臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第425號
原 告 金帥公寓大廈管理委員會
兼上列一人
法定代理人 林江海
共 同
訴訟代理人 許哲嘉律師
被 告 黃品蓉即黃婉婷
上列當事人間請求拆除建物等事件，本院於民國114年7月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為臺南市○區○○段00000地號土地及其上同段OOOOO建號、
門牌號碼臺南市○區○○路000號7樓之1房屋（下分稱系爭土地
、系爭房屋，合稱系爭房地）之所有權人，即金帥公寓大廈
（下稱系爭大樓）之區分所有權人；原告甲○○（下逕稱其名
）亦為系爭大樓之區分所有權人，兼系爭大樓管理委員會之
法定代理人（與原告金帥公寓大廈管理委員會合稱原告2人
）。
㈡系爭大樓之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）於興建之初，並
無任何增建物，亦無明示或默示由被告使用之分管契約存在
，惟由被告管領之增建物（下稱系爭增建物），為未經系爭
大樓區分所有權人同意而擅自加蓋之違建，無權占用系爭屋
頂平台如臺南市東南地政事務所民國114年4月7日土地複丈
成果圖（下稱附圖）所示編號A位置、面積42平方公尺，影
響系爭大樓之景觀及住戶安全，亦與一般屋頂平台之通常設
置目的及使用方法有違，爰依公寓大廈管理條例第9條第4款
、民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭增建物
，並將系爭屋頂平台返還系爭大樓全體共有人等語。並聲明
：被告應將坐落系爭屋頂平台如附圖所示之系爭增建物拆除
，將系爭屋頂平台返還甲○○及其他共有人；願供擔保請准宣
告假執行（見訴字卷第73頁）。
二、被告則以：訴外人乙○○出售系爭房地給我時，有提出原始買
賣契約給我看，跟我保證系爭屋頂平台可以使用等語置辯。
並聲明：請求駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行
（見訴字卷第70頁）。
三、本院得心證之理由：
㈠被告所管領之系爭增建物，占用系爭屋頂平台有占用權源：
⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之
。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項、
第2項分別定有明文。次按「契約固須當事人互相表示意思
一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直
接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中
傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大
廈之買賣，建商與各承購戶分別約定該公寓大廈之共用部分
或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認
共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占
有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三
人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常
即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91
年度台上字第2477號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴原告2人主張甲○○與被告均為系爭大樓之區分所有權人，被告
為系爭增建物之事實上處分權人，系爭增建物占用系爭屋頂
平台面積如附圖所示等節，業據提出系爭增建物照片、系爭
房地謄本（見調字卷第19至25、31至41頁）等件為證，並經
本院會同臺南市東南地政事務所（下稱東南地政事務所）地
政人員履勘現場，且囑託該地政事務所測量明確，有勘驗筆
錄、照片、附圖(見訴字卷第31至35、41至47、51頁）附卷
可考，且為兩造所不爭執，堪予認定。
⑵證人乙○○到庭結證稱：我是系爭房地第一手所有權人，在系
爭大樓還沒蓋好，就與訴外人侯政義簽立系爭房地買賣契約
【見訴字卷第113至149頁，證人當庭提出系爭房地買賣契約
書原本、影本，經本院互核相符】，侯政義是建設公司的誰
我不知道，當時買的人都是跟他定契約，我是第一個住進系
爭房屋的，後來在112年賣給被告。系爭增建物及由系爭房
屋內通往系爭屋頂平台的木製樓梯都是我做的，當時跟建商
購買系爭房地時，建商跟買方說7樓的人可以增建到頂樓，
價錢比較貴，建商在蓋的時候，就都有留下樓梯孔，如訴字
卷第43頁所示【就是在7樓室內空間的屋頂，留下一個洞，
讓我們可以從室內進入8樓增建】，然後也依照系爭大樓7樓
6戶的相對應位置在系爭大樓屋頂平台建造女兒牆，讓大家
知道如果7樓的人要增建上去要照建商女兒牆內的位置，系
爭大樓7樓的6戶，後來都有增建，我是從房子內進入到頂樓
增建，所以我沒有把系爭房屋室內屋頂的孔洞封起來，但是
我知道有些人把房屋室內屋頂的孔洞封起來，走樓梯到頂樓
增建，我這樣的話等於使用兩樓，其他有封屋頂的，就很像
兩個有獨立出入口的建物，水表都留在頂樓，幾十年來縱使
有增建，其他住戶也都可以從樓梯走上頂樓抄水表，不會妨
礙公共使用。系爭大樓電梯井道延伸至系爭屋頂並蓋有預留
空間建物，並在其上蓋有磚造水塔，大樓住戶的電線都是依
附在這個水塔的磚牆外面，幾十年來都沒有使用水電的問題
，大樓管委會跟住戶要上去看水塔都沒有問題，所以不會因
為增建物而讓他們有不能使用水電。當時建商在7樓6戶室內
屋頂留有孔洞就是讓我們可以增建，從室內進入增建物，所
以當時看房子時，都會看到孔洞，如果不增建要怎麼住，所
以當時7樓6戶戶都有增建，嗣因增建物年久失修，且甲○○不
斷騷擾7樓住戶，所以有些7樓住戶就把增建物拆了等語（見
訴字卷第102至106頁）。
