臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第768號
原 告 王崑能
訴訟代理人 陳宜新律師
被 告 王榮輝
訴訟代理人 黃建銘律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國114年7月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭
土地）之所有權人，被告以其有事實上處分權之門牌號碼同
區中正路459號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）中如附
圖所示編號766⑴部分面積37.96㎡之地上物（下稱系爭地上物
）無權占有系爭土地如附圖所示766⑴部分（下稱系爭766⑴土
地），無法律上之原因而受有相當於租金之不當得利，爰依
民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告拆
除系爭地上物，並將該部分土地騰空返還原告，以及給付自
民國109年6月1日起至114年4月30日止之不當得利新臺幣（
下同）812,784元，暨自114年6月1日起至騰空返還前開土地
之日止，按月給付原告不當得利13,776元等語。並聲明：⒈
被告應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土
地騰空返還原告。⒉被告應給付原告812,784元，並自準備三
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，
及自114年6月1日起至騰空返還第1項土地之日止，按月給付
原告13,776元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原為原告父親訴外人王金旺與訴外人王
金喜共有，系爭房屋則原為被告父親訴外人王正男所有，王
正男於99年1月4日死亡後，系爭房屋由被告一人占有使用迄
今，而王正男於63年委由訴外人楊昌元代為向王金旺、王金
喜買受系爭房屋坐落占有系爭土地之部分，楊昌元乃於63年
7月21日代王正男與王金旺、王金喜簽立不動產買賣契約書
（下稱系爭契約），向王金旺與王金喜買受系爭土地中系爭
房屋基地部分即系爭766⑴土地，雖王金旺與王金喜出賣系爭
766⑴土地予王正男或楊昌元後，因故未辦理移轉登記，買受
人所有權移轉登記請求權亦已罹於時效，惟系爭地上物占有
系爭766⑴土地係本於系爭契約之正當權源，且縱認系爭契約
買受人為楊昌元，其繼承人訴外人楊王秀珠、楊芬芳、楊忠
偉、楊忠憲（下稱楊王秀珠4人）已於114年6月29日書立讓
渡書（下稱系爭讓渡書），將其4人繼承系爭契約之權利讓
與被告，經原告於114年7月2日收受該讓渡書繕本，被告自
非無權占有等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之
聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信
為真實：
㈠系爭土地重測前為同區菁埔段東湖小段82-6地號土地（下稱
重測前82-6土地），重測前82-6土地係於56年12月10日分割
自重測前同區菁埔段東湖小段82-1地號土地（下稱重測前82
-1土地），重測前82-6土地復於65年9月10日逕為分割出重
測前同區菁埔段東湖小段82-8、82-9地號土地（下稱重測前
82-8、82-9土地），繼於92年12月9日逕為分割出重測前同
區菁埔段東湖小段82-41地號土地（下稱重測前82-41土地）
，99年10月30日重測後，重測前82-6土地即為重測後系爭土
地，重測前82-8、82-9、82-41土地依序為重測後同區行政
段762、894、765地號土地（下稱762、894、765土地），重
測前82-1土地則為重測後同區行政段893地號土地（下稱893
土地）；系爭土地原為原告父親王金旺與王文喜共有，應有
部分各1/2，原告於95年5月26日分割繼承取得王金旺系爭土
地應有部分1/2，於103年3月21日以買賣為原因繼受取得王
文喜系爭土地應有部分1/2，即系爭土地自103年3月21日起
為原告一人所有（見本院卷二第55頁至第113頁系爭土地、8
93土地謄本、地籍異動索引、土地登記簿、第53頁新北市新
莊地政事務所114年2月27日新北莊地資字第1146072850號函
）。
㈡系爭房屋原為被告父親王正男所有，王正男於51年以門牌號
碼同區林口區中正路27-5號房屋申報系爭房屋房屋稅籍，課
稅面積48.6㎡，並於51年申請裝表供電，於58年申請供水，
系爭房屋整編後門牌號碼為同區林口區中正路459號，王正
男於99年1月4日死亡後，系爭房屋由被告1人占有使用迄今
，並變更納稅義務人為被告（見本院卷二第199頁至第203頁
新北市政府稅捐稽徵處林口分處114年5月28日新北稅林一字
第1145798763號函暨房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、房
屋平面圖、第115頁台灣電力股份有限公司台北西區營業處1
14年3月5日北西字第1140006715號函、第49頁台灣自來水股
份有限公司第二區管理處114年3月3日台水二業字第1140002
962號函、第133頁、第162頁、第235頁）。
