臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第1072號
原 告 吳然生
訴訟代理人 黃呈利律師
被 告 吳崇銘
訴訟代理人 郭金麗
被 告 吳進安
訴訟代理人 吳樹榮
被 告 吳士文
黃黎滿
吳國維
吳佩琪
兼上二人共同
訴訟代理人 吳宜庭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告○○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地，各應有部分如
附表所示，該筆土地與原告○○○單獨所有之同段0000-0、000
0地號土地及被告○○○所有之同段0000-0地號土地相毗鄰，有
土地登記謄本、地籍圖及本院109年度訴字第426號民事判決
可稽，原告○○○就系爭0000地號土地之應有部分為36分之7，
被告○○○就系爭0000地號土地之應有部分為24分之14，二人
合計應有部分為36分之28，其分割後得與原告○○○單獨所有
之同段0000、0000-0地號土地及被告○○○單獨所有之同段000
0-0地號土地合併使用。
㈡本件系爭兩造共有之0000地號土地並無不分割之協議，依民
法第823條第1項、第824條第6項規定，原告自得提起分割共
有物訴訟，且依原告與被告○○○（二人為父子關係）亦有相
鄰之0000、0000-0、0000-0地號土地的合併使用之情事，爰
提出附圖所示之分割方案。
㈢系爭土地上已建有農舍二棟，門牌號碼分別為彰化縣○○鎮○○
巷00○0號（為訴外人○○○所有，繼承人為○○○、○○○、○○○、○○
○等4人），有使用執照申請書可稽；彰化縣○○鎮○○巷00○0號
（為被告○○○所有），有使用執照申請書可稽，是系爭土地
因為建築基地而遭建管機關套繪管制，不得原物分割，然此
套繪管制之範圍非不可申請變更，而以被告○○○、○○○、○○○
、○○○、○○○、○○○等人之他筆土地（如同段0000-0、0000-0
、0000-0、0000-0地號土地）做為上開建物之法定空地即可
解除系爭土地中，原告所主張分割方案A部分土地之套繪管
制。退而言之，如被告○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○等人
不願以上開方式辦理系爭土地之分割，則依彰化縣鹿港地政
事務所111年7月25日鹿地二字第1110004174號函示，系爭土
地縱不能為原物分割，亦得將之分歸被告○○○、○○○、○○○、○
○○、○○○、○○○等人取得，並由原告及被告○○○受現金補償（
上開卷證資料前經原告及被告○○○提起分割共有物之訴，本
院111年度訴字第588號受理後已向鹿港鎮公所及鹿港地政事
務所調取上開建物使用執照等資料，然因○○○前曾就同一事
件提起分割共有物之訴，經本院一審判決後於上訴二審期間
撤回起訴，故○○○不得就同一事件再行起訴，○○○就上開588
號之起訴，恐有違民事訴訟法第263條第2項之規定，故原告
○○○及○○○撤回上開588號之起訴，原告○○○就本件訴訟單獨起
訴，即無違反上開規定之問題，故此敘明）。
㈣系爭土地經宏大不動產估價師聯合事務所鑑估，其市值每坪
為新台幣9萬元，而依估價報告所載，其係採比較法與土地
開發分析法鑑估價額後再以加權平均法決定系爭土地之評估
價格。然其比較法所採計之比較標的分別為同段0000、0000
-00、0000-00、0000-0等筆地號土地，其成交日期在110年4
月至8月之間，交易價格則落在每坪10萬至12萬元之間，使
用分區與系爭土地同為特定農業區甲種建築用地，經鑑定人
依各項影響因素分析調整後並予以加權分析，得出系爭土地
之比較價格為每坪9.2萬元，而交易價格往往最能反應當地
「行情」，並接近交易現況，故鑑定人再以土地開發分析法
評估，似無必要，此部分請求函詢宏大不動產估價師聯合事
務所：本案勘估標的如僅以比較法分析是否亦可反應其市場
價值？後捨棄此部分補充說明。
㈤本件被告持最高法院111年度台上字1147號民事判決及其歷審
判決，抗辯系爭土地已供興建農舍使用，應受農業發展條例
及農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）限制，屬民法第
823條第1項規定不得分割之法令限制範圍。然上開判決之基
本事實與系爭土地之使用狀況完全不同，前者之土地係供第
三人興建農舍，而系爭土地則為共有人○○○（繼承人為○○○、
○○○、○○○、○○○）所有門牌號彰化縣○○鎮○○巷00○0號房屋及○
○○所有同巷00之0號房屋之農舍建築使用，雖農舍辦法第12
條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣(市）
主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之
農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，
屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。惟農舍辦
法第12條第2項規定，係內政部、行政院農業委員會依農發
條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實
農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、
比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10%)外，
亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，
保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地
分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分
問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發
