臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第193號
原 告 豪門大樓管理委員會
法定代理人 葉力慈
訴訟代理人 李佩縈律師
被 告 林至潔
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國114年6月3日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹市○○路○○巷○○弄○○號建物內如附圖一
即新竹市地政事務所複丈日期民國一一三年八月十九日複丈
成果圖所示編號B、寬度一點二公尺之隔間木板及水泥磚牆
拆除。
二、被告應將門牌號碼新竹市○○路○○巷○○弄○○號建物內如附圖二
所示雙斜線部分之12公分RC牆面、網狀線部分之12公分RC牆
面及斜線部分之1/2B磚牆面回復原狀，並將附圖二所示編號
G部分區域繼續供豪門大樓全體區分所有權人共同使用。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣參萬伍仟壹佰陸拾元為被告供
擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬伍仟肆佰捌拾
元預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟玖佰參拾肆元為
被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬零捌
佰零貳元預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應
提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第17
0條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件原告之法
定代理人原為張淑媚，嗣於訴訟程序進行中先後變更為楊捷
雯、葉力慈，並經原告分別具狀聲明承受訴訟，有原告提出
之民事陳報狀、新竹市東區區公所備查函在卷可稽（見本院
卷第197至201頁、第434至436頁），揆之上開規定，核無不
合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或
更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事
訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告
起訴時原聲明：(一)被告應將坐落新竹市○○段○○段0000地號
上即門牌號碼為新竹市○○路00巷00弄00號建物之地下一層（
如起訴狀附圖一A區域、面積以實測為準）、地下一層之附
屬建築物平台（如起訴狀附圖一B區域、面積以實測為準）
及一層梯間（如起訴狀附圖二C區域所示、面積以實測為準
）內之鐵門、裝潢（其範圍及材料以勘驗筆錄為準）及共用
污水及排糞管之包覆物（其範圍及材料以勘驗筆錄為準）拆
除，並騰空返還予豪門大樓全體區分所有權人。(二)被告應
將坐落新竹市○○段○○段0000地號上即門牌號碼為新竹市○○路
00巷00弄00號建物之一層梯間，如起訴狀附圖二C區域牆面
位置所示之牆壁回復原狀（原有牆壁位置、尺寸及材料以鑑
定為準）。(三)被告應給付新臺幣（下同）625,667元予豪
門大樓全體區分所有權人，及自原聲請狀繕本送達翌日起至
清償之日止，按年息5%計算之利息。暨應自原聲請狀繕本送
達翌日起至履行前二項請求之日止，按月給付29,000元予豪
門大樓全體區分所有權人。（見本院卷一第11至13頁）。其
後，於訴訟進行中，原告先追加請求被告給付積欠之管理費
，嗣再撤回上開管理費之請求，復經本院會同兩造及新竹市
地政事務所履勘現場測量後，原告經多次變更聲明後，其最
後變更聲明為：(一)被告應將坐落新竹市○○段○○段0000地號
上即門牌號碼為新竹市○○路00巷00弄00號建物內，如附圖1
（即113年8月19日新竹市地政事務所土地複丈成果圖，下稱
附圖）所示之下列占用物拆除：1、設置於一樓如編號B所示
位置及占用面積之隔間木板與水泥磚牆。2、設置於地下室
如編號D區域內之鐵門、隔間牆、空調管線設備，及包覆於
管線、裝潢、共用污水及排糞管之包覆物。3、設置於地下
室如編號E區域天井之採光罩。4、設置於地下室如編號F所
示位置、面積之櫃子一座。(二)被告應將坐落新竹市○○段○○
段0000地號上即門牌號碼為新竹市○○路00巷00弄00號地下一
層，依附圖貳（即80年1月24日新竹市地政事務所建物測量
成果圖）所示編號G區及H區交界之編號I、J部分，自地下一
層地板至天花板，分別設置長6.27公尺、寬3.19公尺、高2.
