臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第966號
原 告 吳多美
吳美櫻
吳沛蓉
吳慶榮
共 同
訴訟代理人 楊國薇律師（兼送達代收人）
被 告 吳廖麗卿
吳錫賢
共 同
訴訟代理人 吳翰儒（兼送達代收人）
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國114年6月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告原依民法第184條第1項前段規定請求被
告返還坐落臺北市北投區大業段1小段285號地號土地之門牌
號碼臺北市北投區光明路125號房屋（下稱系爭建物，建物
面積57.3平方公尺，經換算為17.33325坪），嗣於民國113
年8月21日具狀追加民法第179條規定為請求權基礎（本院卷
第172頁）。原告所為之訴之追加，係基於被告吳錫賢、吳
廖麗卿（下合稱被告，分則各稱其名）是否無權占有系爭建
物並受有相當於租金之不當得利之同一基礎事實，揆諸前揭
規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠系爭建物為原告吳多美、吳美櫻、吳沛蓉、吳慶榮（下合稱
原告，分則各稱其名）與吳錫賢等人之父即訴外人吳來發出
資興建而成之違章建物。吳來發在世時，因好意施惠同意吳
錫賢使用系爭建物，但吳來發於91年12月11日死亡，原告與
吳錫賢因確認系爭建物所有權、分割遺產等有所爭執而提起
訴訟，經本院以108年度家訴字第4號案件（下稱系爭家訴案
件）判決系爭建物為原告、吳錫賢與其他繼承人分別共有，
嗣吳錫賢之配偶即吳廖麗卿提起上訴，經臺灣高等法院以11
1年家上易字第16號案件（下稱系爭高院案件）判決駁回其
上訴，而於判決理由中確認系爭建物係由被繼承人吳來發出
資興建，系爭建物之事實上處分權實為原告、吳錫賢與其他
繼承人共有。惟被告自91年12月11日起以經營尚友廚具行方
式長期占有系爭建物至今，其占有未經原告及其他共有人之
同意，自屬無權占有而侵害原告就系爭建物所共有之事實上
處分權。又系爭高院案件於112年8月9日始行判決確定，應
以此時點認定為原告就系爭建物之權利遭受侵害之時點，故
本件並未罹於民法第197條第1項之時效規定，原告自得依民
法第184條第1項前段規定請求被告返還系爭建物。
㈡退步言，縱認原告依民法第184條第1項前段規定請求被告返
還系爭建物已罹於民法第197條第1項規定之時效，但被告無
權占有系爭建物受有利益致原告受有損害，且依民法第126
條規定，以訴外人即吳來發之配偶吳愛之過世時點即108年6
月17日作為不當得利之時效起算點，被告自應依不當得利規
定返還系爭建物予原告而尚未罹於時效。
㈢若認吳來發過世後，被告與吳來發之全體繼承人間成立不定
期租賃契約，則被告本應按月支付租金新臺幣(下同)2萬2,0
00元，詎被告拒絕按時繳納租金，經吳愛於93年8月18日以
存證信函終止與被告間之租賃契約，則兩造間之租賃契約斯
時已然終止，被告其後占有系爭建物，顯係無權占有。
㈣被告無權占有系爭建物而受有相當於租金之不當得利，已如
前述。考量系爭建物附近有捷運北投站、北投市場、北投國
小、北投國中、北投區公所等，交通便利、商業機能繁榮，
依內政部不動產交易實價查詢服務網之租賃查詢結果，與系
爭建物鄰近之房屋每月每坪之租金為3,597元、3,898元，是
系爭建物之每月租金依市價行情計算應為6萬2,347.77元至6
萬7,565元【計算式：3,597元×17.33325坪=6萬2,347.77元
；3,898元×17.33325坪=6萬7,565元】，為方便計算，且系
爭建物實為違章建物，故原告認系爭建物之每月租金以6萬
元為當。是以，被告應返還自起訴狀繕本送達翌日起回溯5
年之相當於租金之不當得利51萬4,286元予原告每人【計算
式：6萬元×12個月×5年÷7=51萬4,286元，小數點後四捨五入
，下同】，以及自起訴狀繕本送達翌日起至被告騰空返還系
爭建物予原告及全體共有人之日止，按月給付原告每人各8,
571元（計算式：6萬元÷7=8,571元）。設若認為兩造間於93
年8月18日之後仍就系爭建物存在租賃契約，因被告長期未
給付租金，則主張以起訴狀繕本作為終止租約之意思表示。
