臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北訴字第8號
原 告 謝佩穎
訴訟代理人 劉明益律師
被 告 傅禹達
訴訟代理人 吳俊達律師
複 代理人 王亭涵律師
上列當事人間請求給付費用事件，本院於民國114年7月2日言詞
辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾萬捌仟柒佰參拾柒元，及其中新臺幣
肆萬玖仟肆佰柒拾玖元，自民國一百一十一年三月三十日起；其
中新臺幣伍拾伍萬玖仟貳佰伍拾捌元，自民國一百一十一年十一
月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰柒拾壹元，由被告負擔百分之二十
三，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬捌仟柒佰參拾
柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為「被告應給
付原告新臺幣（下同）172,860元，及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，嗣變更聲明為
「被告應給付原告2,662,360元，及其中172,860元自支付命
令送達翌日起、其中2,489,500元自準備㈡狀送達翌日起，均
至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，原告所為訴之變
更，核屬擴張應受判決事項之聲明，參酌前揭規定，程序並
無不合，應予准許。
二、又因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不
屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用
簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官
繼續審理，民事訴訟法第435條第1項規定甚明。因原告上開
訴之追加，本件訴訟已非屬第427條第1項、第2項所定簡易
程序適用範圍，二造並均聲請改依通常程序審理，故本件裁
定改依通常程序由原法官繼續審理。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：二造於民國110年8月28日訂定買賣契約
（下稱契約），原告向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○街
00號11樓之10之建物（下稱標的物）及基地，價金1,510萬
元，約定交屋日為111年1月8日，原告先後於110年8月28日
、同年9月1日、同年12月3日共匯款302萬元至履保帳戶，上
述房地於110年12月15日辦畢所有權移轉登記，原告於111年
3月17日將剩餘價金給付完畢。原告於110年12月上旬被告騰
空標的物後，始發現標的物主臥室、衣帽間滲漏水（窗框1
處漏水、窗戶旁牆壁滲水、管道間水泥牆1處漏水、天花板
有水漬、壁癌、發霉、修補痕跡），透過仲介通知被告此事
，被告回覆不解約、不減價，修繕後交屋，此後幾經修繕，
主臥室、衣帽間滲漏水並未改善，目視明顯可見漏水，此當
屬重大瑕疵，二造經多次協議商定於111年10月12日先行交
屋，原告保留瑕疵擔保請求權。被告原應於111年1月8日交
屋，卻至同年10月12日始交屋，依契約第12條第3項、第13
條第3項約定應按日給付已付價金千分之1之違約金，自111
年1月9日起至同年3月16日止共43個工作日，已付價金為302
萬元，此段期間違約金為129,860元；自111年3月17日起至
同年10月12日止共145個工作日，已付全額價金，此段期間
違約金共計2,189,500元。因標的物滲漏水瑕疵導致原告無
法入住，依契約第12條第4項約定、民法第231條規定請求11
1年1月8日起至同年11月8日止之10個月租金損害30萬元。被
告占有標的物7年，明知標的物有滲漏水情事，仍在不動產
現況說明書勾選標的物並無漏水，且對於修繕採被動推諉之
消極態度，而漏水是否修復，必須透過專業人士及儀器協助
，非目測所能判斷，故原告委任專業機構台灣防水工程技術
協進會（下稱協進會）鑑定有無漏水，因而支出費用，再者
二造曾達成「由原告預支鑑定費用，如有漏水，則費用由被
告負擔，反之由原告負擔」之協議（下稱協議），依協議、
民法第184條、第227條第2項規定，被告應負擔原告委託協
進會鑑定漏水原因之費用43,000元。爰依契約、協議、民法
第184條、第231條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付
原告2,662,360元，及其中172,860元自支付命令送達翌日起
、其中2,489,500元自準備㈡狀送達翌日起，均至清償日止，
按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：標的物僅有細微滲漏水問題，此乃因「中古屋」
年久失修、自然耗損之性質導致，不影響居住用途，非屬瑕
疵，再者漏水修復費用據協進會估算僅209,704元，較之買
賣價金1,510萬元，二者金額顯不相當，原告不得以標的物
有漏水瑕疵拒絕交屋，故無法交屋不可歸責被告，被告並未
遲延交屋，原告不得依契約第12條第3項約定向被告請求違
約金、依民法第231條規定請求遲延交屋相當於租金之損害3
0萬元、依民法第231條規定請求協進會漏水鑑定費43,000元
。縱認遲延交屋可歸責被告，則原告並未證明其受有何損害