9公尺之鋼筋混凝土牆各一面。(三)被告應於履行前二項請
求後，將坐落新竹市○○段○○段0000地號上即門牌號碼為新竹
市○○路00巷00弄00號地下一層如附圖1所示編號D、E、F之共
有區域，騰空返還予豪門大樓全體區分所有權人。(四)被告
應將坐落新竹市○○段○○段0000地號上即門牌號碼為新竹市○○
路00巷00弄00號建物之一層梯間，依附圖2（即台灣省土木
技師公會鑑定報告附件五鑑定標的物敲除位置圖第5-2頁）
所示斜線部分所示即12公分RC牆及1/2B之牆面回復原狀，並
將如附圖2所示一層梯間之約定共用部分，繼續提供豪門大
樓全體區分所有權人公共使用。(五)被告應給付142,946元
予豪門大樓全體區分所有權人，及自本件調解聲請狀繕本送
達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。暨應自本件
調解聲請狀繕本送達翌日起至履行前四項請求之日止，按月
給付相當於租金之不當得利26,526元予豪門相樓全體區分所
有權人。（見本院卷二第57至59頁），經核原告就占用及請
求拆除之標的物範圍、面積為事實上之補充，非為訴之變更
，應予准許；另所為變更訴之聲明部分，則係就拆除之內容
予以特定，均係本於被告占用系爭大樓地下一樓及一樓電梯
旁空間等之同一事實而為請求，係基於同一基礎原因事實所
為變更，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣被告為門牌號碼新竹市○○路00巷00弄00號（即豪門大樓社
區）1樓房屋之所有權人，原告則為豪門大樓社區之管理委
員會。豪門大樓之地下一層、平台及一層梯間均為共有部分
，且地下一層全部之合法用途係作為防空避難室使用，並供
豪門大樓全體區分所有權人作為停放機車使用，原告或區分
所有權人與被告間，對於上開共有部分未有任何協議或分管
契約存在，然被告或其前手未經區分所有權人全體決議，私
自施工將地下一層如附圖1所示編號D部分面積70.96平方公
尺、編號E部分面積14.82平方公尺、編號F路1.91平方公尺
（下稱系爭占用區域一）予以區隔，並占有之，另又占有如
附圖2所示編號G部分空間（下稱系爭占用區域二），將附圖
2所示雙斜線部分之12公分RC牆面、網狀線部分之12公分RC
牆面及斜線部分之1/2B磚牆拆除，並於附圖1所示編號B部分
以隔間木板區隔並於木板後方砌一水泥牆，擬於豪門大樓之
一樓及地下一層內開設補習班，並將於系爭占用區域一內施
工增建廁所，於未獲原告同意及未取得主管機關依建築法令
之室內裝修許可，即擅自派人進行破壞性施工，於系爭占用
區域二破壞原有之鋼筋水泥牆面，已造成豪門大樓一至二樓
牆壁龜裂，二、三樓住戶地板出現裂縫，豪門大樓屋齡已逾
32年，恐已造成大樓結構安全。
(二)又縱使被告為有權占有系爭占用區域一而有專用權，惟系爭
地下室既登記用途為防空避難室，其使用方法仍應合於防空
避難室之構造設計及功能，是以被告於其內裝，將其中共用
污水管、排糞管加以包覆，勢將嚴重減損其作為防空避難室
之功能，被告甚至設置鐵門加以上鎖阻止其他住戶進入，更
將導致於空襲等緊急情況發生時，住戶無從自由入內進行防
空避難，難認被告目前之使用方式，未違反防空避難室設置
目的。
(三)再者，被告無權占用之系爭占用區域二，於興建時即係規畫
作為設置管理員檯面使用，在構造上顯係依附於系爭建物一
樓梯間而存在，自應屬共有部分，且觀其係以內含鋼筋之實
心牆壁、高60公分之平台等構造物與被告所有之系爭建物一
樓實際使用範圍相隔離，外觀上與被告所有之系爭建物一樓
有明顯界線，不致誤認為被告所有之系爭建物一樓所使用範
圍。況且系爭占用區域二自始即與系爭建物一樓梯間相聯通
，從未存有任何阻隔，非屬於被告所有之系爭建物一樓建築
結構之一部分甚明，本身未具備獨立性者無從成為物權之概
念，自不因地政機關登記有誤，而可改變其原係共有之性質
。是以被告所占用之系爭占用區域二既與系爭建物一樓梯間
有密不可分之關係，自屬全體區分所有權人共有，被告未得
全體區分所有權人同意，既逕自拆除系爭一層梯間之三面牆
壁、加裝木板及裝潢之行為，自非合法，應予以排除並回復
原狀。又縱使系爭占用區域二確如被告主張為其專有範圍，
惟由其前述設置，可見於最初買賣時，即採由起造人與各承
購戶成立該空間係由全體區分所有權人無償使用作為共用之
分管契約，被告為其前手之繼受人，自應受該分管契約之拘
束，且為被告所明知，被告自不得逕自拆除該處之三面牆壁
