臺灣花蓮地方法院民事判決
114年度重訴字第25號
原 告 李月生
羅瑞春
共 同
訴訟代理人 吳明益律師
複 代理 人 彭鈞律師
被 告 林賜玉
訴訟代理人 蕭健宏
上列當事人間請求遷讓事件，本院於民國114年7月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊前於民國113年9月10日經鈞院民事執行處110年度司執忠字
第4058號強制執行程序（下稱系爭執行程序）公開拍賣以新
臺幣（下同）15,342,000元買受坐落花蓮縣○○市○○段00○00○
號建物（門牌號碼花蓮縣○○市○○路0段000○00號，下稱系爭
房屋）。鈞院執行處通知請花蓮縣花蓮地政事務所辦理查封
登記完將附表所示不動產之查封、抵押權登記塗銷，並准由
買受人辦理所有權移轉登記，並命「債務人應履行收受公文
之日起15日內自行將如附表所示不動產點交與買受人接管，
逾期不履行，即予強制執行」，但經債務人告知伊系爭房屋
目前由被告占有中，其無法請被告搬遷等語。伊現為系爭房
屋之所有權人，被告無具體占有系爭房屋之合法權源，核屬
無權占有，應負返還占有之義務。又基於債權之相對性，被
告更無以其與第三人間之債權關係對抗所有權人，伊為善意
之第三人，依法應受土地法43條「公示」、「公信」 原則
之保護。
㈡被告主張係基於與系爭房屋之原始起造人即訴外人宏○建設股
份有限公司（下稱宏○公司）之合建契約爭議，經歷審判決
認定宏○公司應將系爭房屋所有權移轉登記予被告，然系爭
判決為給付訴訟，並非判決後即取得所有權，其本質上仍係
基於債權契約之請求，基於債之相對性原則，應無從拘束系
爭房屋之後來取得所有權之人甚明，縱使被告前經訴訟確認
取得移轉系爭房屋之權利，然被告未依強制執行程序取得系
爭房屋之所有權，即難謂已取得具有排他性之物權效力。況
依實務見解，債權物權化為債之相對性之絕對例外，自應採
嚴格認定標準，本件情形並無任何法律明定之債權物權化明
文之適用情形，且目前並無穩定之實務見解認為繼受人合建
契約之限制，如被告欲主張「債權物權化」之效力自應為最
嚴格之判斷。
㈢被告既然已取得對前手宏○公司之移轉請求權，於系爭房屋遭
強制執行拍賣時，自應得依據其與宏○公司之合建契約參加
拍賣，或另外對宏○公司提起損害賠償訴訟以維護權益。然
於卷內中均未見被告有何主張其損害賠償之權利情形，還以
未取得所有權而佔有系爭房屋之方式，破壞系爭房屋繼受人
使用收益之權利，藉此干預經濟活動，如若容許被告之行為
，顯對國家強制執行之法律效果、契約自由原則之經濟效率
產生嚴重破壞，亦對不動產之公式原則、公信原則產生嚴重
侵害，顯難認定被告之行為有排他之債權物權化效果。準此
，原告係基於強制執行程序取得系爭房屋之所有權，被告縱
使有取得系爭房屋之所有權移轉請求權，然被告僅係取得移
轉之「債權」而已，基於債之相對性原則，自不得拘束原告
，況本件情形並無任何穩定之實務見解肯認有債權物權化之
效果，被告難謂有何排除原告物上請求權之物權效力，自應
就系爭房屋返還予原告。
㈣被告無權占有系爭房屋，被告應給付伊相當於租金之不當得
利。系爭房屋面積為92.44坪，且屋齡僅為10年，並坐落於
慈濟科大及太昌三角市場商圈，附近機能繁榮，參酌附近租
屋30坪之月租金約2萬元，本件相當租金之不當得利，應以
每月6萬元計算較為妥適等語。
㈤爰依民法767條第1項、第179條及181條但書之規定，提起本
件訴訟，並聲明：⒈被告應將系爭房屋占用部分騰空返還原
告。⒉被告應自113年10月16日起至遷讓房屋為止，按月給付
原告6萬元。
二、被告則以：
㈠伊自103年起對於系爭房屋合法為和平、公然、持續之有權合
法占有，原告不得僅以其為形式上登記所有權人認定伊無權
占有，理由如下:
⒈伊係基於與宏○公司間合建契約之權利人，經最高法院109年
度台上字第2245號裁判定讞（下稱系爭確定判決），為系爭
房屋歸屬之權利人。自103年年底起即佔占有系爭房屋，前
開和平、公然、持續之有權合法占有之客觀事實，亦經他案
判決理由可為有權占有之鐵證。基於實務見解之意旨，原告
如於受讓移轉系爭房屋時，除未取得占有權能外，且已明知
系爭房屋由伊基於與第三人宏○建設股份有限公司基於合建
契約自103年年底以來有權占有中，伊自得本於債權物權化
之效力，對原告主張排除其本案之請求權基礎。
⒉原告係透過系爭執行程序拍賣購得系爭房屋，依鈞院113年8
月14日花院胤110司執忠字第4058號公告內容可知系爭房屋
