臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1419號
原 告 李詩涵
訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師
被 告 王世樑
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 李智維律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年6月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國112年9月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），由原告買受被告所有坐落臺中市○○區○○○段0000地
號土地應有部分24920分之155，及其上之同段8274建號建物
（門牌號碼臺中市○○區○○路00號8樓之1，下稱系爭房屋；就
上開房地下合稱系爭房地），價金新臺幣（下同）1280萬元
。
㈡詎原告於112年11月15日取得系爭房屋，於同年11月28日由統
包廠商拆除既有裝潢後，始發現系爭房屋內部多處存有如附
表所示漏水、壁癌、磁磚掉落等物之瑕疵情形，經原告委請
粘輪軒有限公司（下稱粘輪軒公司）就修繕金額進行修繕，
共花費金額62萬2500元。因依民法第360條規定及系爭買賣
契約書第9條第5項約定，系爭房地欠缺出賣人所保證之品質
時，出賣人應負瑕疵擔保之責，買受人得依約向出賣人請求
損害賠償，原告爰依上開規定及約定，請求被告賠償原告因
修復所需費用62萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息等語。
㈢並聲明：1.被告應給付原告62萬2500元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2.願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造係於112年4月7日共同確認系爭房地交屋前之現況為「無
壁癌、無水痕、無滲漏水情形」後，始於同年9月18日簽訂
系爭契約，並於同年11月15日依兩造確認之房屋現況完成點
交，被告否認有原告主張之瑕疵。
㈡縱認系爭房屋有原告所指之瑕疵，然系爭房地自點交後即為
原告所占有使用，原告自承取得系爭房屋後委請工人拆除既
有裝潢，則原告所稱壁癌、漏水等瑕疵恐為交屋後原告管理
不善抑或委請工人施工不慎所致，被告自無須依系爭契約第
9條第5項之規定負瑕疵擔保責任。再者，原告均未指明何處
發生漏水及壁癌，亦未證明其所指之瑕疵發生於交屋前，均
難認原告主張施作之項目與原告所指之瑕疵有關等語，資為
抗辯。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准
免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第148頁）：
㈠兩造於112年9月18日簽訂系爭契約，約定由原告向被告買受
系爭房地，買賣總價1280萬元。
㈡原告就系爭契約買賣價金均已支付完畢。
㈢原告於112年11月9日以系爭契約為原因，自被告受移轉登記
取得系爭房地所有權。
㈣兩造於112年11月15日就系爭房地辦理交屋完畢。
四、本院之判斷：
㈠按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36
0條前段定有明文。又，系爭契約第9條第5項約定：「賣方
保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜
裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如
有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任
。」（見本院卷第20頁）。
㈡依上開約定，原告須主張並舉證，被告所交付予原告之房屋
，有欠缺被告所保證之品質情事，方得請求被告就各該瑕疵
負債務不履行損害賠償責任。
㈢查，本件首應界定被告所「保證之品質」內容為何，因系爭
契約第9條第5項就所謂之物之瑕疵，於括弧內特別註明，是
應認被告就系爭房屋所保證之品質，係指「系爭房屋於交屋
前不存在傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻
射屋」（下稱系爭保證品質），如有，則可認系爭房屋有欠
缺保證品質之情事。依此標準，原告主張系爭房屋有附表所
示之瑕疵，然其中編號2之磁磚掉落、編號3、編號5至編號8
、編號10，均屬磁磚掉落、油漆剝落等情況，均難認為符合
欠缺系爭保證品質之情形，原告自無從據以依民法第360條
前段、系爭契約第9條第5項，請求被告負賠償之責。
㈣至於就原告主張如附表編號1、編號2（天花板壁癌）、編號4
、編號9所示客廳、客廳陽台、廚房、客房等位置存有壁癌
