臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第159號
原 告 鄭陳寶梅
訴訟代理人 張智偉律師
被 告 石宜真
訴訟代理人 葉慶人律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年5月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證
專戶(台新國際商業銀行股份有限公司建北分行，戶名：台
新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000-000000000
號)內之新臺幣(下同)2,027,951元。
二、被告應另給付原告9,200,000元。
三、被告應給付原告自民國113年2月2日起，至本判決確定之日
並給付原告前項金額之日止，依本金1,150萬元計算，按年
息5%計算之違約金。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第二項，於原告以3,070,000元為被告供擔保後，得
假執行。但被告如以9,200,000元為原告預供擔保，得免為
假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告按年以192,000元為被告
供擔保後，得假執行；但被告如按年以575,000元為原告預
供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國112年10月15日就原告所有坐落於新北市○○區○○段
000○00000○000地號土地(權利範圍皆1/4)(下合稱系爭土地
，分稱系爭832地號土地、系爭832-1地號土地、系爭833地
號土地)，及其上同段2718建號房屋即門牌號碼新北市○○區○
○街000巷00號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房
地)簽定不動產買賣契約書，由被告向原告購買系爭房地，
約定總價金為新臺幣(下同)1,150萬元(下稱系爭買賣契約書
)。
㈡因系爭房屋有部分係坐落於道路用地暨徵收預定地的系爭832
-1地號土地，另有部分係坐落於道路用地且已由新北市政府
徵收而屬新北市○○○○○○段000地號土地，故於兩造簽立系爭
買賣契約書前，原告即已將上開情形及日後建物有部分遭拆
除之風險清楚告知被告，並於標的物現況說明書及特別約定
事項中詳加記載，被告知悉並充分理解日後系爭房屋有部分
遭拆除之風險並仍同意購買系爭房地，經仲介公司及地政士
之協助並確認兩造真意後，進而簽訂不動產買賣契約書。
㈢其後被告雖依約給付簽約款115萬元、完稅款115萬元至合泰
建築經理股份有限公司向台新國際商業銀行股份有限公司建
北分行申設帳號00000-000000000號、戶名台新國際商業銀
行受託信託財產專戶(下稱系爭履保專戶)，原告亦已將辦理
系爭房地所有權移轉登記所需之所有權狀及相關證件交付兩
造共同委託之地政士，然被告竟拒絕依地政機關之要求簽署
「坐落於新北市政府所有831地號土地上之房屋日後應配合
拆除並不要求徵收補償費之切結書」(下稱系爭切結書)，並
聲稱其所委任之買方仲介人員曾告知系爭房屋坐落於同段83
1地號土地部分，日後如經徵收時，可由被告受領徵收補償
日，且房屋坪數短少云云，致系爭房地迄今未能辦理移轉登
記，被告亦未依約給付尾款920萬元。
㈣系爭房屋將來有無徵收補償金得以領取，並非系爭買賣契約
書之約定事項，且原告從未向仲介人員或被告表示系爭房屋
坐落於同段831地號土地部分，日後拆除時可受領徵收補償
金，原告委任之賣方仲介人員即證人邱俊祥亦證稱伊未向被
告為如此表示。且買方仲介人員即證人林嘉新亦證稱伊並未
向被告表示建物尚未徵收，日後如被徵收所得領取之徵收補
償金歸被告所有，且伊有向被告告知建物有被拆除之風險。
甚且，證人林嘉新證稱在兩造簽訂系爭買賣契約書前，伊有
重新調閱建物及土地登記第二類謄本，而建物登記謄本明確
記載「建物部分徵收尚未辦理標示變更登記，其位置詳如建
物測量成果圖」，亦實難想像證人林嘉新會無視於謄本之記
載，而向被告表示未來尚可領取建物徵收補償金。況被告與
買方仲介人員間之爭議，非被告得據以拒絕履行契約之理由
。此外，系爭房地之面積均由地政士明確記載於系爭買賣契
約書，契約書上記載之面積均與權狀及登記謄本面積相同，
原告已依債務本旨提出給付，並無被告所稱坪數不足之情形
。而被告既知系爭房屋因部分坐落於新北市○○○○○○段000地
號土地，而可能在將來遭到拆除致減少面積，仍同意購買系
