臺灣桃園地方法院民事判決
112年度原簡上字第13號
上 訴 人
即 被 告 呂美
兼
訴訟代理人 張文成
被 上訴人
即 原 告 李珍儀
訴訟代理人 廖威淵律師
廖禹喬律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國112年5月16
日本院桃園簡易庭111年桃原簡字第69號第一審判決提起上訴，
於民國114年6月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人部分：
㈠、於原審起訴主張及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、
一、之記載。
㈡、於本院補充略以：上訴人張文成自109年3月起即未依約按期
支付租金，其後雖於109年10月、11月、110年1月、11月各
支付新臺幣（下同）2萬元，然就109年3月份至同年6月份應
支付之租金合計尚積欠2萬元；又於系爭租約期滿前，上訴
人另有同年7月份之租金2萬5,000元未支付，此部分於原審
並未寫清楚，應予更正，故上訴人於系爭租約期前積欠之租
金應為4萬5,000元。而系爭租約109年8月9日屆滿後，至111
年7月12日上訴人張文成返還所承租門牌號碼為桃園市○○區○
○路000號之房屋（即系爭房屋）止，共計23個月又3日，以
每月租金2萬5,000元計算，23個月為57萬5,000元。而依上
開計算，上訴人積欠之金額為62萬元（即4萬5,000元+57萬5
,000元=62萬元）。此一金額即與上訴人張文成、上訴人之
代理人即訴外人蕭淑智間於民國111年7月31日之LINE對話中
核算「租金尚欠62萬元」、「109年7月份起未付24個月」等
情相符，可見上訴人稱只欠19個月云云，與事實不符。而上
訴人呂美與被上訴人間並無任何租賃契約，上訴人應就系爭
租約期滿後改由上訴人呂美以2萬元租金承租負舉證責任。
又上訴人所稱曾拿18萬元給蕭淑智，乃係給付108年所欠的
租金，與本件無關。則被上訴人請求給付積欠之租金4萬5,0
00元及23個月違約金57萬5,000元，扣除8萬4,000元押租金
，原審判決上訴人應連帶給付53萬6,000元，並無違誤（即4
萬5,000元+57萬5,000元-8萬4,000元=53萬6,000元）等語。
二、上訴人部分：
㈠、於原審辯稱及聲明：同原審判決「事實及理由」欄貳、二之
記載。
㈡、於本院補充略以：
1、上訴人張文成：系爭房屋之租金自109年3月至同年6月降為2
萬元，嗣其因疫情虧損而決定不再續租。而上訴人呂美表示
其於109年7月30日已交付18萬元現金予蕭淑智，付清了109
年8月9日系爭租約期滿前所欠之租金。自民國109年8月9日
系爭租約到期後，則由上訴人呂美透過蕭淑智與被上訴人協
議租用，約定租金為2萬元，均與其無關。其於111年7月31
日有與被上訴人、蕭淑智核對，系爭租約期滿至111年7月12
日共積欠23個月租金，扣除上訴人呂美於109年10、11月份
及110年1、11月有各付了2萬元租金（共4個月），故積欠租
金為19個月，被上訴人另有8萬4,000元之押金尚未退還等語
置辯。
2、上訴人呂美：其前老闆即上訴人張文成前已向蕭淑智表達因
疫情虧損而欲退租，而經蕭淑智鼓勵其承租，並表示被上訴
人同意將每月租金降為2萬元，雙方乃簽立自109年8月10日
起1年之租約（下稱上開新租約），但卻未將該租約交予其
留存。其於109年7月30日已給付蕭淑智18萬元現金，乃用以
付清上訴人張文成於109年8月9日前所積欠之租金；又其於1
09年10、11月份及110年1、11月有各付了2萬元租金，故其
積欠被上訴人之租金應為19個月，合計38萬元，且另有8萬4
,000元押金尚未退還等語置辯。
三、原審判決命：上訴人應連帶給付被上訴人53萬6,000 元（即
違約金60萬元，扣除6萬4,000元【系爭租約押租金8萬4,000
元，抵充109年3月至6月所積欠租金2萬元，餘額為6萬4,000
元】）；上訴人張文成應給付被上訴人9,275元（積欠之水
電費），並駁回被上訴人其餘請求，暨就被上訴人勝訴部分
依職權宣告得假執行。上訴人就其給付租金、違約金敗訴部
分提起部分上訴，上訴人張文成上訴聲明：㈠原判決主文第 一項部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁 回。上訴人呂美上訴聲明：㈠原判決主文第一項命上訴人應 連帶給付被上訴人逾38萬元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（ 被上訴人就其給付租金、違約金敗訴部分，及上訴人張文成 就其水電費敗訴部分，均未據其等提起上訴，俱已告確定，
非本院審理範圍）。
四、本院之判斷：
㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內 應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律 上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第 454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依 同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。㈡、經查，原審判決認定：上訴人張文成以上訴人呂美為連帶保 證人，前向被上訴人承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租約，約 定租賃期間自108年8月9日起至109年8月9日止，每月租金為 2萬5,000元，押租保證金為8萬4,000元；上訴人張文成自10 9年3月起即未依約按期支付租金，其後於109年10月、11月 、110年1月、11月各支付2萬元；系爭租約期滿後，上訴人 張文成僅將系爭房屋之鑰匙交予上訴人呂美，於111年7月12 日由上訴人呂美將系爭房屋返還被上訴人，則上訴人張文成 於系爭租約期滿後，仍繼續占有系爭房屋至111年7月12日止 ，被上訴人自得向上訴人請求連帶給付違約金等節，其理由 本院所採見解與原審相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規 定，予以援用，不再贅述。
㈢、上訴人抗辯系爭租約於109年8月9日屆滿前所積欠之租金，均 已繳清，有無理由？
1.上訴人辯稱：被上訴人有同意就109年3月至6月之租金調降 為每月2萬元等語，並提出上訴人與證人蕭淑智間之通話紀 錄為證（見本院卷第17至24頁、第79至91頁；第174至153頁 ）。然觀諸該等對話紀錄之內容，皆未見被上訴人有何同意 就系爭租約之月租金調降為2萬元等情事，且證人蕭淑智到 院證稱：「張文成有說到希望租金能降為2萬元，我有電話 聯絡被上訴人，被上訴人表示如張文成能正常繳租，同意給 張文成6個月時間只收2萬元租金，但因張文成有欠租，故沒 有降租的事情。」等語（見本院卷第224頁），則上訴人就 其上開所辯既未能舉證以實其說，應非可採。
2.上訴人復辯稱：系爭租約屆滿前之租金，已由上訴人呂美於 109年7月30日在系爭房屋處交付蕭淑智18萬元現金，繳清上 訴人張文成積欠之租金云云，並舉其與證人蕭淑智對話紀錄 為證。惟參諸上訴人與證人蕭淑智對話紀錄，於111年7月20 日上訴人張文成雖有詢問：「阿美有一次拿給你18萬嗎？」 ，證人蕭淑智答稱：「除了簽約，阿美不曾給現金，都是入 存摺」；於111年7月25日證人蕭淑智再回覆：「18萬元是10 8年分別於108.4.15（10萬元）、108.6.24（8萬元）給付」 等語（見本院卷第115頁），由上開對話內容，可知證人蕭
淑智已明確回覆上訴人呂美給付之上開18萬元，乃係就系爭 租約之租賃期間前（即前租約）所為給付。又證人蕭淑智到 院證稱：「我想起來了108 年4 月15日的10萬元跟108 年6 月24日的8 萬元，呂美有存了現金總共18萬元至被上訴人的 帳戶，是給付107 年間積欠的租金，因為107 年至108 年間 也有承租，但對方給付租金不正常。」等語（見本院卷第22 4頁），且上訴人呂美亦當庭自承：租約是張文成簽約的， 但租金是我在給付，當時107 年8 月租到108 年8 月，上開 18萬租金是給付107 年8 月至108 年8 月的租金等語（見本 院卷第224頁），足認上開對話紀錄所提及之18萬元應與系 爭租約無涉。而上訴人雖仍堅稱：上訴人呂美另於109年7月 30日有交付蕭淑智18萬元現金繳清租金云云，然上訴人既未 能提出任何證據加以證明，上訴人上開所辯自難認可採。 3.承上，上訴人前揭所辯既非可採，則被上訴人主張上訴人張 文成自109年3月起未依約按期支付租金，其後雖於109年10 月、11月、110年1月、11月各支付2萬元，109年3月至6月租 金仍各短少5,000元，合計2萬元等語，應堪採信(至被上訴 人主張109年7月份租金未給付部分，容後詳述）。 ㈣、上訴人辯稱：系爭租約租期屆滿後，已改由上訴人呂美與被 上訴人以每月租金2萬元簽訂上開新租約，有無理由？ 上訴人固以前詞置辯，惟業經被上訴訴人所否認，且證人蕭 淑智到院證稱：「（問：109年8月9日租約期滿後，房東有 無說：改由呂美承租？租金約定為新台幣2萬元？）沒有這 件事，沒有續約，因為對方繳租不正常，不可能再續。」等 語（見本院卷第228頁），已難認上訴人所辯為可採。況參 諸上訴人張文成所提出其與證人蕭淑智於111月6月26日之對 話紀錄，可見證人蕭淑智表示：「這件事情於法、於情，您 都應該出面處理，您才是承租者，權利、義務都由您承擔， 您出面才能解決問題，阿美既做不起來，及早停損才是上策 。」，上訴人張文成則回覆「我叫阿美趕快搬離，我會出面 處理，她努力找房子，感謝!」（見本院卷第109頁），可見 證人蕭淑智於111月6月26日為處理系爭房屋之欠租、返還事 宜，以上訴人張文成為承租人，要求其出面處理，上訴人張 文成亦未曾爭執其並非承租人、上訴人呂美方為新承租人等 情，此益徵上訴人所辯並不足採。
㈤、上訴人抗辯系爭租約期滿後，僅積欠19個月租金，共38萬元 ，有無理由？
