臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度重訴字第74號
原 告 黃瑞成
吳桂英
吳春桃
吳雪雲
吳東豫
吳邱義妹
吳家任
吳家俊
吳家康
吳家文
黃煥成
呂秋妹
共 同
訴訟代理人 饒斯棋律師
羅偉恆律師
張佑聖律師
複 代理人 鄭宜傑律師
被 告 吳盛寶
訴訟代理人 王少輔律師
施志遠律師
上列當事人間塗銷地上權登記等事件，本院於民國114年6月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就登記於苗栗縣○○市○○段000地號土地上登記字號頭地資
字第074702號（權利範圍全部）之地上權登記予以塗銷。
被告應將坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上，如附圖即苗栗縣
頭份地政事務所民國114年1月22日發給土地複丈成果圖所示編
號A部分（面積206.81平方公尺）之地上物拆除，並將該占用
部分土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣33,164元及自民國114年6月25日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。暨自民國113年7月1
3日起至拆除第2項所示地上物及騰空返還第2項所示土地之日
止，按月給付原告新臺幣4,633元。
本判決第2項如原告以新臺幣1,447,670元為被告供擔保，得假
執行，但被告如以新臺幣4,343,010元為原告供擔保，得免為
假執行。
本判決第3項前段如原告以新臺幣11,055元為被告供擔保，得假
執行，但被告如以新臺幣33,164元為原告供擔保，得免為假執
行。本判決第3項後段，各期給付到期後如原告按期以新臺幣1
,544元為被告供擔保，得假執行，但被告如按期以新臺幣4,63
3元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。經查，
原告原起訴聲明為：㈠被告應就登記於苗栗縣○○市○○段000地
號土地（重測前：蟠桃段山下小段110-12地號，下稱系爭土
地，以下段別省略）上登記字號頭地資字第074702號之地上
權登記予以塗銷；㈡被告應將系爭土地騰空返還予原告；㈢被
告應給付原告新臺幣（下同）403,844元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民
國113年7月13日起至騰空返還第1項所示土地之日止，按月
給付原告12,764元；㈣第2項及第3項前段原告願供擔保，請
准宣告假執行（卷第18頁）。嗣於114年3月11日具狀變更訴
之聲明第2項為：㈡被告應將座落系爭土地上，如苗栗縣頭份
地政事務所複丈日期114年1月17日土地複丈成果圖（114年1
月22日發給，下稱附圖）所示編號A部分（面積206.81平方
公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告（卷第22
1至223頁）。又於114年6月24日言詞辯論期日變更訴之聲明
第3項聲明為：㈢被告應給付原告480,428元及自114年6月25
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自113年7
月13日起至拆除第2項所示地上物及騰空返還第2項所示土地
之日止，按月給付原告5,790元（卷第460頁）。核原告就訴
之聲明第2項之變更，與原聲明均係本於被告無權占用系爭
土地之同一基礎事實而為，具有社會事實上之共通性及關連
性，且原提出之訴訟資料及證據資料，有繼續使用之可能性
及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件
紛爭，俾符訴訟經濟要求，且不致於延滯訴訟或妨礙訴訟終
結；至於訴之聲明第3項擴張請求相當於租金之不當得利損
害及延後遲延利息起算日部分，係屬擴張、減縮應受判決事
項之聲明，則依前揭說明，原告所為之訴之變更、追加於法
相符，應予准許。
二、原告主張略以：
㈠系爭土地為原告所共有，原所有權人吳明秀於41年10月6日設
定地上權予訴外人吳樹，約定地租為稻米「每年每坪各貳台
斤」（下稱系爭地上權）、未定期限，設定目的為吳樹興建
土造房屋作為住家使用，並作為門牌號碼頭份市○○里00號建
物（即頭份市○○段000○號，重測前為蟠桃段山下小段57建號
，下稱山下里34號建物）之建築基地，然山下里34號建物現
已不存在，被告享有事實上處分權之未保存登記、稅籍編號
00000000000號、門牌號碼苗栗縣○○市○○路0000巷00號房屋
，目前占用系爭土地如附圖所示編號A部分（面積206.81平
方公尺）（下稱系爭地上物）。而系爭地上權嗣於106年9月
