臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第65號
原 告 蔡松木
訴訟代理人 劉展光律師
被 告 葉坤霖
葉健鑫
上二人共同
訴訟代理人 蔡東泉律師
上列當事人間請求解除契約等事件，於民國114年6月4日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告葉坤霖應於原告將臺南市○○區○○○段00000地號、面積1,
000平方公尺土地之所有權回復登記予被告葉坤霖所有之同
時，給付原告新臺幣1,000,000元，及自民國114年2月12日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告葉健鑫應給付原告新臺幣4,300,000元，及自民國114年
2月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、訴訟費用新臺幣13,200元及自本判決確定翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，由被告葉坤霖負擔。另
訴訟費用新臺幣50,310元及自本判決確定翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，由被告葉健鑫負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣333,000為被告葉坤霖供擔保
後得假執行，但被告葉坤霖如以新臺幣1,000,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣1,
433,000為被告葉健鑫供擔保後得假執行，但被告葉健鑫如
以新臺幣4,300,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告得悉被告葉坤霖欲出售臺南市○○區○○○段00000地號土地
（面積1,000平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭689-2土地
），且被告葉健鑫向原告稱其有向財政部國有財產署承租同
段696地號(面積1.037500公頃)、697地號(面積0.034000公
頃)、698地號(面積0.178000公頃)、690地號土地(面積0.39
公頃)（下分別稱系爭696土地、系爭697土地、系爭698土地
、系爭690土地，上開4筆土地合稱系爭4筆國有耕地），並
以原告若向被告葉坤霖購買系爭689-2土地，被告葉健鑫則
能將承租系爭4筆國有耕地部分一併讓渡予原告，讓原告可
順利承租國有地耕作。原告遂於民國113年1月25日與被告葉
坤霖簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺
幣（下同）1,000,000元購買被告葉坤霖所有之系爭689-2土
地，而原告已依約給付價金1,000,000元予被告葉坤霖，被
告葉坤霖已將系爭689-2土地移轉登記至原告名下。原告另
於113年1月25日與被告葉健鑫簽訂讓渡書（下稱系爭讓渡書
），約定將被告葉健鑫與財政部國有財產署南區分署(下稱
南區分署)就系爭4筆國有耕地所簽立之國有耕地放租租賃契
約書所生之承租權拋棄並讓渡予原告，並約定讓渡金額為4,
600,000元，原告已支付其中4,300,000元予被告葉健鑫。
㈡詎被告葉坤霖雖已將系爭689-2土地移轉登記予原告，但被告
葉健鑫遲遲未將其承租之系爭4筆國有耕地之承租權拋棄並
讓渡予原告，迭經原告催促履約未果，原告遂向南區分署臺
南辦事處(下稱臺南辦事處)詢問，始知被告葉健鑫於106年
間先以實際耕作同段695地號土地(下稱695土地)，向南區分
署聲請承租毗鄰國有土地即系爭696、697、698土地耕作，1
09年間被告再以實際耕作同段689地號土地(下稱689土地)，
向南區分署聲請承租毗鄰國有土地即系爭690土地耕作。因
此原告縱使購買系爭689-2土地，仍不符合國有耕地放租實
施辦法(下稱放租辦法)第6條第1項規定之國有耕地放租對象
