臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度重訴字第105號
原 告 周勤恩
訴訟代理人 丁威中律師
複 代理人 李宛芸律師
被 告 心齊家開發有限公司
法定代理人 彭柏翔
被 告 梁智閔
共 同
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
共 同
複 代理人 柯宏奇律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年7月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告心齊家開發有限公司應於原告給付新臺幣參佰捌拾貳萬參仟
貳佰元之同時，將坐落在苗栗縣頭份市永貞段二七三、二七三之
二、二七三之三地號土地上，如附表編號1所示建物所有權移轉
登記為原告所有，並將附表編號1所示建物、編號2所示停車位交
付予原告。
被告梁智閔應於原告給付新臺幣壹佰柒拾伍萬陸仟捌佰元之同時
，將附表編號3所示土地應有部分權利移轉登記為原告所有。
被告心齊家開發有限公司應給付原告新臺幣陸拾陸萬柒仟元，及
自民國一一二年十二月三十日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
被告心齊家開發有限公司應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民
國一一二年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
被告心齊家開發有限公司應給付原告新臺幣肆仟捌佰元，及自民
國一一二年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息；暨自民國一一二年十月二十一日起至原告受領被告心齊
家開發有限公司就附表編號1所示建物之交屋通知日止，按日給
付新臺幣壹佰陸拾元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告梁智閔負擔十分之三，其餘由被告心齊家開發有
限公司負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一
者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…七、不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第
2款、第3款、第7款定有明文。查，本件起訴時，原告主張
被告梁智閔提供苗栗縣○○市○○段000○00000○00000地號等土
地(下稱系爭土地)，供被告心齊家開發有限公司(下稱被告
心齊家公司)興建社區住宅房屋，渠等以此方式共同合建名
稱為「臻愛」預售建案（建造執照號碼:苗栗縣政府核准｛10
9｝栗商建頭建字第100號，下稱系爭預售案），共同銷售房
地予消費者。原告於民國110年8月3日分別與被告二人各簽
訂「預售房屋買賣契約書」(下稱系爭預售屋買賣契約書)、
「土地買賣契約書」(下稱系爭土地買賣契約書)（以下合稱
系爭契約書），約定由原告以總價新臺幣（下同）638萬元
，購買系爭土地應有部分權利(應有部分權利比例換算面積2
8.79平方公尺)，暨系爭預售建案A1棟3樓房屋一戶（含主建
物面積63.65平公尺、附屬建物即陽台面積5.91平方公尺、
共有部分面積33.1平方公尺，總計面積102.66平方公尺，下
稱系爭房屋；包含約定專用之地上一層停車空間編號15號停
車格一個，下稱系爭停車位）。惟被告嗣後拒絕依約交付房
屋及移轉房地所有權，且系爭房屋存有主臥室空間面積坪數
短少之不完全給付情事等事由，故依買賣契約、民法第227
條準用第226條規定等法律關係，提起本件訴訟，請求被告
心齊家公司應給付不完全給付損害賠償、被告分別應交付房
屋(含停車位)及移轉房地所有權，並聲明：㈠被告心齊家公
司應於原告給付307,200元之同時，將坐落於系爭土地上之
系爭房屋所有權移轉登記為原告所有，並一併將坐落在系爭
土地上之系爭房屋連同系爭停車位交付原告；㈡被告梁智閔
應於原告給付172,800元之同時，將系爭房屋坐落之基地應
