臺灣臺南地方法院民事判決
114年度重訴字第82號
原 告 陳震宇
林洺杉
郭信宏
共 同
訴訟代理人 王顥源律師
呂承育律師
被 告 莊駿堉即莊凱淯
莊志展
上 一 人之
輔 助 人 莊千嫻
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地及其上
同段00建號即如附圖編號A所示建物、與如附圖編號B至O所
示建物，騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年6月7日起至騰空遷讓返還坐落臺南市○○
區○○段000○000○000地號土地之日止，按月給付原告陳震宇
新臺幣3,618元、原告林洺杉新臺幣724元、原告郭信宏新臺
幣482元。
三、被告應自民國113年9月10日起至騰空遷讓返還如附圖編號B
至O所示建物之日止，按月給付原告陳震宇新臺幣4,746元、
原告林洺杉新臺幣949元、原告郭信宏新臺幣633元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣9,264,000元為被告供擔保後
，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按受輔助宣告之人就他造之起訴或上訴為訴訟行為時，無須
經輔助人同意，民事訴訟法第45條之1第1項定有明文。查被
告莊志展於民國105年12月27日經本院以105年度輔宣字第32
號裁定其為受輔助宣告人，並選定其子即被告莊駿堉（原名
莊凱淯）為其輔助人，嗣於108年7月19日以本院108年度輔
宣字第13裁定改定莊志展之女莊千嫻為其輔助人等情，業經
本院依職權調取前揭卷宗審閱無訛，堪以認定，爰列莊千嫻
為莊志展之輔助人。又揆諸前揭法文規定，莊志展就原告之
本件起訴為訴訟行為時，尚無須經輔助人之同意，是莊志展
於本件所為之訴訟行為，洵屬合法，併予指明。
二、莊駿堉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於113年3月17日向訴外人莊富淵買賣取得坐
落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）
及其上同段00建號即如附圖編號A所示之建物（下稱系爭建
物），並於113年6月7日辦畢所有權移轉登記，原告就系爭
土地與系爭建物之應有部分比例為陳震宇百分之75、林洺杉
百分之15、郭信宏百分之10；其後復於本院112年度司執字
第67055號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得莊
志展所有坐落系爭土地上如附圖編號B至O所示之未辦保存登
記建物（下稱系爭未辦保存登記建物），並於113年9月10日
取得本院執行處核發之權利移轉證書。惟系爭土地、建物、
未辦保存登記建物（以下合稱系爭不動產）遭被告無權占有
，經原告於113年11月18日寄發存證信函請求返還，被告置
之不理，爰依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返
還系爭不動產。又被告自原告113年6月7日取得系爭土地、1
13年9月10日取得系爭未辦保存登記建物後，因無權占有前
揭房地而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰
依民法第179條規定，請求被告自113年6月7日起至返還系爭
土地之日止，按月給付陳震宇5,789元、林洺杉1,158元、郭
信宏772元【計算式：系爭土地總面積8,040㎡×113年申報地
價144元/㎡×年息8％÷12個月＝7,718元，以原告3人應有部分比
例計算後，陳震宇為5,789元（7,718元×75％＝5,789元）、林
洺杉1,158元（7,718元×15％＝1,158元）、郭信宏772元（7,7
18元×10％＝772元），元以下均四捨五入
】；另請求被告自113年9月10日起至返還系爭未辦保存登記
建物之日止，給付原告28,613元（計算式：系爭未辦保存登
記建物拍定總金額4,292,000元×年息8％÷12個月＝28,613元，
元以下四捨五入）等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產騰
空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年6月7日起至騰空遷讓返
還系爭土地之日止，按月給付陳震宇5,789元、林洺杉1,158
元、郭信宏772元。㈢被告應自113年9月10日起至騰空遷讓返
還系爭未辦保存登記建物之日止，按月給付原告28,613元。
㈣原告願就聲明㈠供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠莊志展：我姪子是騙子，我不確定他的姓名是什麼，只知道
他叫阿偉，他騙了我20年，他將房地登記給別人，我去地政
申請資料才知道，錢也是阿偉借的，我沒有跟銀行借錢，不
知道為何我的不動產會遭拍賣等語，資為抗辯。
㈡莊駿堉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何
書狀為聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠查原告於113年3月17日買賣取得系爭土地及其上系爭建物，
並於113年6月7日辦畢所有權移轉登記，原告就系爭土地與
系爭建物之應有部分比例為陳震宇百分之75、林洺杉百分之
15、郭信宏百分之10；其後復於系爭執行事件拍定取得莊志
展所有坐落系爭土地上之系爭未辦保存登記建物，並於113
年9月10日取得本院執行處核發之權利移轉證書，原告就系
爭未辦保存登記建物之應有部分比例亦為陳震宇百分之75、
林洺杉百分之15、郭信宏百分之10；系爭不動產現遭被告無
權占有等情，有系爭土地與建物之登記謄本、本院民事執行
處113年9月10日南院揚112司執乾字第67055號不動產權利移
轉證書、系爭不動產現場照片、存證信函、臺南市鹽水地政
事務所（下稱鹽水地政）110年3月8日建物測量成果圖即附
圖、空照圖、本院民事執行處109年12月15日南院武109司執
公字第31321號函、113年4月10日南院揚112司執乾字第6705
5號通知、鹽水地政114年5月27日所測字第1140101658號函
、114年6月3日所測字第1140101732號函暨檢附之系爭未辦
保存登記建物臨時建號成果圖附卷可稽（調字卷第21至42頁
，本院卷第21至24、41至52、65至82、101至117頁）；莊志
展對此未予爭執；莊駿堉則於相當時期受合法之通知，而於
言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟
法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認。是以上事
實首堪認定。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者
，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占
有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉
證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明
