臺灣板橋地方法院民事判決 87年度訴字第1489號
原 告 辛○○
訴訟代理人 詹益煥律師
被 告 寅○○○
己○○
癸○○○
樓
申○○
丙○○
卯○○
樓
午○○
樓
辰○○
子○○
樓
戌○○
2樓
巳○○
樓
亥○○即陳振裕之
樓
庚○○○
戊○○即吳松吉之
丁○○○
號
丑○○○
樓
甲○○
內湖區戶政事務所）
壬○○
未○○
乙○○
樓
上列十八人
訴訟代理人 酉○○ 住台北縣三重市○○○路78巷1弄3號1
樓
上列當事人間請求調整地租事件，經本院於民國94年9月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告寅○○○、己○○、癸○○○、申○○、丙○○、卯○○、午○○、辰○○、子○○、戌○○、巳○○、亥○○（即陳振裕之承受訴訟人）、庚○○○、戊○○（即吳松吉之承受訴訟人）丁○○○、丑○○○、甲○○就原告所有坐落臺北縣三重市○○○段849 地號（重測前為三重埔段菜寮小段第50之9 地號）土地登記地上權如附表（一）所示權利範圍之地租，自民國八十七年九月一日起調整為每年按土地申報地價年息百分之六計算。上列被告應給付原告如附表（一）地租欄所示之租金。被告寅○○○、己○○、癸○○○、甲○○、壬○○、未○○、乙○○就原告所有坐落台北縣三重市○○○段850 地號（重測前為三重埔段菜寮小段50之23地號）土地登記地上權如附表（二）所示權利範圍之地租，自民國87年9 月1 日起調整為每年按土地申報地價年息百分之六計算。上列被告應給付原告如附表（二）地租欄所示之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告分別以附表（一）、（二）供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴原僅請求調整地租，並聲明：被告就原告所有坐 落臺北縣三重市○○○段菜寮小段第50之9 地號（重測後 為福德南段849 地號）、同小段50之23地號（重測後為福 德南段850 地號，以下合稱系爭土地）土地登記之地上權 地租，自民國87年9 月1 日起調整為按每年申報地價百分 之10計算。嗣於94年7 月15日具狀追加聲明請求被告給付 調整後之租金如附表㈠、附表㈡所示【原告94年7 月15日 書狀原載為訴之變更，嗣於94年9 月8 日具狀補正上開94 年7 月15日準備書狀應為訴之追加，非訴之變更】。再於 94年9 月15日言詞辯論期日當庭減縮給付租金之聲明為： 被告應給付原告如附表㈠、㈡內所示自89年10月8 日起至 94年5 月10日止之租金。核其追加之訴（請求給付調整後 之租金）與原訴（請求調整租金）所使用之訴訟資料均相 同，故原告所為訴之追加，不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，且被告對於原告訴之變更追加並無異議而為本案之言 詞辯論，依民事訴訟法第255 條第2 項及第1 項第7 款規 定，原告訴之追加，應予准許。原告減縮應受判決事項之 聲明，依同法第255 條第1 項第3 款之規定，亦應予准許 ，先予敘明。
二、原告於87年9 月1 日提起本件訴訟，嗣被告吳松吉於90年 1 月15日死亡，由繼承人戊○○繼承，並於同年90年9 月 13日辦妥地上權繼承登記；被告陳振裕於91年5 月21日死 亡，由繼承人鄭慧娟繼承，並於同年91年10月9 日辦妥地 上權繼承登記，有原告提出之土地登記簿謄本之記載可憑 （參見卷184 頁）。原告於94年7 月8 日具狀聲明由戊○ ○、鄭慧娟為吳松吉、陳振裕之承受訴訟人，於法並無不 合，應予准許。
三、原告於94年7 月13日具狀撤回對被告李許端、楊淑賢、陳 相佑之起訴，本院於同年7 月21日將撤回狀繕本送達被告 之訴訟代理人酉○○，被告並未於送達之日起10內提出異 議，依民事訴訟法第262 條第4 項規定，視為同意原告撤 回，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落臺北縣三重市○○○段849 地號，面積423.14平方公 尺土地（重測前為三重埔段菜寮小段第50之9 地號，面積 435 平方公尺）及同段850 地號，面積114.31平方公尺土 地（重測前為三重埔段菜寮小段50之23地號，面積115 平 方公尺，係於57年8 月15日由前述50之9 地號分筆而來， 以下合稱系爭土地）原為原告所有，嗣於94年5 月4 日經 鈞院強制執行由訴外人柯國淵拍定，並於同年5 月10辦理 登記為柯國淵所有。
（二）系爭土地前於43年8 月19日設定地上權登記予訴外人台灣 新中央橡膠工業股份有限公司，未定存續期間，地租每年 新臺幣（下同）2,000 元。嗣被告寅○○○於52年5 月3 日受讓上開地上權登記，並於85年5 月8 日讓與部分地上 權與其餘被告及訴外人李莊印，於同年5 月24日辦理登記 完畢。訴外人李莊印過世後由被告甲○○87年8 月27日為 分割繼承登記。各被告之地上權權利範圍詳如附表（一） 、（二）所示。