有部分移轉登記為原告所有；㈢被告心齊家公司應給付原告3
50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日時起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達被告後，
原告復為下列訴訟行為：
一、原告以上開訴之聲明所載對待給付金額有誤為由，於112年3
月30日具狀將訴之聲明第1項對待給付金額由「307,200元」
變更為「3,823,200元」，訴之聲明第2項對待給付金額由「
172,800元」變更為「1,756,800元」（見院一卷第151至157
頁）。
二、原告復以本件不完全給付損害賠償數額，經重新估價、鑑定
後應為792,000元為由，於114年7月4日言詞辯論期日，當庭
將上開訴之聲明第3項請求金額由「350,000元」變更為「79
2,000元」（見院二卷第150頁）。
三、原告再以被告心齊家公司遲延完工，依系爭預售屋買賣契約
書第12條第2項約定應賠償遲延利息為由，於112年3月30日
具狀追加訴之聲明第4項：「被告心齊家公司應給付原告24,
400元，及自民事訴之變更追加暨準備一狀本送達翌日時起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（見院一
卷第151至157頁）；嗣原告又以上開遲延完工利息之數額計
算有誤為由，先於112年7月31日具狀更正上開聲明請求金額
為「19,600元」後（見院一卷第305至308頁），復於112年1
0月20日再度具狀更正聲明請求金額為「33,160元」（見院
一卷第335至339頁）。
四、原告另以被告心齊家公司遲延通知交屋，依系爭預售屋買賣
契約書第16條約定應賠償遲延利息為由，於112年3月30日具
狀追加訴之聲明第5項：「被告心齊家公司應給付原告7,680
元，及自民事訴之變更追加暨準備四狀本送達翌日時起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自112年10月2
0日起至交付系爭房地前，按日給付原告256元。」（見院一
卷第335至339頁）。
本院審酌原告上開關於訴之聲明第1項、第2項對待給付金額
之變更，僅係訴之聲明附加條件，訴訟標的仍為給付請求權
，被告所為同時履行抗辯，並非訴訟標的，僅係防禦方法而
已，故此部分對待給付金額之變更，尚無涉訴之變更；關於
追加訴之聲明第4、5項部分，均係基於原告與被告心齊家公
司間系爭預售屋買賣契約糾紛之同一基礎事實，亦不甚礙被
告之防禦及訴訟終結；關於訴之聲明第3、4項請求金額之變
更部分，核均屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，自均應予
准許。
貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠、被告梁智閔提供系爭土地，供被告心齊家公司興建社區住宅
房屋，渠等以此方式合建系爭預售案，共同銷售房地予消費
者。嗣原告前往系爭預售建案賞屋時，因被告二人委請之銷
售人員即訴外人賴宜沛稱:該建案之主臥室空間面積達6.8坪
云云，原告遂於110年8月3日分別與被告二人各簽訂系爭預
售屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書，約定由原告以總價
6,380,000元，購買系爭土地應有部分權利(應有部分權利比
例換算面積28.79平方公尺)，暨坐落其上之系爭房屋（包含
系爭停車位）。
㈡、系爭房屋之主臥室空間面積坪數發生短少情形，構成不完全
給付，被告心齊家公司應依民法第227條準用第226條規定賠
償792,000元:
⒈嗣經原告依約支付價金750,000元後（含房屋部分價金480,00
0元、土地部分價金270,000元），始知悉系爭房屋之主臥室
空間面積僅約5坪，經原告多次向賴宜沛反應及要求補正，
未獲至理。被告更自110年10月15日最後一次向原告收取第4
期工程款50,000元，含房屋部分價金32,000元、土地部分價
金18,000元，嗣後即不按系爭契約書「付款明細表」約定期
程收取任何工程款。經原告寄發存證信函通知被告心齊家公
