臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度簡字第18號
原 告 黃博群
訴訟代理人 楊嘉文律師
被 告 張慧宇
上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於中華民國114年7月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟伍佰伍拾肆元，及自民國11
3年12月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬肆仟
伍佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國112年6月18日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租
約），約定由被告向原告承租所有之門牌號碼新北市○○區○○
路0段00號16樓房屋及車位編號1104號汽車停車位（下合稱
系爭房屋），租賃期間自112年7月4日至113年7月3日止，每
月租金新臺幣（下同）26,000元（含管理費），並於每月5
日給付，押租金為52,000元，水費、電費、瓦斯費、網路費
均由被告負擔。詎被告自112年12月4日起即未給付租金，積
欠租金已達2期以上，且違約轉租他人，依系爭租約第16條
第1項第2款、第6款約定，原告得提前終止系爭租約，經原
告於113年3月4日以台北莒光郵局189號存證信函通知被告應
於函到5日內繳交自112年12月起積欠租金，經被告於113年3
月5日收受，置之不理，原告乃於113年3月18日以台北莒光
郵局210號存證信函告知被告應於函到後翌日清償積欠之租
金，且被告違約轉租他人，系爭租約至113年4月4日終止，
經被告於113年3月18日收受，故系爭租約於113年4月4日終
止，惟被告仍積欠112年12月4日至113年4月3日之租金共計1
04,000元，經抵充押租金52,000元後，被告仍積欠租金52,0
00元（計算式：〈26,000元×4〉－52,000元＝52,000元）。
二、系爭租約既於113年4月4日終止，被告其後占有使用系爭房
屋即無合法占有權源，而受有相當於租金之利益，致原告受
有損害，而被告係於113年7月3日遷出系爭房屋，故原告依
民法第179條規定，自得請求被告給付自113年4月4日起至11
3年7月3日止之相當於租金之不當得利78,000元。而被告未
依系爭租約第14條第1項約定，於113年4月4日將系爭房屋點
交返還原告，原告依同條第3項約定，自得請求被告給付未
返還系爭房屋期間相當月租金額計算之違約金78,000元。
三、又依系爭租約第5條、第14條第4項約定，系爭房屋之水費、
電費、瓦斯費由被告負擔，原告於租賃關係消滅時得向被告
請求給付未繳清費用，而原告就系爭房屋於113年9月5日繳
納113年4月17日至113年8月15日之水費857元、113年6月4日
至113年8月5日之電費876、113年6月3日至113年8月2日之瓦
斯費541元，故原告自得請求被告給付上開費用共計2,274元
。
四、至於主臥室及景觀單人房冷氣機並無功能異常問題，應是被
告使用操作上之原因，此業經證人即滙康資產管理有限公司
之業務人員楊雯涵於本院審理中證述明確，被告以冷氣機故
障為由拒絕給付租金，非屬正當，縱冷氣有不冷之問題，亦
僅係被告得否依系爭租約第8條約定請求原告修繕，被告抗
辯應予抵銷租金之一部分，自屬無據。故被告共計應給付原
告210,274元，為此，提起本訴等語。
五、並聲明：
㈠被告應給付原告210,274元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭房屋之主臥室（含一衛）、景觀單人房冷氣機自112年7
月4日起故障，被告即持續以LINE通知催告原告進行修繕，
惟原告至113年7月3日被告遷離系爭房屋之日止，均未為修
繕，致被告無法居住使用主臥室、景觀單人房，此有被告提
出之兩造LINE對話紀錄可證。參酌系爭房屋每月租金26,000
元，含停車位租金1,000元，系爭房屋為三房、兩廳、兩衛
之格局，設置冷氣機4台，惟其中2台不能使用，則依系爭租
約第8條第4項約定，被告自得請求原告扣除上開期間不能使
用主臥室、景觀單人房之租金，即每月應抵銷12,000元，共
計應抵銷144,000元。而系爭租約係於113年7月3日期間屆滿
，抵充押租金後被告尚未給付原告之租金為52,000元，及水
費、電費及瓦斯費為2,274元，經抵銷後原告已無餘額可資
請求，又被告並無任何違約之情事，原告請求被告給付78,0
00元，亦屬無據，故原告之訴，為無理由等語，資為抗辯。
二、並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第133至134頁）
一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。
二、兩造於112年6月18日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租
所有之系爭房屋，租賃期間自112年7月4日至113年7月3日止