（三）系爭2 筆土地面積共計550 平方公尺，43年間設定地上權 登記，地租每年2 千元，以當年物價高低不知，但歷經53 年政府公告地價起迄今已越34年，物價之調高可能千倍， 不定期地上權之地租，應不得仍依43年按年2 千元計算， 自應調高地租。又地上權地租之調整民法未有明文規定， 依司法院22年10月21日第986 號解釋「按地上權之地租與 租賃契約之租金，固屬不同。然就其因使用土地而支付金 錢為對價之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用」，原告
自得請求被告等調高地租。
（四）系爭土地55年9 月之公告地價為每平方公尺182 元，87年 7 月之公告地價則為每平方公尺18,000元（按原告未申報 地價，依平均地權條例第16條規定以公告地價80﹪為申報 地價，系爭土地87年7 月申報地價每平方公尺為14,400元 ，以之相除，故公告地價為每平方公尺18,000元），32年 來公告地價已調高近百倍，55年再往前溯至43年又有12年 ，地價之調高當在百倍以上很多。又系爭土地位在三重市 市區內，被告住家使用多載，有相當之使用價值，除被告 寅○○○曾按年地租2,000 元提存外，其餘被告從未給付 地租，實有土地法第105 條、97條調高地租為申報地價總 額年息10﹪必要。
（五）又原告於87年9 月1 日起訴請求調整地上權地租，經鈞院 裁定停止訴訟程序多年，迄至94年5 月10日系爭土地已變 更登記非原告所有，為此並為請求被告按地上權之權利範 圍給付自89年10月8 日起至94年5 月10日止，按申報地價 年息10% 計算之地租，計算式詳如附表（三）之1 及附表 （四）之1。
（六）聲明：㈠被告寅○○○、己○○、林張豊美、申○○、丙 ○○、卯○○、午○○、辰○○、子○○、戌○○、巳○ ○、亥○○、庚○○○、戊○○、丁○○○、丑○○○、 甲○○就系爭福德南段849 地號土地登記地上權如附表（ 三）所示權利範圍之地租，自87年9 月1 日起調整為每年 按申報地價年息10﹪計算。上列被告應給付原告如附表（ 三）地租欄所示之租金。㈡被告寅○○○、己○○、林張 豊美、甲○○、壬○○、未○○、乙○○就系爭福德南段 850 地號土地登記地上權如附表（四）所示權利範圍之地 租，自87年9 月1 日調整為每年申報地價10﹪。上列被告 應給付原告如附表（四）地租欄所示之租金。㈢原告願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告於55年間洽得地主同意領得建築執照後，在台北縣三 重市○○○段菜寮小段第50-9（嗣後分割為50-9、 50-23 ）及51-8（嗣後分割為51-8、51-18）地號土地上建築4層 樓公寓，共10棟40戶，每戶以房屋連同基地持分1∕4預售 ，由被告及其前手訂購其中22戶。原告雖於58年間領得使 用執照，但因系爭土地於43年8 月19日設定地上權予訴外 人臺灣新中央橡膠工業股份有限公司，上開地上權於52年 5月3日移轉登記予被告寅○○○，嗣於53年間遭法院查封 ，並因原建房屋未辦滅失登記而有法律上障礙，是直至71
年12月10日始辦理房屋第一次保存登記，由被告等取得房 屋所有權。基地部份，被告等知悉，原告已於75年4 月21 日辦妥所有權取得登記，將可履行買賣契約。基於基地請 求權應隨房屋，並請求移轉土地所有權應自為滅失登記之 71年11月16日起方可行使，並無時效問題，乃提起分割移 轉之訴。案經最高法院89年台上字第2018號判決廢棄臺灣 高等法院對被告所為上訴駁回之判決，現正由臺灣高等法 院89年重上更（一）147 號審理中等情，為原告所不爭執 。查上開訴訟，如被告等勝訴確定，原告應即喪失土地所 有權，自無請求給付租金之權利可言。
（二）依據兩造房屋買賣契約第4 條：「本房屋產權如有來歷不 明或其他債務糾紛，應由出賣人負責」之約定，是共同被 告寅○○○於52年5月3日所設定之本件地上權，應由原告 辦理清塗銷。因原告遲不履行分割移轉基地持分權，被告 等為保護居住之安全，不得不向被告寅○○○洽讓地上權 ，並已登記完畢，基於此項地上權所生給付地租之義務， 顯應由原告負擔。因此原告對被告等，自不能行使本案地 上權而訴求給付地租，是顯無調整可言。
（三）且86年5 月14日至91年5 月13日止之地租每年2,000 元， 5 年計10,000元，被告寅○○○曾委請律師致原告，原告 拒收，被告寅○○○再於86年5 月30日將款項提存台灣台 北地方法院，由法院通知原告領取，當已發生債之關係消 滅之效力，原告對於已提存收取之租金重複主張應予調整 租金，於法不合。
