臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第706號
原 告 吳紘杰
訴訟代理人 林建宏 律師
被 告 何紫瀅
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國114年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬玖仟肆佰陸拾玖元，及自民國一百一
十二年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬玖仟肆佰
陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國111年6月14日與被告訂立不
動產買賣契約書（下稱系爭契約）；雙方約定由被告以新臺
幣（下同）17,610,000元之價金，將門牌號碼臺南市○市區○
○街00巷00號即臺南市○市區○○段000○號建物，應有部分全部
（下稱系爭建物）及坐落同段40之23地號土地，應有部分全
部、同段40之24地號土地，應有部分十六分之一、同段40之
25地號土地，應有部分十八分之一（按：上開土地，下稱系
爭土地；系爭土地與系爭建物，以下合稱為系爭不動產），
出賣予原告。茲因系爭建物有漏水之瑕疵；為此，爰依民法
第359條規定，請求減少價金；再依民法第179條規定，請求
被告返還原告溢付之價金600,000元等語。並聲明求為判決
，被告應給付原告600,000元，及自民事起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告向建商購買系爭建物後，乃出租使用；被告於111年7月2
9日將系爭建物交付予原告時，曾與原告至系爭建物檢視屋
況，並詢問承租人系爭建物有無瑕疵，被告否認故意不告知
原告瑕疵。
㈡受社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）指
定從事鑑定之〔下稱從事鑑定之人；臺南市建築師公會鑑定
後出具之鑑定報告書（下稱系爭報告書）及函復本院之函文
，雖使用「鑑定人」之用語，惟本院乃囑託臺南市建築師公
會鑑定，受臺南市建築師公會指定從事鑑定之人，應非民事
訴訟法所稱之鑑定人，爰將其稱謂改為從事鑑定之人〕至系
爭建物鑑定當日為雨天，系爭建物3樓陽臺為露天，下雨會
有雨水潑入，陽臺係因雨天而潮溼，陽臺含水情形乃因下雨
所致。
㈢系爭建物3樓落地窗，為增建，被告依系爭契約第17條特別約
定事項（下稱系爭特約）之約定，就系爭建物之漏水，不負
瑕疵擔保義務。且被告關於滲漏水之瑕疵擔保義務，依系爭
特約之約定，僅限於修復，排除被告所負減少價金之瑕疵擔
保責任。
㈣臺南市建築師公會既鑑定系爭建物僅須支出修復費用69,469
元即可修復，足見漏水情形輕微，並無無法完全修復之情形
，應無污名價值減損。原告主張系爭建物有污名價值減損，
並無理由。
㈤臺南市建築師公會之鑑定違反「中華民國不動產估價師公會
全國聯合會（下稱估價師全國聯合會）第九號公報瑕疵－不
動產污名價值減損估價指引」（下稱系爭指引）；再臺南市
建築師公會應為實質鑑定而非參考相關判決作成鑑定報告；
又系爭土地並無瑕疵，系爭報告書未區分系爭土地及系爭建
物之價值，以系爭不動產之價金據以計算減少之價金，顯然
有誤；另臺南市建築師公會既認為漏水對於系爭土地價值之
影響較小，卻仍以系爭不動產之價金據以計算應減少之價金
，顯然矛盾。系爭報告書應不具參考價值等語。
㈥並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不
利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於111年6月14日與被告訂立系爭契約，雙方約定由被告
將系爭不動產出賣予原告，價金為17,610,000元。
㈡系爭特約約定：「買賣雙方合意賣方滲漏水自交屋日起瑕疵
擔保6個月（人為因素、天災、增建除外）賣方同意6個月之
後自行處理修復，與賣方及仲介無涉」等語。
㈢系爭契約所附「標的物現況明書（成屋）」（下稱系爭說明