爭房地並同意承受風險，自不屬於物之瑕疵，而不得以將來
系爭房屋倘遭拆除後坪數將減少作為拒絕履約之理由。
㈤經仲介公司協調未果，原告已於113年1月11日寄發存證信函
催告被告履約，惟被告於113年1月15日回復之內容仍無履約
之意思，原告僅能於113年1月26日再次寄存證信函將準備給
付之事通知被告以代提出，被告於113年1月29日收受，故可
認原告已於113年1月29日就所有權移轉登記之給付義務提出
給付。依系爭買賣契約書第4條第1項約定，被告應於3日內
即113年2月1日前給付尾款920萬元，然被告迄今尚未給付，
顯已陷於遲延。
㈥又被告雖已將簽約款及完稅款合計230萬元匯入系爭履保專戶
，惟被告迄未同意原告領取扣除原告應負擔之土地增值稅及
房屋稅後之餘額2,027,951元，是被告就此部分價金亦屬未
依債之本旨提出清償。
㈦是原告依系爭買賣契約書第4條第1項及第367條規定，請求被
告應同意原告領取系爭履保專戶內餘額2,027,951及再給付
原告價金尾款920萬元。
㈧復依系爭買賣契約書第12條第2項約定，買方若有遲延給付情
形，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日0.5‰計
算之懲罰性違約金至買方完全給付時為止。故原告並向被告
請求自113年2月2日起至被告完全履行上開給付義務之日止
，按日給付買賣總價款1,150萬元之0.5‰即5,750元之懲罰性
違約金等語。
並聲明：㈠同主文第一、二、三項。㈡願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠被告就兩造於112年10月15日簽立系爭買賣契約書，由被告以 1,150萬元向原告買受系爭房地。另系爭房屋有部分坐落於 道路用地暨徵收預定地的系爭832-1地號土地，另有部分係 坐落於屬新北市○○○○○○段000地號土地等情，被告均不爭執 。
㈡惟兩造於簽立系爭買賣契約書前，仲介人員告知被告，系爭 房屋未經徵收，故建物所有權係歸被告所有，政府日後若徵 收該建物，建物補償金亦歸被告所有，被告始同意購買系爭 房地，被告並不知悉系爭房屋事後有遭拆除之風險，而證人 邱俊祥亦證稱伊不知悉土地徵收條例第5條徵收土地時，其 土地改良物原則上應一併徵收之規定，且伊並未主動查詢或 請屋主提供系爭房屋部分之徵收資料，屋主亦未提供系爭房 屋有被徵收之資料，故被告上開抗辯，確屬有據。 ㈢因此，於112年12月6日欲辦理系爭房地所有權移轉登記時， 被要求簽立系爭切結書，被告始知系爭房屋有遭拆除的風險 ，自不願簽立。其後，被告詢問仲介人員，仲介人員亦表示 未自原告處得知上開資訊，故仲介人員再向地政機關調閱資 料，始發現於臺北縣政府(現已改制為新北市政府)於79年、 80年已陸續將土地徵收補償費11餘萬元及建物徵收補償費10
0餘萬元給付原告等情。仲介人員復告知，扣除系爭房屋日 後可能遭拆除之坪數面積，被告所購得建物面積僅剩下28坪 左右，與買賣契約所簽訂之應購得建物面積為37.8坪，產生 近25%之落差。而購屋坪數面積大小，當於不動產買賣契約 中之契約必要之點，如有坪數短少情形，自屬物有瑕疵，被 告自得依法請求減少價金。而依新北市不動產估價師公會之 不動產估價報告書可知，系爭房地在拆除已被徵收部分前後 之市價差額為816,000元(此金額尚不包含拆除及結構補強費 用，故系爭房屋之瑕疵減少金額必然超過816,000元)，故原 告就該差額部分，應無價金請求權存在。
㈣依民法第373條、第354條、第359條之規定，請求減少價金等 語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造於112年10月15日，透過仲介公司，與被告簽 立系爭買賣契約書，由被告以1,150萬元向原告買受系爭房 地。另系爭房屋有部分坐落於道路用地暨徵收預定地的系爭 832-1地號土地，另有部分係坐落於屬新北市○○○○○○段000地 號土地。又被告不同意簽署辦理系爭房地所有權移轉所需之 系爭切結書，原告已於113年1月11日以存證信函催告被告履 約，並於限期屆至後，復於113年1月26日以存證信函通知被 告已將辦理系爭房地所有權移轉登記所需一切必要文件及證 件交付系爭買賣契約書上所委託之陳佳齡地政士，並可於辦 理移轉登記後立即交屋，經被告於113年1月29日收受送達。 被告已將簽約款及完稅款合計230萬元匯入系爭履保專戶， 扣除土地增值稅及房屋稅後餘額為2,027,951元，被告迄未 同意原告領取。被告亦尚未給付原告尾款920萬元等情，有 系爭買賣契約書暨附件標的物現況說明書、協議書、建物測 量成果圖、特別約定事項，及系爭履保專戶明細、新莊新泰 路郵局存證號碼8號存證信函、臺北杭南郵局存證號碼59號 存證信函、新莊新泰路郵局存證號碼18號存證信函暨回執等 件在卷可參(見本院卷第21頁至第49頁、第53頁至第75頁)， 且為被告所不爭執，堪信其為真實。惟原告主張其已履行系 爭買賣契約書之義務，被告應履約並給付買賣價金等情，則 為被告所爭執，經查：