（四）退一部言，縱令被告等仍有付租之義務，因原告請求調整 為申報地價10﹪，其調整幅度過大，請以適度核減，查與 系爭土地相連之土地經鈞院另案以82年度訴字第1114號判 決租金應按年息6%計算，故系爭土地如有調整租金之必要 ，亦應按年息6%計算。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於55年9 月27日經由法院拍賣買受系爭土地，並於75 年4 月21日辦妥所有權取得登記。系爭土地嗣於94年5 月 4 日再經由法院拍賣，由訴外人柯國淵拍定，於同年5 月 10辦理登記為柯國淵所有。
（二）系爭土地前於43年8 月19日設定登記地上權予訴外人臺灣 新中央橡膠工業股份有限公司，約定每年地租2 千元而存 續期間未約定，上開地上權於52年5 月3 日移轉登記予被 告寅○○○，被告吳燕卿再於85年5 月8 日讓與部分地上 權與其餘被告及訴外人李莊印，於同年5 月24日辦理登記 完畢。訴外人李莊印過世後由被告甲○○87年8 月27日為
分割繼承登記。各被告之地上權權利範圍詳如附表（一） （二）所示。
（三）被告於86年間另案訴請原告為土地所有權移轉登記，經本 院86年度重訴字第3 號判決駁回；被告不服提起上訴，經 臺灣高等法院87年度重上字第65號判決上訴駁回；被告不 服再提起上訴，經最高法院審理結果，以89年度台上字第 2018號廢棄原判決，發回臺灣高等法院，由臺灣高等法院 89年重上更（一）字第147 號審理後判決被告壬○○、未 ○○、甲○○、己○○勝訴，其餘被告之訴駁回，原告不 服提起上訴，經最高法院審理結果再廢棄原判決，發回台 灣高等法院，由台灣高等法院94年度上更（二）字第49 號審理中。
（四）原告曾於86年間對部分被告訴請塗銷系爭地上權登記，經 本院86年度訴字第69號判決駁回，原告不服提起上訴，經 臺灣高等法院審理結果，亦以86年度重上字第196 號判決 駁回確定。
四、本件爭點及法院之判斷：
（一）原告對被告有無給付地租之請求權？
１、查系爭土地前於43年8 月19日設定地上權登記予訴外人台 灣新中央橡膠工業股份有限公司，未定存續期間，地租每 年2,000 元。嗣被告寅○○○於52年5 月3 日受讓上開地 上權登記，並於85年5 月8 日讓與部分地上權與其餘被告 及訴外人李莊印，於同年5 月24日辦理登記完畢。訴外人 李莊印過世後由被告甲○○87年8 月27日為分割繼承登記 ，各被告之地上權權利範圍詳如附表（一）（二）所示之 事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地登記簿謄本 為證，堪信屬實。且被告寅○○○亦自陳86年5 月14日至 91年5 月13日止之地租每年2,000 元，5 年計10,000元， 伊業已於86年5 月30日提存於台灣台北地方法院等語，故 原告依地上權法律關係，對被告有給付地租之請求權，足 堪認定。
２、被告雖抗辯被告另案訴請原告就系爭土地辦理所有權移轉 登記，如被告等勝訴確定，原告即喪失土地所有權，無請 求給付租金之權利云云，惟查被告另案係主張原告及訴外 人許天城於民國55年間在系爭土地上合夥興建房屋40戶預 售，被告於55年間與原告簽約買受其中24戶，依房地買賣 契約約定，原告有將系爭土地辦理所有權移轉登記與被告 之義務，有本院86年度重訴字第3 號及台灣高等法院89年 度重上更㈠字第147 號判決書之記載可憑；然本件被告受 讓地上權登記之時間為85年5 月8 日，受讓地上權之時間
在原告主張買賣契約成立時間之後近30年，顯然被告有於 買賣關係之外，另行成立地上權法律關係之意思，被告自 應受地上權法律關係之拘束，不受成立在前買賣法律關係 之影響。被告須於另案判決其勝訴確定並辦理所有權移轉 登記後，始取得土地之所有權應有部分，於此之前，仍有 給付地上權地租之義務。故被告抗辯如被告另案勝訴確定 ，原告即喪失土地所有權，無請求給付租金之權利云云， 不足採信。原告依地上權關係，得請求被告給付地租，堪 予認定。
（二）原告請求將地租調整為按申報地價年息10﹪計算，是否有 理由？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第 442 條定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金，固 屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言 之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地 上權地租之增加，亦應類推適用，司法院著有22年院字第 986 號解釋可資參照。