臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第44號
原 告 阮艷翠
訴訟代理人 林珪嬪律師
被 告 林凱榮（原名林亞賢）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年5月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號11樓房屋清
空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年10月1日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○
路0段000巷00號11樓房屋日止，按月給付新臺幣2萬4,000元
予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣96萬元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣2,880,000元為原告預供擔保，得
免為假執行。
五、本判決第二項已到期部分，於原告按期以新臺幣8,000元為
被告供擔保後，得假執行；但被告如按期以新臺幣24,000元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查
，本件原告起訴聲明原係：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○
○路0段000巷00號11樓房屋（下稱系爭房屋）清空遷讓遷讓
返還予原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見重簡卷
第12頁）。嗣原告於民國114年3月13日具狀並當庭變更聲明
為：㈠被告應將系爭房屋清空遷讓遷讓返還予原告。㈡被告應
自民國113年10月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付
新臺幣（下同）2萬4,000元予原告。㈢原告願供擔保，請准
宣告假執行（見本院卷第23頁）。經核追加後訴之聲明㈡均
係本於被告無權占有原告所有之系爭房屋而生，核屬同一之
基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前於112年2月21日向前屋主即訴外人詹正合
承租系爭房屋，雙方並簽有房屋租賃契約（下稱系爭租約）
，約定租期1年，即自112年2月21日起至113年2月20日止，
每月租金2萬4,000元，於每月20日給付，並約定被告每月應
給付管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費，被告於系爭租
約之租期屆至後仍繼續居住在系爭房屋，依法，被告與前屋
主詹正合已轉為不定期租賃關係；嗣原告於113年9月19日以
贈與為原因向詹正合取得系爭房屋所有權，因被告與詹正合
間為未定期限之租賃契約，屬民法第425條第2項所定之例外
情形，無同條第1項規定之適用，依民法第179條規定，被告
應給付自113年10月1日起按月給付因無權占有系爭房屋所享
有之不當得利2萬4,000元，爰依民法第767條第1項前段、第
179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋
清空遷讓遷讓返還予原告。㈡被告應自民國113年10月1日起
至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付2萬4,000元予原告。㈢
原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟其先前陳述則已：伊有
跟詹正合簽立系爭租約，租賃期間為112年2月21日到116年2
月20日，這部分只有記載在租約的封面，並未記載於系爭租
約內頁，此部分係由詹正和同意填寫的；自112年2月21日至
113年10月1日，伊均有按時匯款或用現金繳納租金，前屋主
於113年9月時將系爭房屋移轉予原告，113年10月前之房租
伊係繳交予前屋主，嗣後自113年11月迄今的房租因為沒遇
到前屋主而未繳納，伊願依系爭租約約定將租金繳納予原告
等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁
回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之，民法第767條第1項前段、第425條第1項、
第2項分別定有明文。
㈡經查，原告主張被告前於112年2月21日向前屋主即訴外人詹
正合承租系爭房屋，雙方簽立系爭租約，自112年2月21日起
承租系爭房屋，每月租金2萬4,000元，於每月20日給付，並
約定被告每月應給付管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費
，被告於113年2月20日後仍繼續居住在系爭房屋，原告嗣於
113年9月19日以贈與為登記原因，向詹正和取得系爭房屋與
坐落基地之所有權乙節，業據提出建物所有權狀、建物登記
第一類謄本、系爭租約、前屋主與被告之對話紀錄等件為憑
（見本院三重簡易庭113年度重簡字第2496號卷〈下稱重簡卷
〉第17至35頁、第51頁），而被告於113年2月20日後，仍持
續為系爭房屋之使用收益，前屋主收受租金至113年9月20日
，均為被告所不爭執（見本院卷第24、25頁），堪信為真。
㈢又原告主張系爭租約約定之租期為1年，即自112年2月21日起
至113年2月20日止，為被告所否認，並辯稱：租賃期間為11
2年2月21日到116年2月20日云云，查證人即前屋主詹正和於
本院審理中證稱：「原告是買我房子的買方，被告是之前跟
我租房子的租客。( 提示原證二，重簡卷第19頁) 這份租約
是否為你跟被告所簽？我那天是委託我太太去簽約。原本約
定好的租期是112 年2 月21日到113 年2 月20日，到期後租
客繼續租，就變成不定期租賃。（有無同意被告在封面填寫
租賃期間到116年？）從來沒有，租約本來就是約定1 年，
租約第2 條有記載租期1 年，被告也有簽名，我要賣房請他
搬家時，才知道被告那份到期日漏掉沒有寫，但我這份租約
有寫到期日，被告也有簽名，我們在簽約時雙方都清楚就是
簽一年，後來變成不定期租賃，去年我要賣房時我請他搬遷
，他也同意，還配合幫我拍室內照片以利出售。若我同意他
租到116 年，我請他直接寫在契約裡就好，幹嘛寫在封面，
且租期的修改需要雙方簽名。原證5的對話，左邊是被告，
右邊是我，傳訊時已經賣了，我通知他在10月底交房給新的
出租人進行結算。」等語甚明（見重簡卷第44、45頁），再
參諸原告所提系爭租約及原證五所示被告與證人詹正和之對
話紀錄（見重簡卷第35頁），均與證人詹正和證詞相符，足
見被告與前屋主於前開租賃期間係有定期租賃之合意，即系
爭房屋租約自112年2月21日到113年2月20日，且原屋主已向
被告表示於113年10月底前要點交系爭房屋予原告，被告與
原屋主應於10月30日結算，請被告將系爭房屋恢復原狀以利
點交予原告。是於113年2月20日租期屆滿起雖未再簽訂書面
租約，然被告仍按月給付租金24,000元予原告，兩造於113
年2月20日租期屆滿時起成為不定期租約，應屬明確。
㈣揆諸前開規定，系爭租約已轉為不定期租約，則無民法第42
5條第1項所定買賣不破租賃之適用，被告自無從以系爭租約
對抗原告，被告復未就其取得占有係有正當權源之事實證明
之，自屬無權占有，則原告本於所有人之地位，依民法第76
7條第1項前段規定，請求被告遷出並騰空返還系爭房屋，即
屬有據。
㈤又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還
之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度
台上字第294號判決參照）。經查，原告於113年9月19日取
得系爭房屋之所有權，又系爭房屋係被告與前屋主之不定期
租賃，不得以系爭租約對抗原告，被告自原告取得系爭房屋
所有權起，即無占用系爭房屋之正當權源，則被告無權占有
系爭房屋，即獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法
使用收益系爭房屋之損害。而依系爭租約第3條約定，被告
向前屋主承租系爭房屋之月租金為2萬4,000元（見重簡卷第
20頁），自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之
利益，並為原告所受無法使用收益之損害，則原告請求被告
自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相
當於租金之不當得利2萬4,000元，為有理由，自應准許。
四、綜上所述，被告既無權占有系爭房屋，則原告依民法第767
條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，
並給付自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月
給付原告2萬4,000元，為有理由，應予准許。
五、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核
無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
書記官 羅婉燕