司依約收取剩餘工程款時，被告心齊家公司仍置之不理，反
限期要求原告解除系爭契約。
⒉然賴宜沛向原告介紹系爭房屋所提出之銷售廣告平面圖，依
系爭預售屋買賣契約第2條約定，既構成契約内容之一部，
則被告心齊家公司應交付系爭房屋之主臥室空間面積坪數，
自應達6.8坪，始合於預售房屋買買契約書之本旨。故系爭
房屋主臥室面積短少坪數1.8坪，顯已欠缺保證品質而構成
不完全給付。又原告將系爭房屋主臥室空間回復至6.8坪，
需透過將浴室外推工程之工法為之，所需費用額為792,000
元，自得依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請求
被告心齊家公司賠償上開費用。
㈢、被告應於原告給付系爭房地之約定剩餘價金時，分別移轉系
爭房地所有權及交付系爭房屋、停車位:
⒈依系爭預售屋買賣契約書第15條第2項第1款、第16條第1項等
約定，被告心齊家公司應於領得使用執照後6個月内通知原
告進行交屋，且應於使用執照核發後6個月内，在原告繳清
房屋剩餘價金後，移轉系爭房屋所有權予原告；另依系爭土
地買賣契約書第9條第2項第1款約定，被告梁智閔則應於原
告繳納土地移轉登記前應繳之款項後，辦理土地所有權移轉
登記。
⒉又預售房屋買賣契約書第12條第1項規定，系爭房屋係以領取
使用執照為完工日期，而系爭房屋嗣後業於111年4月取得使
用執照，依前開說明，被告心齊家公司除應於6個月内通知
原告進行交屋外，並應於收取剩餘價金之同時，移轉系爭房
屋所有權予原告。然被告心齊家公司竟消極不收取剩餘價金
，亦未通知原告進行交屋、移轉系爭房屋所有權。故原告自
得依系爭預售屋買賣契約書第15條第2項第1款、第16條第1
項約定，請求被告心齊家公司於原告給付系爭房屋剩餘價金
3,823,200元之同時，應移轉系爭房屋所有權及交付房屋、
停車位予原告；另被告梁智閔卻消極不收取剩餘土地價金1,
756,800元，依系爭土地買賣契約書第9條第2項第1款約定，
原告亦得請求被告梁智閔於原告給付上開系爭土地剩餘價金
之同時，移轉系爭土地應有部分予原告。
㈣、被告心齊家公司應依系爭預售屋買賣契約書第12條第2項，給
付遲延完工利息31,360元:
⒈依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項、第2項約定，被告心
齊家公司應於109年12月1日開工，並自開工日起540個工作
天之前完工，如逾期未開工或未取得使用執照，每逾期1日
，應按原告已繳付房地價款萬分之5計付遲延利息。然被告
心齊家公司遲至112年3月21日始取得使用執照，經扣除行政
院公告之假日日數後，顯已逾期49日完工。
⒉又被告心齊家公司無正當理由，自110年10月15日起即刻意不
向原告收受後續各期預售屋價款，顯然違背兩造間所簽立契
約之權利義務，進而迴避其未履約時之違約責任，應屬脫法
行為。故上開遲延完工利息之計價方式，當以原告本應繳納
之1,280,000元計算，故原告得請求被告心齊家公司給付遲
延完工利息共計31,360元【計算式:1,280,000(原告應繳付
房地價款）*5/10000x遲延日數49日=31,360元】。
㈤、被告心齊家公司應依系爭預售屋買賣契約第16條約定，給付
遲延通知交屋利息:
本件系爭房屋係於112年3月21日取得使用執照，然被告心齊
家公司未依系爭預售屋買賣契約第16條約定，於領得使用執
照6個月内通知原告進行交屋，故原告自得依該約定，請求
被告心齊家公司應給付自領得使用執照逾6個月即112年9月2
1日起至112年10月20日止，以原告應給付價款1,280,000元
、每逾1日應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延交屋利
息共計7,680元，另應自112年10月20日起按日給付遲延交屋
利息利息256元（計算式：1,2800,000*2/10000)。
㈥、並聲明:
⒈被告心齊家公司應於原告給付3,823,200元之同時，將座落在
系爭土地上，系爭預售案之系爭房屋所有權移轉登記為原告
所有，並將系爭房屋及系爭停車位交付予原告。
⒉被告梁智閔應於原告給付1,756,800元之同時，將系爭房屋坐
落之系爭土地應有部分權利(應有部分權利比例換算面積28.