、損害金額多寡，其空以仲介主觀認定之附近租屋行情主張
受有10個月、每月租金3萬元之損害，應屬無據，另二造間
並無原告所指協議存在，延遲交屋與漏水鑑定間亦無因果關
係，原告復未具體主張被告侵害原告何種債權，更何況債權
並非民法第184條第1項之保護客體，甚且被告亦未故意以背
於善良風俗之方式侵害原告利益，是原告不得以協議、民法
第184條、第231條等法律關係請求給付43,000元之鑑定費用
。若鈞院認原告得請求違約金，亦請依民法第252條規定酌
減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決
，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張二造於110年8月28日簽訂契約，價金1,510萬元，
被告應於111年1月8日交屋，原告於111年1月8日前已給付價
金302萬元、於111年3月17日將剩餘價金給付完畢；被告於1
11年10月12日交屋等情，為被告所不爭執，堪信為真正。原
告主張標的物具滲漏水瑕疵，被告未能依債之本旨提出給付
，因此應依契約第12條第3項給付違約金2,319,260元，依民
法第231條請求相當租金之損害賠償30萬元，依協議、民法
第184條、第231條請求協進會鑑定費用43,000元等語，則為
被告否認，並以上詞抗辯，如此本件爭點厥為：㈠標的物是
否有滲漏水之瑕疵？㈡如前項為肯定，原告得否以此為由拒
絕受領標的物？並請求違約金？㈢原告得否依上述請求權基
礎請求被告賠償相當於租金損害、協進會鑑定費？經查：
㈠標的物滲漏水情形已屬物之瑕疵：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。原告主張
標的物有滲漏水之瑕疵等語，為被告否認，原告就此應證事
實提出臺北市建築師公會（114）（十七）鑑字第301號鑑定
報告書（下稱鑑定報告）為據（見北訴卷㈡第195至305頁）
，該報告書鑑定分析與結果略以：「依一般建築漏水實務，
在平頂或牆壁外觀看似乾燥，卻有水漬痕跡之樣態或表面裝
修材料（如油漆），有局部剝離脫落之情形，即便以手去觸
摸亦尚難感覺有濕潤之水分沾黏在手上，此時如以水分計量
測其水分含量時，其含水率數值顯示有比乾燥處較高之情形
時，可謂有滲漏水，本件標的物之廚房右側牆壁下方、廚房
左側牆壁下方、客廳陽台牆壁下方、樓梯右方之牆壁、樓中
樓之牆壁（2處）、儲藏室之牆壁（2處）即為此類情形，而
漏水原因依序為屋內通風循環欠佳、屋內通風循環欠佳、陽
台牆壁防水功能欠佳、屋內通風循環欠佳、屋頂防水功能欠
佳、屋頂防水功能欠佳、外牆防水功能欠佳、外牆防水功能
欠佳」等語（見北訴卷㈡第207至209頁），由此可見標的物
廚房右側牆壁下方、廚房左側牆壁下方、客廳陽台牆壁下方
、樓梯右方之牆壁、樓中樓之牆壁（2處）、儲藏室之牆壁
（2處）均有滲漏水情形。而於契約之標的物現況說明書「
建物現況是否有滲漏水情形」欄位，被告勾選「否」，有該
說明書附卷可憑（見北訴卷㈠第123頁），可見二造訂立契約
時，被告已保證標的物無滲漏水，今卻有上述滲漏水情事，
可見標的物不具原告保證品質，而具物之瑕疵。
⑵被告固抗辯鑑定報告之漏水標準不明確，淪為主觀認定，縱
有滲漏水，依標的物屋齡，亦不屬瑕疵等語。然鑑定報告已
於「鑑定分析與結果」欄開宗明義敘明「水可以固態、液態
、氣態之形式，在混凝土柱、樑、板、磚牆之細微孔隙進出
」等語（見北訴卷㈡第207頁），故以手觸摸雖覺乾燥，但以
水分計測量則含水率較他處高時，可認該處漏水之緣由，無
非在於該處混凝土或磚牆，並非受大量液態水侵襲而現於表
面，而係有少量液態水、氣態水位於其後難以人類五感察覺
之處，而鑑定機關藉由儀器即水分計斷定該處含水率多寡以
茲甄別是否漏水，係以含水率之客觀數值為依憑，並無漏水
與否淪為主觀認定之疑。再者標的物雖非新屋，然其滲漏水
位置多達8處，分別在廚房、客廳、儲藏室等處，漏水均不
利所在空間用途，況且證人許育菘亦到庭證稱伊係代表原告
之仲介，伊、同事、水電師傅有在標的物內拍到一些水痕照
片，並傳給原告（即北訴卷㈠第483至497頁照片）等語，可
見漏進屋內之水已會以液體狀態流淌於室內設施表面，難認
係輕微漏水，而屬減低效用之瑕疵，故被告所辯，尚難採信
。
㈡原告得拒絕受領標的物，並請求被告給付違約金347,904元：
⑴次按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用
，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無
法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有
拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院109年度台
上字第214號民事判決意旨參照）。準此，本件原告於被告
交付標的物前，即以標的物有滲漏水瑕疵為由，請求被告提
出解決方案等情，有111年1月8日存證信函可資為據（見司
促卷第23至25頁），可見原告於受領標的物前，即發覺標的
物有瑕疵，並告知被告此情，而被告並未及時修補瑕疵或擔
保除去瑕疵，參諸上揭最高法院判決意旨，原告自得拒絕受
領標的物。被告雖抗辯修繕滲漏水費用依協進會出具之111
年1月28日台防（111）工協會字第346號漏水原因鑑識報告
書（下稱鑑識報告書，見司促卷第35至43頁）為209,704元
，較諸買賣價金1,510萬元，二者顯不相當，原告不得拒絕
受領房屋等語，惟實務見解向來認為「出賣人有給付無瑕疵
