臺灣臺中地方法院民事判決
113年度重訴字第694號
原 告 黃詩涵
訴訟代理人 張嘉麟律師
被 告 林純卿
訴訟代理人 石志堅律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年6月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應偕同原告將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被
告。
被告於取得前項不動產所有權時，應同時給付原告新臺幣16,380
,000元。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不再此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應
協同原告將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被告
。二、被告於取得前項不動產所有權時，應同時給付原告新
臺幣（下同）16,380,000元。」（見本院卷第11頁）。嗣於
民國114年6月10日以書狀追加備位聲明：「一、被告應就附
表所示之不動產，以買賣價金共16,380,000元，與原告簽立
如附件所示之書面買賣契約。二、被告應給付原告16,380,0
00元，而原告應於被告給付16,380,000元之同時，將前項不
動產所有權移轉登記予被告。」（見本院卷第367頁），經
核原告所為訴之變更追加，先、備位請求均係基於原告主張
兩造間因雙方均親筆簽名之協議書（下稱系爭協議書）有效
與否所衍生買賣糾紛，與原聲明間堪認基礎事實同一，揆諸
前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於113年6月1日與被告就臺中市○○區○路段○000○000○000○
000○000地號土地及坐落上開土地上之同段253建號建物即門
牌號碼臺中市○○區○○路000號3弄3號之房屋（下合稱系爭不
動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定
以總價16,380,000元買受系爭不動產，而原告給付前揭全額
買賣價金後，被告將系爭不動產移轉予原告取得所有權，並
完成交屋點交程序。惟原告交屋後則聽聞鄰居轉達，始知悉
系爭不動產坐落之同段第546、547及550地號土地（系爭第5
46、547、550地號土地）為都市計畫法定程序劃設之公共設
施用保留用地，即具有綠地用地之性質，因此原告認為被告
出售系爭不動產，恐有刻意隱匿重要資訊之情形。經兩造於
113年9月21日進行協商後，簽有系爭協議書，被告亦不否認
未曾告知原告有關前揭綠地用地等相關資訊之事實，並同意
於113年11月30日前以16,380,000元向原告買回系爭不動產
，並支付應納稅費及相關費用。且兩造當時一併考量減免被
告買回系爭不動產所生之應納税額等需求，雙方亦同意系爭
協議書應一併由區公所進行調解及管轄法院核定程序。
㈡詎料，被告卻於113年9月24日寄送郵局存證信函，向原告主
張系爭協議書為原告趁其本人之急迫、輕率或無經驗情形而
逼迫簽立，進而主張撤銷系爭協議書云云，嗣經原告於113
年9月30日寄送郵局存證信函，否認被告所述上情後，被告
迄今均斷絕與原告或房屋仲介人員間之任何聯繫，且參酌被
告送之郵局存證信函内容，可見被告並不否認未曾告知原告
有關前揭綠地用地等相關資訊及親筆簽立系爭協議書之事實
，故被告倘要依法主張撤銷其意思表示或主張系爭協議書自
始無效時，理應由被告負擔相關舉證責任。又依土地登記規
則第26條規定，則不動產所有權移轉登記，除符合土地登記
規則第27條得由權利人或登記名義人單獨申請之情形外，必
須由權利人及義務人會同辦理始能完成，足見系爭協議書涉
及買回系爭不動產之買賣法律關係及涉及不動產權之移轉登
記，被告依據民法第367條及土地登記規則第26條之規定，
自有配合辦理物權移轉登記之義務，以達回復原狀之目的。
㈢為此，爰依民法第367條規定及系爭協議書之法律關係，提起
本件訴訟，先位請求被告應履行系爭協議書所載買受人之義
務；嗣因被告辯稱系爭協議書縱使有效，亦屬預約之性質，
原告乃以系爭協議書第5條第1項及第4條約定，備位請求如
後聲明所示等語。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應協同原告將