書）「建物現況是否有滲漏水情形」處賣方簽名欄，業經被
告親簽其姓名，其右側經人勾選「否」。
㈣被告於111年7月25日將系爭不動產之所有權移轉登記於原告
，並於111年7月29日將系爭不動產交付予原告。
㈤被告曾在112年3月7日寄發面額35,000元之郵政匯票予原告，
作為漏水修復費用之賠償；原告至今尚未兌領該匯款，亦未
將該匯款退還與被告。
㈥系爭建物經臺南市建築師公會鑑定結果，臺南市建築師公會
認為系爭建物3樓地板及廁所與陽臺落地鋁門門檻下方之樓
地板防水未施作完善，因下雨之緣故，3樓陽臺之水經由門
檻下方之縫隙，延伸滲漏至3樓地板及2樓室內天花板，加上
3樓廁所地板防水未施作完善，亦延伸滲漏至3樓廁所門檻及
2樓室內天花板並滴至地板。如就系爭建物2、3樓漏水部分
進行修復，所需之修復費用為69,469元。又經從事鑑定之人
勘酌建物現況，參考系爭建物及其坐落之基地於111年6月間
之買賣價金為17,610,000元，從事鑑定之人認為系爭建物2
、3樓漏水部分於修復完畢後，依專業判斷參酌相關判決（
按：系爭報告書雖使用「判例」之用語，惟所謂判例乃指最
高法院於法院組織法在107年12月7日修正施行前，依該法第
57條所定程序選編，報請司法院備查之裁判，系爭報告書內
相關法院參考判例所附之判決，均非判例；系爭報告書該部
分之記載，應有錯誤，爰更正為判決），衡量市場狀況，鑑
定折損之價值約為3%，其減少之價金為530,000元，111年6
月間之買賣價金，應減為17,080,000元（按：兩造僅就客觀
上臺南市建築師公會做成上開鑑定結果不爭執，至於鑑定結
果是否可採，兩造則有爭執）。
四、得心證之理由：
㈠原告主張依民法第359條規定，請求被告減少價金600,000元
，有無理由？
1.系爭建物有無瑕疵？
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因
物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354
條第1項本文、第359條本文分別定有明文。次按，所謂
物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品
質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度台上
字第2214號判決參照）。再按，建物如會漏水，必然減
少建物之價值，且減少建物通常可以遮風蔽雨，讓使用
者得於建物內安定生活或活動之效用。故於興建完成建
物（按：即俗稱之成屋）之買賣，除非買賣雙方對於建
物漏水情形之存在，已有認識，並有以建物漏水情形存
在之現狀為交易之意思；否則，依通常交易觀念，興建
完成建物如會漏水，即有減少價值及通常效用之瑕疵。
⑵查，系爭契約所附系爭說明書「建物現況是否有滲漏水
情形」處賣方簽名欄，業經被告親簽其姓名，其右側經
人勾選「否」，為兩造所不爭執（參見兩造不爭執之事
項㈢），並有系爭說明書影本1份在卷可按〔參見本院112
年度補字第332號卷宗（下稱補卷）第45頁〕。足見原告
對於系爭建物漏水情形之存在，應無認識；兩造亦無以
系爭建物漏水情形存在之現狀為交易之意思，揆諸前揭
說明，依通常交易觀念，系爭建物如會漏水，即有減少
價值及通常效用之瑕疵。
⑶次查，經本院囑託臺南市建築師公會鑑定系爭建物2、3
樓漏水之位置及原因為何？從事鑑定之人依囑託鑑定位
置於現場會勘調查，並以高頻電磁波混凝土水份儀於相
關測點量測非傳導性固體物質之水份含量%值，確認測
點之水份含量，同時以紅外線熱像儀觀測紀錄比對確認
，經綜合比對分析研判後，認為系爭建物3樓地板及廁
所與陽臺落地鋁門門檻下方之樓地板防水未施作完善，
因下雨緣故，3樓陽臺之水經由門檻下方之縫隙，延伸
滲漏至3樓地板及2樓室內天花板，加上3樓廁所地板防
水未施作完善，亦延伸滲漏至3樓廁所門檻及2樓室內天
花板並滴至地板，有系爭報告書1份在卷可按〔參見本院
112年度訴字第706號卷宗（下稱本院卷）第97頁至第18
9頁〕。衡諸從事鑑定之人乃具有建築專業知識、技術及
經驗之建築師，此觀諸系爭報告書所載鑑定建築師之姓
名自明（參見本院卷第105頁）；且系爭報告書業已明
