臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1568號
原 告 林妍廷
訴訟代理人 劉禹劭律師
被 告 傅欣俞
訴訟代理人 林哲希律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國114年5月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
㈠被告原為門牌號碼新北市○○區○○路000○0號8樓房屋及坐落土
地（新北市○○區○○段0000○號，權利範圍全部；共有部分為
同段2753建號，權利範圍50000分之112；同段1666、1666-1
5地號土地，權利範圍均為50000分之101，下稱系爭不動產
）之所有權人。兩造於民國112年9月28日簽立不動產買賣契
約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1,60
0萬元買下系爭不動產，112年10月28日交屋後，原告發現系
爭不動產未雇用保全公司亦無社區規約，甚至沒有合法之管
理委員會，被告竟於標的物現況說明書項次2勾選社區有僱
用保全公司、項次3勾選社區有住戶規約，而有影響系爭不
動產交易價值瑕疵之事。
㈡原告復於113年2月初收受新北市政府工務局函文，稱系爭不
動產涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」，應停止一
切違規行為並於113年3月5日前改善或補辦手續等語；然簽
約時，無人告知有此情形，原告亦無審閱不動產買賣契約書
之時間，難獲悉系爭不動產有通道之違建，被告及仲介僅表
示違章建築案件查詢系統上查無資料。倘認被告曾告知有通
道違建之情形，被告僅在新北市政府工務局要求拆除回復原
狀時，不負擔保責任，減少價金之物之瑕疵擔保責任，仍不
因此而免除，新北市工務局已要求原告於室內裝修竣工審查
前拆除違建並回復原狀，本件自有使用坪數減少、價值減損
之瑕疵。
㈢從而，原告委請鴻創不動產估價師事務所進行估價，就系爭
不動產未僱用保全公司亦無社區規約，沒有合法之管理委員
會部分，認定價值減損18萬1,118元；就系爭不動產違建部
分回復原狀為通道使用部分，認定價值減損123萬1,602元，
爰依民法第354條、第359條、第179條規定，提起本件訴訟
，請求減少價金並返還該部分價金，並聲明：⒈被告應給付
原告141萬2,720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予假執行
之宣告。
二、被告則以：
㈠標的物現況說明書項次1至4是對系爭不動產之管理組織事項
為勾選，被告均如實告知，無隱匿或誤導之情事。被告持有
系爭不動產期間，均由9樓住戶作為管理負責人，負責大樓
共有部分之清潔、修繕、維護、管理費之收支、財務報表之
報告等，足認有實際管理公寓大廈事務而為管理負責人；且
系爭不動產所在大樓之管理室設於大門進門處底端，大門有
張貼中保科技（保全）貼紙，公告欄亦有張貼管理委員會公
告，每月有收取1,300元管理費，作為僱用管理員及大樓維
護等費用支出，住戶規約置於管理室供所有權人閱覽，原告
指摘被告隱瞞資訊，不具有合法管理委員會及規約等，與事
實不符。故原告請求被告給付因交易價值減損、污名化交易
價值減損所減少之價金或為同額之損害賠償，並無理由。
㈡依系爭買賣契約第1條第1項第1款後段、第2項、第9條第6項
、第17條第10項、第11項、第12項、第14項約定及標的物現
況說明書項次33、34、47之勾選情形，被告均有如實告知原
告系爭不動產之增建違建情形，且原告簽約前經房仲多次陪
同看屋，知悉系爭不動產通道加蓋、陽台及主建物向外加蓋
，未經合法建管程序列為建築使用範圍，仍有受他人主張權
利或拆除之虞，原告明知系爭不動產增建違建部分有被拆除
風險，仍與被告達成買賣系爭不動產之合意，應自行負擔全
部之風險。
㈢觀諸發生時間順序，可知本件係因原告未依法向新北市政府
申請室內裝修並取得室內裝修許可證，即逕行違法開工施作
裝修，致遭他人向新北市政府工務局檢舉，113年1月19日新
北市政府工務局派人至現場勘查時，原告早已動工施作，確
有違法施作之情事，俟遭主管機關稽查，足認原告各項損失
或支出，均係可歸責於己，與被告不存有關聯。
㈣綜上，原告請求顯無理由，應予駁回，聲明：⒈駁回原告之訴
及其假執行聲請。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告
免為假執行。
三、兩造於112年9月28日簽立系爭不動產之買賣契約，約定原告
以1,600萬元向被告購買系爭不動產，兩造均已分別履行給
付價金及移轉所有權之義務，有系爭買賣契約、系爭不動產
登記第一類謄本等件在卷可稽（見本院卷一第27至86頁、第
293至299頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由:
原告以被告未告知系爭不動產無社區管理、有通道加蓋之違
建等影響交易價值之瑕疵為由，主張被告應負物之瑕疵擔保
責任，請求減少買賣價金，被告則以前詞置辯，茲就原告各
項主張認定如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。次按當事
人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟
法第277條前段亦有明定。又民事訴訟如係由原告主張權利
者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自
己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，
或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。經查，原告
以被告未告知系爭不動產無社區管理、有通道加蓋之違建等
影響系爭不動產交易價值之瑕疵為由，請求被告減少價金，
為被告所否認，依上開說明，原告應就瑕疵之存在、被告故
意不告知瑕疵等有利於己事實負舉證之責，合先敘明。
㈡原告以系爭不動產所在社區未僱用保全公司、亦無社區規約
，沒有合法之管理委員會為由，請求被告給付18萬1,118元
，並無理由：
⒈原告主張被告出賣系爭不動產時，明知所在之社區無僱用管
理維護公司、無社區規約及合法管理委員會，卻仍於標的物
現況說明書勾選社區有僱用保全公司、有住戶規約等情，固
據其提出標的物現況說明書為憑（見本院卷一第64頁）；另
查系爭不動產所在林園大廈社區，係於113年10月30日始成
立管理委員會並向主管機關報備，此有新北市政府工務局11
3年12月6日新北工寓字第1132408530號函及所附報備證明及
社區規約等件在卷可證（見本院卷二第73至96頁），是原告
上開主張並非全然無據。然細譯被告標的物現況說明書之完
整內容，項次1內容為「有無公寓大廈管理委員會或管理負
責人？」，被告勾選「有」；項次2內容為「社區目前有無
僱用管理維護公司？」，被告勾選「有」、「保全公司」；
項次3內容為「社區有無住戶規約 ？ （如有請檢附資料）
」，被告勾選「有」、「勾有，但未檢附，請說明原因：管
理室」，此有前揭標的物現況說明書可稽，而依被告所提出
之系爭不動產所在社區錄影畫面可知，系爭不動產所在社區
1樓確實有管理室，且管理室內有管理人員，社區大門上張
貼「中保科技（保全）」貼紙，公告欄上有許多包括資源回
收、管理費明細、生活規約等「管委會」公告（見被證1光
碟「被證1：系爭不動產1樓影像.MP4」檔案），依上開事證
，足認兩造買賣契約成立當時，系爭不動產所在社區雖無依
公寓大廈管理條例成立的管理委員會及社區規約，但實際上
存在社區管理，有公寓大廈管理條例規定之管理負責人，亦
有簡單的住戶規約。從而，被告係依其實際居住經驗勾選前
揭標的物現況說明書，並無任何故意隱匿情事，難認系爭不
動產所在社區有原告所主張之「瑕疵」，更遑論被告有何故
意不告知「瑕疵」之情形。
⒉另依原告提出之鴻創不動產估價師事務所之不動產估價報告
書，其雖有推估系爭不動產在無社區管理下之合理價格，原
告並據此請求被告給付價值減損18萬1,118元（見本院卷一
第267至272頁），然依上開估價報告書之記載，可知估價師
係依原告主張系爭不動產所在社區「無社區管理」的情況下
逕行鑑定估價，該估價師並未實際到現場確認社區管理之事
實狀況，而系爭不動產所在社區於鑑定時，僅係無依公寓大
廈管理條例成立之管理委員會及社區規約，並非無社區管理
，已如前述，是上開估價報告書之鑑定前提「無社區管理」
並不正確，其後續推估之鑑定結果自不可採。從而，原告據
此請求被告給付18萬1,118元，並無理由，應予駁回。
㈢原告以系爭不動產有通道違建為由，請求被告給付123萬1,60
2元，亦無理由：
⒈原告主張系爭不動產因涉及「未經核准擅自變更使用及室內
裝修」，經新北市政府工務局要求拆除回復原狀，業據其提
出新北市政府工務局113年1月30日新北工使字第1130195698
號函、報價單、討論單、平面簡圖、現場照片、報價單等件
為證（見本院卷一第99至113頁），且為被告所不爭執，自
堪信為真實。
⒉惟查，系爭買賣契約第1條第1項約定：「一、本買賣標的物
」、「（一）增建違建事項」、「含已增建（外推）之違章
建築物，區域位置為如下：其他」、「通道加蓋、陽台及主
建物向外加蓋凸窗」、「買方已確實知悉增建物部分存在被
拆除之風險」；第17第10項約定：「買賣雙方已知悉，本物
件通道須依相關規定使用。」、第11項約定：「雙方確已知
悉本物件產調出件時，因目前新北市政府違建查詢系統資料
陸續更新中，故無法得知有無違建查報資料或其資訊完整性
，得於簽約時與所有權人合意由其本人或授權他人備齊資料
向建管單位查詢確認，並約定合約後續履行方式；賣方表示