15日以分割繼承為由移轉登記予被告。然吳樹及被告自始均
未依約支付地租，迄今已積欠480,428元地租未給付，顯已
超過2年地租之總額。原告雖多次以存證信函催告被告支付
地租，惟被告卻仍置之不理，原告即於113年7月11日以存證
信函對被告為終止系爭地上權之意思表示，及催告被告塗銷
系爭地上權登記，並將系爭土地騰空返還予原告，然被告均
未置理。
㈡系爭地上權之租約並未經設定雙方協同更改登記為換地協議
之內容，且原告等之住○○○○○○○段000地號土地（下稱930地
號土地）非近，客觀上無使用930地號土地情形，亦無使用
必要性，原告多位居住外縣市，居住系爭土地附近之原告或
其親友縱有出入亦是使用頭份市中興路1000巷之道路，而非
930地號土地，豈會以930地號土地（面積63.11平方公尺之
土石斜坡、松樹、車道、花圃及圍牆）之使用權，作為932
地號土地（面積206.81平方公尺之一樓平房）之地租，兩者
間顯無相當性及對價性；另930地號土地於60年間乃為池塘
，930地號土地之車道係於79年間始見雛形，被告抗辯930地
號土地自38年即作為車道使用，41年設定地上權時約定換地
，顯非事實。且訴外人吳明秀係基於親族之情不忍向吳樹追
討地租，僅單純沉默未請求地租、未終止地上權，難以證明
吳樹於79年前有依約繳納地租。又依被告提出之監視器畫面
，僅能證明訴外人吳佳勳（吳明秀之孫、原告呂秋妹之子）
、劉幸茹（劉佳勳之配偶）有於114年4月間使用930地號土
地8次，尚不足推認79年以來均有使用，且渠等之使用亦不
足推認原告等人亦均有使用，縱有使用，然使用土地之原因
眾多，更不足推論吳明秀與吳樹間有換地使用約定之意思合
致。再者，被告主張原告呂秋妹一家於79年即居住於系爭土
地旁白色獨棟建物（參卷第203頁、第572頁），並使用930
地號土地之車道（下稱系爭車道）至今，但依戶籍資料可知
，呂秋妹一家自61年起居住於台北，訴外人劉佳勳、劉幸茹
之戶籍於99年時始遷回苗栗縣○○市○○里0鄰○○路0000巷00號
建物，主觀上顯不可能是基於換地使用協議而使用系爭車道
。綜上，被告主張有換地使用故被告免繳納系爭地上權地租
之協議、於換地契約成立前均有繳納系爭地上權租金，吳明
秀之繼承人有使用系爭車道等情，均與事實不符。且被告說
詞前後反覆，就其抗辯之事實拖延、消極舉證，應認其主張
之換地使用協議並不存在。被告既未能證明換地使用協議之
存在，又未能舉證吳樹有依系爭地上權之約定繳納地租，則
原告（除原告黃瑞成外，其餘原告均授權黃瑞成）以存證信
函催告被告給付地租、終止地上權自為合法。於地上權終止
後，被告即無權占有系爭土地，原告爰依民法767條第1項前
段、中段、地上權法律關係及民法第179條規定，請求被告
塗銷系爭地上權登記、將系爭土地上之地上物拆除並將占用
之土地返還原告，並給付42年至113年積欠之租金480,428元
及自113年7月13日起按月給付相當於租金之不當得利等語。
並聲明：如更正聲明所示。
三、被告辯以：
㈠訴外人吳明秀與吳樹於41年10月6日設定系爭地上權，並均有
依約給付地租至79年之前（原稱均未曾交付地租，卷第170
頁），但均係以現金交付，並因雙方之信任關係，未有簽發
收款收據，此觀吳樹於系爭地上權設定後，即在系爭土地上
興建房屋供自己居住，且持續使用系爭土地數十年，吳明秀
從未向吳樹催告給付地租，亦未阻止使用現況或請求終止地
上權甚明。然吳明秀於建屋過程中有使用吳樹所有930地號
土地作為車道使用之必要，遂與吳樹於79年間（原稱38年起
，卷第240頁）達成由吳樹提供930地號土地予吳明秀鋪設系
爭車道使用，吳明秀則提供系爭土地供吳樹建設房屋，互為
使用對價而不請求租金之協議。是系爭地上權雖有地租之約
定，但實則已由吳明秀與吳樹另以換地使用協議取代，自不
存在吳樹需給付地租之事實，又兩造分別為吳明秀、吳樹之
繼承人，即因概括繼承而受被繼承人間債之關係拘束。
㈡原告雖稱無使用系爭車道之必要，然此係原告於本件訴訟後
，為創造自身終止地上權之正當性，方將進出方式變更為其
他路徑，仍不得以此推翻吳明秀、原告有長年占用使用930
地號土地通行之事實。查吳明秀之繼承人吳盛枝（原告呂秋
妹之配偶）、吳佳勳（吳盛枝及呂秋妹之子）設籍於「苗栗
縣○○市○○里0鄰○○路0000巷00號（改編前為苗栗縣○○市○○里0
鄰○○里00號）」，長年使用930地號土地通行，原告黃瑞成
、訴外人吳佳勳所有之車輛亦經監視器拍攝有通行930地號
土地之系爭車道，顯見系爭車道確係經由吳明秀與吳樹協議
作為代替系爭地上權租金之替代性給付，原告既長年使用93
0地號土地迄今，被告自未有積欠租金之事實。而不論系爭
車道係完工於何時，均應肯認自竣工時起，即以930地號土
地之使用作為租金之替代性給付，原告所指得請求之租金，
應指系爭車道竣工前之租金，然該租金已罹於5年短期時效
，被告自得拒絕給付。從而，原告主張被告積欠2年租金而