確記載其鑑定方法、鑑定經過，並檢附鑑定過程中拍攝
之相關照片，堪認系爭報告書內關於系爭建物2、3樓漏
水之位置及原因之鑑定意見，應堪採信。準此，足認系
爭建物2、3樓確有漏水之情，且漏水之原因，乃因系爭
建物3樓地板及廁所與陽臺落地鋁門門檻下方之樓地板
防水未施作完善，及系爭建物3樓廁所地板防水未施作
完善所致。
⑷被告雖抗辯：從事鑑定之人至系爭建物鑑定當日為雨天
，系爭建物3樓陽臺為露天，下雨會有雨水潑入，陽臺
係因雨天而潮溼，陽臺含水情形乃因下雨所致等語。惟
查，鑑定建物有無漏水情形，本即係鑑定建物於晴天或
雨天，是否會發生滲、漏水情形。是以，雨天應更適於
從事系爭建物有無漏水情形之鑑定；且雨水潑入或潮溼
所致水分%值，與漏水所致水分%值，並非不能區辨；何
況，經從事鑑定之人檢測結果，系爭3樓陽臺內、最易
為雨水所淋濕，距離落地窗較遠處之地板，水分%值均
小於3，此觀之系爭鑑定報告書所附「標示處水分%值≧3
為漏水位置」自明（參見本院卷第159頁），益徵系爭
建物2樓天花板、3樓地板水份%值大於或等於3，應與下
雨無關。被告抗辯：從事鑑定之人至系爭建物鑑定當日
為雨天，系爭建物3樓陽臺為露天，下雨會有雨水潑入
，陽臺係因雨天而潮溼，陽臺含水情形乃因下雨所致等
語，應無足取。
⑸系爭建物如會漏水，即有減少價值及通常效用之瑕疵，
已如前述；而系爭建物2、3樓確有漏水之情，且漏水之
原因，乃因系爭建物3樓地板及廁所與陽臺落地鋁門門
檻下方之樓地板防水未施作完善，及系爭建物3樓廁所
地板防水未施作完善所致，亦如前述，堪認系爭建物確
有減少價及及通常效用之瑕疵。
⑹系爭建物既有前述價值瑕疵及通常效用之瑕疵，揆之前
揭規定，原告主張依民法第359條本文規定，請求被告
減少價金，即屬正當。
⑺至被告雖抗辯：系爭建物3樓落地窗，為增建，被告依系
爭特約之約定，就系爭建物之漏水，不負瑕疵擔保義務
。且被告關於滲漏水之瑕疵擔保義務，依系爭特約之約
定，僅限於修復，排除被告所負減少價金之瑕疵擔保責
任等語。惟查，系爭建物漏水之原因，乃因系爭建物3
樓地板及廁所與陽臺落地鋁門門檻下方之樓地板防水未
施作完善，及系爭建物3樓廁所地板防水未施作完善所
致，已如前述；又依本院向臺南市政府工務局所調取（
104）南工使用第02790號使用執照（按：即系爭建物之
起造人訴外人麗軒建設股份有限公司興建系爭建物時，
向臺南市政府申請核發之使用執照）卷宗（下稱使用執
照卷宗）所附系爭建物之參樓平面圖所示，系爭建物南
側設有浴室，浴室旁為陽臺，房間通往陽臺處標示DW4
；再比對使用執照卷宗門窗圖一，可以看出DW4為落地
窗，尺寸為140乘120公分，最低處距離地板之距離為10
公分，業經本院會同臺南市政府工務局人員前往系爭建
物勘驗屬實，制作履勘筆錄1份在卷可按（參見本院卷
第269頁），足見系爭建物3樓於興建完成時，即係設置
落地窗，自難認系爭建物3樓落地窗為增建；此外，被
告復未能舉出其他證據以實其說，被告辯稱系爭建物3
樓落地窗，為增建等語，自不足採。又系爭建物3樓落
地窗，既非為增建，則被告以系爭建物3樓落地窗為增
建為由，抗辯其依系爭特約之約定，就系爭建物之漏水
，不負瑕疵擔保義務等語，自無足取。次查，系爭特約
乃約定：「買賣雙方合意賣方滲漏水自交屋日起瑕疵擔
保6個月（人為因素、天災、增建除外）賣方同意6個月
之後自行處理修復，與賣方及仲介無涉」等語，為兩造
所不爭執（參見兩造不爭執之事項㈡），並有系爭契約
影本1份在卷可按（參見補卷第33頁至第42頁）；自文
義觀之，乃約定被告就系爭建物滲漏水之瑕疵所負瑕疵
擔保義務，其期間為自交屋日起6個月，逾上開期間以
後所生之滲漏水，則由原告自行處理及修復，與原告無
關，非謂被告就系爭建物所負滲漏水之瑕疵擔保責任，
僅限於修復。被告抗辯其關於滲漏水之瑕疵擔保義務，
依系爭特約之約定，僅限於修復，排除被告所負減少價
金之瑕疵擔保責任等語，亦無足取。
2.系爭建物因有上開瑕疵而可減少之價金為多少元？
⑴經本院囑託臺南市建築師公會就：如就系爭建物2、3樓
漏水部分進行修復，所需修復費用約為多少元？其中零
件及工資各為多少元？系爭建物2、3樓漏水部分如經修
復完畢，系爭建物之價值是否仍會減少？如不會減少，