79平方公尺)移轉登記為原告所有。
⒊被告心齊家公司應給付原告792,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒋被告心齊家公司應給付原告31,360元，及自民事訴之變更追
加暨準備一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
⒌被告心齊家公司應給付原告7,680元，及自民事訴之變更追加
暨準備四狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息，暨自112年10月20日起至交付系爭房地為止
，按日給付原告256元。
二、被告則均以:
㈠、原告請求給付遲延利息為無理由:
⒈系爭預售屋買賣契約書第12條約定之完工期限，係以工作日
為計算，且應扣除同條第1項第1、2款之不可抗力事由，而
因嚴重特殊傳染性肺炎疫情，苗栗縣政府業於109年10月21
公告准予延長建造執照期期限，故系爭預售案之竣工日期已
由111年10月27日延展至113年10月27日，應符合第12條第1
項第1款或第2款不可抗力事由；又縱認未符合上開契約約定
之事由，上開嚴重特殊傳染性肺炎疫情，仍依構成民法第22
7條之2第1項情事變更原則。
⒉原告主張施工期間應扣除之例假日日數有誤，且應扣除不能
工作之雨天。
⒊系爭預售屋買賣契約書第12條雖約定於109年12月1日開工，
然該契約為例稿，兩造係於110年8月3日簽訂該契約，且契
約所附建築執照預定開工日期為110年4月29日，顯見兩造簽
約時已明知開工日期並非109年12月1日，故原告主張之開工
日明顯有誤。又被告所留存之房屋預定工程進度表係於110
年2月17日進行地下室開挖、苗栗縣政府檢附之建築工程勘
驗申報書所示於110年2月3日查驗照片所示均未動工，故開
工日應為110年2月17日。
⒋此外，原告於依系爭預售屋買賣契約書第15條第4項約定應繳
清相關款項時，被告基於同時履行抗辯，得溯及不負擔遲延
責任:
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人
享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生
遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（參照最高法院50
年台上字第1550號判決意旨），是債務人得主張同時履行抗
辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法
提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，曱主張同
時履行抗辯時，應溯及免除甲之遲延責任，最高法院107年
度第8次民事庭會議決議。
⑵本件預收房屋買賣契約書第15條第4項約定，買方(即原告)應
依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房
屋移轉登記前應繳納之款項及逾期加付之遲延利息等，被告
方有移轉房屋所有權之義務。惟本件原告根本未繳清相關款
項，未履行其給付義務顯明，是被告行使同使履行抗辯。揆
諸前開最高法院民事庭決議，原告請求遲延利息顯屬無據。
㈡、本件不構成不完全給付:
⒈系爭房屋買賣契約書第4條僅針對建物總坪數為約定，並未就
主臥室面積有所約定，且依該契約書所附空間配置圖推算後
之主臥室面積亦約為5坪，本件僅係因銷售人員誤將客廳坪
數計入主臥室而誤向原告稱主臥室面積達6.8坪，實則建物
總面積並無不足情事。
⒉原告所提出將主臥室外推至客廳之施作方式，並無法達成將
主臥室回復為6.8坪之目的。蓋該工法勢必拆除隔間更須變
更浴室間之管道(含污水），而本件為新加坡式公寓住宅，
污水等主要管線是垂直貫通上下，如予以變更管道，勢必影
響整楝大樓。
㈢、兩造業已成立以無償進行客變之和解內容:
被告基於服務消費者精神，業依原告要求進行諸如將臥室一
