臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第489號
原 告 唐建雄
訴訟代理人 孫羽力律師
游敏傑律師
被 告 趙瑞弟
沈豊田
沈美安
沈美金
沈素貞
沈奇霖
共 同
訴訟代理人 林唐緯律師
複 代理人 陳韻雯律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年6月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖應將坐落臺
北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖編號A部分所示之增
建物（面積：五十三平方公尺）、編號C1部分所示之鋁梯（
面積：一點七六平方公尺）、編號C2部分所示之冷氣及雨遮
（面積：一點三八平方公尺）拆除，並將前開占用之土地騰
空返還予原告及其餘全體共有人。
二、被告趙瑞弟應自前項所示增建物、地上物遷出。
三、被告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖應給付原告
新臺幣參萬柒仟零捌拾玖元。
四、被告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖應自民國一
百一十三年六月二十一日起至騰空返還本判決主文第一項所 示土地之日止，按月給付原告新臺幣陸佰柒拾壹元。 五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖 各負擔百分之十二，被告趙瑞弟負擔百分之六，餘由原告負 擔。
七、本判決第一、二項於原告以新臺幣柒佰捌拾柒萬捌仟元為被 告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟參佰陸拾參 萬肆仟玖佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告沈豊田、沈 美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖供擔保後，得假執行；但被
告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖如以新臺幣參 萬柒仟零捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。九、本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣貳佰元為被告沈 豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖供擔保後，得假執 行。但被告沈豊田、沈美安、沈美金、沈素貞、沈奇霖就各 到期部分如以新臺幣陸佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為 假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法 第256條所明定。
二、本件原告起訴時聲明原為：㈠被告沈豊田、沈美安、沈美金 、沈素貞、沈奇霖（下稱沈豊田等5人）應將門牌號碼臺北 市○○區○○○路0段00巷00號1樓（下指該號整棟建物時稱系爭 房屋，如專指特定樓層房屋則以樓層數區別）增建部分如起 訴狀附圖所示紅色區域部分拆除，並將占用土地騰空返還予 原告及全體共有人。㈡被告趙瑞弟應自系爭1樓房屋增建部分 如起訴狀附圖所示紅色區域部分遷出，並將占用土地騰空返 還予原告及全體共有人。㈢沈豊田等5人應將系爭1樓房屋上 方平台如起訴狀附圖所示黃色區域部分拆除並回復原狀。㈣ 被告應給付原告新臺幣（下同）21萬5,880元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至返還日止，按月給付3,598元。㈤願供擔保 ，請准宣告假執行（見113年度北司補字第1114號卷【下稱 北司補卷】第9頁）。嗣原告依臺北市中山地政事務所於民 國113年11月8日收件之土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果 圖）更正聲明，僅係更正事實上之陳述，另依測量結果減縮 聲明，最終聲明如後述原告主張欄所示（見本院卷第405至4 07頁），於法均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭地下1樓房屋及其坐落基地臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，沈 豊田等5人為系爭1樓房屋所有權人，系爭1樓房屋原登記之 平台範圍僅有如系爭複丈成果圖編號B部分所示（下稱B區平 台），詎沈豊田等5人擅自向外擴建平台，擴建範圍如系爭 複丈成果圖編號A部分所示（下稱A區平台，並與B區平台合 稱為系爭平台），且違法裝設鋁梯、冷氣、雨遮等地上物，
