臺灣臺北地方法院民事判決
113年度簡上字第385號
上 訴 人 彭雲威
訴訟代理人 曾宿明律師
複 代理人 周威宏律師
被 上訴人 馬世傑
訴訟代理人 城紫菁律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年6月5
日本院臺北簡易庭112年度北簡字第14018號第一審判決提起上訴
，本院於民國114年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人之子即訴外人彭○舜為門牌號碼臺北市○
○區○○街000巷00號1樓及地下室建物（下合稱系爭建物）所
有權人，於民國94年10月間授權上訴人以出租人身分將系爭
建物出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期
間自94年10月14日起至95年10月13日止，每月租金為新臺幣
（下同）4萬2,000元。嗣租期屆滿後，兩造陸續簽訂書面租
賃契約，並自102年12月起將租金調整為每月5萬5,000元迄
今，且於兩造間所簽訂最後一份書面租賃契約（下稱系爭租
約）約定租賃期間自102年3月12日起至103年3月11日止之租
期屆滿後，被上訴人仍為系爭建物之使用收益，上訴人亦未
表示反對之意思，兩造間即視為以不定期限繼續系爭租約。
惟因上訴人已年過七旬，患有心臟疾病及膝蓋退化性關節炎
，與患有精神疾病之彭○舜現分別居住於上訴人所有門牌號
碼新北市○○區○○路000○0號公寓（下稱系爭公寓）3、4樓，
乃無電梯之老舊公寓，出入須爬樓梯上下，且距離彭○舜自9
7年起長期固定就醫並具高度信賴感之澄心診所（址設臺北
市○○區○○○路○段00號2樓）甚為遙遠，對於年事漸高、健康
惡化之上訴人，與排斥遠距移動而抗拒定期回診之彭○舜，
不論生活起居或治療精神疾病實有諸多不便，且系爭公寓坐
落基地業經上訴人同意與訴外人汎利建設股份有限公司（下
稱汎利建設公司）合作進行都市更新，同在都市更新範圍之
周邊房屋已有過半拆除，依約上訴人須於汎利建設公司取得
都更事業暨權利變換計畫核准後60日內搬遷點交；另上訴人
名下其他建物（包括門牌號碼新北市○○區○○路000○0號1及2
樓、新北市○○區○○路000○0號1樓、新北市○○區○○路0號），
或因坐落基地同在都市更新範圍內，或屬鐵皮構造，皆不宜
供居住使用，並已出租予他人開設機車行或餐飲店，故上訴
人就位處臺北市中心1樓且就醫便利之系爭建物，實有收回
自住之正當事由及必要性，得依土地法第100條第1款規定，
以收回自住為由終止兩造間之租賃契約。上訴人遂委託律師
於112年9月5日寄發台北南陽郵局存證號碼001118號存證信
函（下稱系爭存證信函）予被上訴人，通知擬將系爭建物收
回自用，於112年10月14日終止系爭租約，系爭存證信函於1
12年9月7日送達被上訴人承租之系爭建物，郵務機關因不獲
會晤被上訴人，製作招領通知單通知被上訴人領取後，經招
領逾期而遭退回，上訴人即另於112年9月11日以簡訊通知被
上訴人上開終止事宜。是依民法第450條第2、3項規定，兩
造間之租賃契約應於112年10月14日合法終止，爰依民法第4
55條規定及系爭租約第六條約定，求為命被上訴人將系爭建
物騰空遷讓返還上訴人，及自112年10月14日起至騰空遷讓
返還系爭建物止，按月給付上訴人以租金一倍計算為5萬5,0
00元違約金之判決。
二、被告則以：上訴人雖曾因心臟疾病進行手術，然無術後不宜
步行上下樓梯之醫囑證明，且經其主治醫師評估心臟功能大
致穩定，無礙於日常活動，自113年1月起均規則於門診追蹤
。而其所罹膝蓋退化性關節炎係於113年7月17日始至振興醫
療財團法人振興醫院（下稱振興醫院）骨科部門診治療，此
前未有其他就診紀錄，且病歷上僅記載該病症之診斷名稱及