於原告購買前業經公告：「林賜玉與第三人宏○公司歷經多
年訴訟而確定…系爭房屋均有人占有使用中，而其複雜之法
律關係，應買人應自行留意處理」（下稱系爭拍賣公告內容
）。況原告於買受前，就伊之客觀上有權占有情事，亦可得
透過勘查、訪談而知，卻仍同意予以買受者，則原告於取得
形式上登記所有權後再向有權占有房屋之伊主張所有物返還
請求權而請求遷讓房屋，自無所據。且衡諸經驗法則，原告
高額購買如斯本案系爭房屋，就本案房屋之實際占有狀態，
是可以用感觀觸及（現場勘查）、詢問、查訪而可得理解、
發現，性質上係於買受前即可以輕易、明顯判斷該標的物是
否由伊合法占有、是否為伊基於債權物權化（對世效力之物
權絕對性）之有權占有等權利瑕疵或權能欠缺狀況。
㈡原告自始欠缺所有權中之占有權能，其所有權利受壓縮，不
得對伊請求民法第767條之物上請求權：
⒈宏○公司既經法院判決確定而負有將系爭房屋所有權移轉予伊
之法律上義務，宏○公司亦早將系爭房屋交付伊有權占有使
用中，為前手之真正權利人，宏○公司自不存在對伊行使民
法第767條第1項物上請求權之法律上地位，亦無物上返還請
求權可因法拍程序而讓與原告。是經由法拍程序購買而繼受
取得物之所有權者，除了取得該物之抽象上之所有權利外，
同時亦取得並承認該標的物之現狀，但此非該標的物之權能
未受限制理想狀態（即欠缺佔有權能）。
⒉系爭房屋既有權利瑕疵，且衡諸常理原告可以透過一般檢查
方式發現此瑕疵而仍繼受，是原告即屬空有登記名義卻欠缺
事實上管有權能（管領力），本不具「事實上處分權」與「
排他占有」等權能，自屬無排他佔有權能之「權能欠缺型所
有人」，基於權利讓與原理之繼受範圍上限制，自不得對伊
主張民法第767條第1項物上請求權。
㈢原告於明知伊係基於與宏○公司之合建分配契約債權（下稱系
爭合建契約關係），而合法有權占有系爭房屋，且原告於移
轉系爭不動產所有權後，亦未取得佔有，則原告對伊所為之
民法第767條之主張，顯有違反民法第148條之誠實信用原則
：
⒈伊有權合法占有系爭房屋之情事，外觀上原告亦可輕易、明
顯得知，卻仍同意予以買受，則其於取得所有權後再向占有
房屋之伊主張上揭民法第767條第1項前段所有物返還請求權
而請求拆屋還地，應認有違誠實信用原則。本案系爭房屋原
所有權人即宏○公司，基於其對系爭房屋之自由處分權，按
照雙方合建契約，同意伊在入住占有使用，而嗣後透過法院
拍賣程序，由原告買受者，原告只能繼受取得房地之現況，
而非理想狀態，本未包含民法第767條第1項中段之侵害排除
請求權，自不能對伊行使未因繼受取得之物上請求權主張排
除侵害。這觀念及法理適用於所有人已因其自由處分權之行
使而喪失對房地之占有之情形，所有人出賣房地予買受人，
而買受人亦僅能取得物之現狀，非理想狀態，出賣人未交付
予買受人占有之部分，買受人自始未有現實之管領力建立，
即無受他人侵奪所有物之占有之情事，因出賣人讓與之內容
未包括對占有人之民法第767條第1項前段之返還請求權在內
，故因買賣受讓土地現狀之買受人，亦應無上開返還請求權
得行使，始符民法第148條誠實信用原則之法理。
⒉原告買受已因合建契約有使伊有權占有使用之房地，買受人
所繼受取得之房地，其可以於買受前透過檢查及詢問即明瞭
標的物之權利瑕疵或權能欠缺狀態者，卻仍欲透過買賣及所
有權移轉，來破壞伊合法有權占有系爭房屋原本已形成之「
法的安定性」狀態，原告本案起訴之實質性質上，即有故意
去破壞伊與占有系爭房屋間原本存在之債權關係或其他法律
關係之惡意，此即屬違背誠實信用原則之行為，應不受法律
容許及保護，始符公平正義之法理。
㈣伊為合法占有之證據，可參鈞院108年訴字第28號、臺灣花蓮
地方檢察署107年度偵字第4400號、宏○公司法定代理人與伊
協調等內容，可知原告於系爭房屋移轉登記前，伊已合法占
有使用系爭房屋，原告移轉系爭房屋時，明知伊具有系爭房
屋之占有、使用、及管理權等情事已久，且依伊所提資料可
知伊占有系爭房屋具有公示性。原告基於此背景，仍自願移
轉登記系爭房屋時，單就上開客觀事實顯難認原告移轉登記
時係屬具有占有權能之權利，僅徒具登記所有權之形式。又
權利受讓人之權利，不得大於讓與人，伊與宏○公司間之合
建分配契約內容，已包含本案系爭房屋，宏○公司並將包含
系爭房屋之13戶鑰匙於103年年底交付伊並由伊占有、使用
、及管理系爭房屋。而此項事實由上開資料足悉原告所知或
合法範圍內可得而知，甚至明知。縱未經以登記為公示方法