占用位置如系爭複丈成果圖編號C1、C2部分所示（下合稱系 爭地上物），A區平台、系爭地上物無權占用系爭土地，沈 豊田等5人再將系爭1樓房屋連同系爭平台、系爭地上物出租 予趙瑞弟收益，是原告自得依民法第767條第1項前段、中段 、第821條之規定，請求沈豊田等5人將A區平台、系爭地上 物拆除，及請求趙瑞弟自A區平台、系爭地上物遷出，並將 占用土地返還予原告及全體共有人，暨依民法第179條規定 ，請求沈豊田等5人給付相當於租金之不當得利。又沈豊田 等5人擅自搭蓋違建，影響系爭房屋景觀及住戶居住安全， 且違反平台之設置目的及通常使用方法，違反公寓大廈管理 條例第5條、第15條之規定，原告自得依民法第767條第1項 前段、中段、第821條、公寓大廈管理條例第5條、第15條之 規定，請求沈豊田等5人拆除B區平台並回復原狀等語。並聲 明：㈠沈豊田等5人應將A區平台、系爭地上物拆除，並將占 用土地騰空返還予原告及全體共有人。㈡趙瑞弟應自A區平台 、系爭地上物遷出。㈢沈豊田等5人應將B區平台拆除並回復 原狀。㈣沈豊田等5人應給付原告4萬7,896元，及自113年6月 21日起至返還前開土地之日止，按月給付838元。㈤願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋之起造人為訴外人即原告之父唐水波， 系爭平台於建築之初即存在，被告無任何擴建行為。又訴外 人沈簡阿治於66年間向唐水波購買系爭1樓房屋及系爭土地 應有部分，沈簡阿治死亡後由沈豊田等5人於107年間繼承取 得，因系爭平台於沈簡阿治購買系爭1樓房屋時即已存在， 即屬建築物之出賣人保留共有部分之專用權，而附隨於專有 部分出賣之情形，且原告前向沈簡阿治承租系爭平台一部分 用作地下室車道出入口，顯見沈豊田等5人就系爭平台坐落 之土地有專用權。另縱認系爭平台登記範圍小於實際之平台 範圍，因系爭平台之存在為公眾可見，而全體共有人仍容任 被告占有使用該部分土地，應認有默示分管契約存在等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡ 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第319、320頁）： ㈠系爭房屋於65年5月14日建築完成，起造人為唐水波，原告於 74年間因繼承取得系爭地下1樓房屋、系爭土地應有部分（ 權利範圍：50分之1）。沈豊田等5人於107年9月26日因繼承 取得系爭1樓房屋（權利範圍：公同共有全部）及系爭土地 應有部分（權利範圍：公同共有10分之1）【見北司補卷第3 3至40頁、本院卷第9頁】。
㈡系爭平台、系爭地上物之所有權人、事實上處分權人為沈豊
田等5人（權利範圍：公同共有全部），該等地上物占有系 爭土地。另趙瑞弟因租賃而占有上揭地上物。
㈢沈豊田等5人前向原告提起返還租賃物之訴，經本院以111年 度訴字第633號判決沈豊田等5人勝訴確定（見本院卷第69至 77頁）。
四、本院得心證之理由：
㈠請求拆除A區平台、系爭地上物並遷讓返還土地部分： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1 項前段、中段、第821條前段定有明文。次按以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存 在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告 無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有 正當權源之事實證明之（最高法院88年度台上字第2725號判 決意旨參照）。再按分管協議雖不以訂立書面為要件，明示 或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉 動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之 沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者 外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2 118號判決意旨參照）。又占有共有土地特定部分使用之原 因多端，非僅基於分管協議一途，則依民事訴訟法第277條 前段規定，占用者自應就有分管協議之有利事實負舉證責任 （最高法院96年度台上字第1479號判決意旨參照）。原告主 張沈豊田等5人公同共有之A區平台、系爭地上物無權占有系 爭土地，趙瑞弟則占有A區平台、系爭地上物，被告就占有 之事實不爭執（見兩造不爭執事項㈡），惟辯稱A區平台、系 爭地上物坐落在系爭1樓房屋專有之平台範圍內，被告有專 用權，且有默示分管契約成立等語，自應由被告就其有專用 權、默示分管契約成立之事實，負舉證責任。
⒉被告雖辯稱：被告無任何擴建行為，A區平台、系爭地上物坐 落在系爭1樓房屋專有之平台範圍內等語，並提出臺北市建 成地政事務所建築改良物勘測成果表為證（見本院卷第63、 65頁），惟將上開勘測成果表與系爭複丈成果圖交參對照（ 見本院卷第233頁），上開勘測成果土繪製之平台形狀與系 爭複丈成果圖所示B部分（即B區平台）土地形狀相符，均為 工整、無缺角之「ㄈ」字形，面積亦均為27.41平方公尺，再 參以系爭複丈成果圖囑託事項記載：「依法院現場執事人員 指示施測法定空地上建物、雨遮、後方樓梯計算面積，另已 登記平台一併繪製圖上供參。」等語（見本院卷第233頁）