及順序，從而原告無法從被告葉健鑫處讓渡系爭4筆國有耕
地之土地租約，亦不可能由被告葉健鑫拋棄系爭4筆國有耕
地租約後再由原告辦理續約換租。
㈢原告既自始無法受讓承租系爭4筆國有耕地，屬因可歸責於被
告之事由致給付不能，亦符合系爭買賣契約笫15條第2項以
及系爭讓渡書第5條之約定，自得分別向被告葉坤霖、葉健
鑫主張解除系爭買賣契約、系爭讓渡書並請求回復原狀返還
原告已給付之價金。為此，原告對被告葉坤霖依民法第226
條、256條、系爭買賣契約第15條第2項約定解除系爭買賣契
約，並依民法第259條規定請求被告葉坤霖返還買賣價金1,0
00,000元；原告對被告葉健鑫依民法第226條、256條、系爭
讓渡書第5條約定解除系爭讓渡書，並依民法第259條規定請
求被告葉健鑫返還價金4,300,000元。爰聲明如主文第1、2 項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告二人不可歸責：
⒈訂約前兩造及代書均有向南區分署台南辦事處洽詢問於被告 葉健鑫放棄系爭4筆國有耕地之租賃後，原告取得系爭689-2 土地所有權時，原告是否可循被告二人的模式承租系爭4筆 國有耕地，兩造及代書均得到國產署人員的肯認。然於兩造 簽約後，被告葉健鑫已提出耕作（承租）權放棄書，但南區 分署一直未准許原告承租系爭4筆國有耕地，此係因財政部
國有財產署頒佈113年5月23日台財產管字第11340003850號 函(下稱113年5月23日函)「暫緩」受理國有耕地放租對象第 2至7順序申請放租，顯非「給付不能」，且不可歸責於被告 ；依系爭讓渡書第4條約定，被告葉健鑫已辦理放棄承租之 程序，且已協助原告承租，原告並非無法順利取得系爭4筆 國有耕地租約，而是因政府政策「暫緩」。
⒉被告葉健鑫承租系爭690土地，係依放租辦法第6條第1項第3款規定，以被告為系爭689-2地號土地之所有權人承租。被告葉健鑫承租系爭696、697、698土地之租約，係利用向訴外人汪秀娟等人承租695地號土地，而符合放租辦法第6條第1項第4款之規定。因此，被告葉健鑫有將可藉由承租695地號土地，而承租系爭696、697、698土地之訊息告知仲介劉靜華，劉靜華告知會告知原告。故被告葉健鑫確實可協助原告承租系爭4筆國有耕地。另被告葉健鑫承租695地號土地之租金，一年為11,000元，被告葉健鑫本就願將該租約移轉予原告，只是無法預測國有財產署竟暫緩國有土地之承租。原告係嘉義農專畢業，應符合放租辦法第6條第1項第5款之規定。另原告可利用系爭689-2土地承租系爭690土地，故被告葉坤霖自無民法第226條第1項之情形。故被告二人並未違反民法第226條之規定或系爭讓渡書之約定。 ㈡縱令原告得主張解除契約，惟被告葉健鑫已於113年2月將系 爭4筆國有耕地交予原告管理、使用，被告葉健鑫於系爭4筆 國有耕地種植牛奶果，系爭4筆國有耕地既已交予原告管理 、使用，被告葉健鑫自得主張原告受有取得系爭4筆國有耕 地上收取牛奶果之利益，並主張抵銷。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠原告於113年1月25日與被告葉坤霖簽訂系爭買賣契約，以1,0 00,000元之價額，購買被告葉坤霖所有之系爭689-2土地， 價金已給付被告葉坤霖，系爭689-2土地所有權亦經被告葉 坤霖移轉登記於原告；原告於同日另與被告葉健鑫簽訂系爭 讓渡書，協議被告葉健鑫將其向南區分署承租之系爭4筆國 有耕地之國有耕地放租租賃契約書租賃權辦理拋棄後讓渡使 原告取得租賃事宜，約定讓渡金額為4,600,000元，原告已 支付被告葉健鑫4,300,000元，及系爭4筆國有耕地現為被告 葉建鑫向南區分署承租，上情業據原告提出系爭買賣契約、 系爭讓渡書及系爭689-2土地、系爭4筆國有耕地之第一類謄 本到院為證（見本院卷第19至41頁、第157至165頁），並經 本院向南區分署調閱系爭4筆國有耕地租約資料附於本院卷 內，核屬相符，上開事實為兩造所不爭執，堪信為真實。 ㈡本件應審究者，乃原告得否解除系爭買賣契約、系爭讓渡書 ？原告請求被告葉坤霖、被告葉健鑫返還價金有無理由？經 查：