如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被告。⑵被告於
取得前項不動產所有權時，應同時給付原告16,380,000元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應就附表
所示之不動產，以買賣價金共16,380,000元，與原告簽立如
附件所示之書面買賣契約。⑵被告應給付原告16,380,000元
，而原告應於被告給付16,380,000元之同時，將前項不動產
所有權移轉登記予被告。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造於113年6月1日就原屬被告所有之系爭不動產簽立買賣契
約，由被告出賣予原告，兩造業已完成所有買賣交易之手續
並由原告取得系爭不動產所有權。嗣原告卻突然以系爭第54
6、547、550地號土地為依都市計畫法定程序劃設之公共設
施保留地為由，指控被告刻意隱瞞交易上重要資訊要求被告
以當初交易價額16,380,000元向原告買回，遂於113年9月21
日約被告及被告之丈夫前往位於臺中市○○區○○路0段000號之
永慶不動產北屯運動中心加盟店商議。商議當日現場除被告
夫婦2人外，尚有被告方有巢氏經紀1人、有巢氏協理、永慶
房屋經紀1人、副總（不確定其為永慶或有巢氏之副總）及
原告一家四口人在場。於商議開始時，原告父親及母親和永
慶房屋仲介公司在場人員一直不斷說被告隱瞞系爭第546、5
47、550地號土地為公共設施用保留地並強調這為詐欺，要
對被告提告，眾人連番以詐欺要提告乙節不斷施壓被告與原
告簽立系爭協議書，被告因從未有遇此種事情，且被告方委
任之有巢氏仲介竟默不吭聲任由原告方擺布，被告之先生遂
向原告及原告父親要求針對系爭協議書能給予被告7天時間
仔細考慮審閱，然原告不僅要求當場簽立，原告之母親立即
又是一陣指責被告詐欺，被告遂在原告眾人以場言提告之方
式威嚇下被迫簽立系爭協議書。
㈡事後，被告要求有巢氏仲介公司提供原告於簽立系爭買賣契
約前交付予原告之系爭不動產說明書，被告於接獲系爭不動
產說明書後才發現，該不動產說明書於「柒、附件」中早已
明確註明系爭第546、547、550地號土地屬於綠地並於系爭
不動產說明書第2頁有兩造確認並簽名蓋章，顯見原告早已
知悉系爭第546、547、550地號土地屬於綠地。既然原告明
知系爭不動產有瑕疵仍予以買受並為現況交屋，則被告之給
付無不符合債之本旨之情事，被告不負瑕疵擔保責任，被告
並無詐欺之情事。故應係原告買受後反悔，為獲取如同解除
契約之效力，故意捏造被告刻意隱匿重要資訊，並於113年9
月21日當日出動眾人助陣，以三人成虎方式欺騙被告刻意隱
匿重要資訊之行為構成詐欺，導致不諳法律之被告陷入錯誤
，因原告之詐欺行為，誤以為自己真的涉犯詐欺，進而簽立
系爭協議書。故依上所述，原告以脅迫、詐欺之手段致使被
告為意思表示簽立系爭協議書，依民法第92條第1項規定，
應予以撤銷，被告並以本民事答辯狀之送達為撤銷意思表示
之通知。
㈢又系爭協議書第5條第3點至第5點僅載明買回之價金金額及過
戶時間點，就原告之價金給付時間、付款方式、如何點交、
違約效果均未協議。就正常交易模式，若系爭協議書為本約
，涉及16,380,000元如此高額之買賣交易，不可能就付款方
式等事項不於本約中載明。且就上開第3點中所提及之費用
究竟所指為何，該費用所指範圍為何均屬未明。另就違反系
爭協議書內容有何法律效果，是否應給付違約金亦未明示，
實有違交易常理。再者，依系爭不動產之土地登記謄本土地
他項權利部所示，原告已向臺灣銀行以系爭不動產設定本金
13,760,000元之最高限額抵押權，此部分若被告將系爭不動
產依系爭協議書之約定買回，則該最高限額抵押權應如何處
理亦未見有於系爭協議書載明，此更彰顯系爭協議書僅係預
約而非本約。甚者，由系爭協議書第五條第1點、第2點記載
可知，兩造係先行簽訂系爭協議書，之後必須再前往區公所
調解，經過公正之第三方介入調解後以調解書之作成當作買
賣契約之本約。是以，倘鈞院認原告上開行為不符民法第92
條第1項規定，意思表示仍屬有效，則系爭協議書亦屬預約
，而非本約，原告不得請求被告履行主約將系爭不動產買回
等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張其與被告就系爭不動產簽訂系爭買賣契約書，約定
總價為16,380,000元，兩造並已履行完畢等情，據其提出系