、加裝木板及裝潢使用。再退萬步言，系爭占用區域二縱確
如被告主張為其專有且未存有分管契約，被告亦非得未經管
理委員會同意而恣意進行修繕行為。尤其觀之被告已拆除之
三面牆壁，明顯可見係採用鋼筋混土造，且為實心之牆壁，
厚度達12公分，如非屬承重牆或結構牆，實難以想像會有如
此之結構設計，且該鋼筋混土牆設有電源插座，且牆面外即
可見設有公用管線與逃生標示，亦足徵該區自系爭建物完成
至今，長年均提供大樓所有住戶公共使用。
(四)又被告自112年6月30日取得系爭房屋所有權後，無權占用豪
門大樓面積共87.69平方公尺，參考新竹地區附近商用辦公
室租金行情換算每坪1,000元，相當於每月租金26,526元，
則自被告所有權取得日起至本件前經聲請調解時止，共計4
月10天，故被告應給付已發生相當於租金之不當得利為114,
946元（計算式：26,526元/30天×130天=114,946元）。另因
被告未經原告同意及未取得主管機關核准，擅自施工拆除一
層梯間之三面牆，致豪門大樓部分牆壁及地板嚴重龜裂，並
有結構安全之疑慮，嚴重影響住戶居住安全，爰請求被告給
付修補費用28,000元，共計142,946元，並自本件調解聲請
狀繕本送達翌日起至履行第一、二、三項請求時止，按月給
付26,526元予豪門大樓全體區分所有權人。
(五)並聲明：如上述最後變更之聲明所載；願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告之答辯：豪門大樓係於公寓大廈管理條例84年6月28日
公布，同年月30日施行前所興建之大樓，不受該條例第7條
各款不得為約定專用部分之限制，建商雖將其地下室規劃為
防空避難室，惟系爭占用區域一所在範圍設置有牆面，與同
屬防空避難室之其他區域區隔，為一獨立空間，並有獨立之
出入口，進出有門禁且聯通被告所有12號建物一樓之專有獨
立梯間，系爭占用區域一實係建商將其與其他防空避難室區
隔並為分管使用，出售與12號建物買受人專有使用，且已長
達30餘年，其他住戶或區分所有權人均無反對之意思表示，
可見有分管契約存在，被告本於分管契約使用系爭占用區域
一，於專有使用權範圍內設置天花板，與各樓層公共管線通
過區域為了美觀所設置相類天花板或包覆裝潢物相仿，何以
同係有使用或管理權限者所設置之天花板，被告之設置行為
反而係侵害全體區分所有權人之行為？又建築法第102條之1
第1項及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第1
40條至第144條規定，建築物應附建防空避難設備，並無強
制該附建之防空避難設備僅能由區分所有權人共有。又附圖
2所示編號G部分即系爭占用區域二實為被告所有45建號建物
之專有部分範圍，而原告依系爭大樓買賣契約附件建材與設
備條款，主張系爭占用區域二之位置原係用於設置管理員檯
面之用，然查買賣契約書所指門廳乃一樓門廳入口處及附設
管理員檯面，與系爭占用區域二之空間並非同一處，原告誤
將被告之一樓專有部分自行納入公共區域，進而要求被告回
復原狀，誠屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張被告為豪門大樓社區1樓房屋（即新竹市○○段0○段0
0○號）之所有權人，原告則為豪門大樓社區之管理委員會，
豪門大樓之地下室之用途為防空避難室，被告占有使用附圖
1所示編號D、E、F部分即系爭占用區域一，另豪門大樓一樓
電梯旁空間之系爭占用區域二即附圖2所示編號G部分，現由
被告於附圖1所示編號B位置架設隔間木板並於木板後方砌牆
，被告並將該空間如附圖2所示雙斜線部分之12公分RC牆面
、網狀線部分之12公分RC牆面及斜線部分之1/2B磚牆拆除等
情，業據其提出與所述相符之新竹市民主段1小段88、89、4
5建物登記第二類謄本、新竹市地政事務所建物測量成果圖
、使用執照、豪門大樓規約及現場照片等件為證（見本院卷
一第43至45頁、第73、105至187頁），復經本院會同兩造及
新竹地政事務所勘測屬實，製有勘驗筆錄及建物複丈成果圖
附卷可稽（見本院卷一第444至456頁），自堪信為真實。原
告另主張被告無權占有系爭占用區域一、二，請求被告應拆
除系爭占用區域一內之裝潢、牆壁、鐵門等，並將系爭占用
區域一返還予全體區分所有權人，並應將其已拆除之系爭占
用區域二之牆面回復原狀，並將該區域返還予全體共有人，
並請求被告給付相當於租金之不當得利，暨請求被告賠償修