，每月租金26,000元（含管理費），押租金為52,000元，水
費、電費、瓦斯費、網路費均由被告負擔，其餘租約內容詳
如本院113年度士司簡調字第553號卷（下稱司調卷）第25至
35頁。
三、原告於113年3月4日以台北莒光郵局189號存證信函通知被告
應於函到5日內繳交自112年12月起積欠之3期租金78,000元
，經被告於113年3月5日收受，內容詳如司調卷第36至39頁
。
四、原告於113年3月18日以台北莒光郵局210號存證信函通知被
告應於函到後翌日清償積欠之租金共52,000元，並寬容系爭
租約至113年4月4日終止，經被告於113年3月18日收受，內
容詳如司調卷第40至48頁。
五、被告於113年7月3日遷出系爭房屋。
六、原告於113年9月5日繳納系爭房屋於113年4月17日至113年8
月15日之水費857元，內容詳如本院卷第18至20、30頁。
七、原告於113年9月5日繳納系爭房屋於113年6月4日至113年8月
5日之電費876元，內容詳如本院卷第24、26頁。
八、原告於113年9月5日繳納系爭房屋於113年6月3日至113年8月
2日之瓦斯費541元，內容詳如本院卷第22、28頁。
九、兩造間自112年6月18日起至113年7月3日有如本院卷第102至
118頁所示LINE對話內容。
十、被告自112年12月4日起未繳納租金予原告。
十一、被告尚未支付居住系爭房屋期間內之水費、電費、瓦斯費
共計2,274元。
肆、本院之判斷：（依本院卷第134頁所載兩造爭執事項進行論
述）
一、系爭租約應於113年7月3日租賃期間屆滿而消滅，論述如下
：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用
收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金
之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未
使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之
目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之
給付（最高法院99年度台上字第526號、102年度台上字第18
92號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈有關原告主張依系爭租約第16條第1項第2款約定提前終止系
爭租約部分：
⑴原告主張被告自112年12月4日起即未給付租金之事實，為被
告所不爭執，然以前詞置辯，並提出兩造間之LINE對話為證
。而依上開LINE對話，顯示於112年6月25日被告即向原告提
及：「主臥室的冷氣不涼」，於112年10月5日向原告稱：「
套房及景觀單人房冷氣不冷是否要檢修以便使用」，原告同
日回稱：「可以檢修」，於112年10月7日約定原告聯絡廠商
，被告予以配合，嗣於112年10月16日原告詢問被告廠商是
否與之聯絡，被告回復有聯絡，但未確定時間，於112年11
月6日被告向原告反應：「冷氣的問題尚未前來處理造成我
很大的困擾」，原告回稱：「所以你們之前，從我上次問您
到現在他都沒跟您聯絡喔！還是您那邊找看看呢？再跟我報
價就可以了，因為我這邊已經沒有認識的維修冷氣師父了」
，於112年11月10日被告通知原告：「冷氣機檢查結果，客
廳及雙人雅房正常，主臥套房及景觀單人房冷氣不佳，經技
術員調整遙控器設定再試用幾天看是否有改善再回報，預定
遙控器兩支計壹仟元現在缺貨！到貨再付款」，原告稱：「
如果是遙控器我這邊還有新的先不用買」，被告於112年11
月13日告知原告：「請把遙控器2支寄過來給我」，原告於1
12年11月14日回復：「OK」，之後兩造相約見面，嗣於113
年1月22日原告詢問被告：「不知維修方是否跟您聯絡並約
好時間了呢」，被告回復：「已有來過」，原告詢問：「那
主機方面能續用嗎」，其後113年1月24日兩人通話，於113
年1月26日原告告知被告：「我跟老婆商量的結果，是要直
接換新的冷氣，不想舊的清洗後如果還是不能用，我們還是
要換新的，所以直接就換新的吧！不然時間又會一直往後拖
」，被告回復：「我再通知廠商報價給你」，嗣原告於113
年1月27日對被告稱：「下個月的月初能否將房租繳齊呢？
三個月共78,000，冷氣方面請您放心，一定換新的唷！但是
您的第二點訴求我跟老婆商量過後沒辦法減租」，於113年2
月15日再向被告稱：「冷氣方面我這邊一直沒得到您的消息
，還是乾脆我請日立冷氣的維修工程師，向您說的一樣先洗
一下冷氣管線，若真的不行我們將景觀房和主臥室全部換新
的」，被告於113年2月20日回復：「本人於進租日起就發現
主臥及陽光景觀房之空調有異，無法使用經多次向台端反應
，至目前也尚未修復完成，所以造成本人權益受損甚大，經
本人多次與台端協商並請台端到35號16樓現場查勘無誤也經
台端指示要裝吊掛新機補強確定！但本人在之前所支付每月
貳萬陸仟元之租金卻無法使用主臥及陽光景觀房，所以依租
屋人使用權益受損向房東黃博群提出依使用比率原則給予賠
償責任，…」，原告於同日回復：「修電器是一碼事，租金
是一碼事，不能混為一談」，原告於113年2月21日再次強調