、漏水等欠缺系爭保證品質部分：
⒈原告提出相關現場照片為證。然，觀諸原告所提出之現場照
片，僅可見系爭房屋之客廳、客廳陽台、客房等處之天花板
及廚房牆壁，有油漆剝落、油漆色澤不均等情形（見本院卷
第29-31頁），尚難逕依相關照片推認系爭房屋有原告所指
於交屋前即存有漏水、壁癌之情形。
⒉原告另提出粘輪軒公司開具之報價單、證人蘇暐倫之證詞為
證。觀諸原告提出之粘輪軒公司報價單，顯示該公司就系爭
房屋之主臥浴廁、浴室牆面、陽台、主臥、客房等天花板壁
癌進行處理，共報價62萬2500元（見本院卷第35頁）。又據
證人蘇暐倫到庭證稱：我是粘輪軒公司負責人，公司平時主
要承包的業務為老屋翻修及裝潢工程；我有室內裝修的執照
；我有於112年11月底左右，參與系爭房屋的裝修工程，我
是工程統包；原證4照片是我拍的，原本現場的裝潢都拆除
，拆除後有發現壁癌、油漆剝落、鋼筋外露鏽蝕、房間牆壁
空鼓、漏水痕跡，要回報給業主，因為這些都沒有在報價的
範圍內；就相關瑕疵的處理，客廳、廚房、小房間、客房、
主臥室的天花板部分，於拆除天花板後，我先把油漆及壁癌
部分刮除，上防水漆，重新粉刷；廚房後面是兩間浴室，廚
具有受潮、發霉的現象，浴室四週牆壁重新翻修，上防水漆
、貼磁磚；浴室天花板拆除後，發現鋼筋鏽蝕，先把鋼筋做
止銹處理，也有上防水漆；主臥牆面剝落、空鼓，把剝落地
方敲掉，直接上木板；陽台外推的裝潢拆除後，發現磁磚有
掉落、漏水，我們把會漏水的水管接回去就改善了，陽台部
分有上防水漆，磁磚掉落部分，因為有新的裝潢，就直接包
起來；原告就上開費用共支付60幾萬元，就如原證5的報價
單；我做了無數場統包工程，都是壁癌或漏水的相關處理；
造成壁癌的原因是漏水，導致磁磚發霉，系爭房屋現場只有
廚房與廁所共通的牆面有壁癌，我有用熱顯像儀，看到該處
的牆壁有顯示潮溼的情形，其他的地方沒有發現，上開地點
是廚房廚具拆除後的牆壁，其他部分都沒有，所以不是環境
潮溼造成的；我們將客廳、廚房、小房間、客房、主臥室的
天花板壁癌部分刮除後上防水漆之後就沒有發生壁癌的狀況
，但是廚房的部分上防水漆也沒有辦法處理；這個房子純粹
就是防水層破掉，用熱顯像儀就可以檢查了等語（見本院卷
第186-191頁）。
⒊然，系爭房屋於交屋前是否已存有滲漏水之情事，此一事實
認定涉及土木、建築等專業知識之輔助，是司法實務多係由
法院囑託具有相關專業之土木技師公會、建築師公會或具有
相關防水專業之協會團體進行鑑定，以輔助法院釐清相關事
實。雖上開證人蘇暐倫表示其已有許多關於壁癌或漏水的處
理經驗，然證人蘇暐倫自陳其係具有室內裝修執照，且其所
經營之粘輪軒公司多數業務為老屋之翻修、裝修室內工程，
則縱使蘇暐倫具有處理所稱壁癌、漏水之相關經驗，但對於
「房屋內部是否確實發生滲漏水」、「其發生之原因」、「
所須修復之必要費用」等事項，仍應認蘇暐倫尚不具有相關
之專門技術知識，其所陳述內容至多屬於基於裝修廠商之意
見，而無從認為已達得輔助本院認定判斷「系爭房屋於交屋
前存有滲漏水」事實之程度。且，上開證人蘇暐倫所述之發
現壁癌、檢測漏水、修復壁癌之過程，被告均未參與，蘇暐
倫亦未留存任何可供檢驗核實之數據、圖面、資料，被告實
無從對於證人蘇暐倫所認知之當時狀況為具體回應、提出意
見反駁，就被告之訴訟防禦權保障而言，亦不宜採認上開蘇
暐倫之證述為有利於原告之認定。
⒋基上，原告並未舉證系爭房屋於交屋前就附表編號1、編號2
（天花板壁癌）、編號4、編號9所示客廳、客廳陽台、廚房
、客房等位置，存有壁癌、漏水等欠缺系爭保證品質情形，
則原告依民法第360條前段、系爭契約第9條第5項，請求被
告負損害賠償責任，自屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第360條規定及系爭契約第9條第5項
約定，請求被告給付62萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應
予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁
，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
民事第五庭 法 官 潘怡學
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
書記官 賴玉真
附表：
編號 所在位置 瑕疵情形 證據出處 1 客廳 天花板疑似壁癌 原證4照片1 2 客廳陽台 多處磁磚掉落、天花板壁癌 原證4照片4、13 3 廚房 天花板油漆剝落 原證4照片2 4 廚房 廚具拆除後發現壁癌 原證4照片3 5 主臥室 牆面油漆破損剝落 原證4照片5 6 主臥室 天花板油漆剝落 原證4照片9 7 主臥室廁所 天花板鋼筋鏽蝕 原證4照片10、12 8 小間客房 油漆剝落 原證4照片6 9 客房 天花板壁癌 原證4照片7、8 10 陽台 多處磁磚掉落 原證4照片11
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