臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第940號
原 告 薛志豪
訴訟代理人 林忠諺 住○○市○○區○○路0段00號00樓之 0
林舒婷律師
謝雨靜律師
複代理人 林志騰律師
被 告 蘭開夏公寓大廈管理委員會
法定代理人 林振森
上列當事人間修繕房屋事件，本院於民國114年7月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應容忍原告自行僱工進入門牌號碼新竹市○○路○○○號一
樓之中庭公共空間修繕中庭雨遮排水系統（導水溝）及地下
一層牆面滲漏水及地下一層頂板防水，修繕至不漏水狀態為
止。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾壹萬伍仟元，及自民國
（下同）一一四年六月二十七日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一、二項得假執行。但被告如以貳拾壹萬伍仟元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴時原聲明為：⑴被告蘭開夏公寓大廈管理委員會應
依照訴外人築藝室內設計有限公司報價單（工程款含稅1,47
7,875元）所示之修繕方式將原告所有新竹市○○路00號地下
一樓房屋（下稱系爭B1）之漏水原因進行修復至不漏水狀態
。⑵被告林振森應將系爭B1之漏水原因進行修復至不漏水狀
態。⑶訴訟費用由被告負擔。嗣經鑑定及協商後，原告撤回
對林振森之訴，並變更聲明。最終聲明為：⑴被告應容忍原
告自行僱工進入門牌號碼新竹市○○路00號1樓之中庭公共空
間修繕中庭雨遮排水系統（導水溝）及地下1層牆面滲漏水
及地下1層頂板防水，修繕至不漏水狀態為止。⑵被告應給付
原告215,000元，及自變更聲明（二）狀送達翌日即114年6
月27日（卷第295頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息
。⑶願供擔保，請准宣告假執行。⑷訴訟費用由被告負擔（卷
第277-279、293頁）。原告所為變更、撤回核與民事訴訟法
第255條第1項第2款、第262條規定無違，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、原告經由法院拍賣程序應買新竹市○○段00地號土地（面積853
平方公尺，應有部分6508/100000）及聚吉段1692建號房屋
（即系爭B1，面積455.69平方公尺，應有部分全部），經本
院於111年5月3日核發不動產權利移轉證書，並於111年5月2
0日登記為所有權人，此有權利移轉證書及土地建物登記謄
本可稽（卷第21-27頁）。
㈡、然被告管理之蘭開夏公寓大廈一樓中庭區域（即新竹市○○路0
0號1樓中庭，下稱系爭中庭），因被告怠於維護，系爭中庭
地磚喪失防水功能，往下滲漏，致系爭B1之天花板及鋼筋、
牆壁受損。迭經原告與被告法定代理人即主委溝通修繕方式
及費用分擔，並提供築藝室內設計有限公司、順城工程行等
廠商報價單供被告選擇，然被告遲不決定，使原告權益受損
。
㈢、爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第10條第2項前段、
第36條第2款、民法第184條第1項前段、191條第1項、第767
條第1項等規定提起本件訴訟，請求被告容忍原告僱工進入
系爭中庭修繕漏水，並賠償原告修繕費用及利息。最終聲明
：如程序事項第一點所示。
二、被告則答辯以：
㈠、原告以極低廉價格買受系爭B1，是因為屋內有水泥剝落問題
，系爭B1水泥剝落問題並非被告或社區住戶造成，被告亦不
可能進入私人住宅進行管理維護。被告願意負擔處理系爭中
庭表面部分防水之修繕，聲請至現場勘驗。至於系爭B1的樓
頂板應由原告自行負擔費用修繕。
㈡、經鑑定報告指出漏水原因後，被告有請社區管理員帶看管線
漏水位置，被告同意對管線漏水有修繕責任，亦已約好水電
技師處理，就1樓平面之修復願意負擔費用。請求將本件訴
訟移送鄰近之公所調解，經區分所有權人同意後即可進行修
繕。未為答辯聲明。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭B1所有權人，且系爭B1之天花板及牆面滲
漏水等情，為被告所不爭執，並有建物登記謄本、本院履勘
現場照片等可稽（卷第27、197-206頁），此部分事實應可
先予認定。
㈡、經原告聲請由本院囑託中華民國建築結構非破壞檢測協會（
下稱檢測協會）鑑定系爭B1滲漏水原因、修復方法、修復費
用等，檢測協會則以「報告書編號000-0000」（含附件照片
），鑑定意見略以：使用高解析度紅外線熱像儀檢測B1樓頂
板，發現頂板多處有滲漏水，經現場觀察1F露天中庭，發現
雨遮排水管有雨水逕流至地面，即系爭B1之頂板，因防水層
有破損造成雨水滲漏到B1層之頂板等語（卷第211、223-231
頁）。復以113年10月17日協測字第0000000-0號函表示：系
爭B1頂板混凝土有嚴重剝落，明顯混凝土氯離子含量超過安
全值，即所謂海砂屋。至於房屋滲漏水，經勘查1F中庭，發
現右側雨遮排水未有排水溝，雨水逕流中庭地面，加上建築
物老舊，B1頂板防水有損壞所造成的滲漏水，以及B1牆面也
有滲漏水情形，若全面維修必須頂板海砂屋補強順便處理頂
板漏水，中庭雨遮排水系統較容易維修費用也較省，中庭雨
遮排水系統（導水溝）及B1牆面滲漏水初估約215,000元等
語（卷第241頁）。
㈢、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」「管理委員會
之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及
一般改良。」管理條例第10條第2項前段及第36條第2款分有
明文。再按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損
害賠償責任。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權
利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。」民法第184條
第1項前段、第191條第1項前段亦規定甚明。經查，系爭中
庭既為蘭開夏公寓大廈共用部分，自應由被告負責修繕、管
理、維護。系爭中庭右側雨遮排水未有排水溝，雨水逕流中
庭地面，加上建築物老舊，B1頂板防水破損，造成系爭B1頂
板及牆壁滲漏水，原告財產權受損，業經檢測協會鑑定如上
。被告經原告催告、起訴，迄今仍怠於修繕，自應容忍原告
自行僱工進入系爭中庭公共空間修繕中庭雨遮排水系統（導
水溝）及B1牆面滲漏水及B1頂板防水，修繕至不漏水狀態為
止並賠償原告所受損害，原告因自行修繕所生費用215,000
元及法定遲延利息，自得依前引規定請求被告自公共基金支
付。
㈣、綜上，原告依民法侵權行為及公寓大廈管理條例等規定，求
為判決如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許。四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、原告就其勝訴部分，陳明願供擔保聲請假執行，核無不合，
應予准許。本院並依民事訴訟法第392條第2項，職權為被告 酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，被告敗訴部分由 被告負擔；第83條第1項前段，原告對林振森撤回部分由原 告負擔。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 民事第一庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 22 日 書記官 凃庭姍
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