臺灣臺中地方法院小額民事判決
113年度沙小字第851號
原 告 日新大樓管理委員會
法定代理人 魏蘇台
訴訟代理人 盧兆民律師
被 告 洪淑芬
訴訟代理人 楊盤江律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年6月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣56,551元，及其中新臺幣47,126元自
民國113年10月16日起至清償日止、其中新臺幣9,425元自民
國114年1月15日起至清償日止，均按年息百分之十二計算之
利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣56,551
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告係門牌號碼臺中市○○區○○街00號地下室房屋
（為未保存登記建物，下稱系爭地下室）共有人（其中被告
應有部分為19分之14《即57分之42》）而為日新大樓之區分所
有權人。依公寓大廈管理條例規定及日新大樓民國111年7月
23日召開111年度第一次區分所有權會議之決議【議題一為
訂定日新大樓修正規約（下稱系爭甲住戶規約）討論案之決
議；下稱系爭111年7月23日決議】、日新大樓112年7月15日
召開112年度區分所有權人會議之決議【議題一為增（修）
訂住戶規約部分條文（下稱系爭乙住戶規約）討論案之決議
；議題三為管理費收取方案討論案之決議；下稱系爭112年7
月15日決議】，被告就系爭地下室自應給付原告尚積欠自11
3年1月起至113年12月止之管理費新臺幣（下同）56,551元
（76,747 ×14∕19＝56,551，元以下四捨五入《下均同》），屢
經原告催討，未獲被告置理，且系爭111年7月23日決議、11
2年7月15日決議均有效成立。為此，原告依公寓大廈管理條
例、系爭111年7月23日決議及系爭甲住戶規約、112年7月15
日決議及系爭乙住戶規約之法律關係，請求被告給付原告56
,551元及其利息。並聲明：被告應給付原告56,551元，及自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按日息1000分之1
計算之利息。
二、被告抗辯：被告為日新大樓及系爭地下室之坐落土地（即臺
中市○○區○○段○0000地號土地）共有人（土地部分，被告之
應有部分為1000分之98），被告就系爭地下室之應有部分則
為19分之14。系爭地下室為獨立之建築物，但不知何故未辦
理建物所有權第一次登記，系爭地下室有獨立之出入口，不
需使用日新大樓之電梯及其他公共設施，亦有獨立消防設施
及電力，與樓上各層均為獨立之建築物，各有單獨之所有權
，系爭地下室雖未辦理建物所有權登記，仍得交易，自亦得
為區分所有之標的物，而被告僅有系爭地下室之應有部分，
並無地上一至七樓之專有及共用部分，日新大樓共用部分被
告概未使用，亦無應有部分，依公寓大廈管理條例第10條第
2項規定自無需分擔管理費用，原告對被告之本件請求違反
誠信原則、構成權利濫用而屬無效。況且，日新大樓111年7
月23日111年度第一次區分所有權會議紀錄，僅記載應出席4
0人、出席數35人(含委託出席13人)，而就系爭111年7月23
日決議部分，無從判斷該同意票33票是否已達區分所有權比
例占出席區分所有權比例3/4，自難認系爭111年7月23日決
議有效成立，則原告依系爭111年7月23日決議及系爭甲住戶
規約之約定，對被告之本件請求，為無理由。於此情形，原
告以系爭甲住戶規約第7條三第3項、第4項約定，作為112年
7月15日決議有效成立之理由，亦屬無據。再者，就112年7
月15日決議部分，僅訴外人蔡成章一人出席，其應有部分僅
占1/19，不應計入出席人數及區分所有權比例，另有二人委
託不合法，故出席人數僅25人，出席人數比例為25/40=0.62
5=62.5%，未達2/3(=66.66％)，亦即該次會議未達到出席之
門檻(定足數)；且出席之區分所有權比例扣除編號14張秀藤
之面積78平方公尺、編號25林顯洲之面積91.22平方公尺及
編號40地下室面積704.75平方公尺之後，出席之區分所有權
比例為64.78%，未達到2/3(=66.66%)，顯見112年7月15日決
議不成立，則原告依112年7月15日決議及系爭乙住戶規約之
約定，對被告之本件請求，亦無理由。並聲明：㈠駁回原告
之訴；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠查被告為日新大樓及系爭地下室之坐落土地（即臺中市○○區○
○段○0000地號土地）共有人（土地部分，被告之應有部分為
1000分之98），被告就系爭地下室之應有部分則為19分之14
（即57分之42），被告就系爭地下室並未繳納113年1月起至
113年12月止之管理費乙節，有系爭地下室之房屋稅籍證明
書、房屋稅繳款書、日新大樓113年度管理費各戶繳費明細
