臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第1969號
原 告 林姝妤
訴訟代理人 吳存富律師
陳庭琪律師
被 告 汪首正000000000000
訴訟代理人 吳秀菊律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號5樓房屋騰空返還給
原告。
被告應自民國113年11月24日起至騰空返還第一項房屋之日止，
按月給付原告新臺幣4萬3,150元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣173萬元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣517萬7,952元為原告預供擔保後，得免
為假執行。
本判決第二項，如原告按月以新臺幣1萬5,000元為被告供擔保後
，得假執行。但被告如按月以新臺幣4萬3,150元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號5樓房屋(下稱
系爭房屋)為伊所有，被告無權占用系爭房屋，伊得依民法
第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房屋。又被告無
權占有系爭房屋，乃無法律上原因而受有每月相當於租金之
不當得利新臺幣(下同)4萬3,150元，致伊受有損害，伊併爰
依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌
日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不
當得利4萬3,150元予伊。為此，爰依民法第767條第1項、第
179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭
房屋騰空返還給原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至
騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬3,150元。㈢原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋實際上係伊所購買，伊為系爭房屋實際
所有權人，並借名登記在原告名下，自非無權占有系爭房屋
，亦無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假
執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告
免為假執行。
三、查，依系爭房屋之異動索引資料可知，於民國84年9月18日
以買賣為原因，系爭房屋所有權移轉登記予訴外人陳秀珠，
嗣陳秀珠於100年1月18日、100年1月24日將系爭房屋辦理信
託登記予訴外人張宇瑄；再於101年1月12日以買賣為原因辦
理所有權移轉登記予訴外人陳顯謨，且於101年1月12日辦理
設定抵押權登記予訴外人國泰人壽保險股份有限公司(下稱
國泰人壽保險公司)；又於106年3月27日以買賣為原因辦理
所有權移轉登記予原告，並於同日辦理抵押權登記予訴外人
國泰世華商業行股份有限公司(下稱國泰世華銀行)；嗣於10
6年4月6日因清償為原因辦理塗銷國泰人壽保險公司之上揭
抵押權登記；再於111年4月26日辦理抵押權登記予永豐商業
銀行股份有限公司(下稱永豐銀行)，並於111年4月29日以清
償為原因辦理塗銷國泰世華銀行之前揭抵押權登記(本院卷
一406至408頁)，合先敘明。
四、按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，民事訴訟法
第277條本文定有明文。又按借名登記契約，乃當事人約定
一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用
、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記
者，應就該借名登記之事實負舉證責任。查系爭房屋於106
