臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第74號
原 告 財團法人台灣基督長老教會
法定代理人 張洛洋
訴訟代理人 戴榮聖律師
李宇軒律師
被 告 張乃今
訴訟代理人 陳進長律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年6月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編
號甲部分建物（面積22.59平方公尺）拆除，並將該部分土
地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣2萬4453元，及自民國114年1月18日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國1
14年1月18日起至返還上項土地之日止，按月給付原告新臺
幣585元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其為臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於民國113年9月12日向臺南市歸仁地政事務所（下稱歸仁地政）申請複丈土地，得知系爭土地遭鄰地（同段000地號，下稱000地號土地）被告所有之未保存登記建物（門牌號碼：台南市○○區○○路00號，下稱系爭建物）越界占用（如附圖編號甲部分）。被告為系爭建物之事實上處分權人，其無權占有系爭土地，為此依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除附圖編號甲部分，並將該部分土地返還原告。又因被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，而系爭土地位於臺南市關廟區精華地段，且為未來臺南市捷運開通路線所涵蓋，以申報地價之週年利率10％計算相當於租金之不當得利，應屬合理，依民法第179條前段規定，請求被告給付如附表一所示之金額及利息。並聲明：⒈被告應將如附圖所示編號甲、面積22.59平方公尺建物部分拆除騰空，並將該占有土地之部分返還予原告。⒉被告應給付原告新台幣（下同）2萬4710元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告585元（訴卷212頁）。
二、被告則以：系爭建物為被告之祖先所建造，雖係於108年辦
理稅籍登記，惟早於40幾年間即已存在，依内政部66年3月2
2日台内營字第728239號函，屬建築法修正公布前之合法建
物，又000地號土地重測前為○○段000地號，系爭建物於建造
時，係依000地號之地界線而興建，應未越界，重測後之界
址線是否有調整，致系爭建物發生越界情形，尚須調查釐清
。再者，縱使有越界占用情事，因拆除越界部分對被告有重
大不利影響，原告就000地號土地亦有持分，被告願意以000
地號土地之持分面積，交換其占用系爭土地之相同面積，此
方案對系爭土地之地形完整性並無影響，亦無須拆除越界建
物部分，應屬妥適，而有民法第796條之1規定之適用。再者
，被告未居住在系爭建物，僅供被告之叔叔於假日使用居住
，未出租他人或作商業使用，屋齡已久，其縱有占用系爭土
地，原告以申報地價週年利率百分之10計算不當得利之金額
，實屬過高。 並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（訴卷100頁）
系爭建物為未保存登記建物，係於108年辦理稅籍登記，其
事實上處分權人為被告。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段及中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者
，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占
有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉
證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之
。經查，原告主張其系爭土地所有人，被告所有系爭建物占
用系爭土地如附圖所示甲部分等情，業經本院會同兩造及歸
仁地政人員履勘現場，有勘驗測量筆錄、現場照片、空照圖
及土地複丈成果圖在卷可參（訴卷125至145、173頁）。被
告雖辯稱系爭建物於土地重測前所建造，興建當時應無越界
之情形云云，然依歸仁地政檢送重測地籍調查表（訴卷177
頁），其中略圖所示編號I-A-H連結為一直線，而重測後系
爭土地及000地號土地界線亦為一直線，縱使直線偏斜角度
會有落差，然查地籍調查表乃手繪略圖，並非專業機器測量
，尚無法僅憑地籍調查表資料得出系爭建物於土地重測前並
未越界之結論，此外被告亦無法舉證以實其說，依現存證據
，堪認原告主張系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示編號
甲部分一節為可採。
五、被告另抗辯，依内政部66年3月22日台内營字第728239號函
（訴卷113頁），建築法第3條規定，建築法適用地區為：實
施都市計畫地區、實施區域計畫地區、經內政部指定地區，
及上列地區外之供公眾使用及公有建築物。凡建築法適用地
區，所有建築之建造，均應依法申領建造執照；而○○都市計
晝係於61年2月1日公告，系爭建物於40幾年間即已存在，應
屬建築法修正公布前之合法建物，如拆除附圖編號甲部分對
被告有重大不利影響，依民法第796條之1規定，應免除被告
拆屋還地之義務等語。按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰
地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人
利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾
越地界者，不適用之。民法第796條之1固有明文。然查：
㈠依本院勘驗測量筆錄所載，系爭建物有5間房間，由東至西依
序為臥室、客廳、臥室、儲藏室、廚房，房間床舖均有用塑
膠布覆蓋，堆積雜物，廚房也許久未使用，顯見平常無人使
用等情（訴卷127頁）。
㈡臺南市政府工務局114年4月23日南市工使一字第1140567444
號函（訴卷193、194頁），系爭建物位於○○都市計畫區内，
該都市計畫係於61年2月1日公告發布實施：①稅籍編號00000