爭買賣契約書為證（見本院卷第45-67頁），復為被告所不
爭執，堪信為真。
㈡次查，原告主張兩造就系爭不動產於113年9月21日簽訂系爭
協議書，據其提出系爭協議書為證（見本院卷第69頁），被
告則辯稱其與原告簽訂系爭協議書之意思表示係遭原告詐欺
、脅迫，依民法第92條第1項規定撤銷意思表示等語，然查
：
⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表
示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表
意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意
思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫
之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判
決意旨參照）。次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人
陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表
示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或
不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依
民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年
度台上字第171號判決意旨參照）。
⒉經查，被告主張兩造簽訂系爭協議書時，現場除被告夫婦二
人外，尚有被告方有巢氏房屋仲介公司經紀人及經理、永慶
房屋之經紀人及副總，及原告一家四口在場，原告之父母親
在現場不斷說被告有詐欺嫌疑，刻意隱瞞系爭546、547、55
0地號土地為都市計畫法劃設之公共設施保留用地，一再主
張被告詐欺並揚言提告，然依不動產說明書所示，已有將綠
地標示並經原告簽名，原告刻意隱瞞其已明知買受土地包含
綠地，係詐欺被告，且一直揚言提告致被告心生畏懼，係脅
迫被告等語。經查，證人高永祥於本院證稱：本院卷第251
頁不動產說明書是在簽委託的當下完成，是先簽委託、做好
產權調查、再簽約，不動產說明書是買賣雙方都會簽，簽約
當天時間比較緊急，是簽完委託當下就簽約，我就需要簽名
的地方有向原告說明內容，其他內容沒有逐頁說明，買方是
透過我買系爭不動產，仲介需要自行去調查房屋現況，但本
件是因為簽委託日與簽約日是同一天，我只能按照當時屋主
給我的說明，轉述給買方知道，本院卷第295頁的地籍圖有
無給買賣雙方閱覽我不記得等語（見本院卷第353-356頁）
，參以本院向有巢氏房屋中清捷運加盟店調取之系爭不動產
之不動產說明書（見本院卷第251-298頁），其上有承辦人
即證人高永祥之簽名，並經賣方即被告、買方即原告簽名確
認，其中附件之地籍圖固可見系爭546、547、550地號土地
經標示為綠地用地，然依證人上開證述，當日簽完委託就簽
約，時間比較緊急，其並未逐頁向原告說明不動產說明書內
容等情，原告自有可能未注意到此部分之標示，尚難憑此認
定原告係「故意隱瞞」其明知綠地標示之事實而詐欺被告，
被告抗辯其遭原告詐欺而簽訂系爭協議書，並無理由。
⒊再被告主張原告係以揚言提告之方式詐欺被告，然提起訴訟
為權利行使之正當手段，並非不法危害之方式，顯然不屬脅
迫，被告此部分答辯亦不足採。從而，被告主張以民法第92
條第1項前段規定，撤銷系爭協議書之意思表示，並無理由
。
㈢系爭協議書為本約：
⒈按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意
思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內
容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無
須另訂本約等情形決定之。（最高法院108年度台上字第231
2號判決意旨參照）。查買賣契約，一經當事人就買賣標的
物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，此觀民法第345
條第2項之規定甚明。又買賣預約與本約雖同屬於買賣契約
之一種，惟預約乃當事人本其交易上之實際需要及基於對本
約之預備性功能，約定將來以該預約作為張本而成立本約之