⒈原告得依系爭買賣契約第15條第2項規定解除系爭買賣契約， 依系爭讓渡書第5條規定解除系爭讓渡書：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，此觀民法第98條規定亦明。所謂探求當事人之真意， 應從其意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之 理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之 法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解 釋結果，對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院112 年度台上字第2467號判決意旨參照)。次按契約之解除，除
基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成 立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者 ，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約 之約定行使解除權，不受法律規定之限制(最高法院110年度 台上字第2810號判決意旨參照)。
⑵查系爭買賣契約笫15條第2項約定：「買方(原告)如無法承租 國有地，則買方所付款項全部無息原金退還，買方並應準備 印鑑證明1份，印鑑章，身分證影本，土地所有權狀正本， 辦理產權登記返還予賣方(被告葉坤霖)，費用由買方負擔。 」；又系爭讓渡書第5條約定：「甲方(被告葉健鑫)辦理拋 棄租賃契約流程中應協助乙方(原告)辦理承租前揭4筆國有 土地承租，若乙方無法順利取得國有耕地放租租賃契約書， 所付之全部金額甲方應全部無息退還乙方。」。又系爭買賣 契約、系爭讓渡書內所稱之「國有地」、「國有土地」均係 指系爭4筆國有耕地，為兩造所不爭執。則依系爭買賣契約 第15條第2項約定，如原告無從向南區分署承租系爭4筆國有 耕地時，原告即應將系爭689-2土地之所有權返還予被告葉 坤霖，被告葉坤霖則應將買賣價金1,000,000元返還予原告 ，亦即系爭買賣契約因而消滅、雙方互負返還義務，足見系 爭買賣契約笫15條第2項係約定原告無法承租系爭4筆國有耕 地時得行使解除權；又依系爭讓渡書第5條約定，若原告無 法向南區分署承租系爭4筆國有耕地時，被告葉健鑫應將原 告所付之全部金額退還，亦即系爭讓渡書因而消滅、被告葉 健鑫負有價金返還義務，兼衡系爭讓渡書前言已載明「茲因 雙方國有耕地放租租賃契約書拋棄讓渡事宜」之契約目的， 及系爭讓渡書第4條約定被告葉健鑫應提示拋棄國有耕地放 租租賃契約書、印鑑證明、身分證明文件向南區分署辦理拋 棄並由原告辦理連件承租，綜合以觀，堪認系爭讓渡書之契 約目的，係使原告取得系爭4筆國有耕地之承租權，如原告 無法取得系爭4筆國有耕地之承租權，系爭讓渡書即失其意 義，故系爭讓渡書第5條係約定原告無法承租系爭4筆國有耕 地時得行使解除權。從而，如原告無從向南區分署承租系爭 4筆國有耕地，原告即得依上開約定行使系爭買賣契約、系 爭讓渡書之解除權。
⑶經本院函詢臺南辦事處：「本件原告已取得系爭689-2土地所 有權，如本件被告葉健鑫終止（或放棄）與貴單位間系爭4 筆國有耕地之國有耕地租約或被告葉健鑫同意將上開國有耕 地租約轉讓予原告，貴處是否同意改由原告承租上開國有耕 地？是否合於放租辦法之規定？」，該處以114年5月9日台 財產南南三字第11406063790號函(下稱114年5月9日函)函覆