㈠原告已依系爭買賣契約書履行給付義務：
⒈兩造就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，依系爭買賣契約書第4 條約定：買賣總價1,150萬元。簽約款115萬元(買賣雙方簽 屬本契約時同時給付)。完稅款115萬元(稅捐機關核發稅單
後3日內給付)。尾款920萬元(產權登記完畢3日內支付，辦 理交屋。金融機構貸款核發持支付，辦理交屋。交屋日期訂 於112年12月15日，買方應依約付清尾款，辦理交屋。)第7 條第3項前段約定，買方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸 款與撥款手續，並支付賣方尾款。第8條第1項至第3項約定 ：一、賣戶應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準 備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時交由承辦地 政士辦理所有權移轉登記手續。二、賣方應隨時提供辦理所 需證件至買方順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難 或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此所造成買方損 害之賠償責任。三、買方應於給付備證用印款時，交付代書 作業及過戶所需一切證件送至承辦地政士憑辦。若因買方之 遲延而造成賣方受損時，賣方一切損失概由買方負責，買方 應負違約責任(見本院卷第23頁至第25頁)。 ⒉兩造不爭執被告已依約給付簽約款115萬元及完稅款115萬元 至系爭履保專戶，則依上開約定，接下來流程為辦理系爭房 地移轉登記。而原告主張其已將系爭房地過戶所需之書狀及 證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章交予契約約定之陳佳齡地政 士辦理移轉登記手續，然因被告不願簽署系爭切結書，致系 爭房地無法完成移轉登記等節，有113年1月11日新莊新泰路 存證號碼8號存證信函、113年1月26日新莊新泰路存證號碼1 8號存證信函在卷可考(見本院卷第53頁至第65頁、第69頁至 第75頁)，並為被告所不爭執，亦堪信為真。 ⒊雖被告主張系爭房屋存有部分已被徵收，日後有被拆除之風 險及面積短少之瑕疵等情，然查：
⑴系爭買賣契約書之附件即標的物狀況說明書(成屋)之項次26 「其他重要事項(如屋況、產權、使用權、訴訟、都更、重 大計畫…等有任何補充)」欄位，有手寫記載「建物、土地部 分佔用道路用地。地號：二重段831道路用地已徵收」等語( 見本院卷第41頁)。另建物測量成果圖上亦有手寫記載「出 售標的物基地坐落831、832-1地號，坐落於公共設施用地或 計劃道路內，日後恐有被拆除之慮。確已明確告知。買方簽 章：石宜真(被告簽名)」等語(見本院卷第45頁)。再特別約 定事項第9點亦手寫記載「⒐買方確知本買賣標的係坐落831 地號、832-1地號為道路用地，且831地號係新北市所有，買 方知悉可能發生之風險。」等語(見本院卷第47頁)，由上可 知，兩造於簽立系爭買賣契約書時，原告已明確告知系爭房 屋所坐落之基地之一即同段831地號土地已為新北市政府所 徵收，且系爭房屋日後有被拆險之風險，則被告辯稱其不知 悉系爭房屋事後有被拆除之風險云云，顯無可採。
⑵被告雖辯稱簽訂系爭買賣契約書前，仲介人員告知系爭房屋 未經徵收，故日後徵收系爭房屋時，會有建物補償金且歸被 告所有云云，然被告所提出之錄音譯文(見本院卷第154頁至 第164頁)，並無從證明被告上開主張，且依賣方仲介即證人 邱俊祥於本院證稱，伊有詢問屋主有關徵收補償部分，屋主 表示土地部分有補償徵收，但建物不清楚，伊也是據實跟買 方說明。伊自己沒有跟買方說過日後還有建物補償金可領取 。伊有跟買方仲介說土地變成新北市政府的確定有被徵收， 但建物部分無法確定等語(見本院卷第318頁、第321頁)，則 依證人邱俊祥所證述，原告未曾表示系爭房屋尚未經徵收， 日後徵收時仍有建物補償金等語，而證人邱俊祥亦未向買方 表示日後還有建物補償金可領取。