㈤為此，就返還系爭建物部分擇一依民法第179條、第184條第1
項規定，就相當於租金之不當得利部分依民法第179條規定
提起本訴等語。請求並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空返還
予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告每人各51萬4,286元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還系爭建物予原
告及全體共有人之日止，按月給付原告每人各8,571元；㈢願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：
㈠於吳來發持有系爭建物之事實上處分權之前，吳來發及其父
母即訴外人吳興旺、吳陳烏肉即同意被告使用系爭建物，並
由吳廖麗卿於72年2月以系爭建物經營尚友水電行。嗣吳興
旺死亡，吳來發繼承系爭建物後，秉承吳興旺之遺願，兼及
吳陳烏肉之同意下，仍將系爭建物交由被告使用，尚友水電
行亦於74年7月24日完成營利事業登記。是吳來發生前與被
告定有口頭契約（下稱系爭口頭契約），約定被告得使用系
爭建物，並由吳廖麗卿給付2萬2,000元予吳來發，待吳來發
過世後，該款項改由吳愛支領，故被告非無權占有系爭建物
。又原告明知系爭口頭契約存在，曾經由吳愛先於93年7月3
0日寄發存證信函予被告催繳租金2萬2,000元，後於同年8月
18日以存證信函主張曾簽訂房屋契約，並改為口頭續約，欲
憑此索取所謂公同共有人之房份租金。嗣吳愛於同年9月30
日向本院聲請支付命令，於「請求原因及事實」項下記載：
「②台端夫婦均按時將房租匯入本人陽信帳戶,但自民國九十
二年六月起即未再支付該筆租金。③本人受所有權人委託於9
3.7.30、93.8.18以存證信函通知支付但台端夫婦置之不理
，今本人再受繼承人吳多美、吳美櫻、吳慶榮、吳沛蓉、吳
典陽，聲請發支付命令請台端清償自民國九十二年六月起至
民國九十三年十月一日止,所積欠租金計新台幣參拾伍萬貳
仟元整。⑤因原所有權人吳來發業已死亡，該項口頭約定亦
告終止，台端夫婦如欲繼續承租請自民國九十三年十月一日
起與所有權人另訂契約」，可知原告知悉被告於92年6月前
與吳來發間存在系爭口頭契約。且於吳來發死亡後，原告仍
沿用系爭口頭契約達半年以上。後吳愛與吳錫賢事後協商仍
繼續沿用系爭約定，並約定被告每月繳納2萬2,000元之安家
費或零用金予吳愛作為使用系爭建物之對價。
㈡吳慶榮曾於92年間即給予被告「吳慶榮聲明書」，斯時兩造
與其他共有人就繼承及租賃契約事宜已為多次協商。嗣吳慶
榮曾於93年對吳錫賢提出竊佔告訴，爭執系爭建物遭被告竊
佔，此有臺灣高等法院檢察署93年度上聲議字第4226號處分
書可證。又原告已同被告繼續沿用系爭口頭契約，已如前述
，且原告亦知被告所給付之「安家費」實為租金。是自92年
6月9日或93年8月18日起算，原告對被告之侵權行為損害賠
償請求權或不當得利請求權均已罹於時效，故原告之訴無理
由。
㈢再者，系爭建物曾於82年間滅失而無法再重新申請營業登記
，且遲於92年12月10日已受原告登記為公同共有。系爭建物
之外觀及內部，包含屋頂、牆面、樓地板、磁磚及鋁窗等自
100年起至108年間經由被告為數次出資更新，期間系爭建物
未辦理滅失事宜，迄至經法院裁判分割並登記為分別共有後
，始於112年10月19日登記滅失在案。是現存之系爭建物非
吳來發之遺產，原告自稱其為事實上處分權人即有疑義。又
系爭判決之判決理由中僅就「系爭建物82年間重建」之部分
有所認定而未及於「系爭建物於100年間重建」之部分，是
系爭判決之既判力自不及於後者。況系爭建物因經主管機關
於114年1月8日查報違建，並公告要求違建所有人自行拆除
改善，被告乃依公告於114年5月24日、25日拆除系爭建物之
屋頂，故系爭建物已無任何遮風蔽雨功能而屬滅失，自無從
返還，是原告請求返還系爭建物即無理由。
㈣被告非無權占有系爭建物，自無成立侵權行為或不當得利之
餘地，已如前述。退步言，縱認被告應給付相當於租金之不
當得利，該數額亦不應以附近已辦理保存登記之建物租賃行
情計算之，且被告自99年起至107年間就系爭建物之房屋稅
、地價稅分別支出8,448元、23萬9,751元，是原告應負擔14