復系爭建物共有部分牆壁及梁柱裂損之費用等語，惟為被告
所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：(一)被告就
系爭占用區域一是否有分管契約存在？原告主張依民法第76
7條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將附圖1所示
編號D、E、F騰空，並將該部分區域返還予全體共有人，有
無理由？原告並請求被告給付相當於租金之不當得利，有無
理由？(二)原告主張被告應將其於系爭占用區域二擅自拆除
之三面牆回復原狀，並繼續供豪門大樓全體區分所有權人公
共使用，有無理由？(三)原告請求被告賠償因拆除系爭占用
區域二之牆面所受損害，有無理由？茲分述如下。
(一)被告就系爭占用區域一是否有分管契約存在？原告主張依民
法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將附
圖1所示編號D、E、F騰空，並將該部分區域返還予全體共有
人，有無理由？原告並請求被告給付相當於租金之不當得利
，有無理由？
1、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：四、約定專用有違法令
使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所
有權人生活利用上不可或缺之共用部分」、「公寓大廈之起
造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停
車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權
人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權
人權益之行為」，公寓大廈管理條例第7條第4、5款、第58
條第2項定有明文。次按本條例施行前已取得建造執照之公
寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公
寓大廈管理條例第55條第2項亦定有明文（84年6月28日公布
，同年月30日施行之公寓大廈管理條例第43條第2項原條文
為「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之
限制」，嗣於92年12月31日黨團協商修正如現行法條）。足
見於公寓大廈管理條例84年6月28日公佈施行前已取得建造
執照之公寓大廈，其共用部分（如防空避難室）仍可約定專
用。經查，系爭大樓建造執照為79年工建字第75號，地下1
層為防空避難室等用途，有使用執照、使用執照附表資料在
卷可按（見本院卷一第117至119頁），核屬公寓大廈管理條
例施行前取得建造執照之公寓大廈。
2、次按約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所
有權人使用者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈
管理條例第3條第5款、第4款分別定有明文。又按共有人於
與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有
部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存
在（最高法院48年台上字第1065號裁判意旨參照）。第按共
有物分管契約，並不以共有人明示之意思表示為限，共有人
默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係
指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者
而言。區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，
分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而
買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。又共
有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，