其原因為何？如仍會減少，若參考系爭建物及其坐落之
基地於111年6月間之買賣價金為17,610,000元計算，系
爭建物2、3樓漏水於修復完畢後，其減少之價值為若干
元？111年6月間之買賣價金，應減為多少元？進行鑑定
後，臺南市建築師公會之鑑定意見略以：①系爭建物2、
3樓漏水部分進行修復，修復方法為先處理3樓浴室陽臺
整修，再處理2樓臥屋天花板整修。參考中華民國全國
建築師公會108年、111年鑑定案例彙編之工程單價表，
所需之修復費用為69,469元，其中材料費用為20,594元
，工資為48,875元。②系爭建物2、3樓漏水部分如經修
復完畢，因污名價值減損，其價值仍會減少。依據不動
產估價師公會統計一般因漏水導致房屋價值減損如漏水
已修復折價幅度約為房屋時價15%至19%。從事鑑定之人
勘酌房屋現況，參考系爭建物及其坐落之基地，於111
年6月間之買賣價金為17,610,000元，系爭建物2、3樓
漏水於修復完畢後，依專業判斷參酌相關判決，衡量市
場狀況，鑑定折損之價值約為3%左右，其減少之價值為
530,000元，111年6月間之買賣價金，應減為17,080,00
0元，有系爭報告書1份附卷可稽（參見本院卷第97頁至
第189頁）。
⑵就系爭報告書內所載關於修復費用之鑑定意見，本院審
酌臺南市建築師公會乃指定具有建築專業知識、技術及
經驗之建築師從事鑑定，此觀諸系爭報告書所載鑑定建
築師之姓名自明（參見本院卷第105頁）；且系爭報告
書內業已詳細敘述修復方法，並列出修復之工項、各工
項之工資、材料費用；並參酌被告並未抗辯系爭報告書
內敘述之修復方法、修復之工項、各工項之工資、材料
費用有何不合理或悖於市場行情之處，認為上開部分之
鑑定意見，應堪採信。
⑶就系爭報告書內所載關於污名價值減損之鑑定意見，本
院認為並無參考之價值，理由如下：
①就鑑定方法而言：
按不動產之瑕疵價值減損，係指不動產受到瑕疵所
造成之價值減損總額，包含修復費用及污名價值減
損。修復費用指修復瑕疵問題所必須支出之費用；
污名價值減損指不動產受到污名效果影響所造成之
價值減損。而污名效果之產生乃基於市場多數參與
者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且即使經過
修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能
性。又並非所謂瑕疵不動產均具有污名價值減損，
在評估瑕疵不動產之污名價值減損前，應先分析污
名效果是否顯著，以確立價值減損與瑕疵問題間之
因果關係。分析污名效果是否顯著時，得從收益性
及市場性風險進行分析，收益性風險指具有瑕疵問
題之不動產在修復後仍無法達到原有收益表現，或
瑕疵問題無法進行修復導致收益性降低；市場性風
險指多數潛在買方在知悉不動產曾經發生瑕疵問題
時，無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復
發之可能性，導致市場性降低。而污名價值減損評
估得使用比較法、收益法或成本法等估價方法。當
瑕疵問題特殊，市場上缺乏足夠資訊時，得使用文
獻回顧、條件評價、訪談、問卷、對偶分析、再出
售分析、多元迴歸分析等方法取得估價所需之資訊
，但應符合該方法之相關標準，以提高可信度。此
觀諸卷附系爭指引壹、名詞定義及貳、原則之記載
自明（參見本院卷第437頁至第444頁）。準此，認
定瑕疵不動產有無污名價值減損，自應先分析污名
效果是否顯著，確立價值減損與瑕疵問題間之因果
關係。
細繹系爭報告書內，未見臺南市建築師公會說明從
事鑑定之人究係經由如何之分析，認定具有上開瑕
疵之系爭建物污名效果顯著，並確立價值減損與瑕
疵問題間之因果關係，亦未見臺南市建築師公會說
明從事鑑定之人究係使用如何之估價方法，就污名
價值減損進行評估，則臺南市建築師公會就污名價
值減損部分所為之鑑定，所用之鑑定方法是否符合
就污名價值減損進行估價之理論或專業知識，即待
商榷。
②就鑑定過程之嚴謹與否而言：
系爭報告書雖載有系爭建物2、3樓漏水部分如經修
復完畢，因污名價值減損，其價值仍會減少。依據
不動產估價師公會統計一般因漏水導致房屋價值減
損如漏水已修復折價幅度約為房屋時價15%至19%。
