臺灣新北地方法院民事判決
113年度簡上字第506號
上 訴 人 張淑貞
兼訴訟代理
人 賴東亮
上二人共同
訴訟代理人 許文懷律師
丁榮聰律師
被上訴人 孫協同
鍾德書
上 一 人
訴訟代理人 陳魁元律師
蘇伯維律師
上列當事人間請求確認協議不存在等事件，上訴人對於中華民國
113年6月28日本院板橋簡易庭111年度板簡字第1498號第一審判
決提起上訴，本院於114年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，依
同法第463條規定，此為第二審程序所準用。本件上訴人上
訴聲明原請求「㈡確認被上訴人間系爭約定自民國（下同）9
6年2月14日起終止，張淑貞自96年2月14日起收回系爭通道
所有權。㈢鍾德書應給付上訴人106年7月1日至111年6月30日
使用系爭通道按使用面積5.5平方公尺及依系爭2樓建物現值
與系爭建物坐落基地即同區永福段同段955地號土地（下稱
系爭土地）公告地價年息10％計算之不當得利。」，嗣經更
正為「㈡確認被上訴人間於92年11月6日簽立房屋協議書關於
同意被上訴人鍾德書於新北市○○區○○路000巷0號2樓通往3樓
之獨立通道建造牆面及如新北市中和地政事務所113年2月29
日新北中地測字第1136183994號函檢附土地複丈成果圖所示
隔間且永久無償供被上訴人鍾德書使用之約定，對上訴人不
生效力。㈢被上訴人鍾德書應給付上訴人張淑貞新台幣（下
同）68,993元、上訴人賴東亮12,371元。」（見本院卷第19
9頁），係將原聲明第㈡項有關「系爭約定」內容明確化，並
將原聲明第㈢項不當得利金額具體化，應認僅係補充或更正
其事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，應予准許
。
二、被上訴人孫協同經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第
1項前段規定，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決
。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：上訴人張淑貞於96年2月14日登記為門牌號碼
新北市○○區○○路000巷00號共3層建物（下稱系爭建物）2樓
所有權人，於109年12月30日將系爭建物2樓應有部分1/2贈
與上訴人賴東亮，被上訴人鍾德書則於92年10月22日登記為
系爭建物3樓所有權人後，於92年11月6日與系爭建物2樓當
時所有權人即被上訴人孫協同訂立房屋協議書（下稱系爭協
議），約定孫協同同意鍾德書自行出資建造牆面並隔間長4.
4公尺、寬1公尺經系爭建物2樓通往3樓之獨立通道（下稱系
爭通道），且同意系爭通道永久無償供鍾德書使用通行（下
稱系爭約定），惟孫協同自93年1月2日起已非系爭建物2樓
所有權人，且系爭約定之效力自張淑貞96年2月14日取得系
爭建物2樓所有權起已終止而不存在且無效，被上訴人鍾德
書原基於系爭約定使用系爭通道之法律上原因亦已不存在，
則被上訴人鍾德書自96年2月14日起未經上訴人同意，無權
占有使用坐落系爭建物2樓產權範圍之系爭通道，侵害上訴
人系爭建物2樓所有權，被上訴人鍾德書並受有相當於租金
之不當得利，爰訴請確認被上訴人間系爭約定對上訴人不生
效力，以及被上訴人鍾德書應給付自106年7月1日起至111年
6月30日止使用系爭通道之不當得利予上訴人張淑貞68,993
元、上訴人賴東亮12,371元等語。
二、被上訴人抗辯：
㈠鍾德書則以：本件上訴人張淑貞應受鈞院111年度再易字第15
號（下稱前案）民事確定判決之拘束，不得翻異主張與前案
判決不符之事實，從而訴請確認被上訴人之房屋協議不存在
。至於上訴人賴東亮部分，其雖非前案判決之當事人，即便
其不直接受前案判決效力直接拘束，但前案與本件訴訟之基
礎事實完全同一，前案判決認定之爭點，與本件高度緊密相
關，因此涉及上訴人賴東亮部分，前案判決之主要爭點認定
，仍具有本件參酌並維持適用之價值。又系爭建物原為獨棟
透天住宅，全棟僅1個樓梯供上、下通行，且該樓梯坐落於
各樓層所有權範圍內，上訴人由系爭建物1樓通往系爭建物2
