臺灣基隆地方法院民事判決
114年度簡上字第36號
上 訴 人 黃靜美
被 上訴人 伯仲不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 高明哲
訴訟代理人 魏忠敏
上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國114年3月
12日本院基隆簡易庭114年度基簡字第191號第一審判決提起上訴
，本院第二審合議庭於114年7月7日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：
上訴人經由被上訴人之居間媒介，與訴外人張淑禎簽訂不動
產買賣契約書，由上訴人以新臺幣（下同）9,000,000元之
對價，向訴外人張淑禎買受門牌號碼「基隆市○○區○○○街000
號14樓」房屋暨其坐落基地（以下合稱為系爭不動產，或僅
就房屋部分簡稱為系爭房屋）；而依兩造居間契約以及「契
約內容變更合意書」之約定，上訴人應給付被上訴人居間報
酬（即仲介費）共250,000元。因上訴人僅於民國113年8月1
1日給付100,000元，迄今尚欠尾款150,000元（計算式：250
,000元－100,000元＝150,000元），故被上訴人自得本於兩造
居間契約之法律關係，起訴並聲明：上訴人應給付被上訴人
150,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。
二、原審判決被上訴人全部勝訴（上訴人全部敗訴）。上訴人表
示不服，於法定期間提起上訴，兩造主張、答辯則如下述：
㈠上訴意旨略以：
⒈系爭房屋存在「滲漏水」之瑕疵，訴外人張淑禎卻於「屋況
說明書上勾選『否』」」，因被上訴人乃具有相當智識經驗之
房仲業者，卻未依民法第567條第1項前段、第571條，不動
產經紀業管理條例第24之2條、第26條第2項、不動產仲介經
紀業倫理規範第10條、第12條、第14條、第22條等規定，善
盡調查、預見「漏水」瑕疵並據實報告之義務，甚至在上訴
人發覺「系爭房屋外牆隆起（樓下外牆已生白華）」之初，
推搪「熱漲冷縮」，未積極協助上訴人聯繫出賣人進行查驗
，迨系爭不動產於113年10月10日點交，仍未派員到場協同
為必要之處理，是被上訴人顯然並未依債之本旨，提供合致
於不動產仲介法令規範之居間服務，故其不能請求上訴人給
付報酬。
⒉兩造於113年8月11日簽立「不動產買賣斡旋契約書」、「買
方給付服務報酬承諾書」，明載「立書人（即上訴人）承諾
應於買賣契約成立時，給付買賣總價款2%之服務報酬予受託
人（即被上訴人）」；而被上訴人雖於113年8月12日，建議
上訴人以「買賣價金含居間報酬共9,250,000元」之條件議
價，然其並未明確指出「居間報酬之占比數額」，嗣後更於
不動產買賣契約書之簽約前夕，要求上訴人另簽契約內容變
更合意書，藉由特約條款提高其服務報酬，上訴人事後方知
系爭不動產仍係以9,000,000元成交，故被上訴人顯係隱匿
資訊圖利己身並且違反誠信。
⒊被上訴人受託議價（113年8月12日）迄買賣契約成立（113年
8月14日），其間歷時不足3日；系爭不動產點交以前，上訴
人亦僅兩次入屋查看，丈量內部面積尺寸。由此可見，被上
訴人並未善盡房屋仲介之義務，故其報酬應依民法第572條
規定酌減。
⒋基上，爰聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人於原審之訴駁回。
㈡答辯意旨略以：
原審判決無誤，請駁回上訴。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於113年8月11日，就系爭不動產簽訂「不動產買賣斡旋
契約」如原審卷第29頁、第115頁所示，與「買方給付服務
報酬承諾書」如原審卷第29頁、第117頁所示；雙方約定，
委託承購總價款為9,000,000元，上訴人應於買賣契約成立
時，給付被上訴人2%之服務報酬，而上訴人則已於簽約當日
，給付被上訴人斡旋金100,000元。
㈡兩造於113年8月14日，簽訂「契約內容變更合意書」如原審
卷第33頁、第167頁所示；其中特約條款係載「買方同意若
成交價為9,200,000元，給付50,000元仲介費；若成交價9,1
00,000元，給付150,000元仲介費；若成交價9,000,000元、
給付250,000元仲介費」。
㈢上訴人與訴外人張淑禎於113年8月14日，就系爭不動產簽訂
不動產買賣契約書如原審卷第19頁至第27頁、第137頁至第1
45頁所示；雙方約由上訴人以9,000,000元之買賣價金，向
