臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4753號
原 告 葉平平
訴訟代理人 朱俊穎律師
葉芸君律師
黃郁婷律師
被 告 陳昱維
訴訟代理人 蘇信誠律師
受 告知人 好厝多不動產經紀股份有限公司（住商不動產仁愛
光復加盟店）
法定代理人 洪永發
訴訟代理人 蕭頴暄
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國114年5月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣204,881元，及自民國112年11月12日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔7/100，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣204,881元為原
告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國112年4月29日以新臺幣（下同）2,350
萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號4樓建物
及坐落基地（下稱系爭房屋），雙方簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約）。兩造簽約時伊特別詢問，被告表明
系爭房屋有天然氣瓦斯，僅尚未裝表而已，伊給付全部價金
，被告於112年6月30日交屋後，伊始發現系爭房屋並無天然
氣瓦斯管線，經向大台北區瓦斯股份有限公司（下稱大台北
瓦斯公司）確認後，系爭房屋無法拉天然氣瓦斯管線，已屬
滅失其契約預定效用之瑕疵，被告不實欺騙伊，不僅造成伊
生活不便，亦造成房價減損。爰依民法第359條規定請求減
少價金，被告應返還溢領價金300萬元及本息等語。並聲明
：㈠被告應返還買賣價金300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：系爭房屋是伊於109年4月間法拍取得，伊從未居
住，屋內天然氣瓦斯管線不但存在，且非常顯眼，伊花費1,
476,750元裝潢，之後因未居住故未裝表，伊不知系爭房屋
前手是否曾申請或使用天然氣瓦斯或裝表，自無必要隱瞞。
伊透過受告知人好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝
多公司）出賣系爭房屋予原告，系爭買賣契約第14條、標的
現況說明書第22點均非伊勾選註記，且系爭買賣契約第15條
載明「附贈物品不負瑕疵擔保之責」，系爭買賣契約並未特
別約定需配備使用天然氣瓦斯，依實務相關見解，天然氣瓦
斯管線並非房屋買賣絕不可少之設備，不影響一般家庭生活
使用瓦斯爐具之效用，不影響房屋為通常使用之效用及品質
，並非瑕疵擔保責任所及。又系爭房屋經鑑價後，市值已逾
2,562萬元，較原告購入時上漲200多萬元，如原告對現況不
滿進而轉售，其實際上並無損失等語置辯，並聲明：㈠原告
之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、原告主張其於112年4月29日以2,350萬元向被告購買系爭房
屋，並簽訂系爭買賣契約，其依約給付全部價金，嗣辦理交
屋，並於112年5月26日完成移轉登記等情，有系爭買賣契約
、標的現況說明書、買賣流程表、土地及建物第一類登記謄
本可憑（見卷第19-41頁、估價報告書附件），且為被告所
不爭執，堪信為實。
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋是否存有物之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前
段、第2項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而
言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）
及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決
定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物
有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
⒉查系爭房屋並未配置天然氣瓦斯管線一節，業經本院依職權
函詢大台北瓦斯公司，其函覆：系爭房屋並無使用該公司天
然氣瓦斯管線之紀錄等語，有該公司112年11月14日函在卷
可稽（見卷第67頁），足認系爭房屋自交屋時起迄今，並無
配置天然氣瓦斯管線至明。被告辯稱天然氣瓦斯管線存在云
云，顯與事實不符，自非可採。
⒊次查，被告委託好厝多公司處理系爭房屋銷售仲介事務，於
標的現況說明書第22點「本建物是否有瓦斯供應？」，其上
勾選「是」、「天然瓦斯」，並註明「尚未裝表」，且有兩
造於此欄位旁簽名，以示慎重（見卷第37頁），可認原告主
張其於簽約前，因個人需求特別向被告確認系爭房屋可否使
用天然瓦斯一節，應屬可信。被告既於標的現況說明書第22
點保證系爭房屋具有天然氣瓦斯供應，惟實際上系爭房屋並
未配置天然氣瓦斯管線，且原告起訴後向大台北瓦斯公司提
出申請，依該公司評估現況較適合之天然氣瓦斯管線配置方
式為自鄰房明管可分歧處（51號～53號1樓後外牆）延伸或自
53號前申請道路挖掘延伸至47號～49號間合適配置位置，有
用戶天然氣裝置申請書、大台北瓦斯公司112年11月14日函
可參（見卷第119、67頁）。嗣於本件審理期間，兩造曾會
同好厝多公司人員、大台北瓦斯公司人員一同至現場會勘，
以現有天然氣瓦斯輸送線分歧處延伸新設管線，需取得天然
氣管線設備裝設位置之土地或建築物所有權人之書面同意，
原告訴訟代理人逐戶拜訪管線鋪設行經鄰戶及寄信後，僅3
戶同意，另3戶無法聯繫，本院依職權通知該3戶到庭無果等
情，有民事陳報狀、現場照片、管線敷設同意書、營業章程
第5條可佐（見卷第257、153-159、119頁），可認以現有條
件，若要達成新增鋪設管線，使系爭房屋達成使用天然氣瓦
斯之目的，並非易事，益徵系爭房屋欠缺被告保證之品質，
且因無法使用天然氣瓦斯，將使系爭房屋於不動產交易市場
競爭力較為薄弱，減少其經濟價值，則原告主張系爭房屋並
無天然氣瓦斯管線之情事，欠缺被告保證之品質，減少房屋
價值，構成物之瑕疵，應屬有據。至被告抗辯系爭買賣契約
第15條載明「附贈物品不負瑕疵擔保之責」云云。惟查，系
爭買賣契約第14條附贈設備項目雖勾選「天然瓦斯」，然系
爭房屋實際上並無鋪設天然氣瓦斯管線，已如前述，自無附
贈項目不負瑕疵擔保問題，併予說明。
㈡原告得否請求減少價金？金額若干？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；買受人因
物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請
求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自
物之交付時起經過五年而消滅，民法第359條本文、第365條
第1項定有明文。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，
應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者
之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額(
最高法院107年度台上字第1030號判決意旨參照)。
⒉本件經兩造合意囑託台灣大華不動產估價師聯合事務所（下
稱大華估價師事務所）鑑定系爭房屋於112年4月29日兩造簽
約時，於欠缺天然瓦斯之情況下，系爭房屋減損交易價值為
何，其評估價值結論略以：系爭房屋於有天然氣管線情況之
正常價格為23,549,500元，評估於無天然氣管線情況之正常
價格為23,344,619元，評估價值減損比率0.87%，評估價值
減損金額為204,881元，有估價報告書可參（見報告書第4頁
），則原告主張系爭房屋欠缺天然瓦斯，致系爭房屋價值減
少204,881元，以此請求減少價金數額，並請求被告返還204
,881元，應屬有據，逾此範圍之請求，則非有據。至被告抗
辯鑑定人於113年8月30日現場勘查時，系爭房屋之合理市價
為25,620,168元，與原告購入時相比，房價已上漲200多萬
元，原告並無損失云云。惟不動產交易價格取決於市場供需
、經濟景氣等諸多因素，且房價上漲利益本係歸屬於買方即
原告，與原告依物之瑕疵擔保責任請求減少價金，尚屬二事
，無從因此為有利於被告之認定。
五、綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少價金，並請求
被告返還204,881元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月
12日（見卷第61頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，
為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁
回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核
原告勝訴部分，因本院所命之給付未逾50萬元，故由本院依
民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；
被告陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔
保金額併宣告之；至原告其餘之訴既經駁回，此部分假執行
之聲請即失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
八、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
民事第八庭 法 官 張瓊華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
書記官 邱美嫆
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