⑶另依買方仲介即證人林嘉新於本院證稱，賣方有告知同段831 地號土地已徵收，但未告知系爭房屋也有被徵收。伊未告知 買方系爭房屋未被徵收，且日後被徵收之補償金歸買方所有 等語(見本院卷第322頁至第323頁)。則依證人林嘉新所證稱 ，伊亦未向被告表示系爭房屋未被徵收，且日後被徵收之補 償金歸買方所有等語。
⑷再依證人林嘉欣另證稱，於兩造簽立系爭買賣契約書前，伊 有重新調系爭房地之登記第二類謄本等語(見本院卷第324頁 )，而參系爭房屋登記第二類謄本之建物標示部之其他登記 事項欄記載：「(一般註記事項)建物部分徵收尚未辦理標示 變更登記，其位置詳如建物測量成果圖。」(見估價報告書) ，則證人李嘉欣於調取系爭房屋登記第二類謄本後，應即可 知悉系爭房屋業經部分徵收。
⑸再參以土地徵收條例第5條第1項本文「徵收土地時，其土地 改良物應一併徵收。」之規定，可知同段831地號土地於徵 收時，其上之部分系爭房屋當係一併徵收，且系爭房屋業經 部分徵收之事實亦已明確記載於系爭房屋登記第二類謄本上 ，上開資訊復均為公開訊息，而原告並未告以系爭房屋尚未 經徵收，日後尚有補償金可領取等語，是認兩造於締約時， 應係約定以實際狀況作為買賣契約內容，而實際狀況係系爭 房屋已被部分徵收，故被告主張簽訂系爭買賣契約書前，仲 介人員告知系爭房屋未經徵收，日後建物徵收補償金歸被告 所有云云，即無可採。
⑹又系爭買賣契約書既係以實際狀況作為買賣契約內容，而系 爭房屋於部分拆除前可使用面積即為謄本登記面積，所有權 範圍即如登記謄本之建物標示部之其他登記事項欄記載：「 (一般註記事項)建物部分徵收尚未辦理標示變更登記，其位 置詳如建物測量成果圖。」之情形，則原告主張其購買之坪
數於將來拆除後有所短少，而屬物之瑕疵，可請求減少價金 ，於減少價金之範圍內原告無請求給付價金之權利云云，即 無可採。
⑺綜上，兩造締結系爭買賣契約書時，已約定系爭房屋有部分 已被徵收，將來有被拆除風險，而無坪數短少之瑕疵，是被 告主張系爭房屋有瑕疵應減少價金云云，並無可取。 ⒋再按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力 。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為 者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出， 民法第235條定有明文。又依系爭買賣契約書第4條第1項約 定，被告應於產權登記完畢3日內支付尾款，辦理交屋。或 於金融機構貸款核發時支付尾款，辦理交屋。交屋日期訂於 112年12月15日，被告應依約付清尾款，辦理交屋。另依價 金履約保證申請書第1條第2項約定，…履保專戶內之買賣價 金及履保專戶中所生之利息扣除第2條所列款項之支出後， 於乙方(即原告)產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經 撥付乙方或返還甲方(即被告)，同時解除本契約之保證責任 (見本院卷第33頁)。而系爭房地移轉登記程序因被告拒絕簽 立系爭切結書致未能辦理，原告已於113年1月11日寄發存證 信函催告被告於函到5日內簽署系爭切結書，惟被告雖於113 年1月15日回復，但並未簽署系爭切結書，則原告於113年1 月26日再次寄存證信函將準備給付之事(即已交付過戶所需 資料予地政士，並可於辦理移轉登記後立即交屋)通知被告 以代提出，經被告於113年1月29日收受，應可認原告已於11 3年1月29日就所有權移轉登記及交屋之給付義務提出給付。 則依系爭買賣契約書第4條第1項約定，被告應於3日內即113 年2月1日前給付尾款920萬元，然被告不爭執迄今尚未給付 ，已陷於遲延，則原告請求被告給付尾款920萬元，即有理 由，爰判決如主文第二項所示。。
⒌又被告匯入系爭履保專戶之價金經扣除應由原告負擔之增值 稅、房屋稅後，尚餘2,027,951元應撥付予原告，有系爭履 保帳戶明細可參(見本院卷第49頁)，兩造對此亦無爭執。而 如前所認定，應認原告已於113年1月29日就所有權移轉登記 及交屋之給付義務提出給付，從而，原告請求被告應同意其 向系爭履保專戶領取2,027,951元，亦為有理由，應予准許 ，爰判決如主文第一項所示。
㈡原告得向被告請求違約金：
⒈又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，效力並不相同 。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定， 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰
，於債務不履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如 有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。當事 人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如當事 人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害 賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質 為懲罰性違約金。違約金是否相當，法院自得依民法第252 條酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 異，前者非以債權人所受損害為唯一審定標準，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人違約 時之一切情狀斷之（最高法院82年度台上字第2529號、87年 度台上字第2563號、109年度台上字第1013號民事判決意旨 參照）。
⒉依系爭買賣契約書第12條第2項前段約定：買方若有遲延給付 之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠 償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金 至買方完全給付為止。同條第4項約定：本條所規定之違約 金，並不妨礙損害賠償請求權之行使(見本院卷第27頁)，顯 已將違約金與損害賠償併列，可知系爭買賣契約書第12條第 2項前段所約定之違約金性質，屬強制債務履行為目的之懲 罰性違約金。
⒊本件原告已依系爭買賣契約書履行給付義務，然被告遲未給 付尾款，復遲未同意原告領取系爭履保專戶價款，而有遲延 給付之情形，則原告主張依系爭買賣契約書第12條第2項約 定，請求被告賠償違約金，即有理由，應予准許。 ⒋再查本件買賣標的價值甚鉅，原告復已於113年1月間即已履 行系爭買賣契約書所約定之出賣人義務，被告仍遲不簽署辦 理過戶所需系爭切結書，亦不給付原告尾款，復不同意原告 領取系爭履保專戶內價款，其違約情節不可認為不大。然考 量系爭房地目前仍登記於原告名下，並由原告占有中，如依 契約所定違約金，被告按日需支付的違約金為5,750元(計算 式：11,500,000×0.5‰=5,750)，按月計算則高達172,500元( 計算式：5,750×30=172,500)，顯已過高；再審酌被告所應 履行者為買賣價金即金錢給付義務，故依社會經濟狀況、原 告實際上所受損害及被告若能如期履行債務時，原告可享受 之一切利益等情，酌減被告應給付之違約金以年息5%計算為 適當。
⒌基上，原告於113年1月29日已履行系爭房地所有權移轉登記 及交屋義務，被告至遲應於113年2月1日給付尾款，而有給 付遲延之情形，原告請求被告給付違約金，並無不合。然依 系爭買賣契約書第12條第2項約定計算之違約金有過高情形
，應予酌減。經核減違約金後，原告依系爭買賣契約書第12 條第2項約定，請求被告自113年2月2日起，至本判決確定之 日並給付原告尾款920萬元之日止，依本金1,150萬元計算， 按年息5%計算之利息之違約金，為有理由，應予准許，逾此 部分，則無理由，應予駁回。
四、從而，原告依系爭買賣契約書第4條第1項及第367條規定， 請求被告同意原告領取系爭履保專戶內餘額2,027,951元及 再給付原告價金尾款920萬元，復依系爭買賣契約書第12條 第2項約定，請求被告自113年2月2日起，至本判決確定之日 並給付原告尾款920萬元之日止，依本金1,150萬元計算，按 年息5%計算之利息之違約金，為有理由，應予准許，逾此部 分，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告請求被告同意領取系爭履保專戶內款項部分，其性質不適 宜假執行，故原告該部分聲明願供擔保為假執行，於法不合 ，應予駁回。至於其餘部分，經核與規定相符，爰分別酌定 相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此 判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日 民事第七庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 8 日 書記官 陳俞瑄
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