臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
114年度南簡字第546號
原 告 大可鑫企業有限公司
法定代理人 陳佑全
訴訟代理人 徐朝琴律師
被 告 蘇麒文
訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師
被 告 蘇銘峻
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及其假執行之聲請駁回。
二、被告蘇銘峻應給付原告新臺幣30萬元，及自民國114年6月12
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、訴訟費用由被告蘇銘峻負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告蘇銘峻如以新臺幣30
萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文，上開規定依同法第436條第2項，於簡易訴訟程
序適用之。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之
訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社
會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證
據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得
加以利用，俾先後兩請求可在同一程序加以解決，以避免重
複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。次按
被告複數之主觀訴之預備合併，係指被告有2人以上，於同
一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始
請求對備位被告之訴為裁判。如先、備位之訴在訴訟上所據
之基礎事實同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯
訴訟程序。苟無礙於被告之利益公平保護及程序權保障之情
形下，既符民事訴訟法所採處分權主義之立法精神，並可避
免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，亦具有防止裁判矛盾而統
一解決紛爭、發現真實而追求實體利益、擴大訴訟制度解決
紛爭功能而追求訴訟經濟及程序利益等機能，自非法所不許
。
二、經查，原告於起訴時原係以蘇麒文為被告，嗣因蘇麒文於民國114年5月27日提出買賣議價委託書（下稱系爭委託書）及確認書（下稱系爭確認書），辯稱原告係與其父蘇銘峻簽訂系爭委託書及確認書，其並非契約當事人，基於債之相對性，原告不得向蘇麒文請求服務報酬（簡卷41頁），原告旋於同年6月3日具狀追加蘇銘峻為備位被告（簡卷51頁）。原告所提先位、備位之訴屬複數被告之主觀預備合併之訴，均係本於相同買賣之服務報酬糾紛之同一基礎事實，先位、備位訴訟之證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，攻擊防禦方法得互為利用，依前揭說明，原告所為追加部分，應予准許。蘇銘峻雖辯稱原告將其列為備位被告，致蘇銘峻之地位不安定，不同意原告所為之追加云云（簡卷73、80頁）。惟查，原告之先位、備位請求在同一程序審理，可使三方當事人即原告、蘇麒文及蘇銘峻間之仲介服務報酬糾紛同時獲得解決，避免重複審理及裁判矛盾，應認原告追加蘇銘峻為備位被告，係屬合法有據。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告與蘇銘峻於113年8月14日簽訂系爭委託書及確認書，約定由蘇銘峻委託原告居間仲介購買臺南市○○區○○段00○00○00○0000○00地號土地（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）3000萬元向賣方即訴外人郭大樹議價，若議價成功，蘇銘峻應於簽訂買賣契約書之同時一次給付買賣總價百分之1的服務報酬給原告。經原告積極斡旋後，郭大樹同意以總價3000萬元出售系爭土地，嗣因蘇銘峻表示，買受人為其兒子蘇麒文，且於同年月28日代理蘇麒文與郭大樹簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同日簽訂服務費確認單（下稱系爭服務費確認單），承諾給付服務報酬30萬元予原告。