臺灣臺中地方法院民事判決
114年度重訴字第256號
原 告 朱翠紅
訴訟代理人 施瑞章律師
複 代理人 謝文哲律師
被 告 王定豪
上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國114年6月2日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號建物（下稱系爭
建物），以每月新臺幣（下同）25萬元（未稅）、押金50萬
元、每月1日前給付租金等條件出租與被告，兩造於民國113
年3月4日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並經公證人王永
元以113年度公民元字209號公證在案。
㈡惟被告於113年9月起即未繳納租金，經原告多次催繳仍未給
付，迄113年12月，被告已積欠租金100萬元【以押金50萬元
全數扣抵後，被告尚積欠達2個月租金（即50萬元）】，違
背系爭租約第1條第1項所定期限給付租金之義務，原告得依
系爭租約第6、7條第2款及民法第440條終止系爭租約。原告
於113年12月4日寄發台中大全街郵局第962號存證信函（下
稱962號信函）與被告，催告被告於函到7日內給付所欠租金
，並表明逾期未給付則終止系爭租約。此外，原告復於114
年1月9日寄發台中大全街郵局第21號存證信函（下稱21號信
函）與被告，重申原告業已依962號信函終止系爭租約之意
旨，足見系爭租約業經原告合法終止，爰依系爭租約第9條
第2項、民法第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還
與原告，並請求擇一有利之判決等語。
㈢並聲明：1.被告應將系爭建物遷讓返還予原告；2.願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊並非不願意給付租金，伊最後一次租金繳納到113年8月；
伊承租的系爭建物，坐落的土地所有人非原告，是訴外人賴
青柱，賴青柱從112年3月於伊開始就系爭建物施工時，就跟
伊說土地是他的，叫伊停工，伊當下打給房屋仲介及原告，
原告叫伊不用理賴青柱，後來在112年8月間賴青柱對伊提告
刑事侵占，伊還有去警局、地檢署做筆錄，在今年3月間經
檢察官為不起訴處分。
㈡伊在112年11月間有跟原告說因為發生上情，希望原告能夠簽
一個協議，確保伊承租房屋的權益，如此伊才會支付租金，
但是原告一直不簽協議，也不跟伊協調，原告也沒有處理賴
青柱爭執土地使用權的問題。
㈢伊收到原告寄發的存證信函後，都有跟原告聯繫要一同討論
處理賴青柱的問題，但是原告一直主張付租金就沒事了。希
望原告不要收回系爭建物，伊也受有相當損害等語，資為抗
辯。
三、本院之判斷：
㈠就兩造於113年3月4日成立系爭租約，約定原告將系爭建物出
租予被告使用，租賃期間自113年3月1日起至119年2月28日
止，每月租金25萬元（未稅），原告並已收取被告交付之押
金50萬元，被告應於每月1日前給付租金等情，經原告提出
系爭租約為證（見本院卷第15-21頁），堪認為真。
㈡原告主張被告自113年9月後即未給付租金，經其以962號信函
催告、終止系爭租約，原告自得依系爭租約第9條第2項、民
法第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭建物；被告則辯
稱其自承租系爭建物後即屢遭訴外人賴青柱爭執被告無使用
系爭建物坐落土地使用權之問題，導致其無法使用系爭建物
，其後續才未給付租金等語。是本件自應判斷原告催告、終
止系爭租約是否合法？茲說明如下。
㈢原告寄發962號信函不生催告之效力：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項及第2項定有明文。
⒉次按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者，非
於承租人遲付之租金總額達2個月之租額，且遲延給付逾2個
月時，出租人不得終止契約，此觀民法第440條第2項規定即
明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，
自不得因當事人以契約預先排除之（最高法院106年度台上
字第757號民事判決意旨參照）。
⒊又土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，
不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外
，達2個月以上時。」，上開土地法關於擔保抵償租金之規
定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實
具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字
第516號裁判意旨參照）。
⒋雖系爭租約第6條、第7條第2款，均有約定倘如乙方（即被告
）違約，甲方（即原告）有權無條件終止系爭租約等語（見
本院卷第19頁）。然，依上開說明，於被告遲付租金之情形
，仍應先抵償押金，抵償後之遲付租金總額達2個月之租額
，且遲延給付逾2個月時，始得於出租人（即原告）定相當
期限催告承租人（即被告）給付租金，被告逾期未給付情況
下，由出租人（即原告）終止系爭租約。
⒌查，原告主張被告自113年9月1日起即未給付租金一事，為被
告所不爭執，堪認為真。依原告主張其就被告積欠之113年9
月份、10月份兩個月租金以押金50萬元抵償，並主張被告自
113年11月以後之租金均未給付，其並於113年12月4日寄發9
62號信函催告被告限期給付，並表明屆期未付則終止系爭租
約。然，被告縱使於113年11月1日、113年12月1日均屆期未
給付各該月份之租金予原告，已達遲付租金總額達2個月之
租額，惟於原告於113年12月4日寄發962號信函催告被告限
期給付時，被告遲延給付上開租金之時間均尚未逾2個月，
依前開規定及說明，原告尚不得定相當期限，催告承租人給
付租金，則原告所寄發之962號信函（於113年12月5日送達
被告，見卷第27頁）尚不能發生催告之效力。
⒍基上，既原告寄發962號信函不生催告之效力，則原告亦無從
以962號信函、21號信函終止系爭租約，系爭租約仍屬存在
，原告依系爭租約第9條第2項、民法第455條之規定，請求
被告將系爭建物遷讓返還與原告，自無理由。
四、綜上所述，原告並未合法催告被告給付遲付租金，原告終止
系爭租約亦不生效力，則原告依系爭租約第9條第2項、民法
第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還與原告，均
無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失
所附麗，應併予駁回。
五、被告固聲請傳訊房仲人員到庭作證，然原告終止系爭租約不
生效力，原告請求被告遷讓返還系爭房屋為無理由，均認定
如前，則自無傳訊證人之必要。本件事證已臻明確，兩造其
餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
民事第五庭 法 官 潘怡學
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
書記官 蔡秋明