，然因一般不動產買賣之慎重性，買方必定會至房地現場查
勘，已具備使原告知悉該系爭房屋由伊依法管理、使用及佔
用狀態之公示作用及效果，難謂非具公示性質，原告自應承
受系爭房屋受讓自宏○公司時之權利狀態，就系爭房屋之占
有、使用、及管理權限均應予以壓縮、限制。故原告之主張
伊為無權占有，應予返還云云，毫無理由，且有違民法第14
8條之誠實信用原則與權利濫用原則。
㈤另案鈞院114年花簡字第1號判決內容之標的物，與本案所涉
標的物，均為鈞院104年度重訴字第48號確定判決宏○公司應
移轉登記予伊林賜玉之不動產標的物。鈞院114年花簡字第1
號判決強調上訴人合法占有系爭房屋，乃經前案確定判決所
認定，其未能登記取得所有權，乃因義務人違約而先行登記
予第三人，故維持佔占有之狀態及房屋空間支配、管領之自
由，對林賜玉而言，乃價值上千萬之重要事項，不容他人破
壞。綜上，伊確實於本案系爭不動產移轉予原告前即由宏○
公司交付占有且不中斷至今，而原告依法並不具備系爭不動
產之使用管理及佔有權能。
㈥伊係善意有權占有，原告自無相當不當得利請求權。退步言
，原告主張伊應給付原告每月租金60,000元云云，亦屬無據
。原告所舉之租賃房屋地點與本案系爭房屋，分別坐落於建
國路二段之頭、尾，兩者距離約2公里有餘，本難以準此相
比。本案雙方本無任何租賃契約，是即若計以相當於不當得
利之租金(假設語)，亦應以實務見解計算，而非以與本案毫
無地緣關係之他人網路出租標示內容為計算標準等語，資為
抗辯。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文；故所有物返還請求權，係
以請求權主體為所有人，相對人為現占有物而無正當權源之
人為要件。如相對人對於占有物係有合法占有權源，即難謂
為無權占有；次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有
規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債
權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人
得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件
，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力
（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為
標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不
動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者
，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態
之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊
觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於
「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字
第1729號民事判決意旨同此見解）；復按民法上之法律行為
，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特
定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知
悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定
占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權
契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最
高法院101年度台上字第1834號判決意旨參照）。復參酌大
法官會議釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年台上字第1
065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或