蘇麒文既與原告簽訂系爭服務費確認單，即表示其同意承擔該服務報酬之義務，爰依民法第300條之規定，先位請求蘇麒文給付30萬元。若認蘇麒文無給付義務，因蘇銘峻與原告簽訂系爭委託書及確認書，系爭買賣契約既已成立，其即負有給付服務報酬予原告之義務，爰備位請求蘇銘峻給付30萬元。並聲明：⒈先位聲明：蘇麒文應給付原告30萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：蘇銘峻應給付原告30萬元，及自民事準備㈡狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠蘇麒文部分：原告係與蘇銘峻簽立系爭委託書及確認書，蘇麒文並非該契約之當事人，其亦未同意承擔該服務報酬之債務，基於債之相對性，原告不得向蘇麒文請求給付服務報酬。又系爭土地是否遭他人占用，會影響被告之購買意願，亦會影響其購買價格，原告於蘇麒文簽訂系爭買賣契約前，並未提供不動產說明書說明系爭土地之現況，致蘇麒文於點交時，始發現系爭土地有①遭鄰地建物及化糞池越界占用、②埋設之化糞池污水管占用鄰地、③該污水管遭郭大樹毁損等瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告均未據實告知，違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567條及第540條規定，依民法第571條規定，原告不得向蘇麒文請求給付服務報酬。再者，原告於受託銷售時，未積極調查及處理系爭土地之地上物，系爭買賣契約因而無法順利履行，原告於事後亦未協助買賣雙方處理糾紛，致蘇麒文須另案提起訴訟（本院114年度訴字第125號）。原告既未完成契約義務或附隨義務，蘇麒文自得主張同時履行抗辯，而拒絕給付服務報酬。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告蘇麒文願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡蘇銘峻部分：不動產說明書為買賣交易之重要文件，原告與
蘇銘峻簽訂系爭委託書及確認書前，並未提供該說明書向蘇
銘峻誠實告知系爭土地之現況，致其於點交時，始發現系爭
土地有系爭瑕疵，系爭買賣契約因而無法順利履行。又系爭
土地是否遭鄰地建物占用，會影響被告之購買意願，亦為價
格決定之因素之一，原告未以不動產說明書向蘇銘峻為據實
報告，違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567條及
第540條規定，依民法第571條規定，原告不得向被告蘇銘峻
請求給付服務報酬。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決
，被告蘇銘峻願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭土地之買賣議價委託關係存在於原告與蘇銘峻之間：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
文。又債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向
債務人請求給付，此為債之相對性原則。
⒉原告先位主張，蘇麒文因原告之居間而與郭大樹簽訂系爭買賣契約，原告已履行其居間義務，其依居間契約及最高法院52年台上字第2675號判例意旨，自得請求蘇麒文給付服務報酬30萬元云云（簡卷22頁）。惟觀諸原告所謂「居間契約」之依據即系爭委託書及確認書（簡卷45、47頁），可知委託人即買方蘇銘峻為購買系爭土地及其上之臺南市○○區○○路○段000號建物（下稱系爭建物），於113年8月14日委託原告以3000萬元代為議價，議價期間至113年8月31日止，若議價成功，蘇銘峻應於簽訂系爭契約之同時一次給付買賣總價百分之1的服務報酬予原告。由上情可知，系爭土地之買賣議價委託關係存在於原告與蘇銘峻之間，基於債之相對性原則，原告僅得向蘇銘峻請求給付服務報酬，不得向蘇麒文請求給付服務報酬。是以，原告先位請求蘇麒文給付服務報酬30萬元，尚屬無據。
⒊原告雖主張，蘇麒文於113年8月28日與原告簽訂系爭確認單
，表示其同意承擔該服務報酬之義務，依民法第300條之規