訴外人張淑禎買受系爭不動產。
㈣原審卷第27頁、第145頁所示「屋況說明書」，其中有關「建
築改良物是否有滲漏水情形」乙欄，訴外人張淑禎（出賣人
）係勾選「否」。
㈤上訴人因系爭房屋外牆隆起可疑，乃洽請被上訴人聯繫屋主
允其入屋查驗，而被上訴人則先回稱此乃「熱漲冷縮」，嗣
復聯繫屋主協助無果，詳如原審卷第157頁至第159頁所示。
四、本院判斷：
㈠民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方
報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」
其中，所謂「報告訂約之機會」（報告居間），乃單純之資
訊提供；至所謂「訂約之媒介」（媒介居間），則係於雙方
當事人間斡旋調和，藉以促使雙方當事人間之契約成立。承
前㈠所述之兩造不爭執事實，上訴人就被上訴人交託委任事
務之核心，重在「被上訴人居中就買賣價金及其他契約條件
進行實質磋商協調，藉以促成上訴人與出賣人達成買賣契約
之意思合致」，是被上訴人於本件之角色，並非僅止報告居
間，而係「媒介居間」。
㈡按居間人，以契約「因」其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬。民法第568條第1項定有明文。依此規範，「媒介居
間人」報酬請求權之發生，除須「當事人間之契約成立」，
並須「該契約之成立，與居間人之媒介行為間，具備相當因
果關係」；故「媒介居間人」之媒介行為，必須是促成契約
成立的有效原因（Effective Cause），且其斡旋過程，亦
應「為委託人之利益」善盡其受任義務，此乃媒介居間之契
約本旨。經查：
⒈上訴人於113年8月11日，以「承購總價款9,000,000元」之條
件，委託被上訴人「媒介居間」買賣契約之成立，並允以「
承購總價款2%」作為被上訴人之服務報酬（9,000,000元×2%
＝180,000元）；時隔3日（113年8月14日），上訴人又簽訂
契約內容變更合意書（下稱系爭合意書），同意放寬其委託
被上訴人「媒介居間」之價格條件，並允諾「承購總價款（
即成交價）若為9,200,000元，被上訴人可獲服務報酬（即
仲介費）50,000元；承購總價款若為9,100,000元，被上訴
人可獲服務報酬150,000元；承購總價款若為9,000,000元，
被上訴人可獲服務報酬250,000元」。此均為兩造所不爭（
參看前揭㈠㈡所述）。由是以觀，無論最終成交價為何，上
訴人之總給付義務，均因系爭合意書而「被恆定於9,250,00
0元」，故系爭合意書之實質效果，形同消弭「上訴人委託
被上訴人議價之實益」。蓋被上訴人為買方即上訴人斡旋，
其核心義務本應是為上訴人爭取更為低廉的交易價格，然於
系爭合意書的框架之下，被上訴人為自身利益（獲取最高服
務費250,000元）所選擇的最佳策略，竟然是「不為議價」
，如此顯然扭曲居間人為委託人利益努力之動機，使其與委
託人之利益處於對立衝突之境地，完全悖離「為委託人之利
益」善盡受任義務之居間本旨。
⒉被上訴人自承「兩造於113年8月11日簽約迄同月14日買賣契
約成立時為止，其『斡旋作為』僅止議價與處理簽約」（參看
本院卷第48頁）；對照「系爭合意書甫經簽訂，被上訴人旋
於同日（113年8月14日），以『上訴人最初委託之價格條件
（承購總價款9,000,000元）』促成交易」，足證「被上訴人
於契約變更以後，並未提供任何『更有價值或更為耗費心力』
之斡旋作為」，是其邀同上訴人簽署系爭合意書之目的，無
非是為其自身謀取更高之報酬，亦即將原議定的報酬數額（
9,000,000元×2%＝180,000元），假系爭合意書為名，直接提
高為250,000元；此種「將議價風險完全轉嫁予委託人，並
使自己立於不敗地位」之條款，已經嚴重違反民事交易上的
誠信原則，因其形同「委託人拋棄『要求居間人為己方利益
協商之權利』，卻仍須承擔『顯不相當』報酬給付之義務」。
⒊本件上訴人係以消費為目的，委託「以提供不動產仲介服務
為業」之被上訴人處理事務，屬於消費關係，故其自有消費
者保護法（下稱消保法）之適用。因系爭合意書扭曲居間人
為消費者利益努力之動機，甚至將議價風險完全轉嫁予消費
者，使居間人毋須努力議價，仍可要求不合理之高額報酬，
形同「一方當事人拋棄權利、加重責任」，而「他方則因此
享受權利、減輕責任」；考量消費者即上訴人拋棄「其原可
要求被上訴人為其利益議價的核心權利」，卻仍需就被上訴
人支付高額的報酬，此一結果不僅事涉「義務上的不對等」
，更已就「居間契約的本質」，造成根本性的破壞，而可認