治療方式，其主治醫師意見僅有不建議頻繁上下樓梯之行為
，實難判斷上訴人之膝蓋關節退化情形，是否已達日常生活
不能或不宜徒步上下樓梯之程度，況上訴人亦得為減輕爬樓
梯之負擔而搬至系爭公寓2樓居住，或於112年4月系爭公寓1
樓租約終止到期時，改為自住使用，上訴人捨此不為，卻據
以要求收回系爭建物自住並終止系爭租約，實非可採。復觀
諸彭○舜於112年間在澄心診所之病歷資料，未見其曾表達因
就醫路途遙遠而不願回診之紀錄，且病歷資料更顯示其最後
一次就醫日期為112年7月3日，此後已逾1年未再回診，難認
彭○舜迄今仍有前往澄心診所就診之必要性，或將系爭建物
收回自住後，其即願意繼續至該診所回診治療。又系爭公寓
坐落基地雖屬上訴人與汎利建設公司合作進行都市更新之範
圍，然依雙方簽訂合建契約第五條第四項關於搬遷及租金補
貼款之約定，自上訴人交付房屋予汎利建設公司起，汎利建
設公司就系爭公寓1、2樓每月均會支付租金補貼款合計3萬7
,700元予上訴人，即得供上訴人至澄心診所附近租屋，作為
彭○舜就近回診治療之居所，亦為解決彭○舜就醫問題之方式
；況依上開合建契約第十四條第一項約定，若汎利建設公司
於114年12月31日前未能完成該都市更新土地之整合及報核
都市更新事業計畫，該公司與上訴人均同意無條件解除契約
，故此一都市更新合建案並非必然完成。另被上訴人承租系
爭建物經營羊肉爐生意十餘年，每日均開門營業，累積眾多
熟客，倘上訴人僅以彭○舜每月固定一次至澄心診所就醫為
由，即得主張有收回系爭建物自住之必要，顯不符比例原則
，遑論上訴人名下尚有其他1樓房屋可供自住。是上訴人既
未舉證證明其收回系爭建物符合土地法第100條第1款事由，
則其終止系爭租約自不合法，其請求均無理由等語，資為抗
辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人全部不服提起上訴，並為
上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭建物騰空遷讓
返還上訴人；㈢被上訴人應自112年10月14日起至騰空遷讓返
還系爭建物止，按月給付上訴人相當於租金1倍之違約金5萬
5,000元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第330至331頁）
㈠上訴人之子彭○舜為系爭建物之所有權人，於94年10月間授權
上訴人以出租人身分將系爭建物出租予被上訴人，並簽訂房
屋租賃契約書（見原審卷第23至33頁），約定租賃期間自94
年10月14日起至95年10月13日止，租期屆滿後，兩造間陸續
簽訂書面租賃契約，最後一份書面租約即系爭租約（見本院
卷第51至56頁）約定之租賃期間自102年3月12日起至103年3
月11日止，租賃期限屆滿後，被上訴人仍為租賃物之使用收
益，而上訴人未為反對之意思，兩造間視為以不定期限繼續
租賃契約。又兩造間關於租金之約定，最初係每月4萬2,000
元，自102年12月起調整為每月5萬5,000元迄今。
㈡上訴人曾委託律師於112年9月5日寄發系爭存證信函（見原審
院卷第75至77頁）予被上訴人，表示其擬將系爭建物收回自
用，爰於112年10月14日終止租約，系爭存證信函於112年9
月7日送達被上訴人承租之系爭建物，郵務機關因不獲會晤
被上訴人，製作招領通知單通知被上訴人領取，經招領逾期
而退回。上訴人另於112年9月11日以簡訊（見原審卷第79至
83頁）通知被上訴人上開終止事宜。
㈢上訴人患有心臟疾病及膝蓋退化性關節炎，彭○舜患有精神疾
病，現分別居住於系爭公寓3、4樓。
五、上訴人主張其符合土地法第100條第1款規定，有將系爭建物
收回自住之事由，故系爭租約業經其於112年10月14日合法