本院以：【本案被告葉健鑫係以「放租辦法第6條第1項第3 、4款規定」申請租用，依國有耕地放租作業注意事項第42 點第1項及第3項規定及本署113年2月1日函示，轉讓對象限 於申請時年滿16歲之原承租人之配偶、直系血親卑親屬、父 母、兄弟姊妹或祖父母。且於國有耕地租賃期間或換約續租 時，均必須自始至終具備該等身份；倘經查明承租人就前述 毗鄰所有或承租之耕地未實際耕作使用、所有權（租賃權） 移轉第三人，或已無租賃關係，經限期承租人改正未配合辦 理者，依租約約定終止租約。準此，縱被告葉健鑫終止（或 放棄）與本辦事處間之租賃關係或被告葉健鑫同意將租賃權 轉讓與原告，均與上述規定未合，本辦事處尚無法同意以換 約續租方式辦理，現使用人僅得重新送件新申租，再以現行 法規審核得否放租，惟本署為因應國土計畫法規劃實施管制 ，除前述國有耕地第一順序放租對象以外，其餘自113年7月 1日（含）起已暫緩受理國有耕地申請放租；另該地編定為 山坡地保育用地，倘現況已成自然植生狀態，依本署112年6 月5日台財產署管字第11240007300號函示亦無法辦理放租。 】等語(見本院卷第187至190頁）。是依上開函覆內容可知 ，被告葉健鑫不得直接以轉讓之方式將系爭4筆國有耕地承 租權讓與原告，原告仍須重新申請承租，然因自113年7月1 日起已暫緩受理國有耕地申請放租，故原告已無從申請承租 系爭4筆國有耕地。原告既無從申請承租系爭4筆國有耕地， 已符系爭買賣契約笫15條第2項、系爭讓渡書第5條約定之解 除權行使要件。原告於起訴時已表明引用上開約定以起訴狀 之送達作為解除系爭買賣契約、系爭讓渡書之意思表示(見 本院卷第18頁)，起訴狀亦已合法送達被告二人(見本院卷第 67至71頁)，從而系爭買賣契約、系爭讓渡書業經原告合法 解除，堪以認定。
⑷被告辯稱被告葉健鑫之前已經依系爭讓渡書第4條約定提出拋 棄國有耕地放租租賃契約書，但因政策暫緩放租而暫時撤回 ，被告仍得協助原告依放租辦法第6條第1項第3款、第4款、 第5款等規定向南區分署申請承租，且114年5月9日函或113 年5月23日函僅記載「暫緩」受理放租，將來原告仍可以申 請承租系爭4筆國有耕地，本件並無可歸責於被告之給付不 能或違反系爭讓渡書第5條之約定云云。惟原告得依系爭買 賣契約第15條第2項、系爭讓渡書第5條之約定解除系爭買賣 契約、系爭讓渡書，已如前述，則不論被告是否構成給付不 能、是否可歸責於被告或被告葉健鑫是否已依系爭讓渡書第 4條約定提出拋棄國有耕地放租契約書，均無礙於系爭買賣 契約、系爭讓渡書業經原告合法解除之事實，被告此部分所
辯即無可採；而114年5月9日函就原告得否承租系爭4筆國有 耕地乙節已清楚敘明目前暫緩受理申請放租，顯然被告已無 從協助原告承租系爭4筆國有耕地，縱令該函或113年5月23 日函僅記載「暫緩」受理放租，亦足認原告無從承租系爭國 有耕地，而構成系爭買賣契約笫15條第2項、系爭讓渡書第5 條約定之解除權行使要件，即使將來國有土地放租政策有所 改變，亦無礙於原告已經合法行使系爭買賣契約笫15條第2 項、系爭讓渡書第5條約定之解除權，是被告所辯尚難憑採 。
⑸又被告請求傳喚證人蔡漢昌為證，主張待證事實為兩造及代 書胡源斌曾於113年6月共同至系爭4筆國有耕地及系爭689-2 土地履勘，確認原告可承租系爭4筆國有耕地；惟兩造曾於1 13年6月11日共同至系爭4筆國有耕地履勘乙節，為兩造所不 爭執，而原告可否承租系爭4筆國有耕地乙節，亦經114年5 月9日函回復甚詳，是此部分即無另行傳喚證人蔡漢昌調查 之必要。另被告請求函詢財政部國有財產署，就財政部國有 財產署113年6月25日台財產署管字第11300206380號函所稱 暫緩受理放租國有土地之處分，該署預計暫緩之期限為何、 行政政策上，有無預計於何時恢復國有土地可租放；惟關於 原告可否承租系爭4筆國有耕地乙節，業據114年5月9日函回 復甚詳，而被告上開函詢事項均不影響本院認定結果，故無 函詢調查之必要。
⒉原告得分別請求被告葉坤霖返還價金1,000,000元、被告葉健 鑫返還價金4,300,000元：
⑴系爭買賣契約既經原告解除，則原告依系爭買賣契約第15條 第2項約定及民法第259條規定，請求於原告將系爭689-2土 地之所有權回復登記予被告葉坤霖所有之同時，被告葉坤霖 應返還原告已給付之1,000,000元，即屬有據。 ⑵系爭讓渡書既經原告解除，則原告依系爭讓渡書第5條約定及 民法第259條規定，請求被告葉健鑫應返還原告已給付之4,3 00,000元，即屬有據。至於被告雖主張原告受領有系爭4筆 國有耕地上種植牛奶果之收取利益，並主張以此抵銷云云， 惟原告否認有管理、使用系爭4筆國有耕地或受有收取牛奶 果之利益，則被告就此應負舉證責任。被告雖提出被證11、 被證13之照片及被證12之存摺影本為證，然被證11、被證13 之照片縱為系爭4筆國有耕地之現況照片，仍無法證明原告 有管理、使用系爭4筆國有耕地或受有收取牛奶果利益，而 被證12之存摺影本雖顯示原告於113年7月16日匯款9,970元 至被告葉坤霖帳戶，被告並稱係因原告曾要被告葉健鑫找農 工幫忙而由被告葉健鑫為原告墊付工資，原告再於113年7月
