臺灣桃園地方法院民事判決
113年度簡上字第185號
上 訴 人 慈文大樓管理委員會
法定代理人 劉秋菊
上 訴 人 財團法人佛光淨土文教基金會
法定代理人 王重凱
共 同
訴訟代理人 黃賜珍律師
被 上訴人 陳徵侯
訴訟代理人 李克欣律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國113年2月19
日本院桃園簡易庭112年度桃簡字第661號第一審判決提起上訴，
於114年6月18日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原判決主文第一至三項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用 之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、上訴人慈文大樓管理委員會(下稱上訴人慈文管委會)之法定 代理人原為杜奕葶，嗣於訴訟繫屬中變更為劉秋菊，並經具 狀聲明承受訴訟（見簡上卷第171頁），於法核無不合，應 予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：
㈠伊為坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上慈文大樓(下稱系爭 大樓)之區分所有權人，專有部分為門牌號碼桃園市○○區○○ 路000號地下1樓房屋(下稱系爭房屋)，系爭大樓外牆為全體 區分所有權人共有，而於民國79年3月15日系爭大樓即將興 建完成之際，建設公司有統一於系爭大樓外牆製作不鏽鋼招 牌鐵架，供各層住戶懸掛招牌，費用由全體住戶分攤，交屋 後外牆及交由各層住戶分管使用至今。嗣伊於111年農曆過 年期間發現伊分管使用之外牆招牌鐵架，遭上訴人慈文管委 會出租予上訴人財團法人佛光淨土文教基金會(下稱上訴人 佛光基金會)，並懸掛如附件一所示招牌(高1.33公尺、寬9.
36公尺、深0.24公尺)、附件二所示招牌(高4.5公尺、寬1.3 3公尺、深0.24公尺)、附件三所示招牌(高1.11公尺、寬0.6 8公尺)各1面(下稱附件一招牌、附件二招牌、附件三招牌， 合稱系爭招牌)，已侵害伊對外牆之分管權利，上訴人佛光 基金會應拆除系爭招牌，將占用外牆返還全體共有人。上訴 人慈文管委會將伊分管之外牆擅自出租予上訴人佛光基金會 並收取租金，伊得向上訴人慈文管委會請求自111年3月起至 起訴時止共8個月、每月新臺幣(下同)1萬元之不當得利等語 。
㈡系爭大樓之住戶均各自在自己外牆劃定使用範圍、懸掛招牌 ，對各自占有管領部分互相容忍，對於他共有人使用收益部 分均未予干涉，歷有年所，本非不得認有默示分管契約存在 ，伊亦自系爭大樓興建完成後，即將系爭房屋出租他人使用 ，並由承租人於外牆懸掛招牌，均無他人表示反對或異議， 自無不知此分管契約之存在；且各層住戶於自己樓層懸掛招 牌均無繳納費用，亦可認確有默示分管契約之合意，系爭房 屋前承租人因有特別活動而需懸掛廣告布條，因而臨時性繳 納2,000元，並非上訴人所指懸掛招牌之租金，且在桂河泰 式養生館之後之承租人亦未有繳納租金；至79年8月18日之 管委會籌備會議記錄也僅有統一招牌格式，可證確實有默示 分管契約之存在。
㈢並於原審聲明：(一)上訴人佛光基金會應將系爭招牌拆除， 並將占用之外牆返還原告及其他共有人。(二)上訴人慈文管 委會應給付原告8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率5％計算之利息。(三)願供擔保請准宣告假執 行。
二、上訴人則以：
㈠系爭大樓外牆及建商設置之廣告鐵架為全體區分所有權人共 有，由上訴人慈文管委會管理，上訴人慈文管委會將外牆出 租予上訴人佛光基金會懸掛招牌，並未侵害被上訴人之權益 ，上訴人慈文管委會向上訴人佛光基金會收取租金，亦非不 當得利。又系爭大樓外牆既由上訴人慈文管委會負責管理， 而非由被上訴人分管使用，上訴人佛光基金會向上訴人慈文 管委會承租外牆懸掛系爭招牌，亦無侵害被上訴人權利。 ㈡被上訴人於原審提出建設公司為設置不鏽鋼招牌鐵架所發之7 9年3月15日通知固然有通知區分所有權人繳費，但被上訴人 並未提出其有繳費之證明，本無從認定被上訴人確實有出資 。又上訴人慈文管委會於79年8月18日籌備會議記錄已有記 載懸掛招牌設計時須向管委會連絡以求統一，故上訴人慈文 管委會有獲全體區分所有權人授權而管理系爭大樓外牆之廣