終止，被上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還上訴人及按月給
付違約金5萬5,000元等節，為被上訴人所否認，並以前揭情
詞置辯。經查：
㈠上訴人依土地法第100條第1款規定收回自住為由終止系爭租
約，有無理由？
⒈按出租人非因出租人收回自住或重新建築時，不得收回房屋
，土地法第100條第1款定有明文。又按土地法第100條第1款
所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有
收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人以收回自住
為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明者
始得為之（最高法院41年台上字第138號判決要旨參照）。
⒉上訴人雖主張其子彭○舜有就近至澄心診所看診需求而有將系
爭建物收回自住之必要。惟彭○舜因罹患「情感性思覺失調
症」，於97年10月20日首次至澄心診所就診，之前曾經在衛
生福利部臺北醫院（下稱臺北醫院）就診5年，最後一次至
澄心診所門診日期為112年7月3日，其後未再至澄心診所就
診，總計彭○舜至澄心診所門診次數為131次，絕大多數時間
是彭○舜獨立自行就診，且彭○舜過往就診經歷係會在澄心診
所及幾間醫療院所（如臺北醫院、馬偕醫院精神科等）不規
則跳著就診，罹此疾病之病患其病識感並非一成不變，當病
情嚴重惡化時病識感會變差而排斥任何治療，醫師在此時通
常會安排住院治療，或是給予施打長效型抗精神病針劑，但
該針劑單價極高、用量少、保存效期不長，通常只有在地區
醫院、區域醫院或醫學中心等中、大型醫療院所或精神專科
療養院（如衛生福利部八里療養院、臺北市立聯合醫院松德
院區、北新醫院等）才會備有，大多數診所很少會備有該針
劑，因而當病情嚴重惡化時，建議由家屬陪同至上述醫療院
所接受診治等情，有澄心診所114年2月24日出具之書面說明
在卷可按（見本院卷第297至298頁），足認彭○舜所罹上開
精神疾患，並非僅能至澄心診所治療，亦非唯有至澄心診所
就醫方能達到最佳療效。雖上訴人稱彭○舜於112年7月3日最
後一次至澄心診所就醫後，因為路途遙遠而不願再回診，然
彭○舜自97年10月20日起，已持續至澄心診所門診多達131次
，卻突於112年7月3日就醫後，方因距離因素而不願回診，
實非無疑，已難遽認彭○舜未再至澄心診所回診之原因確如
上訴人所言；況依上訴人所陳，彭○舜病情每況愈下，於114
年4月30日更因病情不佳而至臺北醫院住院治療，有上訴人
提出之臺北醫院精神科急性病房服務須知附卷可稽（見本院
卷第351頁），則以彭○舜目前病況，依澄心診所上開說明，
亦建議其由家屬陪同至中、大型醫療院所或精神專科療養院
接受治療，故至澄心診所就醫顯非現階段改善彭○舜目前病
情之最適選擇，復參臺北醫院與彭○舜現居之系爭公寓均在
新北市新莊區，彭○舜倘定期至臺北醫院就醫亦無過於遙遠
不便之處，故上訴人主張彭○舜因罹患精神疾病，有就近至
澄心診所治療而將系爭建物收回自住之必要，難認有據。是
治療彭○舜所罹精神疾病，核非屬上訴人須將系爭建物收回
自住之正當理由及必要情形。
⒊上訴人復以其所罹心臟疾病及退化性膝關節炎等個人身體因
素，主張其有將位在1樓之系爭建物收回自住之必要。惟經
本院函詢上訴人就診治療之振興醫療財團法人振興醫院關於
上訴人之病情狀況，其函復略以：「⑴病人（即上訴人，下
同）於113年7月17日及113年7月31日因退化性膝關節炎至本
院骨科門診治療，行激痛點注射。該病症倘頻繁上、下樓梯
會加重膝疼痛情形，使病情惡化，不建議頻繁上、下樓梯之
行為。⑵病人因瓣膜逆流，於103年6月3日至本院接受主動脈
瓣/二尖瓣膜置換、三尖瓣膜修補與心房顫動燒灼術，於同