之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查被
告無權占有系爭不動產，業經認定如前，莊志展雖辯稱伊係
遭姪子欺騙將房地登記予他人，也是伊姪子向他人借錢，伊
所有之系爭未辦保存登記建物卻不知何故遭到拍賣等語；然
系爭不動產既已為原告所有，不論莊志展與他人間有何糾紛
，均無解於原告所有人之地位，莊志展既未能舉證說明其有
何占有系爭不動產之正當權源，則原告依民法第767條第1項
前段、中段規定，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還予原
告，即屬有據，應予准許。
㈢次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返
還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害
為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為
度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61
年度台上字第1695號判決意旨參照）。查被告無權占有系爭
土地與未辦保存登記建物，悉如前述，則被告因無權占有而
受有占有使用該房地之利益，致原告受有無法使用該房地之
損害，核屬不當得利，則原告請求被告給付自原告登記取得
系爭土地之日即113年6月7日起至被告返還系爭土地之日止
，及給付自原告取得系爭未辦保存登記建物之日即113年9月
10日起至被告返還系爭未辦保存登記建物之日止，相當於租
金之不當得利，即屬有據。
㈣再按相當於租金之不當得利計算標準，應參酌土地法之規定
予以計算較為客觀公允。而城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限，並為租
用基地建築房屋所準用；耕地地租不得超過法定地價百分之
8；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土
地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地
價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價
額，土地法第97條第1項、第105條、第110條第1項前段、第
148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又基地租金之
數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，
工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上
字第3071號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地為一般農業區之農牧用地，有系爭土地登記謄本附
卷可參（本院卷第21至23頁），該地既屬農業發展條例第3
條第11款所稱之耕地，依土地法第110條第1項前段規定，其
地租即不得超過申報地價百分之8。本院審酌系爭土地位於
臺南市柳營區，其上蓋有系爭建物與系爭未辦保存登記建物
，系爭未辦保存登記建物包含鋼鐵造之溫室、涼棚、員工宿
舍、辦公室、展售室、廁所等建物，主要係作「尖山埤農場
」使用等情，有系爭土地與系爭建物登記謄本、空照圖、本
院民事執行處113年4月10日南院揚112司執乾字第67055號通
知所載之系爭未辦保存登記建物情形、現場照片在卷可參（
本院卷第21至24、43、49至52、101至117頁，調字卷第33至
37頁），是衡酌前揭不動產坐落位置、繁榮程度、經濟用途
、使用情形等一切情狀，認被告占有使用系爭土地與系爭未
辦保存登記建物所受相當於租金之不當得利，應以土地申報
地價年息百分之5與房屋價額年息百分之5計算較為適當。
⒉又系爭土地面積合計為8,040平方公尺，113年之申報地價為
每平方公尺144元，原告就系爭土地之應有部分比例為陳震
宇百分之75、林洺杉百分之15、郭信宏百分之10等情，有前
揭土地謄本可稽（本院卷第21至23頁），依此計算之結果，
原告請求被告自113年6月7日起至返還系爭土地之日止，按
月給付陳震宇3,618元、林洺杉724元、郭信宏482元【計算
式：8,040㎡×144元/㎡×年息5％÷12個月＝4,824元，以原告3人
應有部分比例計算後，陳震宇為3,618元（4,824元×75％＝3,6
18元）、林洺杉724元（4,824元×15％＝724元）、郭信宏482
元（4,824元×10％＝482元），元以下均四捨五入】，洵屬有
據，逾此範圍之請求，則無理由。
⒊另系爭未辦保存登記建物部分，其112年之課稅現值為1,518,
800元，有附於系爭執行事件卷宗內之臺南市政府財政稅務
局新營分局112年6月20日南市財營字第1122606902號函檢附
之房屋稅課稅明細表存卷可參（見本院112年度司執字第670
55號卷一第57至65頁），原告雖主張以其拍定系爭未辦保存
登記建物之金額4,292,000元作為該建築物之總價額，並以
此為計算相當於租金之不當得利金額基礎，惟揆諸前揭土地
法施行法第25條規定，土地法第97條所謂建築物之價額，係
指該管機關估定之價額，而非市場價格，是原告此部分主張
容有未洽，應以前揭系爭未辦保存登記建物經稅務機關估定
之課稅現值，作為該等建物之總價額，較屬妥適。原告就系
爭未辦保存登記建物之應有部分比例為陳震宇百分之75、林
洺杉百分之15、郭信宏百分之10，有本院民事執行處113年9
月10日南院揚112司執乾字第67055號不動產權利移轉證書供
核（調字卷第29至32頁），依此計算之結果，原告請求被告
自113年9月10日起至返還系爭未辦保存登記建物之日止
，按月給付陳震宇4,746元、林洺杉949元、郭信宏633元【
計算式：1,518,800元×年息5％÷12個月＝6,328元，以原告3人
應有部分比例計算後，陳震宇為4,746元（6,328元×75％＝4,7
46元）、林洺杉949元（6,328元×15％＝949元）、郭信宏633
元（6,328元×10％＝633元），元以下均四捨五入】
，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條
規定，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還予原告，及自11
3年6月7日起至騰空遷讓返還系爭土地之日止，按月給付陳
震宇3,618元、林洺杉724元、郭信宏482元；自113年9月10
日起至騰空遷讓返還系爭未辦保存登記建物之日止，按月給
付陳震宇4,746元、林洺杉949元、郭信宏633元，為有理由
，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決主文第1項原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核 與民事訴訟法第390條第2項規定無不合，爰酌定相當之擔保 金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 114 年 7 月 28 日 民事第二庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日 書記官 王美韻