再者，房屋或土地出租人，依民法 第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按 原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調 整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號 判例參照）。原告主張本件地上權於43年8 月19 日 設定 ，未定存續期間，地租每年2,000 元，系爭土地55 年9月 之公告地價為每平方公尺182 元，87年7 月之公告地價為 每平方公尺18,000元，32年來公告地價已調高近百倍，55 年再往前溯至43年又有12年，地價之調高當在百倍以上等 情，有原告提出之土地登記簿謄本可證，堪信屬實，故原 告於87年9 月1 日提起本件訴訟，主張類推適用上開民法 第442 條規定，請求調整自87年9 月1 日起之地租，於法 並無不合。
２、第按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。 此項規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用 之。故租用基地建築房屋之地租，亦以不超過土地申報總 價額年息百分之十為限。又所謂土地申報總價額，依土地 法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，所謂法定地 價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定 所申報之地價。查系爭土地坐落台北縣三重市○○○路78 巷1 弄內，該弄僅可通行機車及行人，汽車無法進入，土 地上坐落78巷1 弄1 號至9 號9 棟四層樓公寓，屋齡約40
年，均供住宅使用，不具商業機能，附近環境鄰近台北橋 、捷運台北橋站、光興國小及中央北路市場，步行約5 至 8 分鐘可達，生活機能尚佳等情，業經本院勘驗現場，製 有勘驗筆錄可憑，並有原告提出附近照片16張附卷可參。 本院審酌系爭土地繁榮情形及被告使用系爭土地之經濟價 值等情狀，認為原告請求調整系爭土地之地租按土地申報 總價額年息10% 計算，尚屬過高，應調整為按申報總價額 年息6%計算，始為適當；原告請求調整地租逾此範圍之部 分，不應准許。
３、又系爭2 筆土地重測後面積分別為849 地號423.14平方公 尺、850 地號114.31平方公尺，89年7 月申報地價均為每 平方公尺14,400元，有原告提出重測後土地登記簿謄本2 件及地價查詢資料2 件為證（參見卷二第179 頁至193 頁 ）。依此計算，系爭土地年申報地價總額分別為849 地號 6,093,216 元，850 地號1,646,064 元，按年息6%計算年 租金分別為849 地號365,593 元，850 地號98,764元（元 以下均四捨五入）。按被告地上權權利範圍計算被告自89 年10月8 日至94年5 月10日止應給付地上權之地租金額分 別詳如附表（一）（二）地租欄所示，計算式詳如附表（ 一）之1及（二）之1。
４、至於被告寅○○○抗辯稱86年5 月14日至91年5 月13日止 之地租每年2,000 元，5 年計10,000元，伊業於86年5 月 30日將款項提存台灣台北地方法院，由法院通知原告領取 ，已發生債之關係消滅之效力云云。查原告於87年9 月1 日即起訴請求調整地租，嗣並為訴之追加，請求被告給付 自89年10月8 日起至94年5 月10日止按調整後金額計算之 地租，經本院審理結果，認為原約定地租每年2,000 元， 自87年9 月1 日起應調整為849 地號每年地租365,593 元 ，850 地號地租每年98,764元，業如前所述。則被告寅○ ○○於86年5 月30日預付提存自89年10月8 日起至91年5 月13日止之地租，每年仍以2,000 元計算，即非就債務之 全部為清償，依民法第318 條第1 項前段規定，債權人即 原告自得拒絕之，被告寅○○○既未舉證證明原告業已受 領提存之金額，則其提存自89年10月8 日至91年5 月13日 之地租，對原告即不生清償之效力。被告寅○○○抗辯債 之關係業因提存而消滅云云，尚非可採。
５、從而原告請求被告按地上權權利範圍給付如附表（一）（ 二）地租欄所示之地租，為有理由，應予准許；逾該金額 之請求，則為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分並 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分， 其假執行因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 9 月 29 日 民事第三庭 法 官 許月珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 7 日 書記官 劉昌明