⑶經本院審酌上開證人證述，並核對證人所提之系爭房地買賣
契約之第4條第2項約定：7樓屋頂（即系爭屋頂平台），歸7
樓住戶保管使用，但1至6樓住戶亦可自由出入及裝置天線等
設施等語（見訴字卷第117頁），其證述及證據資料內容均
相符，堪信證人所述為真實。
⑷至原告雖稱：無法證明侯政義為建商云云。惟按證人乙○○上
開證述：當時買的人都是跟他（按即侯政義）訂契約，當時
建商跟買方說好，7樓可以增建到頂樓所以價錢比較貴等語
，縱侯政義非建商，衡諸上開最高法院意旨，侯政義與各承
購人間表示「7樓可增建」之意思表示，實為系爭大樓各承
購戶間意思表示傳達之媒介，是系爭大樓之各承購戶就系爭
屋頂平台之管理、使用權歸7樓住戶之意思表示，經侯政義
為媒介傳達，而獲致意思表示一致，堪認系爭大樓共有人間
已合意成立分管契約。至於系爭建物是否為違建，此乃行政
機關依法令權責認定是否科以行政罰，此乃取締規定，自難
以此否定該分管契約之效力。
⑸又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權
人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一
次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，
並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所
有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得
不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理
條例第55條第1項、第2項定有明文。查系爭大樓於73年11月
20日完成登記（見調字卷第31頁之系爭房屋謄本），足見系
爭大樓乃於84年6月28日公寓大廈管理條例施行前即已興建
完成，依上開說明，該分管契約縱將系爭大樓部分屋頂平台
約定專屬於7樓住戶使用，亦難謂該分管契約無效，併此敘
明。
⑹綜上，乙○○將系爭房屋讓售與被告，自應認兩造均受系爭大
樓之分管契約拘束，被告自有權於系爭房屋買賣契約之約定
範圍內，使用系爭屋頂平台。
㈡原告依民法第767條、第821條請求被告拆除系爭增建物，為
無理由：
⒈按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權
。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特
定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通
常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的
之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。
又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為
原告之當事人適格即無欠缺。次按共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公
寓條例第10條第2前段定有明文。而所謂管理，通常包含保
管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上
爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭
說明，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號
判決意旨參看）。是原告金帥公寓大廈管理委員會為系爭大
樓組織成立之管理委員會，固非系爭大樓之所有權人，惟原
告金帥公寓大廈管理委員會依法既為系爭大樓共用部分之管
理權人，就系爭大樓屬於共用部分所生之私法上爭議，無論
為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，是原告金帥公寓大
廈管理委員會依公寓條例第9條第2項、第4項、民法第767條
規定請求被告拆除系爭增建物，返還系爭屋頂平台部分，依
上說明，其當事人為適格。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文
。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，則應就其取得占有具有
正當權源之事實證明之。查原告金帥公寓大廈管理委員會為
系爭大樓共有部分之管理權人，甲○○與被告均為系爭大樓之
區分所有權人，又被告稱系爭增建物之鐵門可由其他住戶自
由開啟進入，另證人乙○○結證稱：幾十年來縱使有增建，其
他住戶也都可以從樓梯走上頂樓抄水表，沒有水電問題，不
會妨礙公共使用等語，是被告就系爭屋頂平台之管理使用，
並未逾越系爭大樓買賣契約第4條第2項就系爭屋頂平台約定
之範疇，是被告基於分管契約保管使用系爭屋頂平台，屬有
權占有，原告2人自不得請求被告拆除系爭增建物後返還占
用部分。
⒊至原告雖稱：系爭房屋室內屋頂孔洞是讓住戶裝天線或採光
罩云云，惟系爭房屋買賣契約第4條第2項所約定其他住戶得
自由出入及裝置天線等設施之範圍，應係指7樓屋頂（按即
系爭屋頂平台），而非專指該屋頂孔洞，況該孔洞範圍甚大
，要求頂樓住戶僅設置採光罩或未遮蔽並提供其他住戶於屋
頂孔洞設置天線，顯與常情不符，是原告2人主張不足採。
四、綜上所述，兩造就系爭屋頂平台之使用，均受系爭大樓之分
管契約拘束，是原告2人依公寓大廈管理條例第9條第4款、
民法第821條、第767條第1項請求被告拆除系爭增建物並返
還系爭屋頂平台，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回
，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 17 日 民事第三庭 法 官 王淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日 書 記 官 洪凌婷