拆屋還地等
臺灣臺東地方法院(民事),訴字,113年度,55號
TTDV,113,訴,55,20250704,1

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臺灣臺東地方法院民事判決
113年度訴字第55號
原 告 郭震川
訴訟代理人 陳芬芬律師
被 告 冬聰敏


訴訟代理人 冬鴻恩
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國114年6月13日言
詞辯論終結,判決如下:
  主   文
一、被告應將坐落於如附表各編號所示地號土地上如附表各編號
所示之地上物拆除,並將上開占用土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰捌拾壹元,及自民國一
一三年七月二十七日起至清償日止,按週年利率百分之五計
算之利息。
三、被告應自民國一一三年七月二十七日起至返還第一項所示土
地之日止,按年給付原告新臺幣參仟柒佰伍拾壹元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後,
得假執行;但被告以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保,得
免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後,得假
執行;但被告以新臺幣壹萬柒仟伍佰捌拾壹元為原告預供擔
保,得免為假執行。
八、本判決第三項於原告於每年履行期屆至後以新臺幣壹仟貳佰
元為被告供擔保後,得假執行;但被告以每期新臺幣參仟柒
佰伍拾壹元為原告預供擔保,得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。  
  事實及理由
壹、程序部分
  按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但經被告
同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項
之聲明者,不在此限。被告於訴之變更或追加無異議,而為
本案之言詞辯論者,視為同意變更或追加。不變更訴訟標的
,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或
追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款及第2
項;第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明:㈠被告
應將坐落於臺東縣○○鄉○○段000地號土地其上所佔面積40.93
平方公尺(以實測為準)之建物拆除,並將該部分土地騰空
返還與原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)2萬4,558元
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計
算之利息;暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日
止,按年給付原告5,240元。㈢願供擔保,請准宣告假執行(
見本院卷第11頁)。嗣經原告補充、追加及更正,其最後聲
明如後原告主張之聲明欄所載(見本院卷第159頁)。經查
,原告依地政機關繪製之複丈成果圖補充各地上物之編號、
面積及範圍,核係補充、更正其事實上之陳述。至原告前揭
追加請求被告返還之土地地號及變更訴之聲明,被告對於原
告前揭訴之追加、變更,並無異議,且為本案之言詞辯論,
參諸首揭規定,於法均無不合,先予說明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張:
 ㈠伊為臺東縣○○鄉○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地)之
所有人;被告則為門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路000號未辦
保存登記房屋(下稱235號房屋)之事實上處分權人。系爭
土地於110年間經伊向地政機關申請鑑界,始發現235號房屋
有越界占用系爭土地之情形,占用範圍及面積如附圖及附表
所示,就越界占用部分並未經過原告同意,應屬無權占用。
 ㈡被告占用系爭土地,既無正當權源,自係無法律上之原因而
受利益,致原告受有不能使用系爭土地之損害,依民法第76
7條第1項前段、中段及第179條規定,伊得請求被告拆除235
號房屋占用系爭土地之部分,並返還該部分土地,及請求被
告給付自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年相當於租金之不當
得利【計算式:1,500元/平方公尺80%10%(39.45平方公
尺+0.02平方公尺+0.02平方公尺+1.01平方公尺)5年+1,50
0元/平方公尺80%10%1.36平方公尺5年=2萬5,116元】,
暨請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開占用部分土
地之日止,按年給付相當於租金之不當得利385元【計算式
:1,600元/平方公尺80%10%(39.45平方公尺+0.02平方
公尺+0.02平方公尺+1.01平方公尺)+1,600元/平方公尺80
%10%1.36平方公尺=5,358元,元以下四捨五入】。
 ㈢並聲明:
 1.被告應將坐落於系爭土地上如附表各編號所示之地上物拆除
,並將上開占用土地返還原告。
 2.被告應給付原告2萬5,116元,及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息。
 3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項所示土地之日
止,按年給付原告5,358元。
 4.願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告抗辯以:
 ㈠235號房屋係被告於64年間興建之加強磚造三層樓建物,該屋
興建時,197地號土地之所有權人為花豐商事株式會社(下
稱花豐株式會社),雙方有使用借貸之用地建物關係。嗣原
告前手始於70年間經判決取得該地所有權,因原告係繼承取
得197地號土地,自應繼受拘束。是被告所有235號房屋占用
197地號土地部分,應可類推適用民法第425條之1規定,在2
35號房屋得使用之期限內,推定兩造有租賃關係存在。
 ㈡235號房屋縱有越界,亦非故意或重大過失,且原告取得197
地號土地之時點在被告64年間興建235號房屋之後,原告及
其前手取得系爭土地斯時,自知悉197地號土地上存有235號
房屋,故本件應有民法第796條第1項前段之適用。
 ㈢原告請求拆除235號房屋占用系爭土地部分,該屋價值勢必將
全部滅失,而原告取回197地號土地遭占用部分實難再興建
利用,故原告行使民法第767條規定所取得利益極少,被告
所受損失卻相當大。因此,本件亦應有民法第796條之1規定
之適用。
 ㈣原告及其前手取得197地號土地後至本件起訴時,長達40餘年
均不曾就235號房屋占用該地一事,向被告主張給付租金或
要求拆除,被告自生有合理信賴此客觀外觀,故原告提起本
件訴訟,有權利濫用之虞。
 ㈤本件相當於租金之不當得利應以197地號土地申報地價之年息
5%計算為適宜,原告請求金額過高。
 ㈥並聲明:
 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
 2.如受不利益判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。   
三、兩造經協議後將下列事實列為不爭執事項(見本院卷第197
頁,並由本院依相關卷證為部分文字修正),爰採為本判決
之基礎事實:
 ㈠被告興建235號房屋時,197地號土地為花豐株式會社所有。
 ㈡被告未曾取得系爭土地之所有權。
 ㈢被告從未向花豐株式會社、原告及其前手承租197地號土地。
 ㈣依複丈成果圖顯示,235號房屋(即附圖紅色線範圍)占有使
用197地號土地面積共40.5平方公尺;占用199地號土地共1.
36平方公尺。