樓房間移位、臥室之冷氣移位、中島不固定、次臥兩間與主
臥天花板平釘、次臥兩間與主臥附贈吸頂燈、次臥衛浴設備
與主臥同僅無免治馬桶座、主臥與次臥浴櫃加柱腳等客變工
程，上開施作耗費工程費共計387,000元，然客變單所示工
程費用為0元，應可證明客變費用均係由被告吸收，顯見兩
造間業已合意就本件糾紛，成立以上開客變作為對價補償之
和解。
㈣、並聲明:
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項:
㈠、被告以合建方式，由被告梁智閔提供系爭土地，供被告心齊
家公司興建系爭預售案，於109年10月29日向苗栗縣政府領
得109栗商建頭建字第100號建造執照，共同銷售予消費者。
㈡、被告心齊家公司所屬銷售人員賴宜沛，於向原告推介系爭建
案時，向原告表示A1棟3樓房屋之主臥室空間面積達6.8坪。
㈢、原告於110年8月3日與被告心齊家公司、梁智閔分別簽訂系爭
買賣契約、土地買賣契約，買受系爭預售案之系爭房屋系爭
停車位暨坐落基地應有部分，其中房屋及停車位價金4,335,
200元、基地應有部分價金2,044,800元，總價金共計6,380,
000元。
㈣、本件買賣標的為預售屋買賣，故兩造於110年8月3日簽訂系爭
買賣契約時，系爭買賣標的均尚未完工及取得使用執照，且
為兩造所明知。
㈤、系爭預售屋買賣契約書未單獨針對主臥室之空間面積具體約
定；另系爭房屋施作完成後之主臥室空間實際面積為5坪。
㈥、原告迄今業已給付價金共計800,000元（即系爭房屋買賣及土
地買賣契約書之附件一付款明細表「訂金款」至「第4期三
樓頂板完成」為止之應付金額）。
㈦、因嚴重特殊傳染性肺炎疫情之故，苗栗縣政府於109年10月21
日以府商建字第1090955941號公告得申請延長建築期限；並
經被告心齊家公司依該公告向苗栗縣政府申請核准建造執照
竣工展期1年（即由原竣工期限111年10月27日延展至112年1
0月27日），嗣再依上開公告免另行申請自動延長竣工期限1
13年10月27日。
㈧、被告心齊家公司確有針對系爭房屋進行將臥室一房間位移、
臥室二冷氣位置位移、中島不固定、次臥兩間與主臥天花板
平釘、次臥兩間與主臥附贈一盞吸頂燈、次臥衛浴設備與主
臥同僅無免治馬桶座、主臥與次臥浴櫃加柱腳等客變工程，
共計耗資工程費387,000元。
㈨、系爭工程業於112年3月21日取得使用執照。
四、本院得心證理由
㈠、關於請求系爭房地所有權移轉登記及交付系爭房屋、停車位
部分:
⒈按「賣方應於買方履行下列義務時，在使用執照核發6個月内
備妥文件申辦有關稅費及房屋所有權移轉登記程序，依有關
稅費負擔之約定辦理。㈠繳清本契約所定除交屋保留款以外
之自備款及因逾期付款加計之遲延利息。…」、「賣方應於
領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方
應履行下列各項義務：…㈢買方繳清所有之應付未付款（含交
屋保留款）及完成一切交屋手續。…」，系爭預售屋買賣契
約第15條第2項第1款、第16條第1項第3款分別定有明文；另
「土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外 ，應於
使用執照核發後4個月内備妥文件申辦有關稅費及權利移轉
登記」、「賣方應於買方履行下列義務時，辦理土地所有權
移轉登記：㈠依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款
外，應繳清土地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利
息。」，亦為系爭土地買賣契約第9條第1項、第2項第1款明
文約定。查，系爭房屋業已完工，並早於112年3月21日即取
得使用執照，惟被告迄今仍未依上開約定期限通知交屋、辦
理房地所有權移轉登記等情，為兩造不爭執。基此，被告既
各負有於取得使用執照後一定期限內，分別辦理系爭房地所
有權移轉及交付系爭房屋、停車位之義務，且逾期後迄今仍