物之義務」（最高法院104年度台上字第2437號、99 年度台
上字第264號、92年度台上字第2254號、91年度台上字第131
5號、89年度台上字第1579號、89年度台上字第1085號等民
事判決意旨參照），既被告有給付無瑕疵標的物之義務，則
於滲漏水瑕疵未修補前，其提出標的物與原告，即未依債之
本旨提出給付，亦屬一部給付，原告依民法第235條前段、
第318條前段規定本有拒絕受領之權，被告應不得以二者金
額相差懸殊為由認原告不得拒絕受領標的物；再者被告於11
1年3月1日存證信函中敘及「滲漏水修繕既涉及大樓公設（
屋頂露台、本戶房屋牆壁壁心外之外牆）維修工程，本應依
循公寓大廈管理條例、大樓管理規章等規定、程序而定，顯
非二造得以恣意決定，專擅為之」、於111年5月30日存證信
函提及「現本件買賣標的之房屋已無因頂樓公設防水層年久
失修而滲漏水問題…本件買賣房屋現無台端所指滲漏水瑕疵
存在」、於111年10月7日存證信函中陳稱「本件房屋目前並
無任何滲漏水或其他不能交屋之情事」等語（見北訴卷㈠第1
55頁、第183至185頁、第321頁），可見隨時間經過，被告
益認滲漏水瑕疵已經補正，無再為修繕必要，惟標的物滲漏
水狀況於112年12月25日、113年12月9日會勘時（見北訴卷㈡
第200頁）仍存有上述滲漏水瑕疵，既被告負給付無瑕疵標
的物之義務，則其堅定拒絕續行修繕，實難期原告受領標的
物，導致自身於契約履行過程中陷於更不利地位（如必須支
付剩餘價金、解除契約時受到民法第359條後段不得顯失公
平之限制），故原告拒絕受領標的物亦未違反誠信原則，附
此敘明。
⑵被告未提出無瑕疵之標的物，應依約給付違約金347,904元：
①又民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之
違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠
償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務
人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額
之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於
債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之
履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依
債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請
求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠
償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之
。次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數
額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否
過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上
所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一
切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債
務人違約之情狀以為判斷。
②本件契約第12條第3項約定「被告若有遲延給付之情形，如遲
延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償原告自
應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約
金至被告完全給付時為止」、同條第4項約定「本條所規定
之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」等語（見北訴
卷㈠第101頁），由該條第4項約定違約金不妨害損害賠償請
求權行使之內容觀之，可見該條所定違約金性質屬懲罰性違
約金。本院參酌被告於收受原告111年1月18日存證信函後，
隨即對原告所指漏水處著手修繕（見司促卷第27頁111年1月
18日原告存證信函第5至6行，北訴卷㈠第510頁111年1月17日
被告存證信函第1行、第183頁111年5月30日被告存證信函第
5行至第185頁第6行），現今仍存之滲漏水緣於屋內通風循
環欠佳、陽台牆壁防水功能欠佳、屋頂防水功能欠佳、外牆
防水功能欠佳，其中通風循環涉及建物格局及天候、屋頂及
外牆則為大樓共用部分，均非被告所能獨力修復以補正滲漏
水瑕疵，至於陽台牆壁防水功能欠佳乙情，初現於鑑定報告
，未見於鑑識報告書，如此被告未能對陽台牆壁修復，應不
具可歸責事由，綜此認被告違約情節尚非嚴重，故上述違約
金應屬過高，應酌減為每日萬分之一點五為適當。據此，被
告應給付之違約金額為：
⒈原告主張自111年1月9日起至111年3月16日止，共計43個工作
日，已付價金為302萬元等語，未據被告爭執，故原告於此
段期間得請求之違約金為19,479元（計算式：3,020,000×15
/100000×43＝19,479）。
⒉原告主張自111年3月17日起至111年10月12日止，共計145個
工作日，已付價金為1,510萬元等語，未據被告爭執，故原
告於此段期間得請求之違約金為328,425元（計算式：15,10