告招牌，是系爭大樓住戶懸掛招牌本應洽詢上訴人慈文管委 會同意後辦理；建設公司78年3月20日給買方之定型化買賣 契約，並訂有住戶管理公約，亦約定一樓門廳、玄關為公共 設施，於成立管理委員會後由管理委員會接管；另79年8月1 8日亦已制定慈文大樓管理委員會組織章程及住戶管理公約 也已約定私有房屋以外之各部分供公眾使用之空間為公共場 所，並於84年6月28日公寓大廈管理條例通過後，在88年12 月14日送經桃園縣政府工務局同意報備(下稱系爭88年住戶 公約)，110年9月15日區分所有權人會議亦有修訂慈文大樓 管委會章程及住戶公約(下稱系爭110年住戶公約)，內容亦 大致相同；故依系爭88年、系爭110年住戶公約之約定，以 及公寓大廈管理條例之規定，均堪認懸掛系爭招牌之外牆為 系爭大樓一樓出入口大廳之外牆屬公共設施，而應由上訴人 慈文管委會管理。且被上訴人前將系爭房屋出租予桂河泰式 養生館，桂河泰式養生館於94年1月至102年4月間，有繳交 每月2,000元之懸掛廣告招牌費用予上訴人慈文管委會，共 計8年3月，更可認定懸掛系爭招牌之外牆確實由上訴人慈文 管委會館理無訛。則原審判決未審酌及此而認系爭大樓全體 共有人有就自有樓層外牆懸掛招牌成立默示分管契約，應有 誤認。
㈢並於原審聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、本件原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人佛光基 金會應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號慈文大樓外牆如附 件一、二所示招牌拆除，並將占用之外牆返還被上訴人及全 體共有人；上訴人慈文管委會並應給付被上訴人31,467元， 及自112年3月4日至清償日止按週年利率5％計算之利息；並 駁回被上訴人其餘之訴（原審判決被上訴人敗訴部分【即附 件三所示招牌部分】，因未提起上訴而確定）。上訴人就敗 訴部分不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決不利上訴人部 分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。四、被上訴人為系爭大樓區分所有權人，而上訴人佛光基金會有 向上訴人慈文管委會承租系爭大樓外牆以懸掛如附件所示招 牌等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋謄本、戶外廣告看 板租賃契約書3份在卷可參(見訴字卷第19、123至139頁)， 是上情本堪認定。
五、被上訴人主張附件一、二所示招牌懸掛之位置應屬系爭大樓 默示分管契約中由其所管領使用之區域，而認上訴人慈文管 委會出租予上訴人佛光基金會懸掛招牌已侵害其分管權利，
而請求上訴人佛光基金會拆除招牌，並請求上訴人慈文管委 會返還不當得利乙節，均為上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯，是本件應審究者為：(一)懸掛如附件一、二所示招牌之 外牆應屬公共設施或默示分管契約由被上訴人所管領之部分 ？(二)被上訴人請求上訴人佛光基金會拆除如附件一、二所 示招牌以及請求上訴人慈文管委會返還不當得利，有無理由 ？經查：
㈠懸掛如附件一、二所示招牌之外牆應屬公共設施部分。 ⒈按三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立 性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專 有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特 定區分所有權人使用者。公寓大廈管理條例第3條第3至5款 定有明文。則依84年6月28日公布之公寓大廈管理條例之規 定，除了專有部分以及不屬專有附屬建築物以外，如未經約 定供特定區分所有權人使用之部分，均為共用部分。 ⒉次按預定買賣不動產標示：…房屋面積包括室內、陽平台、地 下第2層停車場間防空避難室、電梯間、樓梯間、發電機房 、清水池、升降機、機械室、地下1層受電室、1樓門廳、玄 關、樓梯間及當層電梯間、樓梯間、屋頂電梯間、樓梯間、 機房、水箱…等公共設施之分擔合計約…坪。有系爭大樓78年 間買賣契約第1條約定有明文。復按本房屋附件之地下2層係 防空避難室兼停車場為公共設施，地下1層除台電受電室公 共使用外，其餘產權獨立屬地下1層所有權人所有。本房屋1 樓空地除公共設施占有部分外，其餘歸1樓所有權人使用及 管理，他戶不得占用。本約公共設施、通道、樓梯各戶不得 占用或堆置物品，以免妨礙使用及通行。本大樓之消防與安 全之維持、公共設施之操作與維護，均屬於大樓全體住戶共 同關係事項，其所需費用應由全體住戶公平分攤，甲方(即 買方)同意本大樓之公共服務工作於通知交屋日起半年內， 委由乙方(即賣方)代為組織管理中心，聘僱服務人員，直接 管理。甲方應於交屋時預繳6個月之管理費用；半年後移交 各住戶自選之管理委員會接管。系爭大樓78年間買賣契約檢 附之住戶管理公約第6條第1、3款、第10條約定有明文(見簡 上卷第197至203頁)。查系爭房屋為79年3月16日建築完成， 有系爭房屋建物謄本在卷可參(見訴字卷第19頁)，雖係於公 寓大廈管理條例公布施行前即已落成，然系爭大樓於出售時 ，賣方即有與買方約定所買受之範圍除房屋本身以外，包含 1樓門廳、玄關等公共設施，並約定公共設施之操作及維護 初期由賣方組織之管理中心人員管理，半年後即移交管理委
員會接管，可知系爭大樓公共設施之管理維護已約定應由管 理委員會負責。
⒊又系爭大樓管理委員會成立後，先於79年8月18日召開管理委 員會籌備會議並制定慈文大樓管理委員會組織章程及住戶管 理公約，並於88年12月14日送報備(下稱系爭88年住戶公約) ，再於110年9月15日召開區分所有權人會議修改社區規約( 下稱系爭110年住戶公約)等情，有79年8月18日管理委員會 籌備會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、系爭大樓管理 委員會申請報備書、桃園市政府建築管理處113年10月22日 桃建寓字第1130088449號函、系爭88年住戶公約、110年9月 15日區分所有權人會議記錄、系爭110年住戶公約等件附卷 可參(見桃簡卷第71至73頁、簡上卷第121至125、141至143 、217至246頁)。而按本大廈之公共設施權益屬於全體住戶 ，任何住戶或個人，均不得對之有侵占、損毀或妨礙其使用 效益之行為。所謂公共場所係指各住戶私有房屋以外之本大 廈各部分供公眾使用之空間，凡中庭走道、排水溝、樓梯間 、守衛室、地下2樓、頂樓共同使用部分(依建築法規規定) 等均屬之。公有設施之維修、更新、保管與監督使用為委員 會職責。系爭88年12月18日、系爭110年9月15日章程及住戶 公約第24條、第25條、第8條第5款約定有明文(見簡上卷第2 17至233、239至243頁)；則系爭大樓之系爭88年住戶公約、 系爭110年住戶公約亦已就公共設施之範圍已有約定，並約 定公共設施由管理委員會負責管理維護。
⒋另按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規 約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 （市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權 人會議決議之限制。公寓大廈管理條例第8條定有明文。是 關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為，除須合於法令 規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所 有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第 29條、第30條、第31條規定為之(最高法院91年度台上字第 405號民事判決意旨參照)。經查：
⑴系爭招牌係懸掛於系爭大樓1樓出入口外之外牆及騎樓樑柱上 ，如附件一至三所示照片所示，並有系爭大樓外牆照片在卷 可憑(見簡上卷第101頁)，故非私有房屋之專有部分，且既 在公眾可通行及目視可及之外牆及騎樓範圍，依前述公寓大 廈管理條例規定、系爭大樓78年間買賣契約檢附之住戶管理 公約、系爭88年及系爭110年住戶公約之約定，本足認屬共