000000號（訴卷93頁）之木石磚造（磚石造）建物，起課年
月為110年5月，折舊年數為4，非屬合法房屋。②稅籍編號00
000000000號（訴卷109頁）之土竹造（土磚混合造），起課
年月為24年7月，折舊年數為84，尚屬合法房屋。然該稅籍
業經臺南市政府財政稅務局新化分局108年8月7日南市財新
字第1082919035號函註銷稅籍（訴卷167頁）。
㈢綜合上情，被告並無法證明系爭建物確為合法建物，亦未能
提出其已依建築法規向臺南市政府工務局申請認定系爭建物
為合法建物之相關程序，既非屬合法建物，即難認有保護之
必要；再者，系爭建物為老舊磚造平房，價值不高，屋內堆
置雜物，長期無人居住使用，被告亦未舉證證明拆除該部分
如何危及建物整體結構，或拆除越界部分，對原告所得利益
甚小，卻會造成被告重大損害之情事。被告抗辯依民法第79
6條之1規定，免為附圖編號甲部分建物之移去（拆除），要
難遽採。從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被
告拆除越界部分之建物，應屬有據。
六、原告依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之
不當得利部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為
其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又建築房屋之基
地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過
該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額，
依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又法定地價依
土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之
地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政
機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期
間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公
告地價為其申報之地價。基地租金之數額，除以基地申報地
價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承
租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比
較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
被告無權占用系爭土地等情，業如前述，揆諸前揭說明，被
告受有使用系爭土地之利益，而原告則受有無法使用系爭土
地之損害，且被告所受之損害與原告所獲利益間有因果關係
，則原告依民法第179條前段規定，請求被告給付本件起訴
前及起訴後之相當於租金之不當得利，核屬有據。
㈡系爭建物無權占用系爭土地面22.59平方公尺，自受有相當於租金之不當得利，參照前述說明，系爭建物附近交通便利，店家林立，經本院依職權查知Google地圖可憑，原告主張占有系爭土地部分之不當得利以申報地價10％計算，尚稱合理。因認原告請求被告返還如附表二所示相當於租金之不當得利，為有理由，超過部分則屬無據。
七、綜上所述，原告依所有物返還及不當得利法律關係，請求被
告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利如主文第一、二 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響， 不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 民事第三庭 法 官 蔡雅惠 以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 書記官 陳尚鈺附表一：原告請求被告給付相當於租金之不當得利金額（元以下 4捨5入）
起 訖 期 間 月數 申報地價 (元/㎡) 面積 (㎡) 年息 相當於租金 之不當得利 小計 110年6月15日至 110年12月31日 6個月又 17日 2976 22.59 10％ 3361元 2萬4710元 2976元/㎡×22.59㎡×10％÷12月×6月≒3361元 （期間共6個月17日，原告僅請求6個月相當於租金之不當得利） 111年1月1日至 112年12月31日 24個月 3042 22.59 10％ 1萬3744元 3042元/㎡×22.59㎡×10％÷12月×24月≒1萬3744元 113年1月1日至 114年1月31日 13個月 3108 22.59 10％ 7605元 3108元/㎡×22.59㎡≒7萬0210元 7萬0210元×10％÷12月≒585元 585元×13月＝7605元 起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日 3108 22.59 10％ 585元/月 585元/月 3108元/㎡×22.59㎡≒7萬0210元 7萬0210元×10％÷12月≒585元 附表二：本院認為原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金 額（元以下4捨5入）
起 訖 期 間 月數 申報地價 (元/㎡) 面積 (㎡) 年息 相當於租金 之不當得利 小計 110年6月15日至 110年12月31日 6個月又 17日 2976 22.59 10％ 3361元 2萬4453元 2976元/㎡×22.59㎡×10％÷12月×6月≒3361元 （期間共6個月17日，原告僅請求6個月相當於租金之不當得利） 111年1月1日至 112年12月31日 24月 3042 22.59 10％ 1萬3744元 3042元/㎡×22.59㎡×10％÷12月×24月≒1萬3744元 113年1月1日至 114年1月17日 12個月又17日 3108 22.59 10％ 7348元 3108元/㎡×22.59㎡×10％≒7021元 7021元÷365日×17日≒327元 7021元＋327元＝7348元 114年1月18日起至返還土地之日 3108 22.59 10％ 585元/月 585元/月 3108元/㎡×22.59㎡≒7萬0210元 7萬0210元×10％÷12月≒585元