臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第1438號
原 告 曹景程
被 告 王正豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年6月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號六樓房屋騰空遷讓
返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟肆佰柒拾伍元，及自民國一
百一十四年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付
原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告
如以新臺幣玖拾玖萬零貳佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為
假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年4月28日訂立住宅租賃契約（下
稱系爭租約），約定被告自113年5月1日起向原告承租原告
所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系
爭房屋），租賃期間至116年4月30止，每月租金新臺幣（下
同）16,500元，水費每月200元及電費按電表計費均由被告
負擔，已付押金16,500元，詎被告僅支付113年5、6、7、9
月租金與水費，即未再支付租金與水電費，經原告於114年1
月4日以土城貨饒郵局存證號碼第3號存證信函（下稱3號信
函）定5日期限催告被告支付欠租及積欠水電費，被告收受3
號信函後仍置之不理，原告繼於114年3月24日以土城平和郵
局存證號碼第25號存證信函（下稱25號信函）定5日期限催
告被告支付欠租及積欠水電費，否則即提前終止系爭租約，
不另通告，被告收受25號信函後，逾期仍不支付欠租予積欠
水電費，兩造間系爭租約已合法終止，被告未即時遷讓返還
系爭房屋而仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，並受有相
當於原租金額之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第76
7條第1項前段、系爭租約、租賃、不當得利之法律關係，請
求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付計至114年4月30日止
之欠租132,000元扣除押金16,500元後的餘額115,500元、計
至114年4月30日止之積欠水費1,600元以及自113年5月1日起
至113年11月10日止之積欠電費7,375元共124,475元，及自1
14年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付16,500元等
語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：系爭房屋熱水器壞掉、3台冷氣無冷媒只有送風 功能，又系爭房屋樓下1樓大門（下稱系爭1樓大門）每天約 22時45分關閉，而原告原交付的系爭1樓大門鑰匙（下稱甲 鑰匙）無法開啟系爭1樓大門，經向原告反應，原告有另換1 副系爭1樓大門鑰匙（下稱乙鑰匙）給我，但我仍無法持乙 鑰匙開啟系爭1樓大門，我才因此拒付租金及水電費等語資 為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造於113年4月28日訂立系爭租約，約定被告自11 3年5月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間至1 16年4月30止，每月租金16,500元，水費每月200元及電費按 電表計費均由被告負擔，已付押金16,500元，被告僅支付11 3年5、6、7、9月租金與水費，未再支付租金與水電費，被 告仍居住於系爭房屋迄今等事實，有系爭租約、收租帳戶存 摺內頁交易明細、各期租金含押金繳納清冊（見本院卷第13 頁至第30頁）、系爭房屋房屋稅籍證明書（見限閱卷）可稽 ，且為被告所不爭執（見本院卷第76頁），堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠被告拒絕給付租金與水電費有無理由？
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔，民法第429條第1項固有明文。惟當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條 前段明定，且原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗 辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗 辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。
⒉本件原告主張之上述事實，已據提出前揭證據為證，被告對 於上開事實亦不爭執，僅以原告交付之甲、乙鑰匙無法開啟 系爭1樓大門以及系爭房屋熱水器壞掉、3台冷氣功能異常云 云置辯，依上規定及說明，自應由被告舉證其抗辯事實為真 正，然被告陳明無法舉證其抗辯之系爭房屋熱水器壞掉、3 台冷氣功能異常等節（見本院卷第77頁），自難認其抗辯事 實為真正，而就甲、乙鑰匙，姑不論原告原交付之甲鑰匙在 客觀上能否開啟系爭1樓大門，被告既自陳原告在其面前操 作使用乙鑰匙並確認可持乙鑰匙開啟系爭1樓大門後，方將 乙鑰匙換給被告（見本院卷第76頁），顯然乙鑰匙具有開啟 系爭1樓大樓大門之客觀功用效能，不生需修繕之問題，自 不許被告藉詞拒絕給付租金與水電費。
㈡系爭租約是否已終止？
⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出 租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相
當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支 付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時， 始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、 第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催 告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係 附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履 行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止 租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照 ）。而非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對 人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。乃採達到主 義。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置 於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112 年度台上字第1566號判決參照）。
⒉被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，即未再支付租金 與水電費，經原告於114年1月4日以3號信函定5日期限催告 被告支付欠租及積欠水電費，被告於114年1月10日收受3號 信函（見本院卷第19頁至第21頁、第63頁、第64頁3號信函 暨郵件收件回執）後，逾期仍不支付欠租與欠費，原告乃於 114年3月24日以25號信函定5日期限催告被告支付欠租及積 欠水電費，否則即提前終止系爭租約，不另通告，此時被告 遲付租金額以押金16,500元抵償後已達2個月以上，且遲延 給付已逾2個月，被告於114年4月8日收受25號信函（見本院 卷第23頁至第26頁、第63頁、第64頁25號信函暨郵件收件回 執）且5日期限屆滿後，仍不支付欠租與欠費，停止條件成 就，當即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約業經原告 合法終止。
㈢原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？ 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條 前段、第767條第1項前段所明定。租約終止後，出租人除得 本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租 賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法 律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁 判參照）。系爭租約第14條第1項亦約定「租賃關係消滅時 ，…，承租人應將租賃住宅返還出租人…」（見本院卷第16頁 ）。系爭租約既已終止，兩造間租賃關係消滅，被告已無占 有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第45 5條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約，請求被告騰
空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及水電費有無理由？金額 若干？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚 明。系爭租約第3條第1項並約明「承租人每月租金16,500元 ，每期應繳納1個月租金，…，不得藉任何理由拖延或拒絕」 （見本院卷第14頁）。又無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之 性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條 、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念。另「租賃期間使用 房屋所生之相關費用：水費每月200元，由承租人負擔；電 費以獨立電表依月計算，夏季月份（6/1-9/30）每度6元， 非夏季每度5元，由承租人負擔」，系租租約第5條第1項亦 有明定（見本院卷第14頁）。
⒉被告僅支付113年5、6、7、9月租金與水費，即未再支付租金 與水電費，於兩造間租賃關係消滅後，未即時遷讓返還系爭 房屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依 其性質無法返還，則原告依上規定及約定，請求被告給付計 至114年4月30日止之欠租或相當於原租金額之不當得利共13 2,000元（計算式：16,500元×8）以押金16,500元抵充後之 餘額115,500元，以及計至114年4月30日止之積欠水費1,600 元（計算式：200元×8）、113年5月1日起至113年11月10日 止之積欠電費7,375元【計算式：（113年11月10日電表度數 7,099度－113年5月1日電表度數2,524度）×5元；見本院卷第 65頁電表照片】，並自114年5月1日起按月給付16,500元， 自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約、租賃 、不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋， 並給付124,475元，及自114年5月1日起至遷讓系爭房屋之日 止，按月給付16,500元，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌 定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保後免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 民事第四庭 法 官 陳佳君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 書記官 林佳靜