臺灣南投地方法院民事判決
113年度訴字第299號
原 告 楊秀慧
訴訟代理人 鄭志明律師
被 告 張建智
訴訟代理人 鄭中睿律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣31萬8,960元，及自民國113年7月30日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告以新臺幣31萬8,960元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠被告於民國112年6月2日將其所有坐落於南投縣○○市○○段000○
000○000○000○000地號土地（權利範圍：均2分之1）及同段2
56、257、258地號土地（權利範圍：均全部）共8筆農牧用
地（下合稱甲土地，分逕稱地號），專任委託訴外人新菄開
發股份有限公司（下稱新菄公司）仲介銷售。被告於特約條
款保證甲土地「此地號無回填廢棄物或有毒物質」，於標的
物現況說明書簽字勾選甲土地「未曾全部或部分開挖」、「
無掩埋事業廢棄物」。
㈡原告經新菄公司仲介，分別於112年8月25日、同年10月12日
簽定土地買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），各以總價新
臺幣（下同）738萬元、377萬元向被告及訴外人張敏謙購入
甲土地與255、260、261、262、263地號土地（權利範圍：
均2分之1，下稱乙土地，與甲土地合稱系爭土地）。被告與
張敏謙於系爭買賣契約「其他特約事項」第5條約定保證無
被傾倒廢棄物（土）及有毒物質、無法核發農用證明書及土
地有套繪情事。被告與張敏謙於112年12月5日移轉登記甲土
地及乙土地予原告。
㈢新菄公司仲介原告於112年12月21日出賣系爭土地與訴外人郭
勝賢，並承諾系爭土地無被傾倒廢棄物（土）及有毒物質。
原告為取得系爭土地供農業使用證明後點交予郭勝賢，乃委
請訴外人強翰實業有限公司（下稱強翰公司）於113年1月13
日進行系爭土地除草、種植芭樂作物，但南投縣政府農業處
承辦人告知系爭土地上有垃圾及廢棄物，原告唯恐無法取得
農業使用證明，及即使取得，但系爭土地下掩埋廢棄物，原
告對郭勝賢仍屬違約，原告乃於113年2月1日以大雅郵局存
證信函存證號碼000026號存證信函（下稱系爭存證信函）通
知被告甲土地掩埋廢棄物，請其限期回復耕地原狀，但被告
置之不理。原告深怕貽誤申報免徵土地增值稅，原告遂先委
請信忠園藝花卉（下稱信忠花卉）清運系爭土地表土之垃圾
及廢棄物，並重新植栽，於113年2月6日取得農業使用證明
書。詎料，被告竟於113年2月6日回函陳稱：其已於112年10
月19日取得農業使用證明書，且112年12月8日點交系爭土地
予原告，系爭土地掩埋營建廢棄物，與其無涉等語。
㈣原告為釐清責任歸屬，避免違約，乃於113年3月20日起透過
新菄公司委請耀城工程行開挖系爭土地，始證實系爭土地表
土以下，竟不法掩埋大量一般事業廢棄物及營建廢棄物，嗣
經透過新菄公司委請晉弘環保工程行（下稱晉弘工程行）處
理，始合法清運完畢。原告嗣後通知被告、張敏謙出面協商
處理系爭土地掩埋營建廢棄物所生清運費用、違約賠償等事
宜，惟被告置之不理，拒不出席，訴外人即張敏謙之子張煇
岳則坦承，在系爭土地點交前，被告雇工整理系爭土地時有
掩埋廢棄物之事實，張敏謙並於113年3月29日與原告簽立切
結書（下稱系爭切結書），支付原告12萬元和解金。顯見被
告與原告締結系爭買賣契約時，明知系爭土地下已不法掩埋
一般事業及營建廢棄物之事實，於締約後點交前明知此事，
仍隱匿系爭土地表土下掩埋廢棄物之不法及違約事實，致原
告受有支付強翰公司進行系爭土地除草、種植芭樂作物等無
效種植之損失3萬元、信忠花卉清運系爭土地表土之垃圾及
廢棄物並重新植栽之損失4萬元、耀城工程行開挖系爭土地
費用之損失6萬2,000元、晉弘工程行合法清運一般事業及營
建廢棄物費用30萬6,690元，扣除張敏謙已賠償與原告12萬
元，餘為31萬8,690元。另新菄公司以代墊支出耀城工程行
、晉弘工程行費用扣款原告出售系爭土地予郭勝賢之買賣價
金36萬8,690元，共合計為68萬7,650元。爰依民法第354條
、第360條、第277條第1項、第184條第1項前段、後段規定