0,000元×15/100000×145＝328,425）。
㈢原告得請求無法使用收益標的物之損害230,833元：
另債務人因債務不履行，依民法第227條規定對於債權人負
損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」
之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所
生之損害，其應回復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀
態」…瑕疵足以影響房屋通常使用收益，而建築師公會函記
載：「按一般室內裝修工序，類如本案前揭頂版修補作業，
當應先行修補完成後，再進行其下方樓層之室內裝修工程，
較為妥當。」為原審確定之事實，參諸上訴人在裝潢前發現
瑕疵，已於101年11月16日填寫客訴單，經由社區管理委員
轉請兆益公司解決。果爾，能否謂上訴人未有使用房屋之計
畫？依一般工序，在瑕疵修補完成前，上訴人得否裝潢房屋
而為通常之使用收益？上訴人就房屋是否未受有任何不能使
用收益之損害？非無進一步研求之餘地。原審未遑詳予究明
，遽以上述理由，逕為不利上訴人之論斷，非無可議（最高
法院110年度台上字第177號民事判決意旨參照）。本件標的
物有滲漏水之瑕疵，且程度難認輕微，業經認定如上，原告
發現標的物有瑕疵後，隨即通知被告，著手尋找滲漏水緣由
，而標的物已有相當屋齡，不重新裝潢逕自入住難以符合原
告功能需求，然因漏水尚待修繕，難期原告先行裝潢，故被
告未能如期交屋，造成原告自111年1月8日起至111年10月11
日止無法對標的物使用收益，可見原告因被告未依債之本旨
如期提出給付受有損害，對此應負賠償責任。原告就其無法
使用收益標的物所受損害之金額，提出與仲介吳暐恩之line
對話記錄及鄰近出租行情為據（見北訴卷㈠第345頁），然租
金高低依租賃物條件不同而異，原告提出鄰近建物月租金介
於28,000元至48,000元間，而仲介吳暐恩則稱標的物出租價
格在3萬元上下等語，吳暐恩所稱價格確實落於鄰近建物月
租行情間，考量距離標的物最近之「基泰之星」大樓建成時
間較標的物晚4年，並考量標的所在位置、鄰近交通狀況、
生活機能等因素後，依「基泰之星」10樓某專有部分月租金
28,000元之價格予以酌減，認標的物月租金以每月25,000元
為適當，故原告得請求無法使用收益標的物之損害為230,83
3元（計算式：25,000÷30×277＝230,833.3，小數點後四捨五
入）。
㈣原告應得請求被告賠償協進會鑑定費用3萬元：
末按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
，民法第231條第1項定有明文。又鑑定費倘係上訴人為證明
損害發生及其範圍所必要之費用，即屬損害之一部分，應得
請求賠償（最高法院92年度台上字第2558號民事判決意旨參
照）。本件原告通知被告標的物有滲漏水狀況後，被告隨即
動手修繕，並於111年1月18日以存證信函回覆「已將滲、漏
水部分修繕完畢」等語（見北訴卷㈠第510頁），既被告抗辯
已將滲漏水修繕完畢，則原告為證明標的物滲漏水瑕疵仍存
且得以修繕，自有於起訴前請求專業人士判斷滲漏水狀況而
保全證據之必要，故原告委請協進會鑑定所支付費用43,000
元應屬損害之一部份。惟原告此筆費用支出，若依損害賠償
法律關係令被告全額負擔，實無視因該筆支出所獲得之鑑識
報告書終亦作為私文書呈現於訴訟中供法院形成心證之訴訟
資料之本質，故本院衡酌二造對於滲漏水瑕疵逐步生成之掌
握程度（亦即依鑑定報告，滲漏水形成時間至少5年以上，
發生在111年1月8日原定交屋日前），認被告應負擔3萬元為
適當。而本件原告請求就該部分費用於協議、民法第184條
、不完全給付等法律關係中擇一為有利判決，本院已認被告
依不完全給付法律關係就該筆費用應損害賠償責任，就其餘
法律關係存否即不再認定，附此敘明。
㈤據此，原告得請求被告賠償608,737元（計算式：347,904＋23
0,833＋30,000＝608,737）。
四、綜上所述，原告依契約、給付遲延法律關係，請求被告給付
608,737元，其中49,479元自支付命令送達翌日起（即111年
3月30日，見司促卷第59頁）、其中559,258元自準備㈡狀送
達翌日起（即111年11月11日，見北訴卷㈠第331頁），均至
清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許。逾此部分
所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，二造業已分別陳明願供擔保請准宣告假
執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額
，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗
，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第3項所示之金額。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日 民 事 庭 法 官 江宗祐以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
書記官 高秋芬訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 27,433元
第一審證人旅費 2,138元
合 計 29,571元