屬初步意願之徵詢，彼此並無相互受拘束
之意向，仍不能認對雙方有拘束力，而原告及被告簡和美均
否認有此「口頭契約」存在，參諸系爭預定買賣協議書之內
容亦無從證明原告有以同一價格「繼續」出售剩餘土地之意
願，已如前述，被告曲巧妮即曲筱範等5人復未就雙方有相
互拘束之意向及具體協議內容提出其他客觀證據資料以實其
說，自難認定確有此買賣之協議存在，是被告曲巧妮即曲筱
範等5人此部分之主張，亦難認有據。
⒊被告曲巧妮即曲筱範等5人雖又主張如依附圖之分割方案，被
告曲巧妮即曲筱範等5人所分得編號C部分地號土地變成前寬
後窄畚箕形(前後寬比值為1.5)，故原告及被告簡和美主張
之分割方案係以滿足個人利益最大化之目的，使他人權益受
其損害，非不得視為以損害他人為主要目的，違反民法第14
8條規定等語。然系爭土地之西側地籍線明顯長於東側地籍
線，北側地籍線則呈西北往東南方向，與南側地籍線非屬平
行，有系爭土地之地籍圖可證(本院卷第17頁)，縱依被告曲
巧妮即曲筱範等5人所提出「貼齊系爭建物現況邊線」並延
伸直線為分割線之分割方案(本院卷第247頁)，分割後被告
曲巧妮即曲筱範等5人所取得之土地實際上亦呈現西側地籍
線長於東側地籍線之「前寬後窄畚箕形」，且系爭建物亦已
全面佔據系爭土地之最北側，有虎尾地政複丈日期為114年1
月24日之複丈成果圖可證(本院卷第131頁)，北側土地分割
時容易形成前揭形狀之不利益，由系爭建物之所有人承擔並
無不妥，況其所提減少比值之分割方案，前提無非也是意在
要求全面保存系爭建物，並犧牲其他共有人之權利範圍及應
有部分面積而來，對於有權利按應有部分比例分足並無意願
犧牲應有部分比例面積之共有人來說，亦非公平，被告曲巧
妮即曲筱範等5人亦未能提出為何其他共有人必須按其意願
退讓之堅強理由。而如以平行系爭土地南側地籍線為分割線
之方式進行分割，影響部分僅有系爭建物之南北向平房之南
側一小部分(即附圖所示斜線部分，面積為11.40平方公尺)
，仍可極大部分保留系爭建物，不致全面破壞系爭建物，在
考量全體共有人之未來使用之利益與系爭建物之現存價值及
保留間，業已有所衡量取捨，已如前述，是被告曲巧妮即曲
筱範等5人此部分之主張，尚難謂堅強。
⒋被告曲巧妮即曲筱範等5人雖又主張系爭二筆土地之共有人及
應有部分均相同，可同時分別裁判分割，倘此次分割僅就系
爭土地為分割，將來有申請建築時，仍須取得共有人及應有
部分過半數之土地使用權同意書，並未真正達到分割之目的
。而查，系爭土地為鄉村區「乙種建築用地」，同段377地
號土地則係鄉村區「交通用地」，依地籍測量實施規則第22
4條規定，並無從辦理合併分割之情，有虎尾地政114年4月2
2日虎地二字第1140001367號函在卷可查(本院卷第169頁)，
是系爭二筆土地並無從合併分割，且原告本件起訴之分割標
的及其訴之聲明亦僅就「系爭土地」為裁判分割，是本院尚
無從逕將系爭二筆土地自行為同時分割，以免就當事人未聲
明之事項為判決，而違反處分權主義。
⒌是以，本院審酌共有人之意願、共有物之性質、使用現況、
經濟效用、各共有人分割後所得之利用價值、利用前景、共
有人之全體利益及公平經濟原則等情，認為系爭土地依附圖
所示方法分割，尚屬公平妥適，因此判決系爭土地應分割如
主文第一項所示。
四、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判 分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有 人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造 之利害關係，命本件訴訟費用由兩造按附表訴訟費用負擔比 例欄所示比例負擔。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、民事訴訟法第80 條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 民事第二庭 法 官 李承桓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 書記官 廖千慧
附表：系爭土地及共有人應有部分、訴訟費用分擔地號、面積 雲林縣○○鎮○○段000地號 面積352.25㎡ 編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 許泰浤即許萬堃 1/24 1/24 2 許萬海 1/24 1/24 3 許恬 1/24 1/24 4 許家蓁即許素華 1/24 1/24 5 曲巧妮即曲筱範 1/3 1/3 6 帥天宮 1/4 1/4 7 簡和美 1/4 1/4 分割後共有人許泰浤即許萬堃、許萬海、許恬、許家蓁即許素華就編號C部分土地之各應有部分分別為17613分之1468；共有人曲巧妮即曲筱範則為就編號C部分土地之應有部分則為17613分之11741