四、得心證之理由
 ㈠原告主張系爭土地均為其所有,而被告所有之235號房屋現占
用系爭土地之範圍及面積如附圖及附表各編號所示等情,業
據原告提出上開土地之第一類登記謄本為據(見本院卷第19
頁、第167頁),經本院前往現場履勘,被告所有之235號房
屋,經測繪原告所指被占用部分即系爭土地上235號房屋範
圍及面積,此有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可憑(見本院
卷第107頁至第113頁),並經臺東縣關山地政事務所鑑測屬
實(見本院卷第135頁),並為被告所不爭執。是原告所主
張上情,均堪信為真實。
 ㈡拆屋還地部分
 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之;民法第767條第1項前
段、中段定有明文。次按以無權占有為原因,請求返還土地
者,占有人對土地所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權
占有為抗辯者,土地所有權人對其土地被無權占有之事實無
舉證責任,占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明
之(最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照)。準此
,被告自應就其對系爭土地如附表各編號所示之範圍有正當
使用權源負說明及舉證之責任。
 2.本件無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地:
 ⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制;民法第425條之1第1
項定有明文。
 ⑵被告雖辯稱本件應類推適用前揭規定,然被告興建235號房屋
時,197地號土地為花豐株式會社所有,且被告既不曾取得
系爭土地所有權,亦從未向花豐株式會社、原告或其前手承
租197地號土地等事實,為被告所不爭,並有235號房屋之房
屋稅籍證明在卷可憑(見本院卷第89頁),可知197地號土
地及235號房屋並無同屬一人所有之情形,本件自無適用或
類推適用上開規定之餘地。據此,被告此部分答辯不足採。
 3.本件無民法第796條第1項前段、第796條之1之適用:
 ⑴按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更
其房屋。土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移
去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部
或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適
用之;民法第796條第1項前段、第796條之1第1項分別定有
明文。上開規定依民法物權編施行法第8條之3規定,於98年
民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有
人請求移去或變更其房屋時,亦適用之(最高法院110年度
台上字第621號判決意旨參照)。復按民法第796條第1項本
文規定,土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界
者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去
或變更其房屋,係指鄰地所有人於土地遭越界建築當時,明
知而不即時反對,不得於事後請求拆除建築物而言。惟上開
越界建築規定,其適用必以房屋於越界建築過程中,鄰地所
有權人即已發現越界之事實,而未於相當時間內提出異議者
,始有適用,其於越界建築完成後方才知悉者,要無適用之
餘地(最高法院45年台上字第931號、72年度台上字第4734
號、81年度台上字第938號判決意旨參照)。而主張鄰地所
有人知其越界而不即提出異議者,應就此項事實負舉證之責
任(最高法院83年度台上字第605號判決意旨參照)。
 ⑵經查,被告雖主張其於64年間興建235號房屋時,有得到原地
主同意,或197地號土地所有權人有何知悉其越界之情事云
云,然此部分並未舉證以實其說,是被告主張本件有民法第
796條規定之適用,無足可採。
 ⑶被告復辯稱235號房屋占用系爭土地部分如拆除,則該屋價值
將全部滅失等語。惟查,被告以235號房屋占用原告所有系
爭土地,範圍及面積如附表及附圖所示,占用面積合計為41
.86平方公尺,而235號房屋前半部為二層樓木石磚造,後半
部為加強磚造,加強磚造部分之房屋稅起課年月均較木石
造部分晚10餘年,1樓後方鐵窗與2樓後方鐵窗之設計、樣式
光澤顏色均不同,該屋管線與樑柱均外露在屋外,2樓牆
面水泥塗層顏色明顯深淺不一,2樓屋簷下方後半部有上白
色水泥漆,前半部則無,及該屋1樓外牆僅部分鋪設白色磁
磚,有本院現場履勘照片、勘驗筆錄及房屋稅籍證明在卷可
查(見本院卷第89頁、第108頁、第110頁、第112頁、第113
頁),足見235號房屋占用系爭土地部分為增建部分,衡諸
現行建築工程技術,235號房屋於拆除占用系爭土地之增建
部分後,仍可以其他工法修補,回復該屋供居住使用之功能
,並非甚為困難,實無依民法第796條之1第1項規定,免被
告移去該屋占用系爭土地部分之必要。又235號房屋增建部
分既無權占用原告所有系爭土地,被告本即負有拆除占用部
分地上物並返還該部分土地之義務,於履行義務之際,自應
注意拆除之安全,作好必要之防護及補強措施,縱使強制執
行,如何不妨害房屋之結構安全而予拆除占用部分,亦屬強
制執行方法之問題,尚無從因此解免上開被告返還占用土地
之義務,況被告並未證明拆除該屋增建部分對於235號房屋
之整體結構有何重大影響,則依上開說明,被告執此抗辯原
告不得請求拆除235號房屋占用系爭土地部分云云,難認有
據。
 4.被告抗辯原告違反誠信原則、構成權利濫用,原告對伊之請
求有權利失效之適用云云,均難認有據:
 ⑴按權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目
的,民法第148條第1項定有明文。又若當事人行使權利,雖
足使他人喪失利益,而茍非以損害他人為主要目的,即不在
該條所定範圍之內;權利之行使,是否以損害他人為主要目
的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家
社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之(最高法院
45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨參照)。
故權利濫用者,須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客
觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當,缺一不可
。是行使權利者,主觀上若非專以損害他人為主要目的時,
縱因權利之行使致影響相對人之利益時,亦難認係權利濫用