㈢系爭契約上王金旺、王文喜、楊昌元簽名蓋印為真正且該契
約為真正；系爭契約記載「立契約書人買主楊昌元（下稱甲
方）、賣主王金旺、王文喜（下稱乙方），乙方願將後開不
動產出售與甲方，將雙方妥議訂立契約條件列左：第一條：
為買賣不動產標示如後填明。第二條：買賣價款每坪3,000
元之計算總價款22,000元。…。買主（甲方）：楊昌元（簽
名蓋印）、賣主（乙方）：王金旺、王文喜（簽名蓋印）。
土地標示：林口鄉菁埔段東湖小段82之1地號之內面積：柒
坪參參參（即西林村中正路27號之5建地之一部分）」（見
本院卷一第45頁至第49頁系爭契約、本院卷二第138頁）。
㈣系爭房屋中系爭地上物占有系爭766⑴土地面積37.96㎡（經本
院現場勘驗並囑託新北市新莊地政事務所製成如附圖之土地
複丈成果圖）。
四、本院之判斷：
㈠被告是否為系爭房屋含系爭地上物之事實上處分權人？
按未辦保存登記之建築物，由出資興建者原始取得所有權，
並得以事實上處分權讓與由受讓人受讓取得該建築物之事實
上處分權。查系爭房屋含系爭地上物原為被告父親王正男所
有，並申報稅籍以及申請供電、供水，王正男死亡後，由被
告一人占有使用迄今，並變更納稅義務人為被告，足認被告
已自王正男繼承取得系爭房屋之事實上處分權，而為系爭房
屋之事實上處分權人。
㈡被告以系爭地上物占有系爭766⑴土地有無正當權源？是否無
權占有？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。以無權占有為原因，請求返
還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之
事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之
事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有
理由。所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所
有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件被告對系爭
地上物占有原告所有之系爭766⑴土地等事實並無爭執，僅以
非無權占有置辯，自應由被告就其占有係有正當權源之事實
負舉證之責。
⒉系爭契約債權債務關係係存在於何人與出賣人王金旺、王文
喜之間？
①按代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始
直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項規定自明（最
高法院97年度台上字第529號判決參照）。主張本人已授與
代理權者，應就授與代理權行為存在之事實負舉證之責（最
高法院105年度台簡上字第40號判決參照）。且主張委任關
係存在並授與處理權之人，對此事實應負舉證之責。本件被
告抗辯系爭契約係楊昌元受王正男委任而代王正男與出賣人
王金旺、王文喜簽立，原告則否認王正男就系爭契約簽立有
委任並授與楊昌元處理權、代理權，自應由被告舉證委任關
係以及處理權、代理權授與行為存在之事實。
②系爭契約首尾均明載買主為楊昌元，遍觀其全文，既未見隻
字片語提及王正男，遑論楊昌元以王正男名義或明示以王正
男名義之旨，亦乏楊昌元表明受任、代理等旨趣之記載，在
外觀上不僅應認楊昌元係以自己名義締約，亦不足使王金旺
、王文喜或第三人認楊昌元有得王正男授與處理權、代理權
，被告復未能舉證王正男就系爭契約簽立確有委任並授與楊
昌元處理權、代理權且此為王金旺、王文喜於締約時所明知
或可得而知，系爭契約自不能直接對王正男發生效力，且系
爭契約債權債務關係原僅存在於買受人楊昌元與出賣人王金
旺、王文喜之間。
⒊系爭契約約定之買賣標的？
王正男於51年即以門牌號碼同區中正路27-5號申報系爭房屋
稅籍，63年7月21日簽立之系爭契約則載明其買賣標的為「
林口鄉菁埔段東湖小段82之1地號之內即中正路27號之5建地
之一部分」，足徵系爭契約所定之買賣標的為系爭房屋坐落
基地之一部甚明，而觀之附圖，系爭房屋占有坐落之基地包
含系爭土地與同段768地號土地（下稱768土地；重測前為同
區菁埔段東湖小段83-56地號土地），其中僅系爭土地即重
測前82-6土地係分割自系爭契約買賣標的所載之重測前82-1
土地，768土地則不與焉，並參之自重測前82-1土地分割出
之重測前82-6土地即重測後系爭土地，與自重測前82-6土地
再行分割出之重測前82-8、82-9、82-41土地即重測後762、
894、765土地，以及分割出重測前82-6土地後之重測前82-1
土地即重測後893土地，各該分割或輾轉分割自重測前82-1
土地之土地以及分割後之重測前82-6土地中，只有重測前82
-6土地即重測後系爭土地有被系爭地上物坐落占有而為系爭
房屋坐落基地之一部（參附圖），足認系爭契約約定之買賣
標的確為系爭房屋坐落占有系爭土地之該部分即系爭766⑴土
地，不因系爭契約疏未將買賣標的之土地地號依56年1210日
分割後地號即重測前82-6土地記載而異其認定，至系爭契約
所載面積為7.333坪（約24.24㎡），固與系爭地上物占有之
系爭766⑴土地面積經113年5月15日複丈測量結果為37.96㎡略
有歧異，然考量系爭契約63年7月21日簽立時測量技術與使