，提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決。
㈤並聲明：⒈如主文第1項所示；原告應再給付36萬8,690元本息 。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠被告否認有於甲土地掩埋廢棄物，且其係委託新菄公司於112 年9月16日、同年月18日代為整地。而原告購買甲土地前應 有看過甲土地，買地後至點交至少有6週時間，故原告絕對
知道甲土地有無廢棄物，否則豈敢勾選無廢棄物出售予郭勝 賢。況甲土地為現況買賣點交，原告買受時早已知悉甲土地 狀況，縱有瑕疵業因其同意買受而治癒。遑論，原告發現有 廢棄物時，可依系爭買賣契約主張解除契約，原告捨此而不 為，證明原告接受土地現況。再者，原告未舉證證明廢棄物 是在被告出售之甲土地上，亦有可能點交後原告或郭勝賢疏 於管理遭人傾倒。且原告亦未舉證證明有損土地價值或有違 反保證品質。更何況，原告因出售系爭土地獲利百萬餘元， 縱有無毒廢棄物，亦顯無減少價值。另該特約條款兩造間僅 有約定解約權，是原告不得再依民法瑕疵擔保規定向被告請 求損害賠償。
㈡甲土地為農牧用地及交通用地，縱有少量無毒廢棄物，亦非 瑕疵，甲土地點交前已取得該農用證明書，屬於兩造就甲土 地點交時應具備之現況，被告自無不完全給付之責任。 ㈢被告係基於分割繼承而取得甲土地，對於甲土地並無隱瞞， 且甲土地多年以來均雜木林，本件係新菄公司主動開發並聯 繫被告，被告全權交由新菄公司調查，現況說明書亦是新菄 公司製作，被告僅在其上簽名，對於甲土地之情況尚難認有 故意或過失，亦無故意背於善良風俗加損害於原告。 ㈣縱認被告應負損害賠償責任，原告未說明被告與張敏謙應為 負擔連帶債務或可分債務或不可分債務，而逕向原告請求所 有處理相關費用，應無理由。更何況，原告出售系爭土地予 郭勝賢時亦有隱瞞，原告亦與有過失。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於112年6月2日將其所有稱甲土地專任委託新菄公司仲介 銷售。被告於特約條款保證甲土地「此地號無回填廢棄物或 有毒物質」，於標的物現況說明書簽字勾選甲土地「未曾全 部或部分開挖」、「無掩埋事業廢棄物」。
㈡原告經新菄公司仲介，分別於112年8月25日、同年10月12日 簽定系爭買賣契約，各以總價738萬元、377萬元向被告及張 敏謙購入甲土地與乙土地。被告與張敏謙於系爭買賣契約「 其他特約事項」第5條保證：「本案若經查若有被傾倒廢棄 物（土）及有毒物質、無法核發農用證明書及土地有套繪（ 誤繕為「匯」）情事，買方得無條件解除契約，賣方不得以 此請求損害賠償，所衍生費用由賣方負擔」。
㈢被告與張敏謙於112年12月5日移轉登記甲土地及乙土地予原 告。原告於112年12月7日簽署「不動產點交暨價金信託履約 保證結案單」完成點交，並於112年10月12日簽立服務費支
付同意書，同意給付服務費22萬3,000元與新菄公司。 ㈣新菄公司仲介原告於112年12月21日出賣系爭土地與郭勝賢， 原告於土地買賣契約書「其他特約事項」第4條保證：「本 案若經查若有被傾倒廢棄物（土）及有毒物質、無法核發農 業證明書及土地有套繪（誤繕為「匯」）情事，買方得無條 件解除契約，賣方不得以此請求損害賠償，所衍生費用均由 賣方負擔」。
㈤新菄公司介紹信忠花卉自113年1月18日起進行系爭土地廢棄 物清運及植栽工作，由原告支付費用4萬元。
㈥原告於113年2月1日以系爭存證信函通知被告甲土地掩埋廢棄 物，請其限期回復原狀。被告收受後，於113年2月6日函復 拒絕。
㈦原告委託新菄公司協助尋找廠商清理廢棄物，新菄公司委託 耀城工程行、晉弘工程行分別自113年3月20日起、同年月22 日起各自進行系爭土地開挖、一般事業廢棄物清運工作，由 新菄公司代墊費用各6萬2,000元、30萬6,690元。永豐建築 經理股份有限公司於113年4月24日出具系爭土地不動產點交 暨價金履約保證結案單與原告，由原告於該份文件上親自簽 名。新菄公司於113年4月24日自原告應領之買賣價金履約保 證款內扣款領回36萬8,690元。
㈧原告於113年4月18日將系爭土地移轉登記予郭勝賢，原告於1 12年12月21日簽立服務費支付同意書，同意給付服務費62萬 元與新菄公司。
四、兩造爭執事項：
