臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度重訴字第46號
原 告 李明君
訴訟代理人 薛智友律師
王琬華律師
游朝義律師
被 告 臣佳企業有限公司
法定代理人 黃志煌
訴訟代理人 陳魁元律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年7月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一一二年十二月十三日起，至返還坐落高雄市仁武
區仁營段七四三、七四四、七四五、七四六、七四七、七四八、
七四九、一四七零地號土地之日止，按月給付原告新台幣貳拾貳
萬伍仟柒佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項於原告按月以新台幣捌萬元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如按月以新台幣貳拾貳萬伍仟柒佰參拾參元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告之母即訴外人黃素美於民國111年1月20日，
以110年11月24日贈與為原因，將坐落高雄市仁武區仁營段7
43、744、745、746、747、748、749、1470地號土地（下合
稱系爭土地）辦畢所有權移轉登記予原告。然系爭土地上遭
被告擅自以如附圖（高雄市政府地政局仁武地政事務所，下
稱仁武地政，113年4月24日複丈成果圖）中除仁武地政103
年3月5日建物測量成果圖所示同段1460建號建物（面積75.8
平方公尺）外之地上物（下稱被告之地上物）占用，作為廠
房使用，每月受有相當於租金之利益新台幣（下同）225,73
3元，致原告受有損害。爰依民法第767條第1項、第179條規
定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將被告之地上物
拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告4,9
66,126元（225,733元×自111年1月20日起至112年11月20日
起訴之日共22個月＝4,966,126元）及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自112年
11月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告225,733
元。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭地上物即門牌號碼高雄市○○區○○○街0號房屋
係被告於99年間起，向黃素美承租作為建築房屋之基地，由
李秉家代理簽訂租約，均依約支付租金給李秉家迄今，非屬
無權占有，亦未受有何不當得利，黃素美並依法申報綜合所
得稅。上開租約雖未經公證，不適用買賣不破租賃規定，然
黃素美及原告明知此情，仍以贈與方式規避出租人義務及收
回基地之限制，並要求被告支付高額租金，應認原告違反誠
信原則，以損害被告為主要目的，構成權利濫用，依民法第
148條規定，不得請求拆屋還地。且原告係受贈人，依權利
不得優於贈與人之法理，除有土地法第103條規定之事由，
不得收回系爭土地。被告承租系爭土地時，整地支出高額費
用，方能以較低租金承租，茲原告主張之租金數額過高等語
置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保
，請准為免於假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（見113年度重訴字第46號卷，下稱重訴卷
，重訴卷二第44至46頁）：
㈠原告之母黃素美於97年12月15日，簽署授權委託書（被證3）
，授權李秉家代為處置與管理名下房屋土地及資金，共17項
。又於98年7月15日簽立授權委託書，委託李秉家全權處理
安樂一街7號房屋、土地租賃事宜（被證5）。97年12月15日
授權書經本院109年度重訴字第127號、臺灣高等法院高雄分
院112年度重上字第37號、最高法院113年度台上字第242 號
裁定，認定該授權書為黃素美簽立，就黃素美聲明請求移轉
登記仁武區仁營段1460建號建物（登記面積75.8平方公尺）
，判決黃素美敗訴。
㈡李秉家於99年間，代理黃素美，將系爭土地出租予被告。
㈢李秉家於107年1月17日，代理黃素美，將系爭土地及其上建
物繼續出租給被告，簽立房屋土地租賃契約書，約定租期自
108年5月1日至119年12月31日，黃素美與被告間有租用基地
建築房屋之租賃契約關係存在。該租約逾5年，未經公證。
㈣仁武地政113年4月24日複丈成果圖（附圖）測繪編號A建物，