用儀器遠遜於現今，而現今測量技術與使用儀器遠較63年7
月21日時更為精密優良，以及歷經50年迄今土地因人為或天
然地形變遷，致現今界址與重測前界址或63年7月21日時界
址未必一致，加之複丈時誤差之配賦，113年5月15日複丈測
量系爭766⑴土地面積結果較系爭契約所載面積增加，應屬合
理可以想像甚且必然之事，無從據以推翻前述認定。
⒋系爭讓渡書是否真正？
原告雖一度爭執系爭讓渡書之真正，惟被告於本院114年7月
9日言詞辯論時陳述楊王秀珠4人係於114年6月29日在系爭讓
渡書簽名蓋印後，原告隨即明白表示對於被告此部分陳述無
意見（見本院卷二第238頁），應可認已不再爭執系爭讓渡
書之真正。
⒌被告以系爭地上物占有系爭766⑴土地有無正當權源？
①按出賣人依買賣關係將土地交付買受人占有，雖未辦理所有
權移轉登記，買受人占有土地仍具有正當權源，並不因買受
人之土地所有權移轉登記請求權罹於消滅時效而成為無權占
有，出賣人不得依無權占有請求返還（最高法院112年度台
上字第144號判決參照）。又民法上之債權契約，除法律有
特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟不動
產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間另訂有債
權契約，而猶惡意受讓該不動產之所有權者，參照民法第14
8條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂
債權契約之拘束（最高法院100年度台上字第463號判決參照
）。另債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於
債務人不生效力。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債
務人者，與通知有同一之效力，為民法第297條第1項前段、
第2項所明定。
②系爭房屋於系爭契約簽立前之51年即已坐落占有系爭766⑴土
地，嗣楊昌元於63年7月21日與原所有人王金旺、王文喜簽
立系爭契約，雙方就系爭房屋坐落占有系爭土地之該部分即
系爭766⑴土地成立買賣關係，且視為出賣人王金旺、王文喜
已完成簡易交付（民法第946條第2項準用民法第761條參照
），又原告為王金旺之繼承人，並分割繼承取得王金旺系爭
土地應有部分1/2，一併繼承系爭契約權利義務關係，而原
告與系爭契約出賣人之一王金旺為父子關係，對系爭契約之
存在不得推諉不知，則原告買受王文喜系爭土地應有部分1/
2時，既已知王文旺、王文喜與楊昌元間訂有系爭契約，猶
惡意受讓王文喜系爭土地應有部分1/2，依繼承（王金旺部
分）及前述誠信原則之說明（王文喜部分），原告自應受王
金旺、王文喜與楊昌元原訂系爭契約全部之拘束，嗣楊昌元
死亡後，其繼承人楊王秀珠4人繼承系爭契約權利義務關係
，並於114年6月29日書立系爭讓渡書將系爭契約之買方權利
讓與被告，系爭契約之買方權利即已移轉由被告取得，系爭
讓渡書繕本則於114年7月2日提示交付原告（見本院卷二第2
38頁），已對原告發生債權讓與之效力，則被告本於取得之
系爭契約買方權利，而以系爭地上物占有系爭766⑴土地，即
有正當權源，更不因其取得之買方土地所有權移轉登記請求
權已時效完成而成為無權占有。
㈢原告請求被告拆除系爭地上物並騰空返還系爭766⑴土地有無
理由？
被告以系爭地上物占有系爭766⑴土地，既有正當權源，而非
無權占有，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請
求被告拆除系爭地上物，並騰空返還系爭766⑴土地，殊非正
當。
㈣原告請求被告給付不當得利有無理由？金額若干？
按出賣人依買賣關係將土地交付買受人占有，已無收益權，
無因不能使用系爭土地受有何損害可言，亦不能請求買受人
返還不當得利（最高法院112年度台上字第144號判決參照）
。系爭契約成立時即視為出賣人王金旺、王文喜已完成簡易
交付，出賣人王金旺、王文喜就系爭房屋坐落占有系爭土地
之該部分即系爭766⑴土地已無使用收益權，不生使用收益權
受有損害之問題，則自王金旺、王文喜繼承、繼受系爭土地
且應受系爭契約拘束之原告，自不得再向受讓買方權利之被
告請求返還不當得利。從而，原告依民法第179條規定，請
求被告給付不當得利812,784元本息，及自114年6月1日起按
月給付不當得利13,776元，容屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條
規定，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並
將該部分土地騰空返還原告，並應給付原告812,784元，暨
自準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，以及自114年6月1日起至騰空返還前揭土地之日止
，按月給付原告13,776元，為無理由，應予駁回，其假執行
之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 民事第四庭 法 官 陳佳君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 8 月 1 日 書記官 林佳靜