㈠出賣人即原告於完成甲土地點交與買受人即被告以前，是否 欠缺系爭買賣契約所記載甲土地無回填廢棄物之瑕疵？ ㈡原告依民法第354條、第360條、第277條第1項、第184條第1 項前段、後段規定，擇一請求法院判決被告給付68萬7,650 元與原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張其透過新菄公司仲介，分別於112年8月25日、同年1 0月12日簽定系爭買賣契約，各以總價738萬元、377萬元向 被告及張敏謙購入甲土地與乙土地；被告與張敏謙於112年1 2月5日移轉登記甲土地及乙土地予原告；被告及張敏謙於11 2年12月7日完成點交系爭土地予原告；新菄公司仲介原告復 於112年12月21日出賣系爭土地與郭勝賢；原告於113年2月1 日以系爭存證信函通知被告甲土地掩埋廢棄物，請其限期回 復原狀。被告收受後，於113年2月6日函復拒絕；原告於113 年1月18日委託信忠花卉進行系爭土地表土廢棄物清運及植 栽工作，並支出4萬元；原告透過新菄公司委託耀城工程行
、晉弘工程行分別自113年3月20日起、同年月22日起各自進 行系爭土地開挖、一般事業廢棄物清運工作，由新菄公司代 墊費用各6萬2,000元、30萬6,690元，上開款項並從履約保 證款內扣除等情，為被告所不爭執，復據其提出系爭買賣契 約、原告與郭勝賢間土地買賣契約、系爭存證信函、信忠花 卉估價單、被告回函、耀城工程行估價單、晉弘工程行請款 單及估價單、實際傾倒棄土數量證明書、開挖時現況照片、 不動產點交暨價金履約保證結案單為證（見本院卷第27至64 頁、第81至87頁、第91至95頁、第97頁、第101至103頁、第 105至129頁、第133頁），堪信為真實。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品 質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行 之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第35 4條、第360條分別定有明文。另負損害賠償責任者，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀 。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用， 以代回復原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213 條第1項、第3項及同法第216條亦有明文。又解釋契約，應 於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意， 並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上 之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從 契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基 礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其 真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。 ㈢經查：
⒈依系爭買賣契約其他特約事項第5條約定：「本案若經查若有 被傾倒廢棄物（土）及有毒物質、無法核發農用證明書及土 地有套繪情事，買方（即原告）得無條件解除契約，賣方（ 即被告）不得以此請求損害賠償，所衍生費用由賣方負擔」 。復觀被告與新菄公司於112年6月2日簽定專任委託銷售契 約書第15條特約條款第3項約明：「地主（即被告）保證此 地號無回填廢棄物或有毒物質」，並於標的物現況說明書簽 字勾選甲土地「未曾全部或部分開挖」、「無掩埋事業廢棄 物」，依上開說明，足見被告於系爭買賣契約其他特約事項 第5條約定係保證無「被傾倒廢棄物（土）及有毒物質」之
瑕疵，遍觀系爭買賣契約，並無特約排除民法關於瑕疵擔保 之約定，且該特約事項係約定原告「得」解除契約，顯見並 未排除原告得依民法物之瑕疵擔保規定向被告請求損害賠償 ，是被告抗辯該特約條款兩造間僅有約定解約權，原告不得 再依民法物之瑕疵擔保規定向被告請求損害賠償，自非可採 。