簽約前沒有收到過違建查報或拆除通知，雙方合意不另辦理
上述查詢，本物件若有違建相關情事，雙方合意依買賣契約
書第9條第6項約定【即交屋後被通知須拆除（或被拆除）時
，則由買方自行負擔風險】辦理。」、第12項約定：「買賣
雙方確已知悉，本買賣物件通道加蓋、陽台及主建物項外加
蓋凸窗之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前
由買方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼
受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞，若買方欲知約
略面積須先與賣方協議丈量方式後進行測量。雙方合意不辦
理丈量，簽約後買方自行丈量，其結果不影響買賣價金，買
方日後不得為任何主張。」；第14項後段約定「（標的物現
況說明書）第33項有關部分增違建位置，經確認係為漏填，
簽約時關於該項次已再次說明並謄寫於契據上。」；「標的
物現況說明書」項次33內容為「本標的物是否有增建、違建
之情況？」，被告勾選「有」、「陽台」、「其他通道加蓋
主建物向外加蓋凸窗」，且兩造均在系爭買賣契約簽名並確
認，此有系爭買賣契約及標的物現況說明書在卷可稽（見本
院卷一第30、33、36、65頁）。依系爭買賣契約上開約定記
載內容及簽名情形，可知該等約定並非定型化契約之文字用
語，而係兩造逐一確認並加以約定，足見被告於出售系爭不
動產時，已明確告知系爭不動產有通道加蓋違建之情形，原
告主張被告未告知系爭不動產有違建之瑕疵云云，並非事實
，毫無可採。
⒊至於證人即原告友人鄭宏輝雖於審理時證稱：我有陪原告看
屋，簽約時也在旁邊陪同，我記得仲介或被告無告知本社區
以及系爭房屋有通道違建等語；惟其亦證稱：簽約時是1小
時結束，原告即使有審閱契約也不超過一小時，當天仲介或
代書有向原告逐條解釋買賣契約書之約定，但是非常快等語
（見本院卷二第132至133頁）。復參以前段所述系爭買賣契
約之約定，有關於增建違建事項的相關內容，不但在契約第
1條第1項即明確記載，在第17條其他約定事項的第10、11、
12項、第14項後段及標的物現況說明書第33項次也多次出現
，是仲介或代書既有向原告逐條解釋系爭買賣契約之約定，
即無可能出現證人鄭宏輝所稱仲介或被告並無告知系爭不動
產有通道違建之情形，證人鄭宏輝證述有明顯前後矛盾之處
。況且，證人鄭宏輝具有會計師資格，有開設不動產投資相
關課程，此有會計師公會聯合網會計師詳細資訊、鄭宏輝會
計師網路平台不動產投資、節稅等課程資訊等件在卷可稽（
見本院卷二第187至191頁），堪認原告協同證人鄭宏輝一同
看屋及簽約之目的，不外乎是借助證人鄭宏輝之專業，確認
系爭不動產之交易各項細節及契約內容，難以想像在將近1
小時的契約審閱時間，原告及證人鄭宏輝連系爭買賣契約第
1條第1項都未注意到，證人鄭宏輝前揭證述明顯不合常理。
再者，證人鄭宏輝與原告為親密友人，此有本院110年度訴
字第2525號民事判決、臺灣新北地方檢察署109年度偵字第3
6311號聲請簡易判決處處刑書在卷可參（見本院卷二第178
至186頁），證人鄭宏輝於本院審理作證時，卻刻意迴避此
親密關係，故其證述顯有迴護原告之可能，不能盡信。是以
，證人鄭宏輝之證言無從作為有利原告之證據，不能證明被
告有刻意隱匿系爭不動產增建違建之情形。
⒋按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文
，是買賣標的物之瑕疵如為買受人於契約成立之際所明知，
買受人自不得主張出賣人應負瑕疵擔保之責任。觀諸系爭不
動產之交易及簽約過程，以及系爭買賣契約第1條第1項，第
17條第10、11、12項、第14項後段等約定，標的物現況說明
書第33項次等內容，顯見兩造簽立系爭買賣契約時，被告已
明確告知原告系爭不動產之增建違建情形，原告主張被告故
意隱瞞云云，無可採憑。是以，原告於簽立系爭買賣契約時
既已知悉系爭不動產增建物為違章建築，且有被拆除風險，
依民法第355條第1項規定及系爭買賣契約前揭約定，原告應
自行負擔風險，被告不負擔保之責。從而，原告主張被告應
負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金並返還減少之價金，難
認有據。
五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，
請求被告給付141萬2,720元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年利率5％計算之利息，即無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予
駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日
書記官 張韶安