 ⑵本件訴訟乃私權糾紛,無涉公共利益。且本件被告既無法證
明有何占有使用系爭土地之權源,原告為自身權益訴請被告
拆屋還地,使無權占用者不能繼續再無償使用土地,核屬正
當行使所有權能,並非以損害被告為目的,行使權利亦難認
有濫用或違反誠實信用情形。被告此部分所辯,殊無可取。
 ⑶因被告就系爭土地所有權人花豐株式會社於235號房屋興建完
成時已知悉有越界占用系爭土地,並未提出任何證據,業據
其於審理時自承在卷(見本院卷第194頁),即難遽認花豐
株式會社、原告及其前手對於系爭土地遭非法占有長期保持
沉默,且被告並未舉證證明原告或其前手有何積極舉動或特
別情事,足使被告信賴原告不行使民法第767條第1項前段、
中段權利,自難僅以原告久未行使權利,即認本件有權利失
效原則之適用。
 ㈢不當得利部分
 1.按無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照)
。再按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限,租用基地建築房屋亦準用之,土地法第9
7條第1項、第105條亦有明定。而所謂土地價額係指法定地
價,法定地價係指申報地價,土地所有權人未於公告期間申
報地價者,以公告地價80%為其申報地價,亦為土地法施行
法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。
又基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌
基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價
值及所受利益等項,以為決定,並非必達申報總地價年息10
%最高額(最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照)