有部分或公共設施，則該部分之管理維護依前開所述，即應 由上訴人慈文管委會負責。且上訴人慈文管委會也有向區分 所有權人會議報告，對於使用外牆懸掛招牌之桂河泰式養生 館會收取每月2,000元之費用，有系爭大樓94年9月12日區分 所有權人會議紀錄附卷可參(見訴字卷第93頁)，與前開實務 見解及相關規定相符，已足證上訴人慈文管委會就於外牆懸 掛招牌之管理方式為須付費始得使用。
⑵94年9月12日區分所有權人會議主席楊莉那(即釋妙護法師)於 本院證稱：94年9月12日區分所有權人會議紀錄所載「懸掛 大型海報」就是要掛招牌，晚上燈亮起來可以看到那一種， 就掛在大樓1樓上方的外牆，當時在談的時候主要是紅色橫 式看板，後來他們自己加了綠色直式招牌，我不記得是不是 同時懸掛，收看板費用是因為用到公共區域，私人的不可能 去收，比如1、2樓合庫就是屬於私人的，9、10、11樓就是 上訴人佛光基金會的，那次是因為桂河泰式舒壓館自己要求 說想要掛招牌，要付費，問可不可以，才會在會議中討論， 會議後他們裝上招牌，管理委員會就有跟他們收取費用，在 此之前桂河泰式舒壓館掛的是小小的招牌，在地下室入口、 騎樓上緣，收租金2,000元是針對招牌而非活動的紅布條，9 4年9月12日區分所有權人會議紀錄會寫大型海報應該是紀錄 人用詞問題，當時在場的人有共識要租的是招牌不是紅布條 等語(見簡上卷第149至153頁)；故依證人楊莉那所述，益證 被上訴人之系爭房屋承租人，確實為於系爭大樓外牆懸掛招 牌，因而向上訴人慈文管委會申請並付費，而非如被上訴人 主張僅係需要懸掛活動之紅布條而繳納臨時費用。另參諸證 人楊莉那所指證桂河泰式養生館所申請懸掛招牌之位置(即 訴字卷第29頁)，即為目前附件一、二所示招牌位置，堪認 早在94年間上訴人慈文管委會決定在如附件一、二招牌所示 位置之外牆懸掛招牌應需付費。
⑶而上訴人慈文管委會將外牆部分出租予上訴人佛光基金會懸 掛如附件一、二所示招牌使用，有戶外廣告看板租賃契約書 3份在卷可參(見訴字卷第123至139頁)，符合前述上訴人慈 文管委會就外牆懸掛招牌之管理方式，應無不當。又按凡住 戶大會及本會之決議事項，對本社區全體住戶(含租賃人)具 有絕對效力，會議記錄經由主席簽署後即送各住戶。系爭88 年住戶公約第14條、系爭110年住戶公約第14條約定有明文( 見簡上卷第221、241頁)；則被上訴人為系爭大樓之住戶， 本應受上訴人慈文管委會所決議之於外牆懸掛招牌等管理事 宜拘束。
⒌被上訴人固主張懸掛如附件一、二所示招牌之外牆處，為系
爭大樓住戶默示分管契約中應由其管理部分等語。經查： ⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有 年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意 ，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效 果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之 特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者 ，亦非不得謂為默示之意思表示(最高法院105年度台上字第 209號判決意旨參照)。而被上訴人主張其自系爭大樓興建完 成後即將系爭房屋出租他人，並由承租人於外牆懸掛招牌， 並無他人表示異議乙節。經查：
①系爭大樓94年9月12日區分所有權人會議紀錄已有記載「B1F 桂河泰式舒壓館，在大樓前面上方懸掛大型海報，該館同意 每月繳交2,000元，作為本大樓管理委員會之廣告基金」， 另上訴人慈文管委會95年業務報告亦有記載「B1F桂河泰式 舒壓收11,088元，另大門前面廣告看板2,000元，總收入13, 088元」，有系爭大樓94年9月12日區分所有權人會議紀錄、 上訴人慈文管委會95年業務報告附卷可憑(見訴字卷第93、1 09頁)；且懸掛招牌之位置即如附件一、二所示招牌懸掛之 處，已如前述；則被上訴人主張其於附件一、二所示招牌位 置懸掛招牌，未曾受反對或干涉乙節，本難認有據。 ②雖在桂河泰式養生館之後的承租人即黃子菖、呂瑀嬿於原審 審理時均證稱招牌是使用原先桂河泰式養生館(前手)之招牌 ，在承租期間僅有繳租金及管理費用，沒有繳納其餘費用， 也沒有繳過招牌的費用等語(見桃簡卷第78頁反面至80頁反 面)；但依照上訴人整理之區分所有權人(含租客)之整理表( 見簡上卷第61至65頁)，被上訴人之系爭房屋於桂河泰式養 生館93、94年承租以前，有多年並無他人承租，且證人楊莉 那亦證稱桂河泰式養生館原本也只有在地下室入口之騎樓上 緣懸掛小小的招牌，為了在懸掛如附件一、所示招牌之外牆 懸掛招牌才會向上訴人慈文管委會申請並繳費，可見桂河泰 式養生館應係首位使用懸掛如附件一、二所示招牌外牆位置 之人，也為此向上訴人慈文管委會確認欲於該部分外牆懸掛 招牌必須付費予上訴人慈文管委會，則其後使用該部分外牆 位置之人雖未繼續付費，也不能因而認定不須付費為當然。 ③又參以桂河泰式養生館因懸掛招牌而額外繳納每月2,000元即 包含管理費每月繳納1萬3,088元費用之期間係自94年1月31 日至102年4月(102年5月繳納之費用為1萬1,088元)，共計8 年3月，有上訴人慈文管委會管理費收入管理表附卷可稽(見
簡上卷第299至399頁)，堪認桂河泰式養生館繳納懸掛招牌 費用之期間並非短期，益顯被上訴人稱是因臨時活動必要懸 掛紅布條而繳納之費用，並非屬實；且桂河泰式養生館未懸 掛招牌於外牆而長期繳納費用予上訴人慈文管委會，自足認 被上訴人稱其承租人於外牆懸掛招牌，多年來均無他人表示 反對或異議，而認有默示分管契約之存在乙節，應非可採。 ⑵次按數人區分所有之建築物，除該建築物及附屬物之共同部 分外，應得就該建築物區分為若干部分，而各有其專有部分 以取得所有權，觀乎民法第799條規定甚明。題示情形，二 、三樓建物外牆，與一般區分所有權間之共同壁（樓板）， 具有雙重或兩面性質者未盡相同，矧從區分所有權間有其相 互制約性之特質暨防止共有人間發生使用權爭執之目的言， 亦以解為民法第799條所規定之專有部分為當。原審查意見 以該外牆非共有，二、三樓所有者可據以行使物上請求權排 除侵害，並無不合(司法院81年2月27日（81）廳民一字第02 696號《臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提 案第22號參照》)。經查，系爭大樓其餘住戶固亦有於外牆懸 掛招牌之情事存在，有系爭大樓照片附卷可參(見簡上卷第9 9頁)，且上訴人對於其餘懸掛招牌之住戶均未另行繳納費用 乙節均無異議。然依前開照片可知，其餘住戶懸掛招牌之位 置均在1樓以上住戶之外牆，即各自專有部分之外牆，依前 開說明可知，實務上確實亦有認專有部分之外牆亦屬專有部 分之意見，上訴人慈文管委會未向其餘在專有部分外牆懸掛 招牌之住戶收取費用，尚屬合理；況被上訴人之專有部分在 地下1樓，並無與1樓以上住戶同樣有相對應之外牆，自難以 其餘住戶在其專有部分之外牆懸掛招牌無庸收取費用，而認 其亦得無償於外牆懸掛招牌。
⑶從而，上訴人慈文管委會確實有就懸掛如附件一、二所示招 牌外牆部分向使用人收取費用，而非如被上訴人所稱其懸掛 招牌從未有他人反對或異議，則被上訴人主張懸掛如附件一 、二所示招牌之外牆為其依默示分管契約所管領之區域，應 無理由。
㈡上訴人慈文管委會將如附件一、二所示招牌之外牆位置出租 予上訴人佛光基金會使用，係屬對於系爭大樓公共設施之維 護及管理，已如前述，則被上訴人請求上訴人佛光基金會拆 除如附件一、二所示招牌，並向上訴人慈文管委會請求返還 不當得利，應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人佛光基金會將如附件一、二 所示招牌拆除，並將占用之外牆返還被上訴人及全體共有人 ；並請求上訴人慈文管委會給付被上訴人31,467元，及自11
2年3月4日至清償日止按週年利率5％計算之利息，均無理由 ，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未 洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 民事第四庭 審判長法 官 徐培元
法 官 傅思綺
法 官 丁俞尹正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 書記官 張禕行