樓必須使用系爭建物1樓樓地板與樓層面積空間方能通行，
被上訴人鍾德書由系爭建物2樓通往系爭建物3樓亦須使用系
爭建物2樓樓地板與樓層面積空間始能通行，是系爭通道之
設置與系爭約定確有必要，且上訴人於96年2月14日取得系
爭建物2樓所有權，已知悉系爭通道之存在，以及被上訴人
鍾德書通行系爭通道至系爭建物3樓之事實，卻長達16年之
久對此未有干涉而予以容忍，應認上訴人與系爭建物其他樓
層所有權人間已形成默示分管約定，上訴人現無故推翻默示
分管約定，顯屬無據。且上訴人訴請確認系爭約定對上訴人
不生效力，嚴重妨害被上訴人鍾德書之通行，顯係以損害被
上訴人鍾德書為主要目的，而屬權利濫用，違反民法第148
條第1項規定。又被上訴人鍾德書依系爭約定有權無償使用
系爭通道，即無民法第179條不當得利之問題。退萬步言，
縱使認為系爭協議對上訴人不生效力，被上訴人鍾德書仍得
類推民法第789條規定，主張無償使用系爭房屋內部樓梯通
行等語，資為抗辯。
㈡被上訴人孫協同經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未
提出書狀為聲明或陳述。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：
㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人間於92年11月6日簽立房屋協
議書關於同意被上訴人鍾德書於新北市○○區○○路000巷0號2
樓通往3樓之獨立通道建造牆面及如新北市中和地政事務所1
13年2月29日新北中地測字第1136183994號函檢附土地複丈
成果圖所示隔間且永久無償供被上訴人鍾德書使用之約定，
對上訴人不生效力。㈢被上訴人鍾德書應給付上訴人張淑貞6
8,993元、上訴人賴東亮12,371元。被上訴人鍾德書則為答
辯聲明：上訴人之上訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠系爭建物所有權變動情形
查系爭建物3層於61年9月1日第一次所有權登記，登記所有
權人為訴外人孫文智，於69年2月13日以繼承為原因所有權
移轉登記予被上訴人孫協同、訴外人孫協論共有（應有部分
各1/2）；⑴系爭建物1樓於85年1月9日以買賣為原因所有權
移轉登記予訴外人張陳麗珠，於106年9月20日以分割繼承為
原因所有權移轉登記予訴外人張曉鈴、張集凱共有（應有部
分各1/2）；⑵系爭建物2樓於88年2月8日由孫協論將其應有
部分2分之1以買賣為原因移轉登記予被上訴人孫協同，由其
登記取得所有權全部，於93年1月2日以拍賣為原因所有權移
轉登記予訴外人劉俊利、陳意雯共有，於93年1月16日由劉
俊利將其應有部分以買賣為原因移轉登記予陳意雯，由陳意
雯登記取得所有權全部，於93年10月28日以買賣為原因所有
權移轉登記予訴外人黃五書，於94年5月20日以買賣為原因
所有權移轉登記予訴外人白月裡，於96年2月14日以拍賣為
原因所有權移轉登記予上訴人張淑貞，其再於109年12月30
日以配偶贈與為原因移轉登記應有部分1/2予上訴人賴東亮
；⑶系爭建物3樓於88年2月4日由孫協論將其應有部分2分之1
以買賣為原因移轉登記予被上訴人孫協同，由其登記取得所
有權全部，於92年10月22日以拍賣為原因所有權移轉登記予
被上訴人鍾德書。以上有系爭建物1、2、3樓建物謄本、建
築物改良登記簿、地籍異動索引可稽（見原審卷第19至33頁
），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡被上訴人間訂有系爭協議，上訴人應受協議第2點拘束
1.查被上訴人鍾德書於92年11月6日與被上訴人孫協同簽署系
爭協議，第1點約定：「該屋二樓通往三樓之獨立通道，由
乙方（即被上訴人鍾德書，下同）自行出資建造牆面並隔間
長4.4公尺、寬1公尺之走道，且二樓進出大門採用硫化銅門
，亦由乙方出資購買，甲方（即被上訴人孫協同，下同）並
同意該獨立通道永久無償予乙方使用通行，獨立通道之隔牆
及該屋二樓進出大門如有毀壞、修繕或其他問題，應由甲方
自行處理。獨立通道地面如有毀壞、修繕或其他問題，應由