，足認B區平台係系爭1樓房屋原已登記之平台範圍，A區平 台、系爭地上物則屬增建部分。且本件經本院至現場勘驗， 勘驗結果為：「原告起訴所指之黃色區域（即B區平台）是 原本即已登記之平台範圍，紅色區域（即A區平台）則為超 越上開平台範圍之增建物，1、2樓平台範圍與同號3、4、5 樓相較係較為突出。」等語，有本院勘驗筆錄在卷可佐（見 本院卷第216頁），復對照系爭房屋竣工時之照片及現況照 片（見本院卷第119、223至228頁頁），可見系爭1樓房屋於 竣工時登記之平台範圍僅鋪設水泥地板而無建物，斯時系爭 3、4、5樓房屋之平台係突出於系爭1樓房屋之外牆，然現時 系爭1樓房屋之平台比系爭3、4、5樓房屋之平台更為突出。 綜上各節，足認B區平台為原已登記之平台範圍，A區平台、 系爭地上物則係竣工後始增建甚明，被告所辯，自不足採。 ⒊被告另辯稱：原告曾向沈簡阿治承租系爭平台之一部分作為 車道使用，表示沈豊田等5人就此部分土地有使用權，或有 默示分管契約之成立等語，並提出本院111年度訴字第633號 判決、租賃契約書為證（見本卷第61、62、69至77頁），惟 租賃契約本不以租賃物係出租人所有或有合法使用權為要件 ，且觀租賃物斯時之現場照片（見本院卷第167頁），可見 原告係承租系爭平台之一部分供作車道使用，該車道之最左 側係臨路，最右側則係緊鄰系爭房屋之牆面，並無明確之標 示點區分何處係原登記之平台範圍、何處係擴建部分，則如 未經地政機關測量，一般人實難區別承租範圍究竟是否均屬 沈豊田等5人原登記之平台範圍，故縱使原告曾向沈簡阿治 承租系爭平台之一部分，亦可能僅係對沈簡阿治、沈豊田等 5人專有之平台具體範圍有所誤認，從而難以據此推論沈簡 阿治、沈豊田等5人就A區平台、系爭地上物占用系爭土地之 部分亦有使用權。又縱使其餘共有人對沈簡阿治、沈豊田等 5人占有上開部分土地未表示異議，然所有權人未向無權占 有人行使權利，並非當然即認為無權占有之人係有權占有， 蓋各共有人不為異議、爭執或反對之表示，其原因甚多，尚 難僅以其餘共有人之單純沉默，遽認渠等有與沈豊田等5人 成立默示分管契約。是被告此部分辯詞，亦不足採。 ⒋是以，A區平台、系爭地上物並非坐落在沈豊田等5人專有之 平台範圍內，又除上開辯詞外，被告復未說明有何占有權源 ，亦未提出證據以實其說，是仍屬無權占有。則原告依民法 第767條第1項前段、中段、第821條前段之規定，請求沈豊 田等5人將A區平台、系爭地上物拆除，並騰空返還該部分土 地，自屬有據。另原告依相同規定，請求趙瑞弟自A區平台 、系爭地上物遷出，亦屬有據。
㈡請求拆除B區平台部分：
⒈按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正 常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，公寓大廈管理 條例第5條定有明文，此屬同條例第4條第1項之法律限制。 考其立法意旨，乃因區分所有建物之各專有部分，形成密切 之空間相鄰關係，為維持住戶之共同生活秩序、維護建築物 之安全使用功能，區分所有權能之行使應受制約，不得違反 區分所有權人之共同利益。基此，區分所有權人所為如有妨 害建築物正常使用或違反共同利益，縱係行使其專有部分之 所有權能，亦不容許（最高法院112年度台上字第1933號判 決意旨參照）。而其所為之行為達到何種程度，始足於認為 違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以 及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度 等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院103年度台上 字第914號判決意旨參照）。
⒉經查，B區平台係原已登記之平台範圍乙節，業如前述，又B 區平台係屬系爭1樓房屋之附屬建物，有土地建物查詢資料 在卷可佐（見本院卷第289頁），是B區平台自屬沈豊田等5 人專用之範圍。原告雖主張：系爭平台影響系爭房屋景觀及 住戶居住安全，且違反對平台使用之設置目的及通常使用方 法等語，並提出臺北市建築管理工程處112年4月19日北市都 建查字第1126016202號函暨所附相關違建查報及列管資料為 證（見本院卷第123至160頁）。惟觀上開違建列管資料所附 平面圖，可知臺北市建築管理工程處認定之違建範圍呈現L 型（未將北半部認定為違建），且緊鄰系爭1樓房屋東南側 有一處凸角、西南側有一斜切口（見本院卷第143頁），再 與系爭複丈成果圖交參比對，A區平台南半部亦呈現L型，且 緊鄰系爭1樓房屋東南側亦有一處凸角、西南側亦有一斜切 口（見本院卷第233頁），二者形狀相當，堪認臺北市建築 管理工程處認定之違建範圍僅包含A區平台而未包含B區平台 ，尚難憑此遽認B區平台有違反其他區分所有權人共同利益 之情事，且本件並無證據證明B區平台有影響系爭房屋之共 同生活秩序、安全使用功能，自無從認定對其他區分所有權 人已生不利影響。從而，原告依民法第767條第1項前段、第 821條前段、公寓大廈管理條例第5條、第15條之規定，請求 沈豊田等5人將B區平台拆除並回復原狀，即屬無據。 ㈢原告依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得 利，有無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該
利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條 分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之 使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法 院106年度台上字第461號判決意旨參照）。至計算相當於土 地租金之不當得利金額，按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條 第1項定有明文。又按土地所有人得依不當得利法則向無權 占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額， 除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮 之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之 十之最高額（最高法院88年度台上字第3331號、88年度台上 字第1894號判決意旨參照）。
