臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第2803號
原 告 林侑靜
被 告 陳素美
訴訟代理人 黃富庸
鐘登科律師
上 一 人
複 代理人 汪以庭律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國114年6月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：
兩造於民國112年7月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），約定原告以新臺幣（下同）430萬元向被告買受坐
落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分7880分之50）暨
其上同段4855建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000
號4樓之4，下稱系爭房屋，與坐落基地應有部分則合稱系爭
房地），兩造並分別於112年8月11日、同年月15日完成系爭
房地所有權移轉登記、交屋。詎被告於兩造締約前，明知系
爭房屋內之簡易烹調區（下稱烹調區）於112年4月間即經正
下方3樓房屋住戶（下稱3樓住戶）反應有滲漏水情事，竟仍
刻意隱瞞，於112年6月5日填載之標的物現況說明書（下稱
現況說明書）中，不實勾選系爭房屋無滲漏水情事，影響原
告對系爭房屋買賣價金之判斷，被告所交付之系爭房屋不符
債之本旨。又原告於113年4月2日接獲系爭房屋承租人通知3
樓住戶反應有滲漏水情事，原告於113年4月11日與水電師傅
至3樓房屋查看，發現3樓房屋烹調區上方樓板有壁癌及水漬
、廁所明管水痕與天花板受潮，嗣於113年4月16日拆除系爭
房屋烹調區之固定密封式櫥櫃後，發現地板積水、木地板明
顯受潮，原告遂通知系爭房屋之承租人暫不使用烹調區、配
合檢修，經修繕後，系爭房屋烹調區迄今仍無法正常使用，
減損將來出租之租金收入。爰依民法第359條規定，請求被
告減少價金即①重新安裝櫥櫃、水槽、水龍頭費用2萬0305元
②修復期間減免承租人113年5月份租金1萬2500元③減少將來
出租之租金收入24萬元④房屋交易性貶值64萬5000元，並依
民法第179條規定請求返還，或依不完全給付之規定，請求
被告賠償前開項目及金額，並請擇一為有利原告之判決等語
。並聲明：㈠被告應給付原告91萬7805元，暨自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供
擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
系爭房屋於交付原告時並無滲漏水之瑕疵，且依系爭契約第
17條之約定，被告僅就交屋後半年內發現之滲漏水瑕疵負擔
保責任，原告遲至113年4月2日後才告知系爭房屋有滲漏水
情事，已逾上揭約定之半年期間，被告不負物之瑕疵擔保責
任。縱認被告應負瑕疵擔保之責，系爭房屋為屋齡30年之舊
屋，被告將系爭房屋交付原告時，系爭房屋內之廚具依耐用
年數折舊後已無殘值，原告不得請求賠償重新安裝廚具之費
用；又系爭房屋烹調區修繕期間，系爭房屋仍可正常使用，
原告減免承租人修繕期間之租金，乃原告個人行為，與系爭
房屋瑕疵所造成之實際損害不相當；另系爭房屋縱有滲漏水
情事，於修復後機能即復歸完整，無交易性貶值須減收租金
可言，且減收租金期間未必達20年，並亦應依法扣除未到期
部分之中間利息等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假
執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
參、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：（見本院卷第219-
220頁）
一、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於112年7月6日簽訂系爭契約，約定原告以總價430萬
元向被告買受系爭房地，兩造並分別於112年8月11日、同
年月15日完成系爭房地所有權移轉登記、交屋。
㈡被告於112年6月5日在系爭房屋之現況說明書項次27「是否
有滲漏水情形」欄勾選「否」。
㈢兩造於112年8月15日交屋時，原告將系爭房屋出租予被告
占有使用至112年10月30日。
㈣原告於112年11月4日將系爭房屋以每月租金1萬2500元出租
予第三人使用。
二、兩造爭執之事項：
㈠112年8月15日被告將系爭房屋交付原告時，系爭房屋是否
存有滲漏水之瑕疵？
㈡如系爭房屋於交屋時存有滲漏水之瑕疵，原告發現期間是
否已逾系爭買賣契約約定出賣人應就系爭房屋滲漏水負瑕
疵擔保之期間？
㈢如被告應負瑕疵擔保責任，原告請求之各項目、金額是否
有理由？
肆、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。次按買賣標的物之利益
及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有
訂定者，不在此限。又物之出賣人對於買受人，應擔保其
物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第3
58條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請
求減少其價金，民法第373條、第354條第1項及第359條分
別定有明文。準此，出賣人交付買賣標的物時，該物無瑕
疵，則出賣人即不負擔保責任。是買受人受領買賣標的物
後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時
，則買受人除應證明買賣標的確有其所主張之瑕疵外，尚
應證明該瑕疵係在出賣人交付時即已發生，出賣人就其否
認之事實，始負證明責任。倘瑕疵係於危險移轉後，始行
發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院
95年度台上字第951號判決意旨參照）。本件原告主張系
爭房屋於危險移轉即交屋時有滲漏水之瑕疵，被告應負物
之瑕疵擔保責任等語，既為被告所否認，依前揭說明，自
應先由原告就系爭房屋於交屋時確已有滲漏水瑕疵存在乙
節，負舉證之責。經查：
㈠原告主張系爭房屋之烹調區於交屋時有滲漏水情事，固據