表之公告附卷可按，且為兩造所共認，堪認屬實。
㈡原告依公寓大廈管理條例及系爭111年7月23日決議、系爭甲
住戶規約第17條之約定，對被告本件之請求，為有理由，應
予准許。至原告依112年7月15日決議及系爭乙住戶規約第17
條之約定，對被告之本件請求，為無理由，不應准許。說明
如次：
⒈「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，
經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得
訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理
條例第10條第2項前段及第3項、第21條分別定有明文。
又「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二
以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，公寓大廈
管理條例第31條定有明文。且公寓大廈管理委員會為人的組
織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人
會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示
相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定
數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數
額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠
缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純
之決議方法違法問題（參見最高法院109年台上字第502號民
事裁判，亦同此旨）。經查，依系爭111年7月23日決議之系
爭甲住戶規約第17條第3項約定：「每月之管理費之分擔基
準應由各區分所有權人按其建物登記總面積（不含停車位面
積）計算以每坪每月定額分擔」、同條第6項約定：「公共
基金或管理費積欠之處理。區分所有權人或住戶若在期限規
定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之
費用，已逾二期（一個月為一期）或積欠1萬元（含）以上
，經7天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得
訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（以未繳金額之月
息1％計算）」等語，此觀臺中市○○區○○000○0○00○○區○○○000
0000000號復本院函附日新大樓111年7月23日召開111年度第
一次區分所有權會議之全部資料即明，且綜參臺中市沙鹿區
公所檢送之前揭會議全部資料，堪認系爭111年7月23日決議
有效成立，說明如次：
⑴日新大樓總戶數為40戶（即應出席區分所有權人為40人）
，該40戶之區分所有權建物總面積共計4829.3平方公尺，
111年7月23日日新大樓召開111年度第一次區分所有權人
會議，該次區分所有權人會議有35人出席，出席人數比率
為87.5%（計算式：35÷40×100%=87.5%），而未出席之區
分所有權人分別係簽到名單編號2（面積77.28平方公尺）
、編號4（面積40.52平方公尺）、編號7（面積41.12平方
公尺）、編號13（面積78平方公尺）、編號40（面積704.
75平方公尺）等5人，故區分所有權建物總面積4829.3平
方公尺，於扣除上開未出席之5人後，其餘出席之35人其
區分所有權面積共計3887.63平方公尺（計算式：4829.3-
77.28-40.52-41.00-00-000.75=3887.63），故區分所有
權比例為80.5%（計算式：3887.63÷4829.3×100%=80.5%）
（該次會議記錄記載「80.49%」係屬誤算），亦即出席人
數及出席區分所有權面積比例均超過全部人數3分之2以上
、全部區分所有權面積3分之2以上，應堪認定。
⑵又系爭111年7月23日決議（即就系爭甲住戶規約討論案之
決議），有33票同意，占出席人數比例94.29%（計算式：
33÷35×100%=94.29%），超過出席人數比例4分之3，該出
席35人中，僅有2人未舉手同意，其中1人係簽到名單編號
6即該次區分所有權人會議之會議主席阮錫鎮（面積40.52
平方公尺）未參與投票，另1人即使依當日出席所有權人
中區分所有權面積最高之人為編號39蔡成章（面積504.65
平方公尺），該33票同意之人，其區分所有權面積，合計
為3342.46平方公尺（計算式：3887.63-40.52-504.65=33
42.46），達出席人數區分所有權比例為85.98％（計算式