占用744、745、746、747地號土地面積976.27平方公尺。
㈤仁武地政113年4月24日複丈成果圖測繪編號A建物為被告出資
興建、無建號，無門牌，使用B建物安樂一街7號之門牌。
㈥仁武地政113年4月24日複丈成果圖（附圖）測繪編號B建物，
占用744、746、747、749地號土地面積455.77平方公尺（不
含仁營段1460建號建物登記面積75.8平方公尺）。
㈦黃素美於102年9月間，將附圖編號B建物其中有稅籍登記部分
（門牌號碼高雄市○○區○○○街0號房屋）贈與其子即原告胞弟
李秉家，變辦理房屋稅籍變更登記。
㈧B建物中之75.8平方公尺（仁武地政103年3月5日建物測量成
果圖，見重訴卷一第309頁）於87年間取得使用執照，於103
年4月8日經李秉家申請辦理保存登記仁營段1460建號建物。
㈨黃素美對李秉家提起返還1460建號建物，經本院109年度重訴
字第127號判決、臺灣高等法院高雄分院112年度重上字第37
號判決、最高法院113年度台上字第242號裁定駁回確定。
㈩黃素美於110年11月24日，將系爭土地贈與原告，於111年1月
20日辦畢所有權移轉登記，原告現為系爭土地所有權人。
原告之起訴狀繕本於112年12月13日送達被告之法定代理人。
原告於111年1月20日取得系爭土地所有權起，算至本件起訴
之日，共22個月。
仁武地政113年4月24日複丈成果圖測繪編號A、B建物占用之
系爭土地，經歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定每月合理租
金為225,733元。
被告持續以開立一年12張支票予李秉家兌現迄今，作為給付
租金之方式。
四、本件爭點如下（見重訴卷二第46頁）：
㈠黃素美與被告間之租賃契約，是否對原告發生效力？
㈡原告請求拆除系爭地上物，是否違反民法第148條誠信原則？
㈢原告請求被告將系爭地上物拆除，並騰空返還土地予原告，
有無理由？
㈣被告於112年12月13日收受起訴狀繕本前，是否為善意占有人
，不負民法第179條不當得利返還責任？
㈤原告請求被告給付相當於租金之不當得利4,966,126元，及自
112年11月20日起至返還土地之日止，按月給付225,733元，
有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠黃素美與被告間之租賃契約對原告不生效力：
⒈按受任人之權限，依委任契約之訂定；未訂定者，依其委任
事務之性質定之；委任人得指定一項或數項事務而為特別委
任，或就一切事務，而為概括委任；受任人受概括委任者，
得為委任人為一切行為，但不動產之租賃其期限逾2年者，
須有特別之授權，民法第532條、第534條定有明文。查黃素
美與李秉家於97年12月15日簽立之授權委託書上所載土地包
括「高雄縣仁武鄉（已改制為高雄市○○區○○○○街0號房屋及
土地」（見重訴卷一第101頁），且黃素美與被告間於107年
1月17日簽立之房屋土地租賃契約書上有黃素美之印文（見
重訴卷一第107頁），其真正性為兩造所不爭執（見重訴卷
一第121頁、重訴卷二第44頁），可見黃素美有特別授權李
秉家出租系爭土地予被告，並於系爭土地出租時再次表示同
意。且證人李秉家結稱：系爭土地於99年簽約時、107年1月
17日簽立最近一份房屋土地租賃契約書時，黃素美均在場，
被告都用支票支付租金，也有報稅，原告後來將黃素美帶去
臺北居住等語（見重訴卷一第322至326頁），核與被告陳報
以簽發支票交付李秉家之方式支付租金、財政部臺北國稅局
大安分局114年6月24日財北稅大安綜所字第1140458243號函
覆黃素美於108年、109年度申報被告支付之租金收入係查詢
課稅年度所得後申報，及兩造不爭執黃素美係於107年3月20
日搬去臺北與原告同住等情（見重訴卷一第431、453至464
頁、重訴卷二第25頁），均相符無訛，足見黃素美同意將系
爭土地出租給被告。至於107、108年度綜合所得稅結算申報
書上留存李秉家之配偶即訴外人林媛如之手機號碼（見重訴
卷一第437、455頁），不影響黃素美知悉出租事實，是以李
秉家代理黃素美出租系爭土地予被告，對黃素美發生效力，
黃素美與被告間有租賃契約，堪以認定。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定
，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限
者，不適用之，民法第425條定有明文。另按租用建築房屋
之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回，土地法第10
3條前段定有明文，係限制出租人收回房屋之事由。在長期
或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，
宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上
常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立
長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰
增訂第2項（立法理由參照）。準此，長期或未定期限之租
賃契約倘未經公證，即不適用民法第425條第1項不破租賃規
定，以求當事人之權利義務內容合法明確。查被告自承與黃
素美間長達10餘年之租約未經公證，及原告現為系爭土地唯
一登記所有權人乙情，復有房屋土地租賃契約書、系爭土地
登記公務用謄本可考（見112年度審重訴字第159號卷，下稱
審重訴卷，第57至66頁、重訴卷一第103至107頁），揆諸上
開規定及說明，黃素美與被告間之租賃契約對受讓系爭土地
之原告不生效力。被告援引最高法院79年台上字第2632號判
決、100年台上字第463號判決，主張惡意受讓該物所有權者
應受原訂債權契約之拘束云云（見重訴卷一第154至155頁、
重訴卷二第26至27、49頁），難以憑採。原告與被告間既無
租賃關係，被告辯稱租地建屋情形排除民法第425條第2項適
用，故原告須有土地法第103條事由始得收回土地云云（見
重訴卷一第157頁、重訴卷二第26頁），亦無可採。又本件
與共有物分割、分管契約之約定無涉，被告援引釋字第349
號解釋抗辯云云（見重訴卷一第156頁），仍無可採。
㈡然原告請求拆除系爭地上物，違反民法第148條誠信原則，不
得為之：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條定有明文。惟按權利之行
使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權
利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明
文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行
使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院106年度台上字
第2157號判決參照）。而不動產之使用借貸等債之關係，固
僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（
債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受
讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有
物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓人若明
知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非
屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免
債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之
目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自
應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許（最高法院98
年度台上字第1319號判決參照）。按債之關係固僅於當事人
間有其效力，房屋受讓人就其前手與系爭土地所有人間債之
關係，並不當然繼受之。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間
之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認
土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害
他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院109年度台上
字第3281號判決參照）。
⒉查黃素美早於97年12月15日，簽署授權委託書，授權李秉家
代為處置與管理包括系爭土地在內之名下房屋土地及資金，
復於98年7月15日簽立授權委託書，委託李秉家全權處理安
樂一街7號房屋、土地租賃事宜，有97年12月15日、98年7月
15日授權委託書可考（見重訴卷一第101、159頁），且黃素
美係27年間出生（見重訴卷一第99頁），於107年3月20日高
齡80歲，隨原告搬去臺北市大安區居住乙情，為兩造陳述一
致（見重訴卷一第431頁），核與原告起訴狀所載地址相同
（見審重訴卷第7頁）。黃素美嗣後對李秉家提起訴訟請求