系爭合意書違反平等互惠並使兩造間之權利義務關係失衡（
已生極明顯之不公平結果），依消保法第12條第1項、第2項
第1款規定，系爭合意書關於服務報酬之約定應屬無效，兩
造間之權利義務，悉應回歸兩造最初簽訂之原斡旋契約（即
113年8月11日簽署之「不動產買賣斡旋契約」）。
㈢再者，縱認系爭合意書為有效，然受有報酬之居間人，其處
理委任事務，應負善良管理人之注意義務；關於訂約事項，
並應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，更
有主動調查之義務。此觀民法第535條、第567條規定自明。
而所謂「善良管理人之注意」，在不動產仲介之專業領域，
係指依交易上一般觀念，具備相當知識經驗及誠信之專業人
士所應具備之注意；蓋消費者之所以支付高額報酬委託仲介
，即信賴其能就標的物之價值、效用、品質與瑕疵等交易上
重要資訊，善盡預見危險、進行調查並據實報告之義務（最
高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。且不動產經
紀業管理條例第23條至第24條之2，更課予經紀業者製作並
詳實解說不動產說明書之義務，因不動產說明書構成契約的
重要部分，確保其內容真實、完整，乃仲介之核心法定義務
。經查：
⒈系爭不動產之「屋況說明書」（下稱系爭不動產說明書），
其中有關「建築改良物是否有滲漏水情形」乙欄，業經訴外
人張淑禎（出賣人）勾選「否」，乃兩造俱無爭執之前提（
參看前揭㈣所述）；然而本院細觀上訴人所提出之屋況照片
（原審卷第109頁至第113頁、第125頁）、協議書（原審卷
第119頁），則明確可見系爭房屋存在滲漏水之瑕疵（下稱
系爭瑕疵）。兩相對照，系爭不動產說明書有關「無漏水」
之表述 ，客觀上已與事實不符而屬可議。至被上訴人雖稱
其已盡義務，然就系爭房屋之外觀而言，該屋「外牆隆起」
尚屬肉眼可察，此亦為兩造所不爭（參看前揭㈤所述），而
依一般不動產交易經驗，外牆磁磚之異常膨拱，乃建物可能
存在滲漏水問題之警示信號，具備善良管理人注意義務之專
業仲介，理應注意並能注意及此，進而合理懷疑系爭不動產
說明書之記載並加以調查；然而被上訴人於促成簽約以前，
不僅疏於查覺「明顯異常之外牆膨拱」，更於上訴人事後查
悉質疑之時，搪塞推託此乃「尋常可見的熱漲冷縮」（見原
審卷第121頁、第157頁），是其顯然從未以專業人士之角度
，審慎檢視系爭房屋之屋況，亦未就系爭不動產說明書之內
容是否屬實，進行必要之調查，故其未盡「專業上應有之注
意義務」而有過失，事甚灼明。
⒉被上訴人原應「主動調查」系爭不動產說明書之資訊是否屬
實，俾以簡單明瞭的方式，向上訴人說明系爭不動產之價值
、效用、品質、瑕疵以及交易上的重要資訊，而「非」純依
賣方告知內容即可卸責；但被上訴人此前概無「主動調查」
之專業作為，亦不曾向上訴人報告系爭不動產之相關資訊，
是其過失行為已對委託人（上訴人）造成危害，並係有利於
相對人（出賣人得以隱瞞瑕疵），符合民法第571條所定「
居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人
之行為」之情形，故被上訴人自已喪失居間報酬之請求權利
，不得再執兩造居間契約之法律關係，請求上訴人給付服務
報酬。
㈣綜上，系爭合意書關於服務報酬之約定應屬無效，兩造間之
權利義務，應回歸兩造最初簽訂之原斡旋契約；然被上訴人
就其居間職務之執行，未盡善良管理人之注意義務而有過失
，並已該當民法第571條所定報酬喪失之事由。準此，被上
訴人固已促成交易，惟其就上訴人仍無報酬請求權之可言。
五、從而，被上訴人本於兩造居間契約之法律關係，請求上訴人
給付150,000元及其遲延利息，尚欠適法有據，為無理由，
不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨
求為廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第一至二項之 所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論 述。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 民事第二庭審判長法 官 陳湘琳 法 官 曹庭毓 法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 21 日 書記官 沈秉勳
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