 2.查依系爭土地鄰近池上火車站停車場,與臺東縣○○鄉○○路街
道○○○000○000○000地號土地(見本院卷第35頁、第37頁、第
39頁),依其坐落位置、周遭繁榮程度、交通便利性、生活
機能完善度等綜合考量,並衡酌系爭土地之面積、形狀及被
告利用情形等一切情狀,認原告請求依系爭土地公告現值年
息10%計算相當租金不當得利,尚屬過高,應以申報地價年
息7%計算為當。本件原告請求其自起訴狀繕本送達翌日起回
溯5年之相當於租金之不當得利,上開期間系爭土地申報地
價為每平方公尺1,500元,是此段期間原告得請求之金額為1
萬7,581元【計算式:1,500元/㎡(39.45㎡+0.02㎡+0.02㎡+1.
01㎡+1.36㎡)7%5年=1萬7,581元,元以下四捨五入。見本
院卷第168頁、第170頁】;又原告請求自起訴狀送達被告翌
日起至返還235號房屋占用系爭土地部分之日止,原告得按
年請求之金額為3,751元【計算式:1,600元/㎡(39.45㎡+0.
02㎡+0.02㎡+1.01㎡+1.36㎡)7%=3,751元,元以下四捨五入】
,核屬有據,應予准許。逾此範圍則屬無據,不應准許。
 ㈣末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付
金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;
應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年
利率為百分之5,民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。原告對被告之不當得利返還債權,
係以支付金錢為標的,且屬無確定期限之給付,故被告應自
受催告時起負遲延責任。準此,原告請求被告自起訴狀繕本
送達翌日即自113年7月27日起(見本院卷第64頁)至清償日
止,各按週年利率5%計算之利息,尚無不合,均准許之。
五、綜上所述,原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條
等規定,請求被告將系爭土地上如附表各編號所示之地上物
拆除,並將上開占用土地返還原告,及給付原告如主文第2 、3項所示之金額,均為有理由,應予准許。逾此範圍之請 求,則無理由,應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保,請求宣告假執行或免為假執行,均核 無不合,爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部 分,其假執行之聲請失所附麗,應併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經



核均於判決結果不生影響,爰不逐一論列,附此說明。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。本院審酌本件拆 除地上物返還土地部分原告全部勝訴,附帶請求相當於租金 之不當得利部分原告亦部分勝訴,部分敗訴,且附帶請求部 分原本就不須繳納裁判費,故依民事訴訟法第79條規定,命 訴訟費用全部由被告負擔。
中  華  民  國  114  年  7   月  4   日         民事第一庭 法 官 吳俐臻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中  華  民  國  114  年  7   月  7   日               書記官 蘇莞珍      附表
編號 坐落土地段 坐落土 地地號 附圖 代碼 占用土 地面積 (平方 公尺) 使用方式 備註 1 臺東縣池上慶福段 197 197(A) 39.45㎡ 三層磚造房屋 (門牌號碼:臺東縣○○鄉○○村○○路000號,下稱235號房屋) 複丈成果圖出處:本院卷第135頁 2 197(B) 0.02㎡ 235號房屋之磚造柱 3 197(C) 0.02㎡ 235號房屋之鐵柱 4 197(D) 1.01㎡ 235號房屋之屋簷 5 199 199(A) 1.36㎡ 235號房屋之屋簷

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參考資料