提出113年4月7日3樓住戶天花板之滲漏水照片、113年4月
16日拆除系爭房屋烹調區之櫥櫃地板積水及木地板受潮照
片為佐（見本院卷第67至71、77至89頁），然上開照片至
多僅能證明3樓住戶天花板與系爭房屋烹調區於113年4月
間有發生滲漏水之情事，尚無從據以溯及推認系爭房屋於
113年4月之前是否有上揭滲漏水之情事，實難單憑系爭房
屋交屋後逾半年之上開照片，遽認於系爭房屋交屋時已有
上揭滲漏水之情事存在，是原告所提出之上開照片，要不
足為有利於原告之認定。
㈡原告復主張於112年4月間，被告即已經3樓住戶反應系爭房
屋有滲漏水之情事，卻仍刻意隱瞞，並於現況說明書中不
實勾選系爭房屋無滲漏水情事等語。惟查，證人即水電師
傅張式雄於本院結證稱：約112年3、4月間，被告叫我去
系爭房屋看櫥櫃洗手台有沒有漏水的現象，被告跟我說3
樓住戶反應有漏水，委託我將櫥櫃整個拆下來看有無漏水
，我拆開來看的結果整個是乾的，沒有漏水，當時也有請
3樓住戶上來看，確認沒有漏水，當天只有拆除櫥櫃檢查
有無漏水，沒有做其他工作等語（見本院卷第263頁）；
證人即3樓住戶林宏沂結證稱：我從107年起開始居住○○○
路000號3樓之3，大約於112年間我發現天花板漏水，於11
2年4月26日跟管理員反應漏水，並請管理員通知樓上住戶
說有漏水發生，樓上住戶為了證明不是他們漏水導致的，
所以有請我上樓看去，當時4樓住戶有請木工將櫥櫃拆除
，用肉眼檢視排水孔處有無漏水，當下看沒有漏水，請我
再觀察一段時間，這次看完很長一段時間都沒有漏水，是
在大約113年4月份又發現開始漏水，漏水位置也是天花板
同一位置，我有跟新屋主即原告做交叉測試，測試方法是
先讓4樓暫時不用水，確定沒有漏水後再倒大量的水進去
，這時3樓天花板又漏水，所以有確定是4樓樓地板結構內
管線漏水所導致等語（見本院卷第264至266頁）。由上開
證人之證述可知，於112年4月間3樓住戶雖曾反應天花板
有漏水之狀況，然經被告委由張式雄拆除該漏水所對應位
置即系爭房屋烹調區之櫥櫃、並會同3樓住戶檢查後，當
時並未發現有何滲漏水之情事，則原告主張系爭房屋於11
2年4月間已有滲漏水之瑕疵，已難逕採。況自112年4月間
張式雄會同3樓住戶拆除櫥櫃檢查系爭房屋烹調區後、直
至113年4月間3樓住戶再發現有滲漏水情事止，期間3樓住
戶均未再發現天花板有滲漏水之狀況出現，如系爭房屋烹
調區於112年4月間即有滲漏水之瑕疵，在無任何修復作為
下，系爭房屋正下方之3樓房屋理應持續出現滲漏水狀況
，當無可能於長達約1年之期間均無再發生滲漏水情事，
是3樓住戶於112年4月間第一次所發現之天花板滲漏水狀
況，其成因是否係因系爭房屋烹調區漏水所致，更非無疑
。至原告主張於3樓住戶第二次發現滲漏水情事後，曾與3
樓住戶交叉測試確認漏水來源為系爭房屋等語縱使為真，
然此既為113年4月間方確認之情事，實無從以此推認系爭
房屋於交屋時已有滲漏水之瑕疵存在。
㈢再者，系爭房屋為83年4月19日即建築完成，有建物登記第
一類謄本在卷可稽（見本院卷第119頁），是原告於112年
7月6日購買系爭房屋時，系爭房屋之屋齡已近30年，此亦
為原告所知悉，而房屋隨其屋齡之增加，房屋之建材或管
線勢必隨之出現老化、劣化之情形，復會因地震、風化、
溫度變化之熱脹冷縮等自然因素，使內部管線出現裂縫、
結構體之防水功能降低或失效，進而造成漏水之發生。系
爭房屋在112年間由被告所委請之張式雄會同3樓住戶林宏
沂檢查確認並無滲漏水情事後，林宏沂遲於113年4月間始
再發現3樓房屋天花板出現滲漏水之情況，此一時點距離
兩造於112年8月15日完成交屋，已相隔約9個月之久，實
無法排除該滲漏水之狀況，係在被告交付系爭房屋後，隨
著房屋日益老舊才出現之可能，在原告未舉證證明系爭房
屋於112年8月15日交屋時，已存有滲漏水之瑕疵下，自難
僅憑時序在後之系爭房屋烹調區於113年4月間發生滲漏水
之情事，遽予推認於被告將系爭房屋交付原告時，系爭房
屋即已存有滲漏水之瑕疵。基此，原告所舉證據既未證明
於被告將系爭房屋交付原告時，系爭房屋已存有滲漏水之
瑕疵，則原告依民法第359條規定，主張被告應負物之瑕
疵擔保責任而請求減少價金，並依民法179條之規定請求
返還買賣價金，要無可採。
二、復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不
完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，
民法第227條定有明文。買賣標的物如係特定物，於契約
成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未
告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，
則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全
給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631
號判決參照）。原告另主張依不完全給付之規定，請求被
告應負損害賠償責任。惟本件依原告所舉證據，不足證明
於被告將系爭房屋於交付原告時，已存在滲漏水之瑕疵，
且被告於112年4月間3樓住戶反應天花板滲漏水後，即委
由張式雄會同3樓住戶檢視確認系爭房屋無滲漏水狀況，
均已詳如前述，則被告於現況說明書中勾選無滲漏水，並
無與系爭房屋當時狀況不符之處，難謂被告有何故意或過
失未告知原告系爭房屋有滲漏水瑕疵，而有可歸責之事由
。從而，原告依不完全給付之規定，請求被告賠償損害，
亦屬無據。
三、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不當得利及不完全給付
之法律關係，請求被告給付91萬7805元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由
，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失
所依附，應併予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審
酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國114年7月25日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 許靜茹