對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷多年，即非不得
認有默示分管契約之存在。（最高法院48年度台上字第1065
號裁判、80年度台上字第1104號、83年度台上字第1282號、
83年度台上字第1377號及87年度台上字第1359號判決、司法
院大法官會議釋字第349號解釋參照）。
3、經查，系爭大樓地下室其中就梯間部分，編列於新竹市○○段
○○段00○號中、梯間除外之其他部分則編列於同段89建號中
，由各區分所有權人按其應有部分比例保持共有，於建物標
示部中記載主要用途為共有部分，其用途係作防空避難室使
用；佐以本院至現場履勘結果及被告所提出地下室現場照片
顯示：地下室設置有系爭大樓之雨排管、污水管、發電機組
、電錶等，有88、89建號之建物謄本及新竹市地政事務所80
年1月24日之建物測量成果圖、系爭大樓使用執照暨其附表
、履勘筆錄、地下室照片在卷為憑（見本院卷一第105至119
頁、第446頁、卷二第102頁），顯見系爭大樓地下室於建造
時即設計為系爭大樓之防空避難室及供裝置系爭大樓各樓層
排水系統、機電等公共設施使用，自不具構造上、使用上之
獨立性，無從作為區分所有建物之專有部分，應屬全體區分
所有權人所共有。再依被告之前手即證人薛憲徽到庭證稱：
我一開始先跟建商承租，承租的範圍是一樓含地下室，地下
室是獨立進出的，有室內樓梯往下，當時承租地下室的範圍
就是我現在賣給被告的範圍，裡面空間都沒有改過，那邊跟
外面有一道牆及一道門隔起來，建商跟我說外面放機車和機
電室的空間是屬於大樓的，隔間即牆跟門、內梯進去的空間
都是屬於我們一樓使用，我住在那邊20幾年了，我向建商購
買的時候，就地下室的部分，建商沒有交付給我權利證明，
他口頭跟我說這邊都是我的，因為他是這樣，我才跟他租、
跟他買，其實我長期在使用都是我個別在使用，而且獨立進
出，沒有他人使用；在我居住使用的20幾年間，樓上住戶完
全沒有跟我爭執過地下室的使用權等語（見本院卷二第27至
31頁），核與系爭大樓地下室現場照片所示，亦即機車通道
通往地下一樓後，右側有鐵門及磚牆，往左則通往地下層設
置污水管、機台等空間，地下一層之電梯旁亦有磚牆與另一
側地下室空間（即系爭占用區域一）相隔等情相符，可知系
爭占用區域一長期以來均係由一樓住戶管理使用，且於其使
用期間，其他共有人就一樓住戶為實際占有管領之情形，予
以容忍未加以干涉，已有多年；再佐以88建號係就系爭大樓
包含地下一層至7層等各樓層梯間為登記，而各區分所有權
人就88建號之權利範圍，被告之45建號權利範圍為6/42，其
餘區分所有權人之權利範圍則為1/42，亦即被告之權利範圍
約為其他各區分所有權人之6倍；而89建號係僅就地下層及
平台為登記，然被告之45建號之權利範圍為3592/10000，其
餘區分所有權人之權利範圍則為178/10000，亦即被告之權
利範圍約為其他各區分所有權人之20倍，兩者差距甚大，應
可推知被告就89建號可以使用之範圍應大於其餘區分所有權
人甚多。據此，應足以推悉被告所辯建商於銷售系爭大樓時
，即將系爭占用區域一歸屬一樓管理使用一節，尚非無據，
依諸上開裁判意旨及說明，應認系爭大樓全體共有人間對於
系爭占用區域一存有默示分管契約存在。準此，被告受讓系
爭占用區域一，自得依上開分管契約而占有使用系爭占用區
域一，原告即不得主張被告就系爭占用區域一係無權占用，
至為明確。
4、原告雖主張系爭地下一層登記主要用途為防空避難室，被告
將系爭占用區域一施作隔間裝潢作為營業使用，已減損防空
避難室之功能等語。惟防空避難室之用途僅係共有人於緊急
情況時負有提供大樓住戶避難使用之義務而已，即使將該防
空避難室分隔，一部分供特定共有人使用，另一部分維持全
體共有人共用，該共有人及各分戶所有人所負提供避難使用
之義務並無改變，況且系爭地下一層除系爭占用區域一外，
其餘部分仍作防空避難室使用，其功能亦未喪失，是原告此
部分主張，洵非可採。
5、從而，系爭占用區域一之共有人間既已成立分管契約，約定
由系爭大樓1樓房屋所有人管理使用，則被告即係有權占有
使用系爭占用區域一。是原告本於所有物返還請求權，請求
被告將系爭占用區域一騰空並返還予全體共有人，並依不當
得利之法律關係，請求被告給付占有此部分範圍相當於租金
之不當得利，均不應准許。
(二)原告主張被告應將其於系爭占用區域二擅自拆除之二面牆回
復原狀，並繼續供豪門大樓全體區分所有權人公共使用，有
無理由？
1、原告主張系爭占用區域二係系爭大樓共有部分，被告應將其