萬1,828元之稅費【計算式：（8,448元+23萬9,751元）×4÷7
=14萬1,828元】，被告得以之抵銷等語。並聲明：㈠原告之
訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
。
三、本院之判斷：
㈠原告請求返還系爭建物部分：
1.按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上
及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。
所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他
相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清
界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上
之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之
經濟效用者而言（最高法院106年度台上字第941號判決意旨
參照）。次按房屋失火後，屋頂業被燒燬，僅餘牆壁，既為
兩造所不爭執，復經檢察官查明及第一審受命推事勘驗明確
，倘其已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為
獨立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱被上
訴人利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，而
國有財產局復曾以敵產加以接收，亦無從再使業已滅失之所
有權重行回復（最高法院71年度台上字第1557號判決意旨參
照）。準此，建物所有權之滅失非限於屋頂、牆壁、樑柱等
主結構全部不存在始足當之，倘屋頂、牆壁破損已不足以遮
風避雨，建物內部不堪居住使用，致未能達經濟上使用之目
的時，即非屬獨立之不動產，建物所有權亦隨之滅失而不存
在。
2.查系爭建物係於82年間拆除原建物後，由吳來發出資重建，
且係未辦保存登記之建物，而由吳來發原始取得系爭建物所
有權，嗣吳來發於91年12月11日死亡後，系爭建物成為其遺
產之一部分，後因其繼承人之一吳愛於108年6月17日死亡，
系爭建物乃由原告、吳錫賢、吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等繼
承人公同共有，並經本院以系爭家訴案件判決由前開繼承人
依附表所示應繼分比例分割為分別共有等情，有系爭家訴案
件、系爭高院案件之判決存卷可參（士司補卷第25-36頁）
。而被告於吳來發死亡後，持續占用系爭建物，原告無從進
出該處等情，則為兩造所不爭執（本院卷第61、243-244頁
），故上開事實，均堪認定。
3.被告雖辯稱，系爭建物之外觀及內部，包含屋頂、牆面、樓
地板、磁磚及鋁窗等自100年起至108年間經由被告數次出資
更新，故現存建物已非系爭家訴案件、系爭高院案件等判決
所認定、經吳來發於82年出資重建之建物。惟由被告所提歷
史圖資、重建前後實景照、整建單據（本院卷第130-150頁
、第154-162頁、第346-374頁，至於本院卷第152頁所示單
據，業經原告否認形式真正，而被告並未提出證據釋明前揭
證據之真正，難認具證據適格），並無從逕認吳來發於82年
間興建之系爭建物復行滅失而經被告重建。又證人即被告所
稱負責於100年至108年間將系爭建物重建為現存建物之證人
林世龍到庭證稱：第一次在臺北市北投區光明路125號施工
係於80幾年道路拓寬時，即其於系爭高院案件作證所述之重
建工程，第二次參與施工則係於100多年，在原有屋頂上加
蓋不鏽鋼材質之屋頂，但並未拆掉原來的屋頂，亦未拆除重
建或另外拆除、設立支撐結構，至於102年7月5日單據(本院
卷第156頁)關於拆換鐵厝壁面100C型鋼鐵架之記載，則係指
拆換臺北市北投區光明路125號與相鄰之同址125-1號建物間
之隔間牆等語在卷（本院卷第445-451頁），足見證人林世
龍於100至108年間，並無被告所述拆除系爭建物後重建之舉
，故被告此部分辯解，難認有據，無可憑採。至於門牌號碼