展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判斷結果，並
無逾越母法之授權範圍，是由此立法目的以觀，苟農舍與農
業用地均屬同一人所有，則不致發生有農地未供農業使用及
過度細分之問題，故上開法文所謂「未經解除套繪不得不分
割」之限制，應做目的性限縮之解釋，始符該法之立法目的
，並不致過度限制土地所有權人私有財產之處分權利。
㈥綜上，本件系爭土地縱不得原物分割予原告或被告○○○，亦宜
分歸其餘被告○○○等人按原應有部分比例保持共有，並由原
告及被告○○○二人受現金補償。
㈦爰依民法第823條、第824條請求分割共有物等情，並聲明：⒈
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地面積538平方公
尺請准分割如附圖所示。⒉訴訟費用由兩造按附表所示應有
部分比例分擔。
三、被告部分：
㈠被告○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○部分：
⒈原告及被告○○○（其二人為父子）曾分別於本院即臺灣彰化
地方法院105年度訴字第817號民事判決（本案上訴至臺灣
高等法院臺中分院108年度上字第138號）、更甚於民國11
1年間即臺灣彰化地方法院111年度訴字第588號等案件，
數次就本案相同土地即彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（下
稱系爭土地）、起訴事實及訴之聲明等重複起訴，均經法
院闡明系爭土地不得分割後二人均撤回起訴；惟二人撤回
後猶就相同事實及主張仍數度重複起訴，二人此舉業已造
成其餘被告等人備受濫訴之擾。
⒉○○○及○○○業經本院他案中闡明而明知本案系爭土地不得分
割仍數度起訴主張分割，此濫訴行為業已嚴重浪費司法資
源，益證原告係基於惡意、不當目的等就本案再行起訴，
且本案事實及適用法律，已斟明確，原告主張之事實及法
律上均欠缺合理依據，遂明求依民事訴訟訟法第249條第1
項第8款將本案予以駁回。
⒊本案系爭土地業經記載「未經解除套繪不得辦理分割」，
即屬已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管
建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農
業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辧理分割，
亦為興建農舍辦法第12條第2項所明定。該辧法限制分割
之規定，即屬民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」
之分割限制，遂依上開規定本案系爭土地不得分割。
⒋系爭土地既受民法第823條第1項「除法令另有規定」之分
割限制，而原告迄今均未提出建築基地法定空地分割辦法
第五、六條規定之文件申請分割，因此本案系爭土地既屬
不得分割亦無變價分割之適用。
⒌按彰化縣鹿港地政事務所發文字號鹿地二字第1110004174
號函文（下稱系爭函文）第二點所示，本系爭土地因受套
繪管制，除有符合建築基地法定空地分割辦法（下稱系爭
辦法）第5、6條之規定外，否則不得分割。
⒍然原告迄今均未提出任何有關系爭辦法第5、6條規定之文
件即彰化縣政府主管機關准予分割及法院確定判決證明書
之相關文件。
⒎次按系爭函文第三點所示，雖記載本案系爭土地可變價分
割；然變價分割之前提仍應符合民法第823條第1項分割之
視定；惟依上所述，系爭土地既業經記載「未經解除套繪
不得辦理分割」，亦屬分割之限制而不得分割，因此本案
系爭土地既不得分割而無變價分割之適用。
⒏農舍辨法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，直
轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興
建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪
管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不
得分割之限制，此有最高法院111年度台上字第1147號 民
事判決及其歷審判決可稽。
⒐被告等人就本案系爭土地自始均經系爭土地所有權人同意
建築房屋，此項事實為原告所不爭執，因此本案系爭土地
係因農業發展條例授權農業用地興建農舍辦法而為相關套
繪管制，且為原告自願同意被告等人得於本案系爭土地為
興建房屋，顯見現本案系爭土地具有屬公法上對於所有權
之限制，及原告自願同意被告於興建房屋之私法上所有權
限制。易言之，農舍建築基地因套繪管制不得分割，且原
告自願受被告等人興建房屋私法上之所有權限制。
⒑綜上所述，本案系爭土地不僅原告自願同意受被告等人興
建房屋私法上之所有權限制，且本件系爭土地業經記載「
未經解除套繪不得辦理分割」而受有農舍建築基地因套繪
管制不得分割，即屬民法第823條第1項所謂「除法令另有
規定」之分割限制，且自當包括原物分割（含分歸一人及
價格補償）與變價分割在內，因此本案系爭土地既屬不得
分割亦無變價分割之適用，是故原告起訴主張分割云云，
顯無理由。並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負
擔。③如受不利益判決，被告願供擔保免為假執行。
㈡被告○○○部分：同意原告主張及分割方法。
四、不爭執事項：
㈠彰化縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共
有，使用分區及使用地類別為特定農業區甲種建築用地，應
有部分如附表所示。
㈡前項土地上有訴外人○○○興建未保存登記之門牌號碼彰化縣○○
鎮○○巷0000號農舍（申請使用執照字號70彰鹿建字第20147
號），及被告○○○興建未保存登記之門牌號碼彰化縣○○鎮○○
巷0000號農舍（申請使用執照字號70彰鹿建字第20148號）