16日匯款9,970元予被告等語，惟被告上開所述已遭原告否 認，且縱令為真，仍無法證明原告有管理、使用系爭4筆國 有耕地或受有收取牛奶果利益，從而被告主張以此抵銷被告 葉健鑫應給付之4,300,000元，自無理由。 ⑶被告復請求履勘現場證明被證11、13之照片為系爭4筆國有耕 地等語。惟被證11、13之照片縱經證明為系爭4筆國有耕地 ，亦無從認定原告已管理使用系爭4筆國有耕地而取得牛奶 果收益，前已敘明甚詳；且經本院訊問被告履勘現場得否證 明原告已收受交付、管理使用系爭4筆國有耕地，被告僅稱 由原告曾經匯款給被告葉健鑫可以證明原告有請被告葉健鑫 找工人去整地，也可證明原告想要管理處分系爭土地，被告 交付給原告的系爭4筆國有土地上的牛奶果，當時已經可以 採收，依照合理判斷會去採收等語(見本院卷233至234頁)， 惟被告所述全與履勘現場無關，並未說明此一證據方法之必 要性，是以被告此部分聲請即無必要。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條 分別定有明文。原告請求被告給付之前開金額，係屬給付未 有確定期限之金錢債權，自得請求自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息；又本 件起訴狀係於114年2月11日送達被告葉坤霖，於114年2月12 日寄存送達被告葉健鑫並於114年2月22日發生送達效力，此 有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第67、71頁），是原告 請求被告葉坤霖給付1,000,000元及自114年2月12日起至清 償日止，及被告葉健鑫給付4,300,000元及自114年2月23日 起至清償日止，均按年息百分之5計算之遲延利息，自屬有 據。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第15條第2項、系爭讓渡書 第5條及民法第259條規定，請求判決如主文第1、2項所示， 為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與 規定相符，爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許 之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。共同訴訟人，按其人 數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯 有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。法 院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法 第78條、第85條第1項、第87條第1項分別定有明文。查本件 訴訟標的金額總數為5,300,000元，應徵裁判費即本件訴訟 費用63,510元，應由敗訴之被告負擔。因原告請求被告葉坤 霖、被告葉健鑫給付之金額分別為1,000,000元及4,300,000 元，因此訴訟費用核定被告葉坤霖、被告葉健鑫應分別負擔 13,200元及50,310元，並依民事訴訟法第91條第3項諭知應 於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日 民事第四庭 法 官 蔡岳洲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日 書記官 陳惠萍