年10月接受心臟節律器植入，110年11月行節律器再置放。
病人於113年1月均規則門診追蹤。112年9月7日心臟超音波
顯示心臟功能大致穩定，應無礙於日常活動，應尚能負擔。
」等情，有該醫院114年3月19日振行字第1140001600號函存
卷可佐（見本院卷第299至301頁），則上訴人雖曾罹心臟疾
病，然經治療後，其心臟功能已大致穩定，能負擔其日常活
動，而上訴人罹患退化性膝關節炎，醫囑僅不建議過於頻繁
之上、下樓梯行為，並非禁止或限制所有之上、下樓梯動作
，故上訴人徒以其上開個人身體因素，謂其有收回位在1樓
之系爭建物自住之必要，尚非可採。況上訴人名下另有門牌
號碼新北市○○區○○路000○0號1樓、730之4號1樓等建物，倘
上訴人之身體狀況已無法負擔日常上、下樓梯之動作，何以
上訴人於上開1樓建物租約到期後，於系爭建物尚未收回之
現況下，仍繼續與上開1樓建物之承租人續訂租期自114年5
月6日起至117年5月5日止之租約，有房屋租賃契約、公證書
在卷可考（見本院卷第335至336頁），益徵上訴人並無迫切
居住於1樓以避免上、下樓梯之必要。是以上訴人所為舉證
，無從遽認其有因心臟疾病及退化性關節炎等個人身體健康
因素，須居住1樓而有將系爭建物收回自住之必要。
⒋綜上，兩造間就系爭建物之系爭租約既未定期限，且依上訴
人所舉事由及證據，難認其客觀上有將系爭建物收回自住之
正當理由及必要情形，核與土地法第100條第1款所規定收回
自住之要件即有未合，故上訴人據以終止系爭租約，自非正
當。
㈡上訴人請求被上訴人將系爭建物騰空遷讓返還上訴人，有無
理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段固定有明文。惟上訴人並無符合土地法第100條第1款規
定收回自住之正當理由及必要情形，其據以終止系爭租約於
法未合乙節，已如前述，是系爭租約既未經上訴人合法終止
，兩造間就系爭建物之租賃關係仍存，則上訴人依民法第45
5條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭建物，自屬無據
。
㈢上訴人請求被上訴人自112年10月14日起，按月給付上訴人違
約金5萬5,000元，有無理由？
系爭租約第六條雖約定：「乙方（即被上訴人，下同）於租
賃屆滿時，除經甲方（即上訴人，下同）同意繼續出租外，
應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，……」
（見本院卷第54頁），然系爭租約既未終止，被上訴人即無
騰空遷讓返還系爭建物之義務，則上訴人依上開約定，請求
被上訴人自112年10月14日起，按月給付相當於租金一倍之
違約金5萬5,000元，難認有據。
六、綜上所述，上訴人之主張，核與土地法第100條第1款所規定
收回自住之要件尚有未合，故其據以終止系爭租約，自不生
終止之效力，系爭租約並未經合法終止。從而，上訴人依民
法第455條規定及系爭租約第六條約定，請求被上訴人將系
爭建物騰空遷讓返還上訴人，及自112年10月14日起至騰空
遷讓返還系爭建物止，按月給付上訴人違約金5萬5,000元，
為無理由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，於法並無不合
。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 7 月 23 日 民事第七庭 審判長法 官 姜悌文 法 官 郭思妤 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日 書記官 黃俊霖
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