：3342.46÷3887.63×100%=85.98%），亦超過區分所有權
比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行而為決議
之，符合公寓大廈管理條例第31條之規定，則系爭111年7
月23日決議有效成立，堪以認定。則依系爭111年7月23日
決議通過之系爭甲住戶規約，為屬公寓大廈管理條例第31
條規定之「除規約另有規定外」之除外規定，亦堪認定。
⑶又系爭地下室乃為日新大樓建物之其中一部分，系爭地下
室無從自日新大樓建物為物理上分割而獨立存在，堪認被
告為日新大樓之區分所有權人而得共享日新大樓之公共設
施、安全維護等服務（諸如日新大樓之整體電力系統、用
水、消防設施等）。基此，兼括被告在內等日新大樓區分
所有權人，依前揭公寓大廈管理條例規定及系爭111年7月
23日決議、系爭甲住戶規約第17條之約定，自負有繳納管
理費之義務，則原告據此請求被告給付原告113年1月起至
113年12月止期間之管理費56,551元（76,747 ×14∕19＝56,
551），為有理由，應予准許。
⒉依系爭甲住戶規約第7條三第3項、第4項「區分所有權人會議
，應由全部出席區分所有總戶數及全部出席總面積都過半(
含)以上完成出席簽到，始能由會議主席宣佈正式開議」、
「各項區分所有權人會議之議題表決時，應以全部總戶數過
半(含)以上參與表決行之，若遇單一議題有二個(含)以上之
方案進行表決時，則以獲得最高票的方案再進行表決，並以
獲得實際參與表決戶數，過2/3(含)以上之同意才算正式通
過」之約定，可知第7條三第3項係約定出席開會之比例，並
非表決議題之出席比例(開會時有出席，議題表決時不一定
在場)，第4項前段「各項區分所有權人會議之議題表決時，
應以全部總戶數過半(含)以上參與表決行之」始為表決議題
之出席門檻，亦即就得進行表決之門檻予以規定，應有過半
數參與表決，至於可決(同意議題之內容)之門檻，祇針對單
一議題有二個以上方案進行表決時之門檻規定，對於祇有一
個議題之表決門檻則未規定，既未規定，自應適用公寓大廈
管理條例第31條之規定（即出席人數四分之三以上及其區分
所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
）。且查，綜參日新大樓112年7月15日召開112年度區分所
有權人會議紀錄、日新大樓113年度管理費各戶繳費明細表
、出席區分所有權會議面積統計表及訴外人張秀藤、林顯洲
之委託書（見被證21、23），該會議紀錄雖記應出席人數為
40人、實際出席人數28人（含委託出席14人），惟：①系爭
地下室並非訴外人蔡成章單獨所有（即被告應有部分為19分
之14、訴外人顏銘慧應有部分為19分之2、訴外人蔡成章應
有部分為19分之1，系爭地下室為其等三人所共有），此觀
卷附系爭地下室之房屋稅籍證明書即明，則原告就系爭地下
室之出席部分，逕依系爭地下室全部應有部分及逕列出席人
數一人（見會議簽到名單所載），顯與實情不符，應予扣除
；②訴外人張秀藤（即編號14之大同街66-5號三層區分所有
權人）出具之委託書記載委託「其他區分所有權人」何吉豐
出席，惟依會議簽到名單（戶別及其姓名欄所載），何吉豐
顯非區分所有權人（此綜參對照編號18、19區分所有權人何
錦鎮委託書記載委託直系血親何吉豐出席，亦甚明確)，無
受託出席之資格，其委託出席不合法，應予扣除；③訴外人
林顯洲（即編號25之大同街66-16號四層區分所有權人）出
具之委託書記載委託陳庭茂出席，委託書一方面勾選二人間
為「有行為能力之直系血親」，惟二人不同姓，且該委託書
同時刪除原來記載二人關係為「父子」等語，難認二人為直
系血親關係，其委託出席不合法，亦應扣除。準此，原告作
成112年7月15日決議之出席人數為25人（出席人數比例為25
/40=0.625=62.5%）、出席之區分所有權比例為64.78%（即
日新大樓建物總面積為4829.23平方公尺，依前開會議簽到
名單記載出席區分所有權人之面積4002.59平方公尺，扣除
編號14張秀藤之面積78平方公尺、編號25林顯洲之面積91.2
2平方公尺及系爭地下室面積704.75平方公尺，則出席之區
分所有權比列為3128.62/4829.3＝64.78％）。於此情形，雖
堪認112年7月15日決議之出席及參與表決部分，符合系爭甲
住戶規約第7條三第3項、第4項之約定，然就112年7月15日
決議之可決部分，在前開會議紀錄記載出席人數28人及本院
認定實際出席人數為25人之情形下，就112年7月15日決議記
載「表決結果以25票舉手通過同意」應與實情不符，亦即該
「表決結果以25票舉手通過同意」者尚應扣除28人與實際出
席人數為25人之差額即3人（即實際舉手同意人數為22人）
，而該3人差額部分，依前述第⒈、⑵點理由所述，顯無從排
除扣除該次會議主席蔡成章（面積504.65平方公尺）及蔡成
福（大同街66之3六層住商用之304.19平方公尺）、許榮華
（大同街66之2二層住商用之316.23平方公尺）即合計1125.