⒉經查，沈豊田等5人公同共有之A區平台、系爭地上物無權占 有該部分土地共56.14平方公尺（見本院卷第233頁），又本 件起訴狀繕本係於113年6月20日送達於被告，有本院送達證 書在卷可佐（見本院卷第93頁），是原告依民法第179條之 規定，請求自起訴狀繕本送達日回溯5年期間即自108年6月2 1日起至113年6月20日止，及自113年6月21日（即起訴狀繕 本送達之翌日）起至返還該部分占用土地之日止，按月給付 相當於租金之不當得利，自屬有據。另原告將113年6月21日 之不當得利，同時列於回溯之不當得利、將來之不當得利， 此部分既已在按月請求給付之範圍內，自不許又列為回溯之 不當得利範圍內請求給付，併此敘明。本院審酌系爭土地坐 落臺北市中山區中山北路2段，鄰近有建成公園、康樂公園 、心中山線型公園、臺北市中山運動中心等公共設施，且鄰 近中山地下書街、誠品生活百貨、新光三越百貨、7-11、全 家便利商店、星巴克等商家，又鄰近日新國小、吉林國小等 學校，步行至公車站牌「捷運中山站（志仁高中）」站約不 到4分鐘之路程，步行至捷運中山站為3分鐘之路程等情，有 本院勘驗筆錄、現場照片及GOOGLE地圖列印資料在卷可考（ 見本院卷第213至220、223至228頁)，認本件被告所受利益 金額以按土地申報地價週年利率百分之8計算，應屬適當。 又系爭土地於108年至114年之公告地價分別為每平方公尺9 萬6,900元、10萬元、10萬元、10萬6,000元、10萬6,000元 、11萬2,000元、11萬2,000元，有系爭土地之地價查詢結果 可參（見本院卷第277頁），其申報地價以公告地價之百分 之80計算，分別為7萬7,520元、8萬元、8萬元、8萬4,800元
、8萬4,800元、8萬9,600元、8萬9,600元。又原告就系爭土 地之應有部分為50分之1（見兩造不爭執事項㈠），依此應有 部分比例核算，原告請求沈豊田等5人自108年6月21日起至1 13年6月20日止，給付原告相當於租金之不當得利3萬7,089 元（計算式：3,701元+1萬4,372元+1萬5,234元+3,782元=3 萬7,089元，詳細計算式如附表編號1至4所示），及自113年 6月21日起至騰空返還A區平台、系爭地上物占用部分土地之 日止，按月給付原告671元（詳細計算式如附表編號5所示） ，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 ⒊另沈豊田等5人係於107年10月31日因繼承未辦保存登記建物 而無權占有他人土地（見兩造不爭執事項㈠），因占有土地 而受有不當得利者為沈豊田等5人，此非屬被繼承人沈簡阿 治之債務，無依民法第1153條第1項規定命該等繼承人連帶 負責之餘地，故此部分相當於租金之不當得利，自係由沈豊 田等5人共同給付，而非連帶給付，附此敘明。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、前段、第821條 之規定，請求：㈠沈豊田等5人將A區平台、系爭地上物拆除 ，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人。㈡趙瑞弟應 自A區平台、系爭地上物遷出。㈢沈豊田等5人應給付原告3萬 7,089元，及自113年6月21日起至騰空返還第1項所示土地之 日止，按月給付671元。為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日 民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 劉娟呈
法 官 廖哲緯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
書記官 何嘉倫附表：相當於租金之不當得利計算式
編號 請求相當於租金之不當得利期間（民國） 計算式（新臺幣，元以下四捨五入） 1 108年6月21日起至同年12月31日止 公告地價9萬6,900元×0.8×56.14平方公尺×應有部分50分之1×本院酌定之0.08×（194/365）年=3,701元。 2 109年1月1日起至110年12月31日止 公告地價10萬元×0.8×56.14平方公尺×應有部分50分之1×本院酌定之0.08×2年=1萬4,372元。 3 111年1月1日起至112年12月21日止 公告地價10萬6,000元×0.8×56.14平方公尺×應有部分50分之1×本院酌定之0.08×2年=1萬5,234元。 4 113年1月1日起至113年6月20日止 公告地價11萬2,000元×0.8×56.14平方公尺×應有部分50分之1×本院酌定之0.08×（172/366）年=3,782元。 5 113年6月21日起至騰空返還本判決主文第1項所示部分土地之日止 公告地價11萬2,000元×0.8×56.14平方公尺×應有部分50分之1×本院酌定之0.08÷12個月=671元（按月給付）。 附圖：本院卷第233頁之臺北市中山地政事務所113年11月8日收件之土地複丈成果圖。