尚未履行，則原告請求渠等應分別移轉系爭房地所有權及交
付系爭房屋、停車位，自屬有據。
⒉其次，原告主張其就系爭房屋及坐落基地係分別以價金4,335
,200元、2,044,800元買受，迄今業已支付系爭房屋價金512
,000元、基地價金288,000元等情，未據被告爭執，而可認
定。則揆諸上開約定，於被告辦理系爭房地所有權移轉及交
付系爭房屋之時，原告既負有給付剩餘價金之義務，且互居
於對待給付之性質，自應為命原告為上開對待給付之判決。
㈡、關於是否構成主臥室面積不足之不完全給付:
按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為
給付，即屬不完全給付。因可歸責於債務人之事由，致為不
完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行
使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並
得請求賠償；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債
權人得請求損害賠償，民法第227條第1項、第226條第1項分
別定有明文。本件原告主張系爭房屋存有主臥室面積坪數不
足之不完全給付情事，為被告所否認。查:
⒈本件應構成不完全給付:
按「賣方應確保廣告内容預售屋之廣告宣傳品及其所記載之
建材設備表、房屋及停車位平面圖，為契約之一部分。」，
系爭預售屋買賣契約第2條第1項定有明文；其次，被告心齊
家公司所屬銷售人員賴宜沛，於向原告推介系爭預售案時，
向原告表示A1棟3樓房屋之廣告銷售平面圖所示主臥室空間
面積達6.8坪，惟施作完成後之空間面積實際僅為5坪等情，
除有LINE對話紀錄為憑外(見院一卷第23至24頁)，復為被告
不爭執，而可認定。基此，上開廣告銷售平面圖既構成系爭
買賣契約之一部分，復經被告心齊家公司所屬銷售人員告以
該平面圖所示空間面積達6.8坪，則原告主張:被告心齊家公
司施作完成坪數不足6.8坪，而構成不完全給付一節，自屬
有據。至被告心齊家公司雖辯稱:系爭房屋買賣契約書第4條
僅約定建物總坪數，並未針對主臥室面積有所約定，且該契
約書所附之空間配置圖推算主臥室面積亦約為5坪，僅因銷
售人員誤將客廳坪數計入主臥室，誤向原告稱主臥室面積達
6.8坪，建物總面積並無不足情事，故不構成不完全給付云
云。然本件原告係以主臥室空間面積短少為由，主張本件構
成不完全給付，本無涉系爭房屋之總面積；再者，觀諸系爭
預售屋買賣契約書後附之「3A1之建照核准平面圖」(見院一
卷第175至176頁)，亦均未見明確標註各房室之面積或提供
比例尺以供推算面積，自無從認定原告於交易時可經由該等
圖說所示內容推算主臥室面積為5坪，故被告心齊家公司上
開所辯，顯非可採。
⒉兩造未另行成立以客變為條件之和解契約:
被告心齊家公司復辯稱:兩造同意以就系爭房屋進行諸如將
臥室一樓房間移位、臥室之冷氣移位、中島不固定、次臥兩
間與主臥天花板平釘、次臥兩間與主臥附贈吸頂燈、次臥衛
浴設備與主臥同僅無免治馬桶座、主臥與次臥浴櫃加柱腳等
客變工程，作為本件糾紛之處理方式云云，並提出客戶變更
設計紀錄表、客變後平面圖為據(見院一卷第261至264頁)，
然為原告所否認。而觀諸上開客戶變更設計紀錄表、客變後
平面圖等文件，固可認定被告心齊家公司曾依原告指示進行
客變，且客變所需費用為0元之事實，然則未見以上開客變
作為本件不完全給付責任之和解契約相關記載內容，故僅憑
該等文件，實無從認定兩造間成立和解契約。此外，被告心
齊家公司復未能提出其他證據證明和解契約存在之事實，故
此部分所辯，自非可信。
⒊關於不完全給付之損害賠償認定:
⑴原告主張透過施作浴室外推工程之方式，將主臥室空間面積
回復至6.8坪之工法，應屬可採:
原告主張將系爭房屋之主臥室空間面積回復至6.8坪，需透
過施作浴室外推工程進行一節，業據提出新耘室內裝修工程
有限公司估價表、變更前後規畫圖說等件為憑(見院一卷第4