：「房租是房租，修冷氣是修冷氣，是兩回事，不能混為一
談，可是你總是以不修冷氣為藉口來拖欠房租，法律也沒有
這規定，請你先把積欠這幾個月的房租全部付清，我一定會
把冷氣修好，…」，被告於同日回稱：「我之所以要你付賠
償金就是因為我每個月要付26,000的房租給你，而我卻沒有
辦法享受到26,000房租的一些設施，所以賠償金就是每個月
應付多少房租給你的比率」，之後兩造對話無法就賠償金達
成共識，被告於113年6月26日通知原告將於113年7月3日中
午準時交還系爭房屋（見本院卷第102、106至118頁）。綜
觀上開對話內容可知被告於112年10月5日已明確通知原告系
爭房屋之主臥室及景觀單人房冷氣機故障需要修繕，原告亦
應允修繕，惟均未修繕完成，嗣於113年1月26日告知被告決
定更換新冷氣機，然至113年7月3日被告遷離系爭房屋止，
原告仍未為修繕完成或更換新機，足認系爭房屋之主臥室及
景觀單人房冷氣機自112年10月5日起至113年7月3日止係屬
故障無法使用。至於被告雖尚抗辯上開2台冷氣機於112年7
月4日至112年10月4日亦屬故障云云，惟依上開LINE對話，
被告僅於112年6月25日提及「主臥室的冷氣不涼」，並未通
知催告原告修繕上開2台冷氣機，故被告此部分抗辯，尚非
可採。
⑵至於原告雖否認系爭房屋有冷氣機故障之事實，並提出LINE
對話，及舉證人楊雯涵為證。然依上開LINE對話僅能證明於
112年3月1日LINE暱稱「Jenny Chen」之人曾傳送訊息詢問
房東不含車位之續租條件（見本院卷第168頁），無法證明
系爭房屋之主臥室及景觀單人房冷氣機於112年10月5日至11
3年7月3日係屬功能正常。至於證人楊雯涵雖於114年7月16
日本院言詞辯論期日證述：伊代管系爭房屋自113年11月1日
出租迄今，房客未曾反應冷氣不冷，沒有修繕冷氣等語（見
本院卷第187、189頁），惟其於同日亦證述：伊係自113年1
0月始管理並與屋主進入系爭房屋，當時屋主有開冷氣，所
以有涼，伊進去時本來就有冷氣，不清楚屋主何時裝設，看
上去是新的等語（見本院卷第189至190頁），則楊雯涵於11
3年10月開始管理系爭房屋，距被告於113年7月3日遷離系爭
房屋，已間隔3個月之久，自不能排除原告於此期間修繕更
新系爭房屋之冷氣設備，故尚難以楊雯涵之證詞，即認系爭
房屋之主臥室及景觀單人房冷氣機於112年10月5日至113年7
月3日功能係屬正常，故原告此部分主張，自非可採。
⑶又系爭房屋共有三房、兩廳、兩衛，設置有冷氣機4台，均具
備冷氣、暖氣、除濕功能之事實，為兩造所不爭執（見本院
卷第192至194頁）。而系爭房屋主要用途為住家用，此有土
地建物查詢資料在卷可稽（見司調卷第72頁），是被告向原
告承租系爭房屋，主要係供被告及其家人共同居住使用，上
開冷氣機具有調節系爭房屋室內溫度及濕度之功能，倘功能
欠缺將導致室內溫度過低、過高及潮濕，而無法居住使用，
不合於兩造約定系爭房屋之使用收益狀態，惟原告於112年1
0月5日至113年7月3日未使系爭房屋之主臥室及景觀單人房
合於約定使用收益狀態，致被告不能達租賃居住使用上開空
間之目的，依上開判決意旨，被告自得行使同時履行抗辯權
，拒絕租金之給付，故被告自112年12月4日起拒絕給付租金
，難認有系爭租約第16條第1項第2款約定之情事。則原告以
被告積欠租金達2個月之租金額，經定期催告仍不給付，依
上開約定提前於113年4月4日終止租約，自非有據。
⒉有關原告主張依系爭租約第16條第1項第6款約定提前終止系
爭租約部分：
原告雖主張被告有擅自將系爭房屋轉租他人之行為云云，並
提出兩造LINE對話擷圖、網路出租廣告為證。然上開對話擷
圖顯示被告於113年2月20日對原告表達冷氣故障之不滿，並
稱：「你明知道冷氣有問題為什麼不先告知我這兩間房間我
也不敢分租出去因為以後我沒有辦法面對我的分租房客」（
見司調卷第50頁）。惟於同日對話，被告隨後即稱：「不是
分租給別人啊我的日本夥伴回來就不住啦因為熱到實在沒有
辦法」，此有被告提出之兩造完整LINE對話在卷可稽（見本
院卷第114頁），是尚難以此認定被告即有將系爭房屋轉租
他人之違約行為。至於上開網路出租廣告無法知悉刊登時間
，且聯絡人亦非被告，又未確切載明門牌號碼（見司調卷第
52至60頁），無法證明係被告所刊登轉租系爭房屋之廣告，
且已轉租他人之事實，故原告據此主張被告將系爭房屋轉租
他人，而依系爭租約第16條第1項第6款約定，提前於113年4
月4日終止系爭租約，難認有據。
⒊綜上所述，原告主張依系爭租約第16條第1項第2款、第6款約
定，系爭租約已於113年4月4日終止，為無理由，則系爭租
約應至期限屆滿而消滅，故被告抗辯系爭租約期限至113年7
月3日止，自屬有據。
二、原告依系爭租約第3條、第5條、第14條第3項及第4項約定、
民法第179條規定，請求被告給付132,274元，為有理由，逾
此部分，則無理由，論述如下：
㈠系爭租約第3條第1項約定系爭房屋租金每月為26,000元，並
於每月5日給付（見司調卷第27頁）。而被告自112年12月4
日起至113年7月3日止，共計未給付租金182,000元（計算式
：26,000元×7＝182,000元），抵充被告給付之押租金52,000