將系爭土地上之同段1460建號建物返還予原告，經本院109
年度重訴字第127號判決、臺灣高等法院高雄分院112年度重
上字第37號判決、最高法院113年度台上字第242號裁定駁回
確定時，黃素美陳報之住所均在臺北市大安區，該等判決亦
認定授權書為黃素美有效簽立，而判決黃素美敗訴確定乙情
，有判決書可憑（見重訴卷一第69至97頁），原告亦自承知
悉黃素美與李秉家間之訴訟（見重訴卷二第47頁），足見原
告至遲於109年間已知黃素美欲收回系爭土地上之建物。
⒊然黃素美卻於上開訴訟之際，將系爭土地以贈與而無對價之
方式移轉登記予原告，再由原告於提起本件返還土地等訴訟
，並否認李秉家代理出租予被告之效力，於最後一次言詞辯
論期日始捨棄否認租賃契約效力之抗辯，有原告起訴狀上收
文日期、本院言詞辯論筆錄可考（見審重訴卷第7頁、重訴
卷二第46頁），足見原告取得系爭土地，係原告、黃素美故
意規避黃素美授權李秉家出租及黃素美應受租賃契約拘束、
土地法第103條限制，所為脫免出租人義務之迂迴行為。原
告稱黃素美係因對李秉家心寒，才將系爭土地贈與原告云云
（見重訴卷二第47頁），難以憑採。被告辯稱原告違反誠信
原則等語（見重訴卷二第29頁），堪可採信。
⒋又原告住在臺北市，取回系爭土地非為自用，仍為求原由黃
素美出租之租金價格得藉此調漲，以支應依法須繳納之地價
稅及獲取收益乙情，有黃素美108、109年度申報綜合所得稅
上載其他出租土地之租金收入、原告陳報之地價稅金額可考
（見重訴卷一第458、463頁、重訴卷二第13頁），真正性均
為兩造所不爭執（見重訴卷二第49頁）。而被告使用系爭土
地興建廠房營運迄今乙情，有勘驗筆錄可考（見重訴卷一第
29至41頁），可見倘被告拆除廠房，不僅將遭受廠房之地上
物所有權滅失之損失，更會對其營運產生重大影響，被告返
還土地後，原告亦無法再向被告收取租金或相當於租金之利
益，足見被告如拆除廠房，對被告造成之損害遠大於原告可
獲得之利益，可認原告請求拆屋還地係以損害被告為主要目
的，揆諸前揭說明，尚難准許原告所為拆屋還地之請求。
⒌從而，被告對原告雖無租賃契約之法律關係可主張，然仍得
以民法第148條作為抗辯。原告違反誠信原則且以損害被告
為主要目的，應駁回原告訴請拆屋還地之請求。原告以無民
法第425條第1項適用，主張被告不得再以誠信原則置辯云云
（見重訴卷二第52頁），委無可採。
㈢被告於112年12月13日收受起訴狀繕本前，為善意占有人，不
負不當得利返還責任：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金
之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第187號
判決參照）。次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外
，僅於特定人間發生其法律上之效力。而土地受讓人明知現
占有人使用土地之狀態及使用之目的，並斟酌其取得土地所
有權之情形等項後，如可認其所有物返還等請求權之行使違
反誠信原則或公共利益，固應駁回其請求，惟現占有人與土
地受讓人未有任何法律關係，倘其因而獲有使用土地之利益
，造成土地受讓人無法使用土地受有損害者，土地受讓人自
得依不當得利法律關係為請求，不因土地受讓人不得為所有
物返還等請求權之行使，而異其結果（最高法院109年度台
上字第2804號判決參照）。惟按占有人於占有物上行使之權
利，推定其適法有此權利；前項推定，於下列情形不適用之
：一、占有已登記之不動產而行使物權，二、行使所有權以
外之權利者，對使其占有之人；善意占有人於推定其為適法
所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第943
條、第952條定有明文。所有人得否依不當得利之法律關係
，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是
否善意而定。倘承租人為善意，依民法第952條規定，其既
被推定得為租賃物之使用、收益，於所有人舉證推翻該權利
推定前，承租人因此項占有使用所獲利益，自無不當得利可
言（最高法院109年度台上字第2146號判決參照）。又按善
意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人；善意占
有人於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有
人，民法第959條定有明文。
⒉被告前依與黃素美間有效之租賃契約而占有使用系爭土地，
推定為適法所有之權利範圍內，得使用系爭土地，自屬善意
。是以原告僅得請求被告自112年12月13日收受起訴狀繕本
時，有送達回證可考（見審重訴卷第53頁），此日期亦為被
告所不爭執（見重訴卷一第239至240頁），知悉系爭土地已