終止系爭地上權，並請求被告塗銷系爭地上權登記，另請求
拆除地上物、給付租金及相當於租金之不當得利等，均無理
由等語。並聲明：㈠原告之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造協議簡化爭點如下（卷第464至465頁）（因應判決書書
寫代稱之便，而有文字調整）：
㈠不爭執事項
⒈苗栗縣○○市○○段000地號土地即系爭土地於41年10月6日以訴
外人吳樹為權利人設定無定期、地租為每年每坪各2台斤之
地上權登記（卷第157頁），設定目的為供吳樹興建房屋（
頭份市○○段000○號，即頭份市○○里00號）使用。
⒉系爭土地現為全體原告共有；系爭地上權於106年9月15日以1
06年頭地資字第074702號收件、以分割繼承為原因登記權利
人為被告，權利範圍為全部（卷第109至115頁）。
⒊除原告黃瑞成外，其餘原告均委託黃瑞成委託饒斯棋律師，
分於113年6月17日、6月21日以頭份上公園郵局第89號、第9
3號存證信函催告被告繳納71年所欠租金共計530,198元；再
分於113年7月1日、7月11日以頭份上公園郵局第98號、第10
4號存證信函以被告積欠地租為由，對被告為終止系爭地上
權設定契約之意思表示，並請求被告拆除地上物返還系爭土
地，上開98號、104號存證信函分別於113年7月2日、7月12
日送達被告。
⒋稅籍編號00000000000號、門牌號碼苗栗縣○○市○○路0000巷00
號房屋，納稅義務人為吳盛寶，權利範圍全部、坐落系爭土
地（卷第245、251頁）。
⒌被告享有如附圖所示編號A部分一層平房（下稱系爭地上物）
之事實上處分權全部。
㈡爭執事項
⒈被告抗辯原告使用930地號土地，設置如附圖B部分（卷第213
頁）所示之土石斜坡、松樹、車道、花圃及圍牆，即為系爭
地上權之對價，被告並無欠租情事，有無理由？
⒉原告以被告積欠地租達2年以上，依民法第836條第1項終止系
爭地上權設定契約；依民法第767條第1項中段規定，請求被
告塗銷系爭地上權登記；依民法第767條第1項前段規定，請
求被告拆除系爭地上物，並將該占有部分土地返還原告，有
無理由？
⒊原告依系爭地上權設定契約，請求被告給付所欠租金480,428
元（42年至113年）；依民法第179條、土地法第97條第1項
、第105條等規定，請求被告自113年7月13日起至返還占用
土地止，按月給付原告5,790元，有無理由？被告抗辯原告
請求之租金自起訴日回溯逾5年者，罹民法第126條所定請求
權消滅時效期間，被告拒絕給付，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠苗栗縣○○市○○段000地號土地即系爭土地，為原告所共有，於
41年10月6日原所有權人吳明秀設定地上權予訴外人吳樹，
約定地租為稻米每年每坪各2台斤、未定期限（即系爭地上
權）；系爭地上權於106年9月15日以分割繼承為由移轉登記
予被告。同段930地號土地為被告所有；被告享有事實上處
分權之未保存登記稅籍編號00000000000號、門牌號碼苗栗
縣○○市○○路0000巷00號房屋，目前占用系爭土地如附圖所示
編號A部分即系爭地上物；附圖B部分所示之土石斜坡、松樹
、車道、花圃及圍牆，占用被告所有930地號土地等情，有
系爭土地土地登記第一類謄本（卷第109至115頁）及地籍異
動索引（卷第143至156頁）、930地號土地所有權狀（卷第1
75頁）、房屋稅籍證明書（卷第245頁）及附圖（卷第213頁
），且為兩造不爭執（不爭執事項1、2、4、5），因認與事
實相符。
㈡被告辯稱吳樹於79年間達成由吳樹提供930地號土地予吳明秀
鋪設系爭車道使用，吳明秀則提供系爭土地供吳樹建設房屋
且共有人呂秋妹及其家人所居住門牌號碼苗栗縣○○市○○里0
鄰○○路0000巷00號房屋，有使用系爭車道等情，為原告所否
認。經查，被告並未提出79年間吳樹與吳明秀確實有達成換
地使用且吳明秀使用930地號土地作為吳樹設定系爭地上權
對價之確實證據。且縱被告所述原告呂秋妹之子吳佳勳及其
家人居住○○○○路0000巷00號房屋，有使用系爭車道或原告黃
瑞成之車輛亦有行經系爭車道等情屬實，因使用930地號土
地設置土石斜坡、松樹、車道、花圃及圍牆之原因，可能係
基於使用借貸、無權占有等，並非僅有作為系爭地上權使用
對價一種可能；又縱被告主張系爭土地所有人吳明秀或其後
取得系爭土地所有權之人，長期均未向吳樹及被告請求給付
地租屬實，因未請求給付地租之原因，可能係因地租金額不
高、避免煩累，或因共有人人數增多，無人進行整合意願及
推舉代表人進行請求等等，故在無其他佐證之情形下，尚難
僅以原告呂秋妹之子吳佳勳及其家人，有使用系爭車道或原
告黃瑞成之車輛亦有行經系爭車道及系爭土地所有人長期未
向吳樹或被告請求給付地租，即認定吳樹於79年間與吳明秀
有達成換地使用協議，由吳樹提供930地號土地予吳明秀鋪