⒉原告主張張煇岳坦承在系爭土地點交前，被告雇工整理系爭 土地時，地下有掩埋廢棄物之事實，張敏謙與原告並於113 年3月29日簽立系爭切結書，張煇岳並提供112年9月14日系 爭土地所拍攝照片等情，有112年9月14日系爭土地所拍攝照 片及系爭切結書附卷可參（見本院卷第115至131頁）。而從 照片可知，系爭土地表土確有垃圾及些許外漏鋼筋存在，系 爭切結書亦記載，「乙方（即原告）取得後種植發現土地上 有廢棄物，經開挖土壤有掩埋營建廢棄物（磚塊、水泥塊、 磁磚）及一般事業廢棄物之情事，所有處理相關費用（詳如 單據），經甲（即張敏謙）、乙雙方協議，甲方同意支付乙 方12萬元整，作為和解金，後續一概問題與甲方無關」等語 ，益證原告主張其於系爭土地點交後，雇工種植作物於系爭 土地時，始發現有掩埋廢棄物乙節，應非子虛。 ⒊參以，證人張祐維於本院審理時具結證述：其於112年3月起 任職於新菄公司，擔任開發專員，工作內容為拜訪地主，介 紹土地仲介媒合。仲介會有開發及銷售，銷售是介紹買方看 地，開發是與地主接洽。其是銷售，是負責買方即原告的仲 介，而開發被告部分不是其負責。其印象中記得兩造間沒有 特約免除被告應負瑕疵擔保責任。其有聽負責開發被告之訴 外人周承恩說，因為要申請農用證明書，被告有找廠商去系 爭土地整地。系爭存證信函上內容大致屬實，新菄公司在收 到該存證信函前，原告有反映兩件事，第一，請新菄公司告 知被告、張敏謙之子張煇岳，請渠等出現協調；第二，請新 菄公司詢問廠商估價協助處理。原告並告知新菄公司已花費 強翰公司除草、種植作物及信忠花卉植栽、清運費用。新菄 公司有聯繫被告、張敏謙，張敏謙有現場履勘，並與新菄公 司討論處理方式，被告部分，據周承恩所述，電話溝通後， 避不見面。系爭土地下有廢棄物是原告發現的，其申請農業 證明書時遇到困難，農業使用證明書核發單位說土地下有很 多石塊及磚塊，請原告處理完再來申請。新菄公司第一階段 先找其他廠商隨機開挖10個洞後發現有廢棄物，第二階段於 113年3月委託耀城工程行挖掘，再委託晉弘工程行清運。本 院卷第215至229頁照片是系爭土地開挖現況照片，渠等到場 都有拍攝，開挖後系爭土地表土以下有發現掩埋廢棄物。開
挖後發現的廢棄物，有新有舊，看起來有一段時間，不像近 期的東西，判斷於被告、張敏謙點交系爭土地前即已存在可 能性很大。原告向被告、張敏謙購買系爭土地後，只有為了 申請農業證明，去種植，並無整地。當時協議由新菄公司代 墊工程費用，之後由履保價金中返還。原告或新菄公司並無 因上述開挖及清運廢土過程而從中獲利。其看過系爭切結書 ，是在清運處理完畢後，張煇岳有意願與原告和解，當場簽 立協議並交付價款。系爭切結書是巫松瑀製作，經新菄公司 、張煇岳確認過，內容屬實等語（見本院卷第352至359頁） ；證人巫崧瑀於本院審理時具結證稱：其於112年4月間任職 新菄公司，擔任業務專員，工作內容為拜訪客戶，相當於一 般仲介開發客戶或銷售。張敏謙所有乙土地是其仲介賣給原 告，被告部分是由周承恩開發，但被告所有甲土地是其銷售 給原告。其亦仲介原告將系爭土地於112年12月21日出售予 郭勝賢。其為張敏謙、被告銷售系爭土地時是一片雜木林， 後因鑑界，有整地，都有拍照。其看過系爭存證信函，該函 於113年2月寄發，原告與郭勝賢於112年簽約時，當時草很 長，原告因為要申請農業證明，原告除草、種植農作物時， 發現土地有點硬，才發現有此狀況，原告於113年1月20幾日 ，有通知其及張祐維去現場看，其有告知新菄公司該狀況。 原告當時有告知新菄公司已委託強翰公司除草、種植作物， 以及信忠花卉清運、植栽等費用。後來，其聯繫張敏謙、周 承恩聯繫被告，張敏謙之子張煇岳有出面協調，被告則無。 因為原告種植時，發現有石塊、鋼筋外露等情形，原告亦要 向郭勝賢交代，確認系爭土地內有何東西，因此約時間看現 場並開挖，開挖後有發現垃圾、磚塊及營業廢棄物等。系爭 切結書為其繕打，依雙方意思協調切結，切結書內容屬實。 本院卷第215至229頁照片是系爭土地開挖現況照片，當時係 由其負責現場監工，原告亦在，其有提供錄影影片。開挖後 發現大量磚塊及營建廢棄物，並由耀城工程行開挖，晉弘工 程行負責清運，費用由履約保證金中代扣。原告或新菄公司 並無因上述開挖及清運廢土過程中獲利。一開始有異狀時是 約一天去現場，隨機找10個點開挖，後來開挖發現有問題後 ，每個點狀況不同，但都有挖到東西，系爭土地就全面開挖 。張敏謙本來不願意賣，係被告出售甲土地，其勸張敏謙與 被告其原本是親戚共有，現在要與外人共有，張敏謙想了許 久，鑑界前會先整地，張敏謙於鑑界完之後才同意出售，整 地過程與張敏謙無關，張敏謙未委託任何人進行整地。開挖 後看起來廢棄物有一段時間，因為挖的時候很多東西摻雜在 一起，很凌亂等語（見本院卷第343至351頁），依上開證人