上訴人辯稱：109年8月10日起至111年7月12日止，共23個月 ，扣除已給付4個月2萬元，故僅欠19個月，共38萬元云云， 無非係以「系爭租約期滿後，上訴人呂美業與被上訴人以每
月租金2萬元簽訂上開新租約」、「上訴人已於109年10月13 日、11月26日及110年1月20日、11月11日各匯款2萬元予被 上訴人」等節為其論據。然：
1.上訴人辯稱系爭租約期滿後，上訴人呂美業與被上訴人以每 月租金2萬元簽訂上開新租約一節，並不足採，業經認定如 前。而系爭租約期滿後，上訴人張文成既於111年7月12日方 經由上訴人呂美將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人自得依 系爭租約第6條向上訴人張文成請求自109年8月10日起至111 年7月12日止之違約金，並依系爭租約第13條請求上訴人呂 美應連帶負賠償損害責任。
2.而上訴人雖於109年10月、11月、110年1月、11月各支付2萬 元；然上訴人辯稱系爭租約於109年8月9日屆滿前所積欠之 租金，均已上訴人呂美所給付之18萬現金繳清云云，並非有 據，已如前述，且上訴人於109年10月、11月、110年1月、1 1月各支付2萬元，已用於充作109年3月至6月租金各2萬5,00 0元，109年3月至6月租金尚各短少5,000元，合計2萬元等情 ，均經認定如前，上訴人自無從再以109年10月、11月、110 年1月、11月各支付之2萬元抵充系爭租約滿後之違約金。㈥、被上訴人主張上訴人應連帶給付53萬6,000元，有無理由？ 1.被上訴人主張上訴人張文成109年3月至同年6月應支付之租 金尚積欠2萬元，且同年7月份之租金2萬5,000元亦未支付， 故系爭租約期前積欠之租金應為4萬5,000元等語，此業據證 人蕭淑智證稱：「（問：系爭租約109年8月9日屆滿前，共 欠多少個月租金？屆滿後有無給付租金？）總共積欠1.8個 月租金，因對方沒有照約定金額也沒有遵期繳納租金，當時 總共積欠1個月2萬5及另外1個月2萬元租金，所以合計是1.8 個月租金。因為租約租金一直都是2萬5。」、「根據之前的 資料在109年8月約滿之前，他總共欠的租金是1.8個月，每 月25,000元，因為他給租金不正常，所以加減計算之後就是 45,000元。」等語（見本院卷第229、242頁），足認上訴人 之主張應非無據。又參諸上訴人張文成、蕭淑智間於民國11 1年7月31日之LINE對話中核算「租金尚欠62萬元」、「109 年7月份起未付24個月」等情，亦與上訴人所主張：系爭租 約屆滿前積欠租金4萬5,000元，加計租約屆滿後至111年7月 12日止，共計23個月又3日，以23個月計算每月租金2萬5,00 0元，為57萬5,000元，合計為62萬元（即4萬5,000元+57萬5 ,000元=62萬元）等語相符，是被上訴人主張上訴人張文成 就系爭租約期前積欠之租金應為4萬5,000元等語，應認可採 。
2.又系爭租約第6 條已約明：「乙方…如不及時遷讓交還房屋
時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金」，有系 爭租約在卷可稽（見原審卷第8頁），核其性質屬於損害賠 償總額預定性質之違約金，應依被上訴人實際所受損害為準 ，審酌該項違約金是否過高。而被上訴人於本院陳明其僅請 求依系爭租約原租金每月2萬5,000元，計算23個月之違約金 57萬5,000元等語（見本院卷第295頁），本院審酌被上訴人 因上訴人張文成遲延返還系爭房屋，主要受有自系爭租約期 滿後至111年7月12日止（共23個月又3日）未能將系爭房屋 出租他人收取租金損失，故認被上訴人主張以每月2萬5,000 元計算23個月之違約金57萬5,000元，應屬適當。 3.而系爭租約屆滿後，被上訴人尚有8萬4,000元之押金未退還 ，乃兩造不爭執，則以該押租保證金抵充上訴人張文成所積 欠之租金4萬5,000元後，尚餘3萬9,000元（計算式：8萬4,0 00-4萬5,000=3萬9,000），再經抵充違約金後，被上訴人請 求上訴人張文成給付違約金53萬6,000元（計算式：57萬5,0 00-3萬8,000=53萬6,000），應屬有據。又上訴人呂美為系 爭租約之連帶保證人，故被上訴人請求上訴人呂美連帶給付 給付之53萬6,000元，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第6條、第13條之約定，請 求上訴人連帶給付原告536,000元，及上訴人張文成自112年 1月7日起，上訴人呂美自111年12月24日起，均至清償日止 ，各按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此 部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致 ，仍應維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 18 日 民事第三庭審判長 法 官 游智棋
法 官 吳佩玲
法 官 張世聰正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 書記官 尤凱玟