設系爭車道、設置土石斜坡等設施使用，吳明秀則提供系爭
土地供吳樹建屋使用。另依被告自陳因有吳明秀及吳樹交換
土地使用做為系爭地上權對價，故互相不請求給付租金，此
有被告寄予饒斯棋律師之臺中大智郵局第000053號存證信函
附卷可憑（卷第63至66頁），可證被告確有原告所指欠租之
情。是被告抗辯原告使用930地號土地，設置如附圖B部分所
示之系爭車道、土石斜坡等，即為系爭地上權之對價，被告
並無欠租情事，為無理由。
㈢按地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所
有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期
限內不為支付，土地所有人得終止地上權。第一項終止，應
向地上權人以意思表示為之，民法第836條第1、3項分別定
有明文。又，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其
所有權之虞者，得請求防止之，同法第767條第1項亦有明定
。原告主張被告未繳納系爭地上權地租，達2年即2期以上，
被告亦自陳未繳納地租，已如前述。除原告黃瑞成外，其餘
原告均委託黃瑞成委託饒斯棋律師，分於113年6月17日、6
月21日以頭份上公園郵局第89號、第93號存證信函催告被告
於函到後3日內繳納71年所欠租金共計530,198元；再分於11
3年7月1日、7月11日以頭份上公園郵局第98號、第104號存
證信函以被告積欠地租為由，對被告為終止系爭地上權設定
契約之意思表示，上開98號、104號存證信函分別於113年7
月2日、7月12日送達被告等情，為兩造所不爭執（不爭執事
項3），且有共有人之授權書及存證信函暨回執附卷可佐（
卷第41至62、67至78頁），堪信屬實。是原告主張系爭地上
權契約已於113年7月12日依民法第836條第1、3項規定而效
力終止，應為可採。系爭地上權契約既已終止，被告復未舉
證證明其有何其他繼續使用系爭土地之合法權源，則系爭地
上權之登記對原告完整使用系爭土地之所有權行使自有妨害
，被告所有系爭地上物亦屬無權占用系爭土地。從而，原告
請求被告塗銷系爭地上權登記併請求被告拆除系爭地上物，
將該占有部分土地返還原告，自屬有據。
㈣原告主張系爭地上權地租為每年每坪各2台斤稻谷，自82年起
至113年止，依農業部農糧署公布苗栗縣年平均白米零售價
格（元/公斤）換算為2台斤價格計算，並乘以系爭土地面積
137.9坪（455.85平方公尺，卷第31頁），自82年至113年止
，被告依系爭地上權契約，應繳納之地租為191,566元（卷
第376至109頁）。另42年至81年間之米穀價格已無資料可查
（參卷第440頁農業部農糧署北區分署函），故42年至81年
間仍以82年之糧價計算，則應為288,862元（即7,221.55元×
40年＝288,862元），依此，被告依系爭地上權契約應給付42
年至113年之地租合計為480,428元（191,566元＋288,862元＝
480,428元）。被告則抗辯原告請求之租金自起訴日回溯逾5
年者，罹民法第126條所定請求權消滅時效期間，被告拒絕
給付等語。經查，利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其
他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因
五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。系爭地上權
約定地租為每年每坪各2台斤稻谷，屬1年之定期給付債權，
其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。是被告抗辯自
起訴日（即113年8月30日）回溯逾5年之租金請求權已罹於
時效，其拒絕給付，應為可採。是原告得請求之租金應為10
9年至113年之租金33,164元（6,410.7+6,445.45+6,452.07+
6,744.96+7,110.68＝33,164元，元以下4捨5入，下同）（卷
第376頁、第405至409頁）。又，給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告
時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有
同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率
未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第
229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
本件原告之起訴狀繕本係於113年10月29日送達被告（卷第1