定，自得請求蘇麒文給付30萬元云云（簡卷53頁）。惟按第
三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約
成立時，移轉於該第三人（民法第300條）。而觀諸原告所
謂系爭服務費確認單內容（司促卷17頁），其客戶姓名雖為
蘇麒文，然其單據標題為「服務費確認單」，並無任何關於
「蘇麒文承擔服務報酬30萬元」之文義，實難遽認蘇麒文有
與原告訂立契約承擔債務之意思表示。系爭服務費確認單應
係原告於蘇銘峻代理蘇麒文與郭大樹簽訂系爭買賣契約後，
向蘇銘峻提出系爭服務費確認單，確認本件服務報酬為30萬
元，與原告所謂之債務承擔無涉。
㈡蘇銘峻應給付原告服務報酬30萬元：
如上所述，蘇銘峻為購買系爭土地及建物，於113年8月14日
委託原告以3000萬元代為議價，且同意於議價成功後、簽訂
系爭契約之同時一次給付買賣總價百分之1的服務報酬予原
告。嗣蘇銘峻代理其子蘇麒文與郭大樹簽訂系爭契約，約定
蘇麒文以3000萬元向郭大樹購買系爭土地；至於系爭建物部
分，因其未辦理保存登記，郭大樹為事實上處分權人，其同
意於系爭土地所有權移轉登記後，拋棄系爭建物事實上處分
權，任由蘇麒文拆除或做其他處理等情，有系爭買賣契約可
稽（司促卷9、10、16頁）。蘇銘峻既已代理蘇麒文與郭大
樹就系爭土地簽訂系爭買賣契約，系爭土地亦於113年12月9
日登記在蘇麒文名下，有土地查詢資料在卷可憑（限閱卷3
至7頁），此為蘇銘峻所不爭執（簡卷28頁），堪認原告就
系爭土地已議價成功，則依系爭委託書及確認書，蘇銘峻自
應支付買賣總價3000萬元之百分之1的服務報酬即30萬元予
原告。
㈢蘇銘峻辯稱原告未善盡其調查義務及據實告知義務，故原告
不得請求居間報酬等情，本院認定如下：
⒈關於不動產說明書部分：
⑴按不動產之買賣，如委由經紀業仲介者，不動產說明書應
由經紀業指派經紀人簽章；經紀人員在執行業務過程中，
應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；該說明
書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂買賣
契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之
相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；該說明書視
為買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第22條第
1項第5款、第23條及第24條分別定有明文。
⑵蘇銘峻辯稱，不動產現況說明書與不動產說明書不同，前者係由賣方出具，後者係由仲介業者出具，仲介業者於買賣雙方簽約時，應將不動產說明書交付買方，買方簽章後，視為買賣契約書之一部分；原告僅提出由賣方郭大樹填載之不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），其未依上開規定出具不動產說明書及持該說明書向被告解說，原告違反法律課與之義務，致蘇銘峻簽訂系爭委託書或其代理蘇麒文簽訂系爭契約前，無法充分瞭解系爭土地之現況等語（簡卷74至76、81、82頁）。惟查：
①蘇銘峻委託原告就系爭土地代為議價，已如上述，而觀
諸系爭買賣契約之立契約書人欄位（司促卷16頁），可
知賣方郭大樹亦委託原告代為銷售系爭土地，亦即原告
同時接受蘇銘峻及郭大樹之委託。而細繹不動產經紀業
管理條例之上開規定，可知原告並非基於其為蘇銘峻之
仲介業者身分，而係基於其為賣方郭大樹之仲介業者身
分，於執行業務過程中，應提出有郭大樹簽章之不動產
說明書，向與郭大樹交易之相對人（即被告蘇銘峻或蘇
麒文）解說系爭土地之現況，故蘇銘峻辯稱，郭大樹、
原告應分別出具不動產現況說明書、不動產說明書，顯
與上開規定不符。
②蘇銘峻對於系爭現況說明書之真正，並不爭執，且自陳其有在系爭現況說明書上簽名（簡卷75頁）。而依系爭現況說明書內容（簡卷57頁），標題為「住商不動產不動產委託銷售標的現況說明書（土地）」，下方記載：「請委託人就持有本標的（即系爭土地）時間內，所瞭解之屋況確實填寫，以告知買方。」，下方欄位有賣方郭大樹及經紀人翁景煙、經紀人員許坤明之簽章（簡卷57頁），日期為系爭契約簽訂前之113年4月11日，蘇銘峻代理被告蘇麒文在其上簽名。可知系爭現況說明書係由原告提供給郭大樹，請郭大樹依其所瞭解之系爭土地現況填寫各項目之內容，郭大樹於113年4月11日填寫後，交由經紀人翁景煙、經紀人員許坤明簽章，之後再由蘇銘峻簽名。蘇銘峻對於「原告有持系爭現況說明書向其解說」乙節並不爭執，再參以上開流程，應堪認系爭現況說明書即為不動產經紀業管理條例上開規定所謂之「不動產說明書」。