年3月27日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告，有系
爭房屋所有權狀、前述異動索引可稽(本院卷一第24至26頁
、第406至408頁)，且為兩造所不爭執，則系爭房屋依不動
產登記公示原則，推定為原告所有。被告抗辯：系爭房屋係
其向陳顯謨借錢所購買，並先登記在陳顯謨名下，嗣其清償
其向陳顯謨所為之借款後，將系爭房屋借名登記予原告名下
，故伊為系爭房屋實際所有權人，兩造間就系爭房屋有借名
登記關係云云，自應由被告就兩造間系爭房屋有成立借名登
記契約之事實，負舉證之責任。而查：
㈠證人陳秀珠證稱：因時間太久，伊已忘記當時向伊購買系爭
房屋之買受人名字，惟伊剛才看到被告，伊想起當時有一個
女性跟被告一起來，該女性的名字最後一個字有「花」字，
當時買方並沒有告訴伊為何要將系爭房屋辦理移轉登記在陳
顯謨名下；被告跟伊接洽時，系爭房屋究係何人要買是人家
的隱私，伊沒有過問；而系爭房屋之買賣係依照代書之程序
給付買賣價金予伊，且買賣過程中都是被告跟姓名中有「花
」的女性一起來，連簽約也是他們兩個人在場，被告跟姓名
中有「花」的同住在系爭房屋內等語(本院卷二第8至12頁)
。是依證人陳秀珠之證述，僅能證明被告於買賣系爭房屋過
程中，有與姓名中有「花」的女性一同前往與陳秀珠接洽等
情，然並不能證明系爭房屋確為被告出資所購買，先登記在
陳顯謨名下，嗣再改登記在原告名下，兩造間有借名登記關
係等情。
㈡又證人陳顯謨證稱：我有看過陳秀珠一次，係在買賣系爭房
屋處，系爭房屋是許仙花叫我買的，系爭房屋當時是許仙花
與被告用我的名字買的，登記在我的名下，買賣價金是我借
給許仙花與被告，當時有開一張票給我，我就把錢借給他們
，當時亦有簽立借據，後來我向他們請求清償借款，他們錢
有還我，我才把系爭房屋返還登記予許仙花及被告等語；然
證人陳顯謨又證稱：「(法官問：依異動索引登記資料，並
沒有登記給許仙花與被告？)我不知道他們後來怎麼辦。」
及證稱：我是分次借款給被告，有時借200萬元、300萬、50
0萬，他還我的錢都是匯到我的帳戶，匯到我的臺灣銀行帳
戶，系爭房屋登記在我名下時，係由被告及被告兒子們在居
住，我將系爭房屋出賣及移轉系爭房屋過程中並沒有看過原
告，都是許仙花與被告在處理，因為我只有跟許仙花、被告
有金錢往來，許仙花與被告都沒有跟我說系爭房屋要借名登
記在原告名下。而系爭房屋登記在我名下時，系爭房屋之房
屋稅係由許仙花與被告繳納，我只有借錢給他，我要他清償
時，他就把錢匯到我的帳戶內，欠我的錢約於4、5年前已還
清；系爭房屋移轉登記予原告，我未與原告接觸，有委任代
書處理，而價金是許仙花他們在處理，我並沒有收到買賣價
金。至於為何系爭房屋所有權人名字變更為原告之原因，我
並不知道等語(本院卷二第13至17頁)。足認陳顯謨並不知道
系爭房屋為何辦理所有權移轉登記予原告，亦不能證明兩造
間就系爭房屋有借名登記關係。至陳顯謨雖證稱系爭房屋是
許仙花與被告向其借錢，且由許仙花及被告還款，並由許仙
花及被告借名登記在其名下云云，然依被告所提出之由許仙
花與陳顯謨所簽立之契約書(本院卷一第472頁)，可知其上
所載立契約書人為許仙花與陳顯謨，並無被告之姓名或被告
之簽章，且契約書內容係許仙花(即甲方)與陳顯謨(即乙方)
間約定：「一、甲方於101年元年13日購買台北市○○路○段00
0號5樓房屋，及其座落基地台北市○○區○○段○○段0000地號，
並約定由乙方登記為所有權人。二、茲因買賣成交價為新台
幣1980萬元，甲方向乙方借貸500萬元整，並約定償還500萬
元後，於103年元月15日產權所有權人，陳顯謨(乙方)並過
戶給許仙花(甲方)。三、另乙方台北市○○路○段000號5樓房
屋，向國泰人壽借貸1300萬元之利息、本息，雙方同意由甲
方全部負擔。四、日後房屋稅、地價稅及水電費等，雙方同
意由甲方全部負擔」等語(本院卷一第472頁)；以及許仙花(
為甲方)與陳顯謨(為乙方)於105年12月20日所簽立協議書約
定：「立書人許仙花(以下簡稱甲方)、陳顯謨(以下簡稱乙
方)茲就登記於乙方房屋門牌：台北市○○區○○路0段000號5樓
，雙方於民國105年12月20日簽約辦理所有權移轉登記(登記
名義人林姝妤)，移轉相關所有稅、費皆由甲方負擔與乙方
無關。雙方約定甲方支付價金於貸款撥款時(106年1月20日