元後，被告尚積欠原告租金130,000元，故原告依系爭租約
第3條第1項約定，自得請求被告給付130,000元。又系爭租
約於112年4月4日起至113年7月3日止尚屬存在，此部分租金
前已計入，故原告依民法第179條規定，請求被告給付此段
期間相當於租金之不當得利，於法不合，不應准許。
㈡系爭租約第14條第3項雖約定承租人未於租賃關係消滅時返還
租賃住宅，出租人得請求未返還租賃住宅期間之相當月租金
額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止（見司調卷第
29至30頁）。然被告已於113年7月3日系爭租約屆滿日返還
系爭房屋予原告，並無逾期未返還系爭房屋之情事，則原告
依上開約定，請求被告給付違約金78,000元，自屬無據。
㈢系爭租約第5條、第14條第4項約定系爭房屋之水費、電費、
瓦斯費由承租人負擔，於租賃關係消滅時，承租人未繳清之
上開費用，出租人得由押租金中抵充，如有不足，並得向承
租人請求給付不足之費用（見司調卷第27至30頁）。而原告
主張代被告繳納其居住系爭房屋期間所生水費、電費、瓦斯
費共計2,274元之事實，為被告所不爭執，則原告依上開約
定，請求被告給付2,274元，自屬有據。
㈣綜上所述，原告依系爭租約第3條、第5條、第14條第3項及第
4項約定、民法第179條規定，請求被告給付132,274元，為
有理由，逾此部分，則無理由。
三、被告依系爭租約第8條第4項約定，主張依民法第334條第1項
規定，抵銷上開積欠原告之債務77,720元，為有理由，逾此
之部分，則無理由，論述如下：
㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表
示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時
，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條
第1項分別定有明文。
㈡查系爭租約第8條第4項約定出租人於修繕期間，致租賃住宅
全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期
間全部或一部之租金（見司調卷第28頁）。而系爭房屋之主
臥室、景觀單人房於112年10月5日至113年7月3日冷氣機故
障，致被告無法居住使用上開空間，參酌系爭房屋之隔局為
三房、兩廳、兩衛、一停車位，被告無法使用之空間比例約
為1/3，據此計算被告主張依上開約定扣除上開期間之租金
為77,720元（計算式：〈26,000元×1/3×8〉＋〈26,000元×1/3×3
0/31〉＝77,720元，元以下4捨5入），並據此依民法第334條
規定，抵銷對原告所負上開債務77,720元，自屬有據，逾此
之部分，則屬無據。因此，經抵銷後，被告尚應給付原告54
,554元（計算式：132,274元－77,720元＝54,554元）。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週
年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別定有明文。查本件係以支付金錢為標的，且其給付
無確定期限，則依前揭規定，原告就被告應給付之上開金額
54,554元，一併請求自民事變更聲明二狀暨補充理由狀繕本
送達（見本院卷第90頁）之翌日即113年12月26日起，至清
償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，自屬有據，
應予准許。
五、從而，原告依系爭租約第3條、第5條、第14條第3項及第4項
約定、民法第179條規定，請求被告給付54,554元，及自113
年12月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有
理由，應予准許，逾此之部分，為無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定適用
簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，且所命被告給付之金額
未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第3款、第5款規
定，依職權宣告假執行。而被告陳明願供擔保，免為假執行
，爰依同法第392條第2項規定，准許之。至於原告其餘假執
行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳
予論駁之必要，併此敘明。
柒、本件訴訟費用依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔26%
，餘由原告負擔。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第5
款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 民事第一庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 詹欣樺