甲乙雙方共同處理之。」，第2點約定：「該屋三樓頂樓建
物（即系爭增建物）、一切設施及三樓頂樓全部使用範圍，
歸屬與乙方，由乙方所有並永久使用、收益、處分。乙方並
應給付甲方（即當時系爭建物2樓所有權人孫協同）移轉權
益費用（移轉權益費用已付清）。甲方移轉該屋三樓頂樓之
所有權及使用收益權與乙方，甲方不得再行主張任何權益、
費用。」，此有協議書可稽（見原審卷第35至37頁）
2.就系爭協議第2點約定內容，本院111年度再易字第15號民事
確定判決業經認定「張陳麗珠取得1樓權利時，其使用範圍
即以1樓通往2樓之鐵門為界，系爭建物之2、3樓及屋頂平台
與增建物則歸2、3樓之住戶孫協同使用，據此，至少堪認孫
協同與張陳麗珠就系爭屋頂平台與增建已有默示之分管協議
」、「再審原告（即被上訴人鍾德書）為解決出入問題，與
孫協同於92年11月6日成立房屋協議書，約定：該屋3樓頂樓
建物、全部使用範圍，歸屬再審原告，由再審原告所有並永
久使用、收益、處分。系爭建物2樓之使用範圍，以2樓通往
3樓之鐵門為界，系爭建物3樓及屋頂平台與增建物，則歸3
樓所有人使用系爭屋頂平台，由此可見，孫協同就系爭屋頂
平台與增建之使用與再審原告存有分管協議」、「再審被告
（即上訴人張淑貞）對於系爭屋頂平台及增建物使用之分管
協議處於可得知悉之狀況，則再審被告應受該分管契約之拘
束」等情（見本院卷第149至150頁）。從而，上訴人張淑貞
於96年2月14日經拍賣取得系爭建物2樓所有權，再於109年1
2月30日以夫妻贈與為原因移轉登記所有權應有部分2分之1
予上訴人賴東亮，依照上開判決，上訴人二人均應受系爭協
議第2點分管契約之拘束。
㈢系爭約定（即系爭協議第1點）具有債權物權化效力，上訴人
均應受拘束
1.按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為
標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不
動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者
，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀
態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀
時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「
債權物權化」法理所產生之法律效果（最高法院97年度台上
字第1729號、108年度台上字第757號、109年度台上字第180
7號判決參照）。
2.再者，區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人
間所締結約定共用之契約，應屬債權契約，而依98年7月23
日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間
依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所
生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知
者，亦同。」稽其立法意旨係規範區分所有人相互間關於區
分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利
益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人依「其他約定
」所生之權利義務，其概括繼受人固應承受，但因非由團體
運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可
得而知者為限，始受其拘束。則上開增修之規定，經斟酌其
立法政策、社會價值及法律體系精神，合於區分所有物之性
質，維護債權既有用益現狀，不受物權變動影響，同時平衡
兼顧第三人對其物權享有的支配、排他、處分等利益，避免
債權原則上欠缺公示外觀，第三人卻因債權具有對抗效力而
蒙受不測損害，應係合乎事物本質及公平原則，為價值判斷