③又蘇銘峻代理蘇麒文與郭大樹於系爭買賣契約第10條第9
項前段約定：「本約如有附件（例如：由乙方簽具之現
況說明書）亦視同本約之一部分。」（司促卷14頁），
顯見其等對於系爭現況說明書之內容，並無爭執，方會
同意將系爭現況說明書作為系爭契約之一部分。倘如蘇
銘峻所言「郭大樹、原告應分別出具不動產現況說明書
、不動產說明書，且原告於其代理蘇麒文與郭大樹簽訂
系爭買賣契約時，應將不動產說明書交付蘇銘峻，待其
簽章後，視為系爭契約之一部分。」，則蘇銘峻於簽約
時，應會當場要求原告提出不動產說明書，而非同意將
系爭現況說明書視為系爭買賣契約之一部分。則蘇銘峻
既已在系爭現況說明書簽名，且同意將系爭現況說明書
作為系爭買賣契約之一部分，自不得於事後再以「原告
未另行出具其所謂之不動產說明書」為由，主張原告未
履行居間義務。
⒉關於系爭土地遭鄰地建物及化糞池越界占用部分：
⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；居
間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人
之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前
段、第2項及第571條固有明文。惟所謂告知及調查義務，
應以相當合理之範圍為其限度，倘居間人已盡善良管理人
之注意義務，自不得認其違反調查及告知義務。又居間人
是否違反據實報告義務，應由委託人就此有利之事實負舉
證責任。
⑵蘇銘峻辯稱，系爭土地於銷售時，即遭他人無權占用，郭
大樹卻於系爭現況說明書第5項欄位，勾選「否」，原告
對此顯而易見之事實竟未調查，致其於點交時，始發現系
爭土地遭鄰地建物及化糞池越界占用；系爭土地是否遭他
人占用，會影響購買意願，亦為價格決定之因素之一，原
告未盡其據實報告之義務，違反民法第567條、第540條規
定，依民法第571條規定，原告不得請求給付居間報酬云
云（簡卷74、82頁）。惟查：
①系爭現況說明書第5項「是否被他人無權占用或被越界建
築之情形？」欄位，固如蘇銘峻所稱係勾選「否」（簡
卷57頁）。惟據系爭買賣契約第11條第3項特別約定：
「系爭土地須申請鑑界，若需整地以利地政機關測量，
整地、鑑界費用由賣方（郭大樹）負擔，若有鄰地占用
情事，由賣方於買方（蘇麒文）完稅款到位前排除。」
（司促卷15頁）。可知郭大樹、原告於簽約時並不確定
鄰地之所有權人、使用人或他人是否占用系爭土地，方
會特別約定「系爭土地須申請鑑界」。蘇銘峻既代理蘇
麒文與郭大樹協議「系爭土地遭他人占用」之處理方式
，足認其對於「系爭土地可能遭他人占用」已經知悉及
預見。況鄰地地上物是否占用系爭土地、占用面積多少
，尚須經專業人員以精密儀器測量後，方能知悉，僅憑
郭大樹、原告之自身智識、經驗，實難知悉系爭土地是
否遭他人占用，若以此認定原告未盡其調查及據實報告
之義務，實屬過苛。況倘如蘇銘峻所言系爭土地是否遭
他人占用乙節影響購買意願甚鉅，其理應會於簽訂系爭
買賣契約前，要求賣方申請地政機關鑑界並待確認土地
無遭他人占用方簽訂買賣契約，然蘇銘峻未為之，其於
代理蘇麒文簽立系爭買賣約已將此可能遭鄰居占用之狀
況載明於買賣契約書，則其於事後再以「系爭土地遭他
人占用」為由，主張原告未履行居間義務，自難憑採。
又雖蘇銘峻辯稱，系爭買賣契約第11條第3項僅為代書
依其經驗而記載之預防性條款，不能以此免除原告依法
應負之調查義務云云（簡卷76頁）。惟查，系爭買賣契
約第11條第3項（司促卷15頁）縱為代書依其經驗所建
議記載之條款，然其不僅載明系爭土地須鑑界，亦載明
賣方郭大樹應負擔整地、鑑界費用及排除鄰地建物或地
上物占用之問題，此處理方式應係蘇銘峻與郭大樹當場
協議之結果，而蘇銘峻由該條款已可知悉及預見鄰地之
建物或地上物可能占用系爭土地，應認原告已盡其依民
法第567條第2項規定之調查義務。
②蘇銘峻另辯稱，鄰地建物越界部分，雖於鑑界後拆除，
但下雨時，雨水會全部洩到系爭土地云云（簡卷28頁）
。惟查，蘇銘峻所謂「雨水會全部洩到系爭土地」之問
題，係郭大樹依系爭契約第11條第3項約定排除鄰地建
物占用部分後所衍生之問題，其係發生於系爭契約簽訂