前)甲方支付乙方新台幣(下同)500萬元正，甲方於簽約時支
付乙方二張支票，一張壹佰陸拾萬元正，票面日期105年12
月20日及一張肆佰參拾伍萬元正，票面日期106年6月17日，
乙方於106年6月17日一起兌現上述二張支票，兌現後五日內
乙方返還甲方壹佰玖拾伍萬元正。」等情明顯不符，亦與後
述許仙花證述內容(詳後述)亦不相符，足認陳顯謨證稱被告
與許仙花向其借款，且由被告與許仙花將系爭房屋登記在其
名下，因被告已還款，伊將系爭房屋返還登記予被告及許仙
花云云，核與上開協議書及契約書所載內容明顯不合，陳顯
謨此部分證述，難謂足採。且依證人陳顯謨及陳秀珠之上開
證述，亦不能證明系爭房屋係由被告所購入，被告與原告就
系爭房屋有借名登記關係等情。
㈢又證人即代書李哈莉證稱：買方為原告與賣方為陳顯謨間之
不動產買賣契約及所有權移轉登記係由伊辦理，當時伊係接
受許仙花及被告之委任而辦理系爭房屋所有權移轉登記，伊
沒有見過原告。被告及許仙花帶伊至賣方家裡簽約，他們說
要用女兒的名字，但伊不記得他們有沒有說為何要將系爭房
屋登記在女兒名下；關於買賣雙方之證件是許仙花及被告交
給伊的，他們兩人那時候是會同處理的，至於原告之證件係
由他們二人中何人交給伊，伊已忘記了；於辦理系爭房屋買
賣及所有權移轉登記之過程中，伊並沒有見過原告，但有見
過被告；系爭房屋買賣價金有給付支票及向銀行貸款，兩張
支票都是許仙花開立的，原告知道有系爭房屋，原告有去銀
行對保，原告應該知道系爭房屋之登記及貸款，系爭房屋也
是以原告為貸款人，伊辦好之文件是被告拿走的，協議書第
3行記載登記名義人為原告，不一定是被借名登記人，一般
登記名義人不一定是沒有出資或借名登記，通常產權要登記
給誰，伊都會用登記名義人去說明，並非用登記名義人為說
明就表示為借名登記關係，伊忘記是由誰指定要登記在原告
名下，但是許仙花與被告一起在場(即簽約處)說的，通常情
形，如客戶委託伊辦理借名登記的案件，如用買賣的方式辦
理過戶，伊的處理方式，如果不信任會做信託登記，一般就
是父母要登記小孩子的名子，會做預告登記或限制登記，大
部分都做預告登記，伊不清楚系爭房屋所有權移轉登記予原
告是為借名登記等語(本院卷二第27至32頁)。則依證人李哈
莉之證述，可知李哈莉於系爭房屋買賣及辦理系爭房屋所有
權移轉過程中雖未見過原告，惟原告有前往辦理銀行貸款之
對保，至於系爭房屋係由何人決定要登記在原告名下及原因
，以及原告之證件係由被告或許仙花交付予伊，證人李哈莉
已不記得；而系爭房屋價金之支付，有以二張支票給付，該
二張支票之發票人均為許仙花等情。雖李哈莉證稱係被告及
許仙花委任伊辦理系爭房屋買賣及所有權移轉登記事宜，於
辦理完畢後，其將權狀文件交付予被告，惟尚難以該等情事
，即遽認系爭房屋為被告所購買，被告為系爭房屋之實際所
有權人，兩造間就系爭房屋有借名登記關係。且若系爭房屋
係被告或被告及許仙花借名登記在原告名下，依證人李哈莉
上開證述其係會建議做預告登記，然系爭房屋於移轉登記予
被告，並無為預告登記等情，有異動索引可稽(本院卷第406
至408頁)。
㈣再者，證人許仙花證稱：伊為原告之母親，系爭房屋原係伊
向陳秀珠所承租。伊知道陳秀珠之受託人以買賣為原因將系
爭房屋登記在陳顯謨名下乙事，因為系爭房屋是伊向陳秀珠
之受託人購買，且買賣價金也是由伊支付，因為當時伊的錢
不夠，伊就跟陳顯謨借500萬元，並拜託陳顯謨向國泰人壽
保險公司貸款1300萬元，國泰人壽公司貸款也是由伊償還，
且伊向陳顯謨借款有簽立書面契約，因為伊要保障雙方的權
利而簽立契約書及協議書，陳顯謨會怕，伊也會怕房子登記
在陳顯謨的名字，伊也怕房子就不見，所以寫協議書往後貸
款、房屋稅、地價稅、電費、水費、瓦斯費、管理費都是由
伊繳納。嗣因陳顯謨向伊要錢，伊就叫伊女兒即原告拿錢出
來買系爭房屋，伊跟原告說要買系爭房屋要拿500萬元出來
，並匯給陳顯謨，並未告知原告是要還陳顯謨借款；至於其
他不夠金額部分，伊再開一張160萬元的票及拿現金20萬元
，其餘則叫原告以貸款給付清償，被告並沒有向陳顯謨借款
購買系爭房屋。於因為原告在上班，原告委託伊，將雙證件
及印章都交給伊，要伊去辦理購買系爭房屋買賣及過戶事宜
，被告是陪著伊去，因為當時被告是伊之男友。系爭房屋有
貸款，第一次是向國泰世華銀行辦理貸款，第二次即於111