從事鑑定之人勘酌房屋現況，參考系爭建物及其坐
落之基地，於111年6月間之買賣價金為17,610,000
元，系爭建物2、3樓漏水於修復完畢後，依專業判
斷參酌相關判決，衡量市場狀況，鑑定折損之價值
約為3%左右，其減少之價值為530,000元之意旨。
惟經本院函詢臺南市建築師公會，該會是否曾向不
動產估價師公會取得上開統計資料，臺南市建築師
公會函復本院，上開記載係引用臺灣桃園地方法院
（下稱桃園地院）104年度訴字第817號民事判決所
載資料，該會從事鑑定之人未曾向不動產估價師公
會取得上開統計資料，有臺南建築師公會114年3月
18日114南市建師永鑑字第136號函文（下稱系爭函
文）1份在卷可按（參見本院卷第293頁），可知從
事鑑定之人於鑑定前，並未取得其引用之統計資料
。又從事鑑定之人，既未取得其引用之統計資料，
衡諸常情，自未經由檢視及分析該統計資料之抽樣
時間、範圍、件數，確認該統計資料於系爭建物之
鑑定有無參考價值。其次，經本院函詢該會所指相
關判決之個案房屋之漏水情形，與系爭建物漏水情
形之差異性如何？為何認為該會所指相關判決於本
件有參考價值？臺南市建築師公會亦僅函復：個案
房屋之建物現況條件、漏水原因、損壞程度輕微或
嚴重情形、損壞樓層面積大小均不一，其差異性實
在無法比較。該會從事鑑定之人了解相關判決，只
是作為參考，不代表需要類似比照其他價格減損率
，並敘述該會鑑定委由兩位建築師編制鑑定書，若
有爭議事項，另由該會鑑定委員會共同研議審查，
故系爭報告書已具鑑定可信度，足供法院參考，有
系爭函文1份附卷足據（參見本院卷第295頁）；衡
諸常情，如從事鑑定之人於鑑定以前，曾就其所參
考相關判決所涉建物之漏水情形與系爭建物之漏水
情形，進行比較，確認其所參考相關判決於本件訴
訟有無參考之價值，應無未能答覆本院之理，足見
從事鑑定之人於鑑定以前，應未就其參考相關判決
所涉建物之漏水情形與系爭建物之漏水情形，進行
比較，確認其所參考相關判決於本件訴訟有無參考
之價值。從而，從事鑑定之人於鑑定以前，既未確
認其所引用之統計資料於系爭建物之鑑定有無參考
價值，亦未確認其所參考相關判決於本件訴訟有無
參考之價值，即貿然參考其所引用統計資料及其所
參考之相關判決，就系爭建物進行污名價值減損之
鑑定，其鑑定過程已難謂為嚴謹。
況且，房屋漏水已修復、未修復導致房屋價值減損
之比例，個案上仍可能因為房屋漏水情形嚴重程度
、漏水所在位置及範圍、事實發生日距離價格日期
時間長短、修復情形、勘估標的房屋價值、修復成
本等因素產生個案上之差異，不動產估價實務上均
採個案評估，不動產估價師全國聯合會並未進行相
關統計資料，供估價師參考，此觀諸卷附不動產估
價師全國聯合會113年9月13日113估全聯字第088號
函文1份在卷可按（參見本院卷第251頁），益徵臺
南市建築師公會從事鑑定之人貿然參考其所援引統
計資料及其所指相關判決進行鑑定，其鑑定過程並
不嚴謹。
③就鑑定理由之完備與否而言：
系爭報告書雖記載系爭建物2、3樓漏水部分如經修
復完畢，因污名價值減損，其價值仍會減少，惟未
詳細說明其認定系爭建物如經修復完畢，仍有污名
價值減損之理由，無異於不附理由之認定。
系爭報告書雖記載依據不動產估價師公會統計一般
因漏水導致房屋價值減損如漏水已修復折價幅度約
為房屋時價15%至19%，惟鑑定結果之結論，卻認為
系爭建物2、3樓漏水於修復完畢後，依專業判斷參
酌相關判決，衡量市場狀況，鑑定折價之價值約為
3%左右，遠低於該會所述依不動產估價師公會統計
一般因漏水導致房屋價值減損如漏水已修復折價幅
度約為房屋時價15%至19%之意旨。經本院函詢臺南
市建築師公會其原因為何，臺南市建築師公會函復
略以：系爭報告書記載依據不動產估價師公會統計
一般因漏水導致房屋價值減損如漏水已修復折價幅
度約為房屋時價15%至19%，係參考桃園地院104年
度訴字第817號民事判決所載，從事鑑定之人了解
相關判決，只是作為參考，不代表需要類似比照他
案價值減損率等語，並重申從事鑑定之人勘酌房屋
現況，參考系爭建物及其坐落之基地，於111年6月
間之買賣價金為17,610,000元，系爭建物2、3樓漏