臺北市北投區光明路125號房屋雖於112年10月19日經登記滅
失，有異動索引查詢資料存卷可參(本院卷第396頁)，但此
實係吳錫賢持系爭高院案件準備程序筆錄、鑑定報告書等關
於認定系爭建物於82年間重建之相關資料，就82年滅失之原
建物辦理建物滅失登記，有臺北市士林地政事務所114年3月
21日函及附件可資為憑(本院卷第398-426頁)，與後續重建
並沿用原門牌號碼、未經辦理保存登記之系爭建物無涉，非
可據以認定系爭建物於82年重建後復行滅失。惟系爭建物嗣
經主管機關於114年1月8日查報違建，並公告要求違建所有
人自行拆除改善，被告遂於114年5月24日、25日拆除系爭建
物之屋頂，已據其提出臺北市政府都市發展局114年5月14日
、臺北市建築管理工程處114年5月15日函文、系爭建物拆除
屋頂前後照片等件為證（本院卷第504-514頁），揆諸前開
說明，系爭建物之屋頂既已不復存在，顯不能遮風避雨，達
單獨供營業、工作或住宅用途之經濟上目的，即非屬獨立之
不動產，從而，原告、吳錫賢及其他繼承人對於系爭建物之
事實上處分權亦隨之滅失而不存在，則原告依民法第184條
第1項前段、第179條規定請求被告遷讓返還系爭建物，即屬
無據。
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利部分：
1.原告雖主張吳來發生前係基於好意施惠而同意吳錫賢使用系
爭建物，至於期間被告給付吳來發之2萬2,000元則為孝親費
，與租金無關，故被告於吳來發91年12月11日過世後，即屬
無權占有系爭建物。惟吳慶榮前曾向吳錫賢提出竊佔等告訴
，並於臺灣士林地方檢察署93年度核退偵字第71號案件陳稱
：系爭建物係吳來發以月租金2萬2,000元出租予吳錫賢，吳
錫賢自92年6月起即未支付吳愛租金；吳愛、吳多美、吳美
櫻於該案中亦均表示系爭建物係吳來發以月租金2萬2,000元
出租予吳錫賢；吳沛蓉（原名吳淑卿）、訴外人即吳來發之
女吳典陽（原名吳淑貞）同證稱吳錫賢為系爭建物承租人等
語在卷(本院卷第75-76頁）；另吳愛於93年7月30日之存證
信函亦稱吳廖麗卿係租用系爭建物，並向其催繳92年6月起
之每月房租2萬2,000元（本院卷第192頁），後於同年8月18
日之存證信函更主張與吳廖麗卿曾簽訂房屋契約、再改為口
頭續約，現因吳廖麗卿遲延給付租金，乃依法向其為終止租
約之意思表示（本院卷第194頁）；又吳愛於同年9月間向本
院聲請對吳廖麗卿核發支付命令時（後因吳廖麗卿聲明異議
，經本院士林簡易庭以93年度士簡字第1232號案件審理，下
稱系爭士簡案件），於「請求原因及事實」記載：「②台端
夫婦均按時將房租匯入本人陽信帳戶,但自民國九十二年六
月起即未再支付該筆租金。③本人受所有權人委託於93.7.30
、93.8.18以存證信函通知支付但台端夫婦置之不理,今本人
再受繼承人吳多美、吳美櫻、吳慶榮、吳沛蓉、吳典陽委託
，聲請發支付命令請台端清償自民國九十二年六月起至民國
九十三年十月一日止,所積欠租金計新台幣參拾伍萬貳仟元
整....⑤因原所有權人吳來發業已死亡，該項口頭約定亦告
終止，台端夫婦如欲繼續承租請自民國九十三年十月一日起
與所有權人另訂契約」，業經本院核閱系爭士簡案件卷證無
誤，顯見被告辯稱與吳來發有系爭口頭契約，就系爭建物以
2萬2,000元之租金成立租賃關係等語，應屬有據，堪予採信
。再觀諸卷內現存事證，未見前開租賃關係定有期限之相關
事證，是被告與吳來發就系爭建物原係存在不定期限之租賃
關係，洵堪認定。
2.次查，吳來發於91年12月11日死亡後，其繼承人為原告、吳
愛、吳錫賢、吳淑嬌、吳典陽（嗣於102年12月15日死亡，
其就系爭建物之應繼分由其女簡琼馡單獨繼承），應繼分各
為1/8。後吳愛於108年6月17日死亡，其繼承人即原告、吳
錫賢、吳淑嬌、吳典陽之子女簡琼馡、簡立德經系爭家事案
件判決各以附表所示應繼分分別共有系爭建物等情，有系爭
家事案件、系爭高院案件判決在卷可佐（士司補卷第25-36
頁），堪認屬實。又按民法第1147條及第1148條第1項規定
，繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除
本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，