分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管
契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性
而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契
約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約
之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民
財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用
。」等語可知，基於維持法律秩序之安定性與公共利益，及
避免不動產之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權
登記之脫法行為，以達到不動產後手不受前手拘束之不當結
果，倘該第三人取得不動產之時或之前，已明知或可得而知
他人對該不動產有繼續使用、占有該不動產之權源時，該第
三人即應受債權契約效力之拘束。
㈡經查，本院前以104年度重訴字第48號判決判命訴外人宏○公
司應將系爭房屋之所有權移轉登記予被告林賜玉，並經判決
確定在案等情，有上開判決及臺灣高等法院花蓮分院107年
度重上字第11號判決、最高法院110年3月17日109年度台上
字第2245號裁定可稽（卷99至162頁），且為原告所不爭執
，堪認為真實，則被告主張其係有權占有系爭房屋乙節，即
為可採；次查，由系爭執行程序之拍賣公告觀之，其上已明
確記載「不點交」，使用情形欄復記載「第三人林賜玉提出
本院104年度重訴字第48號確定判決，該屋應由第三人宏○公
司移轉登記給林賜玉」等語（卷176頁），備註欄更記載「
林賜玉與第三人宏○公司歷經多年訴訟而確定…系爭房屋均有
人占有使用中，而其複雜之法律關係，應買人應自行留意處
理」等語（卷177頁），是原告經由法院強制執行程序取得
系爭房屋所有權前，依拍賣公告內容即可明確知悉系爭房屋
係由被告占有使用中，且原告亦當庭自承投標前自己有去現
場看過一次，有看到紅布條，貼在哪裡不太確定，有可能是
貼在其要買的房子上等語（卷314頁），揆諸前開說明，縱
未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公
示作用（拍賣公告＋現場紅布條），應使系爭合建契約關係
對於受讓系爭房屋之第三人繼續存在，以維持系爭定判決所
形塑之法律秩序之安定性與公共利益，避免不動產之前手以
債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以
達到不動產後手不受前手拘束之不當結果。故原告主張上開
確定判決乃被告基於債之關係所為請求宏○公司給付之勝訴
判決，基於債之關係相對性原則，應無拘束後來取得系爭房
屋所有權之人云云，自無足採。從而，原告本於系爭房屋所
有權人之身分，請求被告應將系爭房屋返還原告，即難謂正
當，應予駁回。
㈢原告請求不當得利部分：
承前所述，被告既非無正當權源而占有原告所有系爭房屋，
自與民法第179條不當得利之構成要件有間，原告依民法第1
79條請求被告給付相當於租金之不當得利，即無理由，不另
贅述。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條、181條但書
等規定，請求被告返還房屋及給付如訴之聲明所示之相當於
不當得利等，均無理由，應予駁回。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，經審酌後認與判
決之結果不生影響，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 李可文
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應
表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前
提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他
造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日
書記官 莊鈞安