73至479頁)，堪認其上開主張，尚非無據。至被告雖以上開
施作方式，將影響客廳原設置之窗戶，且勢必拆除隔間更須
變更浴室間之管道(含污水）及影響整楝大樓為由，辯稱該
等工法無法達成將主臥室回復為6.8坪之結果，然經本院針
對原告主張施作工法一節，檢附上開估價表、圖說，及被告
心齊家公司所提供系爭房屋完工配置圖等相關文件，送請財
團法人苗栗縣建築師公會鑑定後，鑑定結果略以:「施工時
應注意與主幹管接合之施作，才不致於影響整體管線之功能
…墊高後施作管線屬同層排水，若需維修較不會影響樓下，
地板防水應確實施作，以免造成樓下天花板滲漏情形…除了
必須注意外，應無其他方式可採行」等情，有卷附鑑定報告
可參(見院二卷第41至125頁)。基此，足見原告主張以將主
臥室外推至客廳之施作方式，除具可行性外，且屬可將主臥
室回復為6.8坪之唯一可採行方式，僅需於施作時注意管線
接合、確實施作防水，即可避免影響大樓整體管線功能。從
而，被告心齊家公司空言否認上開施作方式之可行性，自不
足採。
⑵原告因施作上開工法所需必要費用為667,000元:
原告固稱:依據上開估價表所載施作工項、金額，修繕費用
共需792,000元，並據此請求被告心齊家公司應如數賠償等
語。然觀諸上開鑑定報告所載:「(請敘明倘原告主張之上開
施作方式為可行，則關於估價單內所示各工項，何者屬於將
主臥室空間面積施作回復至6.8坪所必要工項?)…(項次五)衛
浴設備部分，除浴室PVC天花板外，其他工項應予以刪除採
用建設公司原附配件拆裝，新增項目或增加數量部分應由原
告自行增設」等情，足認上開估價表「項次五:衛浴設備」
項下，除「浴室PVC天花板」工項屬必要費用外，該項次項
下其他諸如「TOTO 衛浴設備(複價:60,000元)」、「浴室發
泡門(複價:25,000元)」、「乾濕分離淋浴拉門(複價:28,00
0元)」、「鋁框固定強化噴砂玻璃(複價:12,000元)」等4筆
工項，本均可沿用被告心齊家公司原先所裝設之設備，而無
重新更換之必要。基此，扣除該等非必要項目後，原告得請
求必要之回復費用數額應為667,000元【計算式:792,000-60
,000-25,000-28,000-12,000＝667,000】，至逾此範圍之不
完全給付損害賠償請求部分，則非可採。
⑶又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起
之，此觀民事訴訟法第246條規定自明。原告提起本件訴訟
時，被告心齊家公司雖尚未交付系爭房屋及辦理所有權移轉
登記，然如強令原告於請求交付系爭房屋及辦理所有權移轉
登記訴訟之判決確定生效或經被告履行後，始得另訴請求被
告心齊家公司給付上開不完全給付損害賠償，無異徒增兩造
訟累，揆諸前揭說明，原告上開不完全給付請求雖為將來給
付之訴，惟均有預為請求之必要，併予敘明。
㈢、關於是否遲延完工及賠償額部分:
⒈系爭預售屋之應開工日期為109年12月1日:
原告主張系爭預售屋之建築工程應於109年12月1日開工一節
，業據提出系爭預售屋買賣契約書為憑(見院一卷第163頁)
。觀諸該契約書第12條第1項前段約定:「本預售屋之建築工
程應在民國109年12月開工，自開工日起540個工作天之前完
工，並已領取使用執照為完工日期…」等內容，核與原告上
開主張，大致相符，應可認定。至被告雖辯稱:該契約所附
建造執照預定開工日期為110年4月29日，故兩造簽約時已明
知開工日期並非契約約定，且被告所留存之房屋預定工程進
度表係於110年2月17日進行地下室開挖、苗栗縣政府檢附之
建築工程勘驗申報書所示於110年2月3日查驗照片所示均未
動工，故開工日應為110年2月17日云云，並提出建造執造、
預定工程進度表等件為憑(見院一卷第131、245頁)。然細繹
上開建造執照所載:「『規定』開工日期:110年4月29日」等內
容，可知該建照所載日期，當為建築法第54條所規定之開工
期限，性質上屬主管建築機關對於起造人所為行政上管制，
而前揭房屋工程進度表之性質，至多僅供證明被告心齊家公
司實際開工日期為110年2月17日之事實，恆均與本件預售屋