水於修復完畢後，依專業判斷參酌相關判決，衡量
市場狀況，鑑定折損之價值約為3%左右，其減少之
價值為530,000元，111年6月間之買賣價金，應減
為17,080,000元，及說明該會之鑑定意見僅提供法
院審酌各種情況，作為參考，有系爭函文1份附卷
足據（參見本院卷第293頁至第295頁），而未具體
說明從事鑑定之人既參考該統計資料，惟鑑定結果
卻遠低於該統計資料之詳細理由，是系爭報告書認
定系爭建物因污名價值減損而應減少價金比例之理
由，亦難謂為完備。
④從而，系爭報告書內關於污名價值減損之鑑定，其鑑
定方法是否符合就污名價值減損進行估價之理論或專
業知識，既待商榷；其鑑定過程又不嚴謹；而系爭報
告書內復未說明認定系爭建物如經修復完畢，仍有污
名價值減損之理由；其認定系爭建物因污名價值減損
而應減少價金比例之理由亦難謂為完備，則系爭報告
書內關於污名價值減損之鑑定意見，自無參考之價值
。
⑷按距離興建完成，已有數年以上之建物，因防水材料或
建材老化、給水管線老化、腐蝕或接頭鬆脫、排水管阻
塞、破裂或接頭鬆脫，破裂，以致發生漏水情形而必須
修復者，並非少見。因此，前述類型之建物如有程度輕
微之漏水，並經修復。衡諸常情，非但未必會使市場參
與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，或擔憂瑕疵問
題未完全消除或有復發之可能性，反而可能會使市場參
與者預見已經修復部分，在更換之材料、建材、管線或
接頭等物品使用年限屆滿以前，可無須擔心發生漏水情
形之瑕疵問題。是以，就距離興建完成，已有數年以上
之建物，如發生漏水情形，業經修復者，自非必然使建
物受到污名效果影響而造成價值減損。查，系爭建物乃
於104年6月30日建築完成，有土地建物查詢資料1份在
卷可按（參見本院卷第327頁），至兩造訂立系爭契約
時，將近7年，足見系爭建物乃距離興建完成，已有數
年以上之建物；且系爭建物2、3樓漏水情形之修復費用
為69,469元，已如前述，衡諸市面上一般建物漏水修復
工程之市場價格，可知系爭建物之漏水程度，尚屬輕微
，則系爭建物之漏水情形，如經修復，是否仍會使系爭
建物受到污名效果影響而造成價值減損，即非無疑；而
原告復未能舉出其他證據以實其說，自難認系爭建物經
修復後，仍有污名價值減損。
⑸本院審酌不動產之瑕疵價值減損，係指不動產受到瑕疵
所造成之價值減損總額，包含修復費用及污名價值減損
，此參諸系爭指引壹、三之記載自明（參見本院卷第43
7頁）；並斟酌系爭建物之修復費用為69,469元，已如
前述；另尚難認系爭建物經修復後，仍有污名價值減損
，亦如前述，認為系爭建物之瑕疵價值減損，應為69,4
69元。原告主張系爭建物因上開瑕疵而減少之價金於69
,469元，尚堪採信；逾上開部分之主張，則難採憑。
3.原告主張依民法第179條規定，請求被告給付600,000元及
遲延利息，有無理由？
⑴按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權
，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金
，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減
少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101
年度台上字第1916號判決參照）；出賣人受領該部分價
金之法律上原因，亦不存在，買受人自得依民法第179
條規定，請求出賣人返還先前受領之該部分價金。
⑵查，原告依民法第359條規定，請求減少價金，既屬有據
；且系爭建物應減少價金69,469元，已如前述，揆之前
揭說明，被告受領該部分價金即69,469元之法律上原因
，即不存在，則原告依民法第179條規定，請求被告給
付69,469元，應屬正當。逾上開部分之請求，則非正當
。
⑶末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付
時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付