33頁），惟就被告積欠地租之金額，原告請求自最後言詞辯
論期日114年6月24日之翌日即114年6月25日起算利息（卷第
460頁）。是原告請求被告給付租金33,164元及自114年6月2
5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有
據，應予准許。逾此範圍部分，應予駁回。
㈤無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返
還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別
規定甚明。而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意
旨參照）。系爭地上權契約於113年7月12日終止後，被告所
有之系爭地上物自113年7月13日起，無法律上原因無權占用
系爭土地如附圖編號A部分所示，致使原告受有損害，因此
，原告依不當得利法律規定，請求被告返還相當於土地租金
之不當得利，自屬有據。又於城市地方租用房屋之租金，以
不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法
第97條第1項定有明文。且土地法第97條規定於租用基地建
築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。所謂土地及建築
物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣
市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而
法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，土地所
有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現
值）百分之80為其申報地價，土地法第148條、平均地權條
例第16條前段亦定有明文。故土地法第97條第1項所謂之「
申報價額」，即指該土地之申報地價。再者，所謂「年息百
分之10為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報
價額年息百分之10計算之。基地租金之數額，除「以基地申
報地價為基礎」外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程
度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地
租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十
最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。本
院審酌系爭土地周邊有住宅，附近即有公路之交流道，鄰近
苗栗縣警察局頭份分局、蟠桃國小，附近之中央路有許多商
店等，經兩造陳述在卷（卷第461頁），並有本院勘驗照片
（卷第203至209頁）在卷可參，及系爭土地周遭之生活機能
、交通狀況，認原告主張按系爭土地申報地價年息百分之10
計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，尚屬過
高，應以年息百分之8為適當。系爭地上物占用系爭土地之
面積如附圖編號A所示為206.81平方公尺，系爭土地113年1
月申報地價為每平方公尺3,360元。依此計算，自113年7月1
3日起至被告返還占用之系爭土地之日止，原告每月得請求
相當租金不當得利之金額應為4,633元（計算式：3,360元×2
06.81平方公尺×8%÷12月＝4,633元），原告請求逾此範圍部
分，尚非有據。
六、綜上所述，原告依系爭地上權契約、民法第767條第1項前段
、中段、第179條規定，請求判決如主文第1至3項所示，為 有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。原告 陳明就主文第2項、第3項，願供擔保請准宣告假執行（卷第 460頁），被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行（卷第169 頁），就原告勝訴部分，均核無不合，爰分別酌定相當擔保 金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附 ，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 民事第一庭 法 官 張淑芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 郭娜羽