07平方公尺後，未達前述區分所有權比例應占出席人數區分
所有權四分之三以上同意之可決門檻。此外，原告對於112
年7月15日決議確已有效成立之有利於己事實，復未提出確
切證據證明以實其說，自無從為有利原告之認定。則原告依
112年7月15日決議及系爭乙住戶規約之約定，對被告之本件
請求，為屬無據，不應准許。
⒊再者，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物
之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約
定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。又公寓大廈應
設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除
、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18
條第1項第2款、第10條第2項、第11條第2項之規定自明。是
各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有
之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對
應之管理費及共用修繕費，但公寓大廈管理條例第18條第1
項第2款既未就由區分所有權人會議決議繳納之管理費、共
用修繕費分擔比例為明文限制，區分所有權人會議自得就各
區分所有權人所應分擔之數額另為決議，倘未悖離上述「按
應有部分比例分擔」原則，應屬有效。又是否以損害少數之
區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審
查，惟應從大廈全體住戶因該決議之執行所能取得之利益，
與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失
，比較衡量以定之。倘該決議之執行，大廈住戶全體所得利
益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大
者，固非不得視為以損害他人為主要目的，然仍不能單憑該
決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係
藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議
或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反
公序良俗（參見最高法院97年度台上字第2347號民事裁判，
亦同此旨）。被告雖以前詞置辯，並舉系爭地下室竣工圖、
臨日新街之系爭地下室騎樓及樓梯相片、日新大樓電梯相片
、兩造間另案訴訟（即本院112年度訴字第2048號）之勘驗
筆錄、原通往系爭地下室之升降梯相片為證（見被告民事答
辯狀之附圖及被證11至被證15），惟系爭地下室乃為日新大
樓建物之其中一部分，系爭地下室無從自日新大樓建物為物
理上分割而獨立存在，被告為日新大樓之區分所有權人而得
共享日新大樓之公共設施、安全維護等服務（諸如日新大樓
之整體電力系統、用水、消防設施等），已如前述，而管理
費及共用（公共設施）修繕費之收取，在於使管委會有充足
之資金為區分所有權人管理社區之公共事務，藉以促進建築
物之合理管理使用，如必須依使用者實際上使用公共設施之
情節、次數而為不同數額管理費之收取，顯將造成管理上之
困難而使管理成本提高（例如必須耗費人力、物力，完整統
計區分所有權人使用各公共設施之次數），且如必須就建築
物公共設施之各利用行為均強予區別分別計價，住戶亦將因
與生活密不可分之利用行為，遭不當計算切割而難就建築物
為合理之使用（例如電梯大樓之主戶使用電梯、樓梯上下樓
層，本得由個人依其喜好、需求及生活型態而自由選擇，然
如因必須依利用次數計價，而使區分所有權人因考量管理費
數額之多寡，而須權衡選擇搭乘電梯或利用樓梯），進而使
生活之自由、品質受損，與收取管理費、公共設施修繕費係
為促進建築物合理管理使用之宗旨顯然不符，亦難謂可達公
平之目的，且其代價亦屬過高而欠缺正當之比例性，再佐以
日新大樓之消防設施、公共區域監視系統等設備攸關日新大
樓整體住戶之安全等情以觀，應認對於各區分所有權人收取
該等管理費、公共設施修繕費具有正當性，不應以各該區分
所有權人實際使用之位置作為認定管理費、公共修繕費等數
額之依據，以免造成管理上不經濟及妨礙區分所有權人生活
上合理利用公共設施。則系爭111年7月23日決議及據此存立
之系爭甲住戶規約，並未違反公寓大廈管理條例規定，亦未
違反誠信原則、比例原則，尚不構成權利濫用而為有效，亦
堪認定。是被告前開所辯，尚無可採。
㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起
訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類
之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2
項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人
得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍
從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第20
3條亦有明文。惟約定利率，超過週年百分之十六者，超過
部分之約定，無效。為民法第205條所明定（110年1月20日
修正公布，並於公布後六個月施行）。此一規定，於民法債
編修正施行前約定，而於修正施行後發生之利息債務，亦適
用之。民法債編施行法第10之1條亦有明文。經查，原告對
被告之前揭56,551元債權（即113年1月起至113年12月止之
管理費，並佐以系爭甲住戶規約第17條第6項之約定（即約
定依未繳金額之月息1％計算利息，換算年息為12％），既經
原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。則
原告就本件利息部分，原告就其中47,126元（即113年1月至
同年10月之管理費），請求給付自起訴狀繕本送達被告翌日
即113年10月16日（見卷附被告送達回證）起至清償日止；
及就其中9,425元（即113年11月、同年12月之管理費），請
求給付自114年1月15日（即本院114年1月14日言詞辯論期日
，被告拒絕原告本件請求之翌日）起至清償日止，均按年息
百分之十二計算之利息，核無不合，應予准許。至原告逾此
範圍之利息請求，為無理由，不應准許。
㈣綜上所述，原告依前揭公寓大廈管理條例、系爭111年7月23
日決議及系爭甲住戶規約第17條之約定，請求被告給付原告
56,551元，及其中47,126元自113年10月16日起至清償日止
、其中9,425元自114年1月15日起至清償日止，均按年息百
分之十二計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範
圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件係民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗
訴之判決，應依同法第436條之20規定，就本件原告勝訴部
分依職權宣告假執行；並依同法第436條之23準用第436條第
2 項，適用同法第392條第2項規定，本院依被告聲請酌定相
當擔保金額宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、本院審酌原告敗訴部分輕微，依民事訴訟法第436條之19及
第79條，確定本件訴訟費用額為1,000元（即原告所繳納之
第一審裁判費），並應由被告負擔為適當。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
書記官 李暘峰