命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條
第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。查
，本件被告應為之給付，並無確定期限，且原告復未舉
證證明於起訴前曾向被告請求，惟被告既經原告提起本
件民事訴訟而受民事起訴狀繕本之送達，依民法第229
條第2項之規定，自應自民事起訴狀繕本送達之翌日，
負遲延責任。從而，原告請求被告給付自民事起訴狀繕
本送達被告之翌日即112年5月9日起，此有本院送達證
書1份在卷可按（參見本院卷第19頁），至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，亦屬正當。
五、綜上所陳，原告依民法第179條規定，請求被告給付69,469
元，及自112年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息，為有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、末按，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法
院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各
自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查
，原告雖主張請求本院考量被告並告知原告系爭建物有漏水
情形，鑑定費用應由被告負擔等語。惟查，原告聲請本院囑
託臺南市建築師公會鑑定，乃用以證明系爭建物2、3樓漏水
之位置及原因、如就系爭建物2、3樓漏水部分進行修復，所
需修復費用約為多少元？其中零件及工資各為多少元？系爭
建物2、3樓漏水部分如經修復完畢，系爭建物之價值是否仍
會減少？如不會減少，其原因為何？如仍會減少，若參考系
爭建物及其坐落之基地於111年6月間之買賣價金為17,610,0
00元計算，系爭建物2、3樓漏水於修復完畢後，其減少之價
值為若干元？111年6月間之買賣價金，應減為多少元？上開
待證事實，不論被告有無告知原告系爭建物有漏水情形，均
有調查之必要，是本院認原告主張鑑定費用應由被告負擔，
尚無足取。次查，本件原告一部勝訴，一部敗訴，本院斟酌
兩造勝敗之情形，認為本件訴訟之訴訟費用，應由兩造依勝
敗比例負擔，即由被告負擔12%，餘由原告負擔，爰判決如
主文第2項所示。
七、本判決原告勝訴部分乃所命給付之金額未逾500,000元之判 決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權 宣告假執行；此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執 行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為 准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附 麗，應予駁回。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核 原告勝訴部分與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告 之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與本院 前揭判斷不生影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3 92條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
民事第一庭 法 官 伍逸康以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 7 月 10 日 書記官 張仕蕙
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