買賣契約書所載契約約定應開工之日期無涉，故被告此部分
所辯，當屬無稽，自非可採。從而，被告心齊家公司應自10
9年12月1日開工，並應於540個工作天之前完工、取得使用
執照，當可認定。
⒉被告心齊家公司確有遲延完工情事:
按「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾1日
應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，
系爭預售屋買賣契約書第12條第2項定有明文。查:
⑴系爭預售屋工程係於112年3月21日始完工取得使用執照一節
，除有卷附料縣政府建管便民服務資訊網案件查詢資料可參
外(見院一卷第207頁)，復為兩造不爭執，而可認定。
⑵關於新冠肺炎疫情期間應否扣除工作日部分:
被告雖辯稱:因新冠肺炎疫情，經苗栗縣政府109年10月21公
告准予延長建造執照期期限，竣工日期由111年10月27日延
展至113年10月27日，該等情事屬於第12條第1項第1、2款所
規定之不可抗力事由，亦屬民法第227條之2第1項情事變更
，而得扣除工作日云云，並提出苗栗縣政府109年10月21日
府商建字第1090955941號公告、建造執照核准竣工展期等件
為憑(見院一卷第133頁)。觀諸系爭預售屋買賣契約第12條
第1項第1、2款固分別約定「…但有下列情事之一者，得順延
其期間:㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者
，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之
事由發生時，其影響期間。」(見院一卷第163頁)，然被告
心齊家公司所提出上開苗栗縣府公告、建造執照核准竣工展
期等文件內容，至多僅可認定為因應新冠肺炎對營造產業之
衝擊，主管機關就所發給之建築執照或雜項執照之期限予以
延長之情，至被告心齊家公司於施作系爭建案期間，是否具
體受新冠肺炎疫情影響之事實（例如：施工人員確診需進行
隔離、引進外勞受防疫管理措施影響需進行檢疫、停工等）
，則均未見被告心齊家公司具體敘明及提出相關事證為佐，
故自無從僅憑造執照核准竣工展期等情，逕認已構成系爭預
售屋買賣契約第12條第1項第1、2款順延事由或民法第227條
之2第1項情事變更事由，被告此部分所辯，自非可採。
⑶關於應否扣除不能工作之雨天部分:
被告復辯稱:預售屋建築工程之完工期限，應扣除因雨而不
能工作日數云云，並提出110、111年度苗栗氣象站逐日雨量
表為憑(見院一卷第257至259頁)。觀諸上開雨量表所載，固
可認定施作期間內曾發生降雨之情形，然該等降雨量是否達
到停工標準程度及實際曾否停工等情，則無從僅憑該雨量表
為認定；又經本院諭請被告提出工程施工日誌或監工日誌等
相關證據後，以供具體認定因雨實際停工日數之事實，被告
復未能提出，故此部分所辯，亦非可採。
⑷關於應扣除非工作日部分:
本件預售屋建築工程自109年12月1日開工，並於112年3月21
日完工取得使用執照，期間共計840日；又依照行政院人事
行政總處所公告非屬工作日之應放假日數，109年12月間為8
日、110年間為116日、110年間為115日、112年1月至3月21
日為29日，另加計110、111年勞動節應各補假1日後，總計
非工作日日數應為270日。依此，扣除上開非工作日後，被
告心齊家公司完工逾期日數應為30日【840日-非工作日270
日-契約約定施作日數540日＝30日】。
⑸原告得請求遲延完工之賠償數額:
①原告固稱:被告心齊家公司無正當理由刻意不收受原告本應繳
納之價款，以迴避其違約責任，而屬脫法行為，故系爭預售
屋買賣契約書第12條第2項約定遲延利息之計算方式，應依
據原告本應繳納之1,280,000元計算云云。然此顯與上開契
約約定內容不符，能否採認，已待商榷；況且，所謂脫法行
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