上本然或應然之理。是於前開規定施行前發生之事實，非不
得以之為法理而依民法第1條規定予以適用（最高法院113年
度台上字第1117號民事判決參照）。
3.查系爭建物3層於61年9月1日以3個建號辦理第一次所有權登
記，原均屬孫文智一人單獨所有，其原始建築構造為3層獨
棟透天式民宅（透天厝），系爭建物上、下通行之樓梯均位
於系爭建物各樓層所有權範圍內，亦即系爭建物1樓通往系
爭建物2樓，必須經由坐落系爭建物1樓所有權範圍內之樓梯
始能通行，系爭建物2樓通往系爭建物3樓亦須經由坐落系爭
建物2樓所有權範圍內之樓梯（即由被上訴人鍾德書隔出系
爭通道）方能通行，與一般公寓大廈區分所有建築物，原始
建築構造設有共用樓梯（共用部分）供各樓層住戶通行各樓
層有異，此經原審到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場照片
可稽（見原審卷第413至455頁）。
4.被上訴人間訂立系爭約定之目的，在使被上訴人鍾德書（系
爭建物3樓所有權人）永久無償繼續占有使用坐落系爭建物2
樓所有權範圍內之系爭通道通行至系爭建物3樓，而被上訴
人孫協同自92年11月6日系爭約定訂立後，即已依約將之交
付被上訴人鍾德書占有使用，被上訴人鍾德書並長期繼續占
有使用系爭通道通行系爭建物3樓，而有長期占有使用通行
系爭建物3樓狀態之外觀與占有實況。系爭建物2樓所有權雖
於93年1月2日至96年2月14日間先後移轉登記予訴外人劉俊
利、陳意雯、黃五書、白月裡等人，但從未有人要求被上訴
人鍾德書遷讓或支付對價，顯然劉俊利等人均有繼受系爭約
定將2樓建物一部約定為共用通道之默示同意。
5.之後上訴人張淑貞於96年2月14日以拍賣為原因取得系爭建
物2樓所有權，其再於109年12月30日以配偶贈與為原因移轉
登記應有部分1/2予上訴人賴東亮，惟上訴人張淑貞取得系
爭建物2樓所有權時，可輕易發現並知悉或可得而知坐落系
爭建物2樓所有權範圍內之系爭通道長期供鍾德書占有使用
通行系爭建物3樓之事實，此有前述現場照片可稽，並經上
訴人賴東亮於本院陳稱：「當初我跟太太都有一起去民事執
行處拍賣，拍賣之前都沒有看過現場，拍定拿到權利移轉證
書之後才請鎖匠去開啟門鎖，我們後來沒有住進去，只有一
段時間有出租給他人，出租都是短期出租，出租了兩、三年
的時間」等情可證（見本院卷第60頁），足認系爭通道已具
備使上訴人知悉該狀態之公示作用，與登記公示之效果等量
齊觀，且至上訴人於109年前案第一審起訴為止（見本院卷
第261頁），至少長達12年期間對於系爭約定之存在均無異
議，則為維護債權既有用益現狀，不受物權變動影響，同時
平衡兼顧上訴人對物權享有之利益，不致使上訴人財產權受
不測損害之虞，並有助於法秩序之安定，符合公平正義與誠
信原則，應認系爭約定對先後取得系爭建物2樓所有權之上
訴人二人繼續存在而生拘束力，產生「債權物權化」之法律
效果，故上訴人二人應受系爭約定之拘束。
㈣被上訴人不成立不當得利
如前所述，被上訴人鍾德書依照系爭約定，既得使用系爭通
道，且上訴人應受系爭約定之拘束，即應認定被上訴人鍾德
書有權占有使用坐落系爭建物2樓所有權範圍內之系爭通道
，並非無法律上之原因受有利益。從而，上訴人請求被上訴
人鍾德書給付106年7月1日至111年6月30日使用系爭通道之
不當得利予上訴人張淑貞68,993元、上訴人賴東亮12,371元
，即無依據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人間系爭約定對上訴人不
生效力，及被上訴人鍾德書應給付上訴人張淑貞68,993元、
上訴人賴東亮12,371元之不當得利，為無理由，應予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決
不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日 民事第三庭 審判長法 官 賴彥魁 法 官 王士珮 法 官 劉以全以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 114 年 7 月 18 日 書記官 温凱晴