（見本院卷一第245頁本院105年度訴字第817號土地複丈成
果圖編號B、C部分），與上開二建物同時申請興建者尚有被
告○○○位於彰化縣○○鎮○○段0000地號土地之農舍， 三棟農舍
共同提供彰化縣○○鎮○○段0000○0000○0000○0000地號等四筆
土地申請建照使照，四筆土地均整筆套繪，嗣0000地號土地
已解除套繪，其餘仍在套繪中未解除。（見本院卷二第137-
149頁）
㈢○○○死亡後其農舍由其繼承人即被告○○○、○○○、○○○、○○○、○○
○及訴外人○○○○、○○○等人繼承取得。
五、得心證之理由：
㈠按法律就其構成要件，授權以命令為補充規定者，授權之內
容及範圍應具體明確，然後據以發布命令，始符憲法第23條
以法律限制人民權利之意旨（司法院大法官釋字第313 號解
釋參照）。又為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由
化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷
，增進農民所得及福利，提高農民生活水準，特制定農發條
例；農發條例第18條第1項至第4項關於農業用地興建農舍之
農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基
層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可
之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央
主管機關定之，農發條例第1條前段、第18條第5項規定甚明
。農舍辦法第12條第2 項已申請興建農舍之農業用地，直轄
市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及
未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不
得辦理分割之規定，係內政部、農委會依農發條例第18條第
5項會銜訂定之行政命令，觀諸農舍辦法例言、第1條規定即
明。其授權法律之依據、授權之內容及範圍均具體明確，且
農舍辦法第12條第2 項規範之目的，除在落實農發條例第18
條第4 項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令
外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使
用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業
用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度
細分問題，達成農發條例第1 條所定確保農業生產環境及農
村發展之立法目的，要無逾越母法之授權範圍，其合法性自
無疑義。
㈡次按法規命令變遷，法律要件事實如跨越新舊法適用時間範
圍時，受新舊法影響者，法院應注意信賴保護原則，惟如法
律要件事實全部發生於新法時間範圍內者，即應適用新法規
定，此與所謂不真正溯及或法律要件事實回溯連結無關。民
法第823條第1項所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，
自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在
內。而農舍辦法第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用
地，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823 條第
1項所稱因法令不得分割之限制。原告訴請分割系爭土地主
張系爭土地上雖建有系爭農舍，但不影響本件分割共有物訴
訟之合法性，因系爭農舍所有人亦為系爭土地共有人，只要
將該農舍使用範圍之土地分割給農舍所有人，亦為合法之分
割方案，或將土地變價分割亦可云云，惟系爭土地上因興建
農舍，整筆土地均受套繪管制在案，有農舍辦法第12條第2
項規定之適用，未經解除套繪管制不得辦理分割。而系爭土
地在本件訴訟言詞辯論終結時仍未解除套繪管制，故依農舍
辦法第12條第2項後段規定，系爭土地於解除套繪管制前即
不得分割。
㈢又原告主張將土地分配予農舍所有人即被告○○○、○○○、○○○、
○○○、○○○、○○○等人繼續保持共有，由渠等價金補償其餘共
有人，以此方式分割云云，然解除套繪之申請為行政事項，
農舍申請人應辦理變更使用，將建築物用途由農舍變更為住
宅，並檢討確認是否有多餘的法定空地可以分割，才能解除
其他因農舍之配合耕地的套繪管制註記，以符合相關法定規
定等情，此有彰化縣○○鎮○○000○00○00○○鎮○○○0000000000號
函在卷可稽（本院卷一第83頁），故共有人應先行向行政機
關為之，核可變更後，始得就未據套繪之土地範圍訴請分割
共有物；況被告○○○等人亦到庭稱因鑑定之補償金額（見宏
大不動產估價師聯合事務所估價報告書）過高，渠等無法支
付等語，縱將系爭土地分配渠等繼續保持共有，依民法第82
4條之1第4項規定，受補償之共有人對補償義務人分得之不
動產有抵押權存在，將來被告○○○等人無法支付補償金時，
系爭土地如遭聲請強制執行，系爭土地仍未解除套繪管制，
依法亦不得出售，對共有人均無實益，是原告此部分主張，
自無足採。
㈣基上，系爭土地為農發條例之農業用地，其上並已興建系爭
農舍，應受農發條例、農舍辦法之限制，在解除套繪管制前
，不得分割，洵堪認定。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項規
定，請求分割系爭土地，為無理由，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 7 日
書記官 謝志鑫
附表：
編號 所有權人 應有部分比例 1 ○○○ 7/36 2 ○○○ 1/9 3 ○○○ 1/18 4 ○○○ 14/24 5 ○○○、○○○、○○○、○○○ 公同共有1/18