由原告受讓取得後，給付相當於租金之不當得利。
㈣原告得請求被告自112年12月13日收受起訴狀繕本後，按月給
付225,733元：
⒈本院囑託仁武地政測繪占用範圍，經仁武地政113年4月24日
複丈成果圖（附圖）測繪編號A、B建物占用之系爭土地，有
本院113年4月25日勘驗筆錄暨照片、仁武地政複丈成果圖可
考（見重訴卷一第29至41、51頁），其中同段1460建號建物
（75.8平方公尺）屬於編號B之一部，房屋稅籍編號0000000
0000號，為李秉家所有保存登記建物乙情，有附圖、房屋稅
籍證明書、仁武地政103年3月5日建物測量成果圖、建物登
記第二類謄本可考（見重訴卷一第51、281、309、382頁）
，及編號A建物之房屋稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明
書可憑（見重訴卷一第282頁），為兩造所不爭執（見重訴
卷一第115、239、311頁），堪信為真。
⒉兩造同意本件審理占用及囑託鑑定租金部分為除同段1460建
號建物（75.8平方公尺）外之地上物占用系爭土地部分，即
編號A占用976.27平方公尺、編號B占用475.77平方公尺（55
1.57平方公尺－75.8平方公尺＝475.77平方公尺），為兩造陳
述在卷（見重訴卷一第271、311頁）。經囑託歐亞不動產估
價師聯合事務所鑑定，進行產權、一般因素、區域因素、個
別因素、不動產市場現況分析及勘估，採租賃實例比較法及
積算法等估價方法評估，認為每月租金為225,733元，有鑑
定報告可考（見重訴卷一第333至412頁），已斟酌考量各種
土地租金市價情況，應屬可採。
⒊被告雖辯稱系爭土地以前長滿雜草遭人倒置垃圾，還遭環保
局開罰等語（見重訴卷依第241頁），與證人李秉家雖稱：
系爭土地在高雄仁武，本來是田地，以前很荒涼，很常被人
堆垃圾，地不好租，後來都市規劃有路，父親才知道要出租
，一開始有砂石場、化學廠承租，但每次都1、2年就退租，
伊父親以前以每月3萬元出租，所以伊租被告4萬元，用來維
護土地及基本開銷，不是用來賺錢，由被告支付高額整地費
用等語（見重訴卷一第325至326頁）。縱然屬實，僅係李秉
家之父李啓祥生前與被告間之約定，不能遽以認作原告現受
相當於租金損害數額之標準，是難作為每月相當於租金之不
當得利金額225,733元過高之論據。況原告於113年度仍須繳
納地價稅達662,841元（見重訴卷二第12至13頁），為兩造
所不爭執（見重訴卷二第49頁），自難認原告請求每月225,
733元有何不合理或顯屬過高之情事。
⒋從而，原告得請求被告自112年12月13日收受起訴狀繕本起，
按月返還相當於租金之不當得利225,733元，堪以認定。
六、綜上所述：
㈠原告明知其母黃素美前將坐落高雄市仁武區仁營段743、744
、745、746、747、748、749、1470地號土地（系爭土地）
出租予被告，欲收回土地，仍自黃素美受讓系爭土地所有權
，再對被告提起本件拆屋（如附圖所示地上物，不含仁營段
1460建號建物登記面積75.8平方公尺）還地訴訟，以規避出
租人義務與限制，違反誠信原則，且以損害被告為主要目的
，依民法第148條規定，不得依民法第767條規定請求被告將
地上物拆除並騰空返還系爭土地；
㈡然原告得依民法第179條規定，請求被告自112年12月13日收
受起訴狀繕本之日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原
告225,733元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求（拆
屋還地、被告收受起訴狀繕本以前為善意占有人，不負返還
不當得利金額部分），為無理由，應予駁回。
七、原告聲明願供擔保請准宣告假執行，是就按月給付相當於租
金之不當得利假執行部分，爰酌定相當擔保金額准許之。並
宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分
，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
八、被告就原告請求返還不當得利之訴訟固經本院為其部分敗訴
之判決，惟原告就所有物返還之請求、起訴前不當得利返還
之請求均敗訴，則本件全部訴訟費用應由原告負擔。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，對本
件判決結果不生影響，不再論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 28 日
書記官 陳儀庭
附圖：
仁武地政113年4月24日複丈成果圖（出處見重訴卷一第51頁）
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