證述所述情節大致一致，應屬可信，足徵於112年12月7日點 交前，被告確實有在系爭土地進行整地，點交後原告未再就 系爭土地整地，原告並於112年12月21日出售與郭勝賢，隨 後原告為申請農業證明書，於113年1月13日委託強翰公司除 草、種植作物後，農業使用證明書核發單位說土地下有很多 石塊及磚塊，原告方委託信忠花卉清運表土垃圾及重新植栽 ，並於113年2月1日寄發系爭存證信函與被告通知甲土地掩 埋廢棄物，請其限期回復耕地原狀。而所挖出之廢棄物顯見 有相當時日，非點交原告後短時間內所傾倒，故被告保證「 無被傾倒廢棄物（土）」之瑕疵為點交前已存在，應堪認定 。
⒋至被告抗辯原告未從速檢查，視為瑕疵已治癒等等，惟甲土 地埋有廢棄物，且該瑕疵屬通常之檢查不能發現，而為不能 即知之瑕疵，況兩造於112年12月7日點交甲土地，原告於11 3年1月13日委託強翰公司除草、種植作物發現異狀後，即於 113年2月1日通知甲土地有掩埋廢棄物等情事，前後僅約2個 月，自難認原告無從速檢查之情，故被告所辯，應非可採。 ⒌另被告抗辯就張敏謙與原告和解部分應免除債務及出售系爭 土地予郭勝賢時亦有隱瞞，原告亦與有過失等等。然原告就 損害賠償部分，並未主張被告與張敏謙為連帶債務，且原告 所主張之金額業已扣除原告與張敏謙之和解金，自無免除債 務之問題。又原告係依物之瑕疵擔保責任向被告請求損害賠 償，與原告出售郭勝賢有無隱瞞無涉，被告上開所辯，亦非 可採。
⒍準此，依首揭說明，甲土地缺少出賣人即被告所保證之品質 即「無被傾倒廢棄物（土）」，買受人即原告得不解除契約 ，而請求不履行之損害賠償。原告主張因上開瑕疵，致其委 託強翰公司進行系爭土地除、種植作物無效受有3萬元費用 損失、委託信忠花卉清運系爭土地表土之垃圾及廢棄物並重 新植栽受有4萬元損失、耀城工程行開挖系爭土地費用受有6 萬2,000元、晉弘工程行合法清運一般事業廢棄物及營建廢 棄物30萬6,690元，此有強翰公司估價單、信忠花卉估價單 、耀城工程行估價單、晉弘工程行請款單及估價單（見本院 卷第89頁、第97頁、第105頁、第107至109頁），共計受有4 3萬8,690元損失，扣除張敏謙已賠償原告之12萬元，尚有損 失31萬8,960元，原告請求被告給付31萬8,960元損害賠償， 應屬有據。至新菄公司於履約保證金中所代扣耀城工程行、 晉弘工程行款項既已從上開金額中填補，自不得再重複請求 ，原告此部分主張，自非可採。
六、綜上所述，原告依民法第354條、第360條規定，訴請被告給
付31萬8,960元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年7月3 0日（見本院卷第161頁）起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。
七、原告勝訴部分，係所命被告給付金額未逾50萬元之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行 。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無必要。被告聲 請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定 ，酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執 行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 2 日 民事第二庭 法 官 蔡仲威以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 2 日 書記官 陳雅雯
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