擅自拆除之牆壁回復原狀等語，為被告所否認，並辯稱該部
分為其專有部分云云。經查，依新竹市地政事務所80年1月2
4日建物測量成果圖所示（見本院卷一第109頁），系爭大樓
一層梯間共有部分係呈現左上方有缺角之長方形區域範圍，
與使用執照一層平面圖所示（見本院卷一第302、303頁）互
相比對，該缺角範圍應屬系爭大樓一樓住戶專有部分，應堪
認定，是被告辯稱系爭占有區域二為其專有部分乙節，應屬
有據。至系爭大樓規約第3條第1項明定：「本公寓大樓除依
建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用部分設施
如下：無其他共用設施設置」等語（見本院卷一第131頁）
，然觀諸上開規約內容，可知該規約係在公寓大廈管理條例
施行日後始為訂立，此與系爭大樓79年間建造時間相距甚遠
，則其約定內容恐與事實有出入，應非得以為單獨認定之憑
據。是原告據此主張系爭占有區域二為共有部分，洵屬無據
。
2、然查，系爭占有區域二位於系爭大樓一樓電梯旁，原有如本
院卷第299、300頁「敲除牆位置平面圖」所示三面牆，而圍
繞出一匸字型、出口朝一樓電梯左側牆面之開放區域，而與
系爭大樓一樓專有部分相區隔之空間，有上開敲除牆位置平
面圖、現場照片、拆除牆面前照片等件在卷可佐（見本院卷
第63至75頁、第299、300頁），且經證人薛憲徽到庭證稱：
一樓梯間提供樓上住戶使用的部分（即系爭占有區域二），
我租或買時都沒有動過，連磚都沒有敲，樑柱、牆都沒有敲
，我都是木作的，現況使用，因為我剛開始租，按照規定都
不能動，我從租到轉買都沒有動，我是現況交屋，我怎麼租
、怎麼買，我就是現況交給被告等語（見本院卷一第34、35
頁），可見系爭占有區域二長期以來均係由系爭大樓全體住
戶使用，且於其等使用期間，一樓住戶均予以容忍未加以干
涉，已有多年，就該區域之使用情形，應有成立專有共用之
約定，堪以認定。則被告於112年間以買賣為登記原因，取
得系爭大樓一樓建物之所有權，而被告向前手即證人薛憲徽
購買時，系爭占有區域二之三面牆壁均仍存在，被告為其繼
受人，自應受該專有共用約定之拘束，是被告自不得逕自將
系爭占有區域二之三面牆壁予以拆除。則原告請求被告應將
前述三面牆壁回復原狀，自屬有據。
(三)原告請求被告賠償因拆除系爭占有區域二之牆面所受損害，
有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實
自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院
17年上字第917號裁判意旨參照）。
2、查原告固主張其因被告拆除系爭占有區域二之牆面，致系爭
大樓牆壁及地面受有損害，請求被告賠償其修補費用28,000
元等語，惟未提出任何證據以實其說，且依被告所提台灣省
土木技師公會就拆除上開牆面是否影響系爭大樓結構安全乙
節為鑑定，其鑑定結果認上開牆面僅係做為隔間作用，敲除
該等隔間磚牆及鋼筋混凝土牆不影響其原有建物結構安全等
語，有上開鑑定報告書在卷可參（見本院卷一第284至312頁
）。可見原告所指大樓牆壁及地面之裂痕，難認與被告拆除
該等牆面間具有相當因果關係。則原告請求被告賠償此部分
損害，洵非可採。茲此，原告請求被告賠償其修補費用28,0
00元，不應准許。
四、綜上所述，原告依被告與全體共有人間專有共用之約定，請
求被告將附圖所示B之木板隔間拆除，並將系爭占有區域二
之三面牆回復原狀，為有理由，應予准許。原告另依民法第
767條第1項中段、第821條規定，請求被告將系爭占用區域
一內如附圖所示D、E、F部分拆除，將該區域騰空並返還予
全體共有人，暨請求占用該部分區域相當於租金之不當得利
，則均無理由，不應准許。
五、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告得為假執
行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔
保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附
麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第一庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
書記官 郭家慧