年間向永豐銀行貸款，系爭房屋登記在原告之名下後，系爭
房屋所有權狀即由原告保管，且貸款亦是原告繳納；伊與伊
兒子本來居住在系爭房屋，伊等已經沒辦法繳款，原告說一
定要把房子賣掉，她無能為力了，原告想要賣系爭房屋，所
以叫伊想辦法租房子，壓力不要這麼大，她已扛不起來，所
以伊就搬離系爭房屋；而伊與被告交往同居時，有一段時間
，伊怕被告沒有錢可以吃飯，故伊有將伊之第一銀行、兆豐
銀行信用卡給被告使用，至於金融機構帳戶存摺伊沒有給被
告使用，伊於113年4月間搬離系爭房屋時，伊放在系爭房屋
沒有搬走，被告所提出之存摺影本之帳戶都是很多年前，伊
沒有在用，伊要回系爭房屋拿上開帳戶存摺時，因被告將門
鎖更換，伊沒法回去拿。而協議書、契約書均係伊與陳顯謨
所簽立，原告並不知道伊有向陳顯謨借款，伊是跟原告說買
房子就是要現金500萬元，然後伊開立一張支票160萬元 再
拿現金20萬元到現場，其餘款項則貸款。伊沒有將支票交由
被告使用，伊雖有請被告幫伊填寫支票，惟被告持有支票存
根，是因該等票據已經兌現，伊放在系爭房屋內，於伊搬走
時沒有拿走，伊認為這些票沒有用，已經過期，只有票頭而
言等語(本院卷二第406至421頁)。而許仙花雖為原告之母親
，然其業經具結而為上開證述，且其上開證述內容，核與契
約書及協議書所載內容、許仙花簽發予陳顯謨之面額160萬
元支票並已兌付、國泰世華銀行匯出匯款憑證客戶收執聯所
載林姝妤匯款500萬元至陳顯謨設於臺灣銀行五股分行帳戶
、林姝妤設於國泰世華銀行帳戶放款交易明細、林姝妤設於
永豐銀行帳戶往來交易明細等物證內容相符(本院卷一第216
至259頁)，且原告亦提出系爭房屋所有權狀原本，可見系爭
房屋所有權狀為原告持有保管中。基上，許仙花之證述，應
較為可信。
㈤基上，依前揭證人陳秀珠、陳顯謨、李哈莉、許仙花之證述
內容相互勾稽，並與上開證物互核結果，可知系爭房屋原由
許仙花向陳秀珠承租，供許仙花及被告居住使用，被告僅係
陪同許仙花前往向陳顯謨借款，且係由許仙花向陳顯謨借款
以購買系爭房屋，並由許仙花與陳顯謨簽立契約書、協議書
，亦由許仙花向陳秀珠之信託受託人張宇瑄購買系爭房屋，
因許仙花向陳顯謨借款，而將系爭房屋登記於陳顯謨名下，
雙方互為保障；而被告僅係陪同許仙花一起前往並協助接洽
系爭房屋買賣事宜；嗣因陳顯謨要求清償借款，許仙花遂要
求原告出資購買系爭房屋，原告委由許仙花代為處理系爭房
屋之買賣事宜，買賣價金其中500萬元由原告以匯款方式支
付，匯入陳顯謨之帳戶，另由許仙花開立支票支付160萬元
，及以現金20萬元支付，其餘價金亦則由原告以貸款方式支
付，陳顯謨之所以認為其未收到買賣價金，而認收到款項為
清償借款，係因許仙花之前向其借款購買系爭房屋，現系爭
房屋改由原告購買，對原告而言其係支付價金，而就陳顯謨
而言，是其貸出之款項償還，被告亦僅係陪同許仙花前往與
賣方及代書洽談買賣事宜，許仙花有請被告代為填寫支票等
情。並不能證明系爭房屋係被告購買且借名登記在原告名下
。是被告辯稱係其或其與許仙花共同向陳顯謨借款購買系爭
房屋，登記在陳顯謨名下，嗣還款後再借名登記在原告名下
，顯與上開客觀事證明顯不符，難認可取。
㈥況被告於本件訴訟進行中，先辯稱系爭房屋係伊所購買，購
買房屋的錢係由伊交付予許仙花保管而支付，系爭房屋係其
借名登記在原告名下云云；嗣於本件訴訟進行中，經訊問證
人後，改辯稱系爭房屋係伊與許仙花共同購買，借名登記在
原告名下云云，可見被告就系爭房屋借名登記之當事人及購
買人究為何人之前後辯稱，已明顯不一。是倘若被告確有出
資購買系爭房屋，且被告與原告間就系爭房屋確有借名登記
關係，而被告具有一般通常智識之成年人，焉何被告前後之
抗辯陳述借名登記契約之當事人及何人出資購買系爭房屋之
陳述明顯不一。又原告提出系爭房屋貸款繳納之銀行帳戶，
確為原告所設立之帳戶，然被告所舉之證據，尚不足以證明
原告繳納系爭房屋貸款帳戶內之款項係由被告存匯入而為繳
納，即系爭房屋貸款係由被告繳納、或由被告及許仙花共同
繳納，原告未繳納等情；且系爭房屋於原告購入前即由原告
之母許仙花及被告居住，於購買後亦由許仙花及被告居住，
縱被告有繳納系爭房屋之水電費或裝潢費用，亦不足以證明
兩造間就系爭房屋確有成立借名登記契約。又被告提出系爭
房屋稅單，而該等已繳納房屋稅單係於許仙花搬出系爭房屋
前，並未將該等稅單帶走，而留存在系爭房屋內，系爭房屋