契約；倘締結買賣契約之當事人係將來依所訂之契約履行而
無須另訂本約者，其性質應屬於本約而非預約（最高法院10
3年度台上字第143號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭協議書第一條、第二條約定買賣雙方為兩造，買
賣標的為系爭不動產，協議內容為「1.113年9月21日先簽訂
此協議書，買賣雙方須落實執行。2.再申請區公所調解：依
此協議書內容執行。3.賣方（即被告）同意原價買回上開標
的並支付應納稅費及費用。4.過戶流程須於113年11月30日
前完成。5.買賣雙方不得再對本買賣相關人士另行請求。」
等語，可見兩造已就買賣標的即系爭不動產、價金（即按系
爭買賣契約之原價）達成合意，買賣契約之必要之點均已互
相同意，買賣契約已經成立，至於付款方式、有無違約金之
約定，均非契約之必要之點，雖未有約定，兩造仍可就此契
約履行。再系爭協議書雖記載簽訂系爭協議書後要向區公所
申請調解，然此僅係使系爭協議書取得執行名義之手段，與
買賣契約成立與否或得否履行無關，亦難憑此認定兩造有再
另行簽訂本約之意思。至於原告向臺灣銀行以系爭不動產設
定之最高限額抵押權如何處理，無另行約定，當依民法抵押
權及最高限額抵押權之規定處理，與系爭協議書是否為預約
無涉。準此，尚難認系爭協議書為預約之性質，被告此部分
答辯並無足採。
⒊從而，兩造系爭協議書已約定被告應以系爭買賣契約之原價
即16,380,000元買回系爭不動產，迄未履行，則原告依系爭
協議書約定，請求被告應偕同原告將系爭不動產所有權移轉
登記予被告，被告並應同時給付原告16,380,000元，以履行
系爭協議書，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭協議書之法律關係，請求被告應偕同
原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並同時給付原告
16,380,000元，為有理由，應予准許。原告先位聲明有理由
，本院即毋庸審酌其備位聲明，附此敘明。
五、按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有
同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務
人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。即此
種判決於確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無於
判決確定前為假執行之餘地（最高法院108年度台抗字第825
號裁定、最高法院109年度台上字第3054號判決參照）。本
判決主文第一項命被告應偕同原告將系爭不動產所有權移轉 登記予被告，係命被告為受領系爭不動產所有權移轉登記之 意思表示，在本判決確定前，不生擬制效果，不得宣告假執
行，而本判決主文第二項應與主文第一項同時履行，主文第 一項不得假執行，則主文第二項性質上亦不宜假執行，是原 告假執行之聲請，於法不合，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 10 日 民事第五庭 法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日 書記官 許瑞萍
【附表：系爭不動產】
一、土地部分：
編號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 面積(㎡) 權利範圍 1 臺中市 沙鹿區 六路段 546 37.24 10分之1 2 臺中市 沙鹿區 六路段 547 286.77 10分之1 3 臺中市 沙鹿區 六路段 550 20.16 1分之1 4 臺中市 沙鹿區 六路段 551 52.81 1分之1 5 臺中市 沙鹿區 六路段 578 134.74 29分之1 二、建物部分：
編號 建號 基地坐落 -------- 建物門牌 層次及主要建材 建物面積（㎡） 權利範圍 層次及面積 附屬建物用途 及面積 1 253 臺中市○○區○路段000地號 --------- 臺中市○○區○○路000巷0弄0號 鋼筋混凝土造、3層 3層總面積：118.75 1層面積：32.78 2層面積：33.84 3層面積：33.84 屋頂突出物面積：18.29 陽台：17.47 全部(1分之1) 備考 無