及鑑界後，系爭買賣契約簽立之前，不可能知悉或預見
上開問題，自無從依民法第567條第1項前段、第2項規
定為報告或調查，蘇銘峻以此為由，主張原告未履行居
間義務，亦屬無據。
⒊關於化糞池污水管部分：
⑴蘇銘峻抗辯，系爭土地於銷售時即有「賣方郭大樹使用之
化糞池污水管占用鄰地」問題，郭大樹卻於系爭現況說明
書第5項欄位，勾選「否」，原告對此顯而易見之事實竟
未調查云云（簡卷74、82頁）。惟查，系爭現況說明書第
5項欄位內容為：「是否被他人無權占用或被越界建築之
情形？」（簡卷57頁），並非為「系爭土地之建物或地上
物是否占用鄰地」，而蘇銘峻所謂「系爭土地之化糞池污
水管占用鄰地的問題」，應屬於後者，與系爭現況說明書
第5項欄位內容無涉，被告蘇銘峻將兩者混為一談，容有
誤會。
⑵蘇銘峻又辯稱，鄰地之化糞池污水管也有占用系爭土地，
該污水管雖已拆除，但污水會洩到系爭土地云云（簡卷28
、29頁）。惟查，若化糞池污水管係埋設在土地下，難認
原告對於埋設在系爭土地下之化糞池污水管，依民法第56
7條第2項規定有調查義務。縱蘇銘峻又稱，化糞池污水管
並非埋設在土地下，而係在水溝裡，肉眼可以看到云云（
簡卷76頁）。然查原告究非水電、工程專業，亦無法開挖
土地，即難以課責其調查該污水管係系爭土地之污水管，
或係鄰地之污水管，更無從調查該污水管是否占用系爭土
地。至於蘇銘峻所謂之化糞池污水管內之污水會洩到系爭
土地，此亦屬發生於系爭契約簽訂後之問題（簡卷77頁）
，自不在民法第567條第1項前段、第2項規定之據實報告
、調查義務範圍內。
⒋關於系爭土地上之未保存登記建物部分：
蘇銘峻辯稱，系爭土地上之未保存登記建物，尚未點交云云
（簡卷28頁）。惟查，賣方是否將該未保存登記建物點交給
買方，此為渠等於簽訂系爭買賣契約後所發生之買賣糾紛，
與原告無涉；買方若認賣方未完成點交程序，其應係向賣方
請求完成點交程序，原告為居間業者，並無交付買賣標的物
之義務。
⒌關於民法第540條規定之報告義務部分：
蘇銘峻辯稱，原告就系爭瑕疵未盡報告義務，亦違反民法第
540條規定云云（簡卷82頁）。惟查，居間契約係由居間人
為委託人報告訂約之機會或為訂約之媒介，亦屬為委託人處
理事務，惟其既經民法債編各論在第12節就居間契約為特別
約定，應認居間為委任之特別規定，應優先適用民法第565
條至第575條之規定，故居間人除與委託人就其等間之權利
義務關係有特別約定外，應適用民法關於居間之規定。本件
原告就系爭瑕疵並未違反民法第567條第1項前段、第2項規
定之據實報告或調查義務，業經認定如前，而民法第540條
係關於受任人報告義務之規定，原告就系爭瑕疵既未違反民
法第567條第1項前段規定之據實報告義務，自無民法第540
條之適用。
四、綜上所述，系爭土地之買賣議價委託關係存在於原告與蘇銘
峻之間，原告對蘇麒文提起先位之訴部分，並無理由；備位
之訴部分，因原告就系爭土地已議價成功，且無蘇銘峻所謂
未履行居間義務之情事，則原告依系爭委託書及確認書，請
求蘇銘峻給付服務報酬30萬元，為有理由。又原告對於蘇銘
峻係以提出民事準備㈡狀之起訴方式請求其給付服務報酬，
該報酬屬金錢給付之債，且無確定期限，而該書狀已於114
年6月11日送達於蘇銘峻（簡卷67頁），原告請求自該書狀
繕本送達之翌日（即114年6月12日）起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
五、本件備位之訴係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程
序所為蘇銘峻敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規
定，依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依聲
請宣告蘇銘峻就主文第2項得預供擔保免為假執行。原告就 其勝訴部分，聲請供擔保宣告假執行，僅係促使法院職權發 動，毋庸另予准駁之表示。至於原告先位之訴假執行之聲請 ，因訴之駁回而失其依據，併予駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 臺南簡易庭 法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 陳尚鈺
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