則吳來發過世時，除吳錫賢外之全體繼承人即原告、吳愛、
吳淑嬌、吳典陽即共同繼受吳來發與被告間就系爭建物之系
爭口頭契約，待吳典陽、吳愛先後過世後，則由原告、吳淑
嬌、簡琼馡、簡立德共同繼受之，亦堪認定。從而，原告主
張被告自吳來發死亡之91年12月11日起，係未經原告及他共
有人之同意無權占有系爭建物云云，尚非有據，無從憑採。
3.再按租賃契約當事人之雙方均有數人者，其支付租金之催告
，應由出租人全體向承租人全體為之，否則不發生催告之效
力；租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表
示即應由其全體為之；終止權之行使，依民法第263條準用
同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。契約
當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全
體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院87年度台上
字第1679號、44年度台上字第119號、101年度台上字第1294
號裁判意旨可參）。經查：
⑴原告雖主張，縱令吳來發死亡後，被告仍為系爭建物承租人
，但吳愛業於93年8月18日以存證信函向被告終止租賃關係(
本院卷第494頁)。然原告就其等曾否授權吳愛處理前開租賃
關係，先表示無此授權，後改稱原告及其他吳來發之繼承人
均委由吳愛就系爭建物使用收益（本院卷第239、494頁），
說詞已有反覆。況吳愛於聲請本院核發支付命令時，自陳經
吳慶榮、吳多美、吳沛蓉、吳美櫻、吳典陽授權，而系爭士
簡案件卷內所示93年7月30日之委託書，亦僅有前開人等授
權吳愛「向租賃座落於北投區光明路125號房舍吳錫賢、吳
廖麗卿夫婦催討積欠款項」之記載，未見同為吳來發繼承人
之吳淑嬌具名，故吳愛以自身名義於93年7月30日、8月18日
先後以存證信函向被告催繳租金、終止租賃關係，顯未經全
體出租人授權，難認已生合法終止之效力，則被告仍為系爭
建物之承租人，而有占有使用之權限。
⑵原告另稱，若認前開租賃關係於93年後仍然存在，則以起訴
狀繕本送達作為終止之意思表示。惟吳愛於108年6月17日死
亡後，除兩造外，尚有吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等繼承人同
時繼受系爭口頭契約之租賃關係，業如前述，故原告與吳淑
嬌、簡琼馡、簡立德亦為系爭建物之出租人，倘若有意終止
，當由全體出租人共同為之。然本件僅有原告出面起訴，未
見吳淑嬌、簡琼馡、簡立德等出租人之授權，揆諸前開說明
，原告主張以起訴狀繕本作為終止租賃關係之意思表示通知
，亦非適法。
4.基上，於系爭建物全體出租人依法終止與被告間之租賃關係
前，被告身為系爭建物之承租人，本有占有使用系爭建物之
合法權源，而原告迄未能合法終止系爭口頭契約，則原告於
系爭建物存在期間，依民法第179條規定請求被告給付相當
於租金之不當得利，自乏所據。至於系爭建物於114年5月25
日滅失後，被告已無法占有使用系爭建物並受有利益，故原
告自亦無從請求被告給付相當於租金之不當得利。
四、綜上，原告依民法第179條、第184條第1項規定擇一請求被
告將系爭建物騰空返還予原告及全體共有人；依民法第179
條規定請求被告給付原告每人各51萬4,286元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至被告遷讓返還系爭建物予原告及全體共有
人之日止，按月給付原告每人各8,571元，均無理由，應予
駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附
此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日 民事第二庭 法 官 蘇怡文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 10 日 書記官 黃靖芸
附表：
編號 姓名 比例 1 吳沛蓉 1/7 2 吳慶榮 1/7 3 吳多美 1/7 4 吳美櫻 1/7 5 吳錫賢 1/7 6 吳淑嬌 1/7 7 簡琼馡 15/112 8 簡立德 1/112