目前仍由被告占有中，業據許仙花證述明確，被告亦不否認
系爭房屋仍由其占有，故尚難以被告持有已繳納之系爭房屋
稅單，而逕認系爭房屋稅單上之房屋稅均係由被告繳納，兩
造間就系爭房屋有借名登記關係。
㈦另被告辯稱系爭房屋為其與許仙花合資購買，且供其居住，
於其與許仙花間清算該關係前，伊對許仙花有債權存在，伊
為有權占有使用系爭房屋云云，為原告否認。然縱認被告對
許仙花有債權存在或許仙花有同意被告占有使用系爭房屋，
惟基於債之相對性原則，尚難認原告亦受拘束。故被告此部
分之抗辯，亦難認可取。
㈧按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。被告抗辯其為系爭房屋所
有權人，其與原告間就系爭房屋為借名登記關係，故伊有合
法占有系爭房屋之權源，惟被告所舉之證據並不足以證明其
該抗辯為真實，已如前述，故尚難謂被告有合法占有系爭房
屋之權源，則被告無權占有系爭房屋，原告依民法第767條
第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求
返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損
害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益
為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地
，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告於原
告提起本件訴訟後仍無權占有系爭房屋，被告無法律上之原
因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，自
應返還其利益。查系爭房屋係於79年12月6日建築完成(本院
卷一第24頁)，為6層樓建物其中的5樓，位於臺北市南港區
，附近有小學、速食店、便利商店、捷運松山站、松山火車
站及饒河街觀光夜市等情狀，有Google地圖可稽(本院卷一
第420、422頁)，可見系爭房屋附近生活機能良好、交通便
利。又以原告提出之591租屋網站網頁資料(本院卷一第40至
44頁)可知，系爭房屋附近租屋行情為每坪每月約1,170元(
公寓型)至2,409元(電梯大樓型)不等，而系爭房屋為有電梯
大樓型之房屋，格局為4房2廳並附有陽台，總面積為120.81
平方公尺(98.89+13.73+103.25x793/10000，小數點二位數
以下四捨五入)，本院卷一第24頁)，換算約為36.55坪(小數
點二位數以下四捨五入)，則以上開行情以觀，系爭房屋合
理租金行情每月為4萬2,764元至8萬8,049元間，原告請求以
每月4萬3,150元計算被告無權占有系爭房屋相當於租金之不
當得利金額，認屬合理。則原告請求被告自本件起訴狀繕本
送達翌日即自113年11月24日(本院卷一第100頁)起至騰空返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4萬3,1
50元，亦屬有據。
六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被
告騰空返還系爭房屋，並自113年11月24日起至騰空返還系
爭房屋之日止，按月給付4萬3,150元，均為有理由，應予准
許。
七、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核
均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予以宣告。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
十、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 7 日 民事第四庭
法 官 陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 7 日 書記官 李佩諭
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